第一太平戴维斯香港中环项目投资分析.docx
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第一太平戴维斯香港中环项目投资分析
Preparedon22November2020
第一太平戴维斯香港中环项目投资分析
1、
物业资料
Propertyparticulars
2、位置图
Locationplan
3、租约详情
TenancySchedule
4、投资分析
InvestmentAnalysis
-以现状计算officeApproach
-以重建计算RedevelopmentApproach
(i)以现状重建mergewith
(ii)以合并隔邻大厦重建mergewith
neighbourhoodblocks
5、平面图
FloorPlans
6、城市规则
TownZoningplanning
7、地盘图
SitePlan
8、成交记录
TransactionRecord
-全幢买卖成交(WholeBlockSales)
-租务成交(Rental)
9、政府地契
GovernmentLease
承业主命ByOrderoftheOwner
PRIMECOMMERCIALBUILDINGSINCENTRALFORSALEBYPRIVATETENDER
(截標前售出或收回除外Unlesspreviouslysoldorwithdrawn)
獨家代理SOLEAGENT
物業:
香港中環幹諾道中50號及55號鱷魚廈第一期及第二期
THEPROPERTY
CrocodileHouse1and2,Nos.50&55ConnaughtRoadCentral,HongKong
物業位置:
位於中環干諾道中核心地段,鄰近國際金融中心,面對六星級之四季酒店。
Thesubjectpropertyislocatedonthesouth-westernsideofconnaughtRoadCentralfacingtoFourSeasonHotelandInternationalFinanceCentrewithincoredistrictofCentral.
物業發展:
鱷魚恤大廈第一期現爲一幢23層高之商業大廈(另加一層地庫),建於1981年,地庫至1樓爲商鋪用途,樓上寫字樓。
CrocodileHouse1comprisesablockof23-storey(includingBasement)commercialbuildingwhichwascompletedinF,G/F&1/Faredesignedforretailpurposeswhilsttheupperfloorsareforofficeuse.
鱷魚恤大廈第二期現爲一幢19層高這商業大廈(另加一層地庫),建於1966年,地庫及2樓爲商鋪用途,樓上寫字樓。
CrocodileHouse2comprisesablocklf19-storey(includingBasement)commercialbuildingwhichwascompletedinFto2/Faredesignedforretailpurposeswhilsttheupperfloorsareforofficeuse.
總地盤面積:
約7,815平方尺
TOTALSITEAREAApprox.7,.
面積分配:
AREASCHEDULE
香港中環幹諾道中50號鱷魚恤大廈第一期
CrocodileHouse1,No.50ConnaughtRoadCentral,HongKong
投資分析
InvestmentAnalysis
以現狀計算
OfficeApproach
現時租金收入(截至2006年10月19日)
CurrentRentalIncome(asof19/10/2006)
已租出之面積:
約58,842平方尺
AreawithTenancies,842
■商鋪:
約8,016平方尺
Retail:
.
■寫字樓:
約50,826平方尺
Office:
826平方尺
現時月租收入:
港幣¥922,元
CurrentMonthlyRentalReceivingHK$922,
出租率:
約%(approx)
OccupancyRate
空間單位面積:
約6,024平方尺
AreaofVacantUnit,
■商铺:
約2,157平方尺
Retail:
157.
■写字楼:
约3,867平方尺
Office:
867.
估計月租收入:
港幣$175,670元
EstimatedMonthlyRentalReceivingHK$175,
■商鋪Retail:
$35psf
■寫字樓Office:
$25psf
估计全部租出月租收入:
港币$1,097,元(全年:
港币$13,175,236元)
EstimatedRentonFully-letbasisHK$1,097,(HK$13,175,
香港中環幹諾道中50號鱷魚恤大廈第一期
CrocodileHouse1,No.50ConnaughtRoadCentral,HongKong
估計月租收入(以薪租金計算)
ProjectedRentalIncomeonFullReversion
以市場租值計算
Assumedrentalrenewalorre-enteredataopenmarketrentalof
樓層
Floor
估計平均尺租(港幣)
ProjectedUnitRent(HK$psf)
Basement
$25
G/F
$55
1/F
$28
Signage&Banner於
$42,000/每月month
2-22/F
$24(@$23-$25)
樓層
Floor
總月租(港幣)
ProjectedUnitRent(HK$)
商鋪部分RetailPortion(B/F-1/F&misc)
$430,410
寫字樓部份OfficePortion(2-22/F)
$1,424,463
總共Overall
$1,851,873
(全年$22,222,.)
售價及回報分析
PriceBreakdown&YieldAnalysis
售價(港幣)
Price(HK$)
平均尺租(港幣)
UnitRent(HK$psf)
現時回報*
InitialYield
估計回報
(以新租金計算)
ProjectedYield*OnFull-Revision
550,000,000
8,479
%
%
560,000,000
8,633
%
%
570,000,000
8,787
%
%
580,000,000
8,942
%
%
香港中環幹諾道中50號鱷魚恤大廈第一期
CrocodileHouse1,No.50ConnaughtRoadCentral,HongKong
現時租金收入(截至2006年10月19日)
CurrentRentalIncome(asof19/10/2006)
估计全部租出月租收入:
港币$967,元(全年:
港币$11,607,671元)
EstimatedRentonFully-letbasisHK$967,(HK$11,
已租出之面積:
約61,776平方尺
AreawithTenancies,776
■商鋪:
約11,786平方尺
Retail:
.
■寫字樓:
約79,370平方尺
Office:
370平方尺
現時月租收入:
港幣¥860,元
CurrentMonthlyRentalReceivingHK$860,
出租率:
約%(approx)
OccupancyRate
空間單位面積:
約4,442平方尺
AreaofVacantUnit,442
■寫字樓:
約4,442平方尺
Office:
442.
估計月租收入:
港幣¥106,608元
EstimatedMonthlyRentalReceivingHK$106,
■商鋪Retail:
$55psf
■寫字樓Office:
$24psf
香港中環幹諾道中50號鱷魚恤大廈第一期
CrocodileHouse1,No.50ConnaughtRoadCentral,HongKong
估計月租收入(以薪租金計算)
ProjectedRentalIncomeonFullReversion
*以市場租值計算
Assumedrentalrenewalorre-enteredataopenmarketrentalof
樓層
Floor
估計平均尺租(港幣)
ProjectedUnitRent(HK$psf)
Basement
$12
G/F
$55
1/F
$28
3-17/F
$24(@$23-$25)
樓層
Floor
總月租(港幣)
TotalMonthlyRent(HK$)
商鋪部份RetailPortion(B/F-2/F)
$376,173
寫字樓部份OfficePortion(3-17/F)
$1,287,970
總共Overall
$1,664,143
(全年$19,969,.)
售價及回報分析
PriceBreakdown&YieldAnalysis
售價(港幣)
Price(HK$)
平均尺租(港幣)
UnitRent(HK$psf)
現時回報*
InitialYield
估計回報
(以新租金計算)
ProjectedYield*OnFull-Revision
490,000,000
7,470
%
%
500,000,000
7,622
%
%
510,000,000
7,775
%
%
520,000,000
7,927
%
%
香港中環干諾道中50號鱷魚恤大廈第一期
CrocodileHouse1,No.50ConnaughtRoadCentral,HongKong
總結
ExecutiveSummary
總面積:
約130,464平方尺
TotalArea,.
總售價及回報分析
PriceBreakdown&YieldAnalysis
售價(港幣)
Price(HK$)
平均尺租(港幣)
UnitRent(HK$psf)
現時回報*
InitialYield
估計回報
(以新租金計算)
ProjectedYield*OnFull-Revision
1,040,000,000
7,971
%
%
1,060,000,000
8,125
%
%
1,080,000,000
8,278
%
%
1,100,000,000
8,431
%
%
*onfully-letbasis
香港中環幹諾道中50號鱷魚恤大廈第一期
CrocodileHouse1,No.50ConnaughtRoadCentral,HongKong
以重建计算
RedevelopmentApproach
地盘面积:
约7,815平方尺
SiteArea,815.
鳄鱼恤大厦第一期:
约4,327平方尺
CrocodileHouse1:
327.
鳄鱼恤大厦第二期:
约3,488平方尺
CrocodileHouse2:
.
地段编号及年期:
地段编号
LotNo.
地段年期
GouernmentLeaseTerrm
鳄鱼恤大厦第一期
CrocodileHouse1
MarineLot
999Yearscommencing
from7/12/1903
MarineLot
999Yearscommencing
from20/11/1903
MarineLot
999Yearscommencing
from20/11/1903
鳄鱼恤大厦第二期
CrocodileHouse2
MarineLot
999Yearscommencing
from7/12/1903
MarineLot
999Yearscommencing
from7/12/1903
MarineLot
Yearscommencing
from7/12/1903
LotNo.&LeaseTerm
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