广场管理规约.docx
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广场管理规约.docx
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广场管理规约
广场管理规约
甲方:
______________________________________________
乙方:
______________________________________________
签订时间:
__________________________________________
江苏XX物业服务有限公司【监制】
目录
1.总则1
2.商户1
3.管理公司3
4.发展商7
5.不宜使用的规定8
6.业主大会及业主委员会9
7.附则10
前言
为了有效地实施对广场(以下简称“本广场”)的统一管理,为了明确签约双方各自的责任,根据国家有关法律法规及江苏省物业管理有关规定,本规约签约双方同意签约,共同遵守以下条款。
第一章总则
第一条业主或租户(以下简称“商户”)入伙时,与江苏XX物业服务有限公司南京分公司(以下简称“管理公司”)共同签署本规约。
本规约对本广场的全体商户及管理公司均有约束力,其涉及范围包括发展商、管理公司、商户及其受让人、继承人、合并人、授权代理人、承租人、占用人或暂用人等。
第二条业主如将其房产权出让(出租或转让)其签署的本规约视为一起转移,业主有责任向承租人或受让人申明;租户如将其承租权转租,须事先征得原产权人的书面同意,其签署的本规约视为一起转移,并有责任向新租户申明。
第三条本规约对各商户及其雇员、访客、业务往来人员及其他人员均有约束力,凡违反本规约的,商户负有连带责任。
第四条管理公司系根据有关法律规定正式登记注册的企业法人,管理公司的责任在于管理和维护本广场的公共部位和公共设施,管理公司根据本广场的实际需要另行制定的其他若干管理规定,商户均需遵守。
第二章商户
第五条商户在收到本广场的入伙通知书后,须在规定时间内前往管理公司办理入伙及二次装修手续,物业服务费用自通知交付之日起计收。
无特殊情况并事先未经管理公司书面同意,未办妥“装修施工许可证”者,不得进行二次装修;二次装修未通过市消防局及管理公司竣工验收者,不得开业经营。
第六条商户须聘用具备和相应资质等级的装修公司入场装修,并要求装修公司为其每位施工人员办理人身意外保险。
该装修公司若因本身的疏忽导致水、电、火、煤或其他有关物体外溢,损害他人或使其财产受到损失,或施工中自身发生人员伤亡事故,商户须承担由此而产生的所有诉讼、索赔等相关法律责任。
第七条商户装修过程中未经同意不得随意对烟感、温感及其他消防设施和器材移位或拆除。
为确保施工期间的消防安全,100平方米以下的商铺需自备1211型或者干粉灭火器一个,超过100平方米商铺者,每100平方米需自备灭火器一个,400平方米以上商铺者灭火器总数不得少于四个。
第八条为了加强在装修期间对施工队伍的管理,商户同意并遵守管理公司在装修期间为确保本广场安全所签署的《装修管理协议》,同意装修公司按规定交纳装修保证金,装修垃圾清运费等费用,并同意管理公司对施工人员违章罚款,其罚金即作为违反本规约的违约金,所罚金额将从装修保证金中支付。
对违反装修规定致使本广场公共部位,公共设施遭受损失的,管理公司有权采取补救措施,费用由责任商户承担。
第九条为确保本广场的形象不受损害,租户在承租期满后,如不续租,对于商铺的墙、顶、地面装饰,如地板、地砖、吊顶、墙面、涂料、开关、墙内排的暗线等固定设施,不得将它们拆去。
第十条各商户不得变更或改动其单元结构、不得对公共部位或公共设施作出改动、损害或破坏,不得改变本广场任何部位的外貌,不得在本广场外墙或平台上搭建、安装任何物品,不得在本广场任何部位(内部或外部)张贴或树立商户自己的招牌、广告、通知、旗帜等,不得堵塞任何窗户或通道。
管理公司有权在任何时候采取有效措施制止上述行为,由此产生的一切费用和责任由有关商户承担。
第十一条各商户及其雇员、访客、业务往来人员及其他人员均不得携带宠物进入本广场内,更不得在本广场内饲养家禽及宠物。
第十二条各商户自用设施或器材(如电表、水表、煤气表或其他自用设施)发生故障,应及时向管理公司报告并由专业人员维修,以防发生事故。
商户自用的设施或器材的维修更新费用,由有关商户自行承担。
第十三条各商户只能依据销售合同或租赁合同中的规定用途享用其单元,不得将其单元用于非法、不道德、与政府规定相违背、或与合同条款相抵触的用途。
不得滋扰影响或损害(包括但不限于噪音)其他商户,更不得在其单元的任何部分存放武器、弹药、烟花、毒品、易燃易爆危险品或违反法律法规的其他任何物品。
第十四条各商户不得妨碍或影响管理公司的统一规定执行,不得随意弃置垃圾,不得在走廊、消防通道、楼梯间、出入口或其他任何未经管理公司同意之处堆放,悬挂任何物品,不得在公共广告牌、告示牌上涂污。
否则管理公司有权在任何时间清除上述物品或污迹,并由违规商户承担所有费用和责任。
第十五条商户应遵守停车场的各项管理规定,商户租用的车位不能停放未办手续且未经管理公司书面同意停放的车辆,车内请勿放置贵重物品、易燃易爆品或政府禁运的其他物品,如违反此规定造成的损失或其他后果由其自行承担。
第十六条各商户不得违背本规约及管理公司的各项管理规定,如商户的行为导致本广场保险成为无效或保金提高,则由有关商户承担有关损失。
第十七条商户如欲转让房产或转租,经发展商认可并按有关规定办妥手续后,自转让或转租合同签署之日起15日内,须将变化情况书面通知管理公司,并由商户递交受让者认可本规约所有条款的承诺书,商户有责任付清至转让日为止的物业服务费、水电费、空调费及其他所有应缴款项,如未能付清上述费用或未能及时递交受让者承诺书,管理公司有权向原业主采取措施进行追讨或阻止新商户入住。
第十八条各商户应在每个收费周期的前五日之内向管理公司支付当期的物业服务费及其他有关费用,水电及其他能源费用则按市政府各主管部门规定的缴费日期交纳,逾期者管理公司每日将按应交款总额的千分之五收取滞纳金,逾期达15天,视为违约,除滞纳金继续照计外,管理公司有权采取一切追缴手段,直至商户付清所有款项,由此产生的一切后果均由有关商户承担。
第三章管理公司
第十九条管理公司为全体业主的集体代理者,而非个别代理。
管理公司在所有有关本广场之法律诉讼中作为全体业主的代表。
第二十条管理公司的责任在于管理和维护本广场的公共部位和公共设施,在为了维护大多数产权人利益的前提下,管理公司有完全的授权去做所有为有效管理和维护本广场所必须做的事情。
第二十一条管理公司应保持本广场及其公共部位(业主和租户自用单元除外)的清洁卫生,及时将业主及租户放置在指定堆放点的所有垃圾进行收集清运。
防止任何垃圾淤积,滞留于本广场内外,对于涂污公共部位或引致垃圾外溢的商户,管理公司有权向该商户收取因此而引起的费用。
第二十二条管理公司应及时更换公共地方破损的门窗或公共服务设施,保持所有公共地方良好的照明、确保本广场每一部分处于良好、安全的状态。
管理公司应经常检查、巡查本广场,必要时包括所有单元的内部。
第二十三条管理公司应保持本广场所有公共下水道,水管及其他管理清洁畅通,防止所有公共部位的堵塞,并在发生堵塞时及时清除障碍物。
第二十四条管理公司应保持本广场内所有公共设施处于良好工作状态,防止任何人对本广场或公共服务设施进行有害的变更或破坏。
第二十五条管理公司有权制止任何人未经管理公司书面同意或未按本规约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施,有权清除任何不符合本规约规定的建筑物或安装物,有权向有关人士或商户要求并收取因清除及补偿上述行为而引起的损失和费用。
第二十六条管理公司为本广场的公共部位提供公共秩序服务,防止任何人在广场内叫卖,并有权将叫卖者驱出广场。
第二十七条管理公司监督本广场内所有车辆停放及行人活动,有权拖离或扣留所有违反本规约或停车场管理规定的车辆,并有权向该等车辆之车主收取拖离、扣留及占地费用,并按停车场管理规定收取滞纳金和手续费。
第二十八条管理公司应采取措施遵守市政府及其下属各主管部门对本广场的要求,包括应交纳的有关费用。
管理公司应定期向发展商或业主委员会(如有)报告所有因本广场的管理维护而与政府及其下属各主管部门有关人士的往来事宜。
第二十九条管理公司在节日期间可装饰本广场的公共部位,出入口、屋顶及外墙,包括灯光及其他饰物,管理公司如认为必要,可以组织本广场的文娱活动,开展公益活动或其他有利于本广场的宣传及推广活动等。
第三十条管理公司可为本广场的公共部位、公共设施投保,险种为公共责任险,投保金额由管理公司与发展商或业主委员会(如有)协商后作出,以管理公司的名义为本广场投保,保金将从管理服务费用收入中统一支付。
第三十一条管理公司有权聘用或解聘有关员工,在工资和福利费预算总额之内调整员工工资,以使管理公司有效履行其职责。
第三十二条为维护大多数业主的利益,管理公司有权监督各商户遵守及履行本规约及各项管理规定,采取一切有效措施制止个别商户违反或不履行本规约及其他规定,在必要时可采取下列措施:
1.在本广场内合适之处,公布违约商户的姓名及其违约情节。
2.书面通知违约商户纠正错误,并在通知后3天期满而该商户仍未纠正错误时,管理公司有权派员工进入该违约商户的单元采取相应的行动,如属紧急情况,可不必书面通知。
3.将有关的水、电、空调、煤气、通讯等供应中断。
4.以法律手段向违约商户进行起诉。
5.管理公司认为合适的其他办法。
第三十三条管理公司有权要求并收取本广场所有商户应付之款项,支付所有因本广场管理及维护而产生的应付费用,提取管理酬金及从服务费中支付因聘请律师、审计师、建筑商、专业顾问、分包商、临时工以及员工招聘、诉讼等而产生的费用,所有收入和支出均应有妥善的账目记录。
第三十四条管理公司有权根据需要制定、修改及替代本广场的各项管理规定,这些规定应张贴于本广场告示栏,并自公布之日起生效。
管理公司根据本规约及上述各项管理规定做出的决定和行为,对所有商户均有约束力。
第三十五条在不抵触本规约及各项管理规定的前提下,管理公司有权作出其他特别行动以使本广场得到及时妥善的管理和维修。
在管理公司认为必要的情况下,包括向商户作出口头或书面通知后,进入有关单元进行修葺。
第三十六条管理公司及其员工在下列情况下免除责任:
1.为履行本规约所作出的一切作为或不作为(不诚实、严重过失、故意违约和触犯法律者除外)
2.因下列原因造成的服务中断:
a.因任何设备、设施必要之保养和维修。
b.台风、水灾、地震、火灾或其他不可抗力的损害和毁灭。
c.无法避免的燃料、材料、能源(水、电等)或劳力供应的短缺。
d.管理公司无法控制的其他一切原因。
第三十七条服务费用于(但不限于)下列事项:
1.管理服务人员的工资和福利费。
2.公共设备、设施日常运行维护及保养费。
3.清洁卫生费。
4.绿化管理费。
5.行政办公费。
6.公共秩序费。
7.保险费。
8.物业管理单位固定资产折旧费。
9.法定税费。
10.其他因需要而用于本广场的费用。
第三十八条为确定商户应付的服务费,管理公司将于每年11月底前为下一年度准备一份服务费预,如果预算表明为维持正常管理开支需增加服务费收费标准,则需如实将所作预算向发展商或业主委员会提交报告,且提前一个月书面通知商户,并报市物价局备案,以便来年能正常开展各项管理工作。
如果预算表明按原收费标准收取服务费将有盈余,则该盈余部分可视为下年度的收入,可作为维修储备金,也可用于降低第二年商户的收费标准。
管理工作或服务费如因个别业主的要求及行为而增加,管理公司有权向该商户征收合理的附加费用。
第三十九条有关空置房管理费的支付办法
1.各业主或租户应亲自或委托他人及时交纳管理服务费用及其他费用,无论该单元是否空置。
2.新建物业中未出售使用的部分,其物业管理服务费由建设单位承担。
3.已出售未使用或书面申请空置的物业,其相关费用由产权人缴纳。
第四十条其他费用的支付方法
1.能耗等相关费用按标准收取。
2.有偿服务费用按照管理公司指定的相关标准执行。
3.特约服务费用由双方协商收取。
第四十一条业主在其单元买卖完成时应按政府有关规定支付维修基金,维修基金属全体业主所有,专项用于物业公共部位、公共设施设备保修期满后的大中修和更新改造。
维修基金将存入政府指定的银行,设立专门帐户。
业主转让物业时,其维修基金帐户中的剩余部分不予退还,随房屋所有权同时结算过户,维修基金不足时,将由发展商或业主委员会主持召开业主代表大会,讨论维修基金的补交办法。
第四十二条商户在办理入住手续时需按各自单元面积的大小交纳半年的服务费及水电费押金,以备发生费用不足时及时补充。
第四十三条对于未能如期支付管理服务费、水电费、公摊水电费及其他应交款项的商户,管理公司除每月按所欠款项的千分之五向欠款商户收取滞纳金外,逾期15天后,管理公司可以对违约商户采取中断供水、供电、供应空调及通讯等非常措施,包括但不限于向法院申请变卖有关单元以抵偿所欠之管理服务费。
此间所产生的所有损失均由商户承担。
第四章发展商
第四十四条发展商有权在其认为合适的情况下更改本广场的名称或其中任何部分的名称及编号,发展商亦有权将该权利移交给管理公司或其指定人士。
在进行上述更改前发展商应提前三个月在告示栏以书面形式通知本广场所有的业主,而无须就因此而导致的任何损失、费用或开支向各业主和租户赔偿。
第四十五条发展商保留并拥有本广场的外墙、屋顶及平台的使用权及管理权,并有权于上述任何部分展示、装修、架设、管理或拆除招牌、广告及其他物件或设施,并可修葺、维修或更换上述招牌、广告及其他物件或设施。
第四十六条发展商和管理公司及其各自的承建商、代理人及其他经许可的人员,为了检查、更改、维修、翻新本广场的任一部分,包括公共部位、公共设施,或为了履行管理公司对本广场的管理责任,有权携带一切必需的设备、器材及材料,并可在其认为适当的时间内进入本广场任一部分。
如有必要,可进入任何单元的内部。
但除紧急情况外,应事先通知有关的业主或租户。
第四十七条如根据需要发展商将本广场中属于发展商的部分作为公共地方或公众行人或汽车通道,其维修保养工作由管理公司负责,而一切费用须由所有业主共同承担。
第四十八条发展商有权对本规约签订时已发生并存在的本广场的建筑规划及施工图纸进行更改或修定(如认为必要)),而无须其他任何业主或租户的同意或批准,惟上述更改和修定须事先获得政府有关主管部门的批准。
第四十九条在受本规约的限制和保障下,发展商有权转让、抵押、出租、批准占用,或以其他任何方式处置本广场尚未出售的任何部分,而不须任何业主同意。
第五十条发展商有权于任何时间在本广场内建设安装与饮食及其他与本广场功能有关的设备设施,其中包括烟窗、烟道及其他相关的装置物。
第五十一条发展商有权在本广场兴建用以连接后期发展工程有关的建筑物或构筑物,发展商并拥有一切有关的及附带的权利,包括但不限于下列权利:
1.发展商有权指定、更改、修订或改动后期发展工程有关的建筑规划及施工图纸,而无须其他任何业主或租户的同意或批准,惟发展商行使此项权利时须支付有关的费用,并遵守有关法规。
2.发展商有权于必要时在一切合理时间内携带或不携带工人和工具、设施等进入本广场,以便监督后期发展工程。
3.发展商有权使给水、污水、气体、电力管路或其他在本广场上下内外的包括但不限于明渠、水管、污水管、电信、电缆、烟窗及任何管道出入本广场,发展商有权进入本广场进行安装及实施与上述明渠、水管、污水管、排水管、电线电缆、烟窗及任何管道的接驳,唯发展商行使此项权利时需因此而对本广场造成的有关损失支付有关的费用。
4.发展商有权使用及接驳本广场的公共服务设施,包括但不限于消防喉辘及龙头、食用水、冲厕水、消防水池、水箱水泵、升降机房、公共天线、避雷装置、发电机房等,并为上述目的携带或不携带员工和工具进入本广场,唯发展商需修复因此而造成的一切损坏。
5.发展商有权按其认为适当的方法运用本广场及该土地中任何未利用的建筑密度及土地发展比例。
第五十二条为了保证上述发展商的各项权利,各业主在本规约中共同及各自任命发展商作为其代理人,授权发展商充分行使上述权利,并代表各业主作出一切行为及签订一切需要或附带的文件。
第五章不宜使用时的规定
第五十三条倘若本广场因不可抗力包括但不限于台风、地震、火灾、地陷或其他原因而破坏,导致本广场大部分或部分地方不宜使用,则管理公司须召开下列业主大会以决定是否或如何修复、重建本广场。
1.如本广场全部均受到上述破环,管理公司负责召集全体业主大会,会上由出席的业主按其单元所占管理份额的比例投票,若决议案中超过70%的管理份额的业主决定修复损坏之本广场,则所有业主均须按其持有之管理份额的比例,支付修复该损毁部分所需之费用。
若本广场办过保险,则仅需支付超出本广场保险赔偿金之数目。
2.如上述破坏只涉及部分单元,管理公司需考虑这种破坏是否危害本广场的整体运作及管理。
a.若危害到本广场的整体运作及管理,管理公司需召集业主大会以决定最终处理方式。
b.若仅影响到部分受损单元,管理公司只须召集所有受损单元的业主大会,会上由出席之该单元业主按其所占的受损单元管理份额的比例投票,非受损单元不得参与投票,若超过受损单元比例70%以上的业主通过决议案,决定修复该受损单元,则每位受损单元的业主需按比例支付所需费用,其
他业主无需支付费用。
第五十四条若保险赔偿金不足,业主大会决议案不修复或出现其他情况,致使重建或修复本广场不可行。
在此情况,各业主须将所拥有的单元交于管理公司托管,管理公司须立即将其以公开拍卖或其他方式变卖,并将所得之净收益按各业主原先持有的管理份额比例分配给各业主。
因本广场购买了保险而取得的一切保险赔偿金亦须按同样比例分配给各业主。
在此种情况下,各业主在本规约项下之一切权利、特权、责任及保证均予撤消,每名业主须放弃本规约所载之一切权利及特权。
第六章业主大会及业主委员会
第五十五条本广场已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十的,由发展商或管理公司牵头,在本广场行政主管部门指导下,召集本广场首次业主大会。
业主人数较多的,可以推选业主代表组成首次业主代表大会。
第五十六条业主委员会委员由5至11人单数组成,设主任一名、副主任若干名。
业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数的委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意,业主委员会每届任期不超五年,可以连选连任。
第五十七条业主大会或业主代表大会每年至少召开一次,经拥有本广场专有部分占建筑物总面积百分之二十以上管理份额的业主提议,可召开临时业主代表大会,业主委员会应当及时就所提议题召开业主大会或业主代表大会。
第五十八条首次业主大会或首次业主代表大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起三十日内,到本广场行政主管部门办理备案手续。
第五十九条业主大会或业主代表大会,以及业主委员会作出的决定,应当予以公布,对本广场内全体业主和租户具有约束力,业主大会或业主代表大会,以及业主委员会作出的决定,不得与法律、法规、规章相抵触。
第七章附则
第六十条本规约中有关用语的义:
1.业主:
指本广场的房屋所有权人;
2.租户:
住本广场的房屋承租人而非房屋所有权人;
3.商户:
指对业主或租户的统称;
4.发展商:
指南京XX投资有限公司;
5.管理公司:
指江苏XX物业服务有限公司南京分公司;
6.公共部位:
指本广场主体承重结构部分(含基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;
7.公共设备设施:
指本广场共用设备设施,如供配电设施、消防设施、中央空调系统、污水处理系统、电梯、照明系统、给排水系统等,以及共用设备设施使用的房屋等。
第六十一条根据本规约或各项管理规定发给业主和租户的任何通知,如送至业主或租户的单元,则以业主或租户本人或其员工签收为准;如通过邮局以挂号信投送的,则以邮局挂号收据为准。
所有不以其在本广场的单元为通知地址之业主或租户将其变动后的最新通讯地址事先书面通知管理公司,否则管理公司或发展商将按本规约中所写明的地址予以处理(该地址为本广场交付使用前登记的通讯地址)。
第六十二条本规约适用于中华人民共和国法律和南京市地方法规。
第六十三条缔约双方及所有受本规约约束的商户或其他人,若发生争议,应首先友好协商,若协商不成,可向当地仲裁机构申请仲裁或向当地人民法院提起诉讼。
第六十四条本规约由管理公司和签约的业主(购置者)或租户各执一份,效力同等,自签约之日起生效。
未尽事宜可另签补充协议,补充协议与本规约具有同等法律效力。
管理者:
江苏XX物业服务有限公司南京分公司购置者:
法人代表或代理人:
法人代表或代理人:
签约日期:
年月日签约日期:
年月日
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