515赣州市物业管理办法.docx
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515赣州市物业管理办法
赣州市物业管理办法
第一章总则
第二章业主、业主大会和业主委员会
第三章前期物业服务
第四章物业管理服务
第五章住宅专项维修资金和物业质量保修金
第六章物业的使用和维护
第七章法律责任
第八章附则
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动,维护业主、使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益,保障物业的合理使用,创造良好的生活、工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及监督管理。
本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,为业主提供服务,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条市房地产行政主管部门是本市物业管理行政主管部门(以下简称市主管部门),履行下列物业管理监督管理工作职责:
(一)组织实施国家、省物业管理条例和市物业管理办法,以及其他关于物业管理法律、法规、规章,执行物业管理的有关规定,研究拟定或者制定物业管理相关政策措施;
(二)监督、指导、协调各县(市、区)政府物业管理行政主管部门以及其他相关行政管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)、市物业管理协会等依法开展物业管理相关工作;
(三)依照国家、省物业管理条例和市物业管理办法以及其他有关物业管理的法律、法规、规章,作出行政处罚等具体行政行为。
(四)全市物业服务企业申办二级资质的初审以及一级资质的申办服务;
(五)指导县(市、区)商品房住宅专项维修资金住宅质量保修金呢?
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的归集、使用等工作;负责中心城区商品房住宅专项维修资金的归集、使用拨付和住宅质量保修金的交存、使用、退还和监管。
(六)建立全市物业服务企业、物业管理从业人员、业主委员会委员网络信用平台和诚信档案制度;
(七)指导、监督和管理各县(市、区)物业管理招投标活动,负责中心城区物业管理招投标活动。
(八)全市物业管理法律、法规和规章的宣传教育以及物业服务企业(物业管理项目)的争先创优。
(九)依法处理物业管理重大信访事项;
(十)其他物业管理监督管理职责。
第四条各县(市、区)主管部门接受市主管部门的业务指导,履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责:
(一)指导街道办事处(乡镇人民政府)履行物业管理监管职责。
(二)负责物业服务企业资质申办、物业管理区域划分以及办理物业管理区域、物业服务合同、物业管理招投标、(临时)管理规约、物业承接查验等备案事项;
(三)指导、监督和管理物业管理招投标活动。
(四)住宅专项维修资金和住宅质量保修金的管理、监督;
(五)定期向社会公布辖区内物业服务企业资质、在管物业项目等企业信用信息以及业主委员会委员履职信用信息,接受公众查询。
(六)物业使用和维护的监督管理;
(七)依法处理物业管理信访事项;
(八)依照国家、省物业管理条例和市物业管理办法以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为;
(九)其他物业管理监督管理职责。
第五条街道办事处(乡镇人民政府)在县(市、区)主管部门指导下,负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,调处物业管理的矛盾纠纷,具体负责下列物业管理监督管理工作职责:
(一)负责核实业主大会成立条件并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组,指导筹备组开展筹备工作,协调建设单位核报首次业主大会费用;负责本辖区内业主大会成立、业主委员会的选举及其登记、备案工作。
(二)监督和指导业主大会和业主委员会依法履行职责,协调物业管理和社区管理的关系。
调查违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定,责令限期改正或者予以撤销;
(三)对未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会被责令解散、业主委员会不按规定召集业主大会会议且拒不执行限期召集决定的情形,组织召集业主大会会议;
(四)对业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,负责指定1名委员召集和主持业主委员会会议;
(五)业主委员会未依法完成换届选举的,监督业主委员会组织换届选举,或者组织换届选举;
(六)代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的财物、资料;
(七)依法处理物业管理信访事项;
(八)负责记录、上报辖区内物业服务企业、物业管理从业人员信用情况。
(九)建立辖区内业主委员会委员(候补委员)履职信用档案制度。
(十)其他物业管理监督管理职责。
街道办事处(乡镇人民政府)应当明确机构、人员和工作经费,依法贯彻落实其物业管理监管职责。
社区居委会(村民委员会)协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理相关工作,街道办事处(乡镇人民政府)可以依法委托社区居委会(村民委员会)办理物业管理相关事务。
物业服务企业应当配合街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理的相关工作。
拒不配合的,街道办事处(乡镇人民政府)可以提请相关部门依法处理。
第六条市物业管理协会是物业管理行业的自律组织,在市主管部门监督和指导下,应当积极规范行业经营行为,维护会员合法权益,积极组织行业交流,依法发展多种经营,倡导节能减排,促进行业健康发展。
(一)负责制定并监督实施物业服务规范等级标准,促进物业服务企业依法、诚信经营,调解行业内部争议。
(二)加强物业管理从业人员的培训教育,提高物业管理实际操作水平。
(三)加强物业管理法律、法规和规章的宣传普及,提高市民物业管理基本知识水平。
(四)倡导绿色物业管理,鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能减排,资源节约,环境保护,促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。
(五)提倡物业服务企业依法开展多种经营,创新物业服务新模式。
(六)加强行业内部交流以及与兄弟省、市物业管理协会交流,增强行业凝聚力,提升行业服务水平。
第七条市主管部门应当建立市物业管理信用信息库,完善不良行为警示制度,对物业服务企业、物业管理从业人员、业主委员会委员(候补委员)、承担消防设施设备、机电设备维修养护或者园林绿化、清洁卫生等专项服务的专业机构等纳入信用信息档案管理。
市物业管理协会应当建立物业服务企业和物业管理从业人员的表彰与惩戒制度。
市物业管理协会有关物业服务企业及物业管理从业人员的诚信档案应当与市物业管理信用信息库保持互联互通和信息共享。
第八条县级以上人民政府应牵头建立物业管理联席会议制度,协调解决辖区内物业管理的突出问题和突发事件。
财政、规划、建设、城管、环保、市政、公安、消防、价格、工商、环卫、绿化、人防、质监、民政等部门及供水、供电、供气等企业应当按照各自的职责,密切配合,依法共同做好物业管理工作。
经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项,与会政府部门、机构应当予以执行;无正当理由拒不执行的,依法追究行政责任。
经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为,物业服务企业、业主委员会应当履行,但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外;拒不履行的,作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。
第九条 城市规划区内的新建物业小区和共用设施设备齐全的原有物业小区应当实行物业管理。
业主大会决定实行自治管理的物业小区,必须接受社区居委会的指导和监督。
城市规划区内未成立业主大会且未实行物业管理的物业小区或者零星住宅,由社区居委会实行准物业管理,提供公共区域保洁、绿化、秩序维护和共用设施设备的养护维修等基本服务。
业主大会成立后准物业管理活动自行终止。
第十条 本市以外的物业服务企业进入本市从事物业服务的,应当在项目所在地房地产行政主管部门登记备案。
第二章业主、业主大会和业主委员会
第十一条房屋的所有权人为业主。
业主应当向物业服务企业和业主委员会提供有效联系地址、通讯方式,物业服务企业和业主委员会对业主的个人信息必须保密,除配合执法部门执行公务外不得泄露。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第十二条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守业主(临时)管理规约和业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)遵守国家、省、市房屋装饰装修的有关规定;
(四)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(六)按时足额交纳物业服务费;
(七)法律、法规规定的其他义务。
业主在物业管理活动中,享有国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法规规定和管理规约、议事规则及物业服务合同约定的权利,并应当履行相应义务,不得以放弃权利为由拒绝履行义务。
业主应当及时告知物业服务企业、业主委员会有效联系方式。
业主联系方式以入住时登记的方式为准;业主未入住的,以业主购房登记的为准。
业主变更联系方式(业主变换联系方式、不动产权转移变更、实际使用人变更),业主以及实际使用人应当自变更之日起15日内告知业主委员会和物业服务企业。
第十三条物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
一个物业管理区域成立一个业主大会和一个业主委员会。
业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会和业主委员会,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
同一个物业管理区域(项目)有市政道路等自然分隔成二个或二个以上相对独立物业管理区域的,以及同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以相对独立的物业管理区域或幢、单元为单位成立业主小组,业主小组由该相对独立的物业管理区域或幢、单元为单位的全体业主组成。
相对独立的物业管理区域面积较大或幢数较多的,可推选业主代表组成业主小组。
业主小组所作决议不得与物业管理法律、法规和规章相悖,不得侵害整个物业管理区域全体业主权益。
第十四条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。
分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共用的,应当归属于一个物业管理区域。
但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的,且不存在共用设施设备的,可以划分为不同的物业管理区域。
已经实施物业管理的不同物业管理区域,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
第十五条一个物业管理区域内,房屋出售并交付的建筑物总面积达到50%以上的,建设单位应当在30日内向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面报告,并提供下列资料:
(一)物业管理区域登记证明;
(二)建筑规划总平面图;
(三)物业建筑面积清册;
(四)业主名册;
(五)交付使用的共用设施设备证明;
(六)物业管理用房配置证明。
建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区,十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面要求。
第十六条业主大会由街道办事处(乡镇人民政府)组织召集。
街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到要求成立业主大会的书面报告和有关资料后60日内组织成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。
筹备组由业主代表、建设单位代表(首次业主大会)以及街道办事处(乡镇人民政府)或社区居委会的代表组成,成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%。
筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)或社区居委会的代表担任。
第十七条 筹备组中业主代表的产生,由街道办事处(乡镇人民政府)或者社区居委会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。
业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)负责登记并作出答复。
第十八条业主大会筹备组应当做好以下筹备工作:
(一)确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;
(六)制定业主委员会选举办法;
(七)完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容以及业主委员会委员候选人的简历、相片应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。
业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并书面答复。
筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。
筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。
第十九条新建开发项目首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
建设单位注销的,首次业主大会会议的筹备经费由全体业主承担。
第二十条业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会负责组织召开。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定召开。
有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:
(一)有20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
第二十一条业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求街道办事处(乡镇人民政府)协调并确定召开时间;逾期未召开的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开或授权社区居委会组织召开。
业主大会会议议题涉及改选业主委员会及撤销现任业主委员会决定的,业主大会会议由街道办事处(乡镇人民政府)组织召集或授权社区居委会组织召集。
除业主委员会和街道办事处(乡镇人民政府)及社区居委会外,其他任何单位和个人不得召集业主大会会议,所作决议无效。
第二十二条召开业主大会会议,应当于会议召开15日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等公告全体业主,并告知属地社区居委会。
业主可书面委托代理人出席。
物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。
业主委员会要求物业服务企业列席会议的,物业服务企业的负责人或其书面委托的代理人应当列席会议。
业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。
第二十三条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见等形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主与会,业主大会会议方为有效。
前款所称与会,是指业主在会议签到表签字确认;采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的,包括业主在表决票上或者选举票发放表上签收确认。
第二十四条下列事项由业主大会决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;
(七)依法决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)依法决定改变共有部分的用途;
(九)决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;
(十)法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。
业主大会决定本条例第条第(五)项和第(八)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
决定本条例第条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
逾期未参与表决业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由业主大会议事规则约定。
业主大会或业主委员会的决定,应当自决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
业主大会或业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第二十五条业主大会确定业主投票权数,按照下列方法认定:
(一)业主的投票权数按每个不动产权登记单位为一个计票单位。
(二)同一不动产权登记单位有二个(含二个)以上共有产权人或不动产权属人在同一物业管理区域内拥有多个不动产权单位的,按一个计票单位计算。
(三)住宅、商业不动产权登记单位与附属配套可确权的车库(车位)、杂间,其不动产权属人不一致,但可以认定为共有财产的,按一个计票单位计算。
第二十六条业主的配偶以及父母或者成年子女直系亲属在物业管理区域内居住,经业主本人书面授权,享有业主等同权利。
第二十七条业主委员会是业主大会的执行机构,是代表全体业主对物业实施管理的自治组织,应当依法履行职责,向业主大会负责并报告工作情况。
业主委员会由业主大会选举产生,人数应为5至11人单数,业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1-3人(或经业主大会议事规则事先约定)。
业主委员会在日常工作中履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)完善监督机制,设立监督小组,对日常工作和经费使用情况进行监督;监督专项维修资金、物业公共部位(共用设施设备)经营收益的使用;
(五)调解业主与物业服务企业、业主与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷,督促业主按时足额交纳物业服务费用,协助物业服务企业催缴欠交的物业服务费;
(六)监督管理规约的实施;
(七)劝阻、制止业主或者物业使用人违法违规装饰装修房屋,对违法建设业主或授权物业服务企业不供水、不供电、不让进料、不让装修工人(公司)进入,并及时向执法部门报告;
(八)业主大会赋予的其他职责。
第二十八条业主委员会可以设立候补委员制度。
候补委员人数原则上不超过业主委员会正式委员人数的40%。
候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则等应当与正式委员相同。
业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的50%的,可以从候补委员中自动递补,并在本物业管理区域内公告;业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的50%的,应当重新选举业主委员会。
候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
第二十九条业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵纪守法,公道正派,廉洁自律;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,履行业主义务,足额按时交纳物业服务费和专项维修资金;
(四)热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;
(五)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;
(六)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。
业主委员会委员、候补委员不得收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬,不得向本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业,不得收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第三十条业主委员会委员(候补委员)有下列情形之一的,其委员职务自行终止:
(一)不再是本物业管理区域内业主的;
(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;
(三)有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费、违法出租房屋、不遵守管理规约等情形且未改正的;
(四)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;
(五)一年内三次(含)以上无故缺席业主委员会会议;
(六)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(七)被依法追究刑事责任的;
(八)法律、法规规定以及业主大会议事规则、管理规约约定的其他情形。
业主委员会中止委员职务时,应当允许该委员提出申辩并记录归档。
第三十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内持以下材料向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案:
(一)业主委员会备案申请表;
(二)业主大会成立和业主委员会选举的资料;
(三)《业主大会议事规则》、《管理规约》;
(四)业主大会决定的其他重大事项。
第三十二条业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。
业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。
第三十三条业主委员会实行任期制,每届任期不超过5年,由业主大会在议事规则中确定,任期届满六十日前,应当报告所在地街道办事处(乡镇人民政府),开始筹备召开业主大会会议进行换届选举,选举产生新一届业主委员会。
业主委员会委员可以连选连任。
具体由业主大会在议事规则中决定,业主委员会委员资格任期届满即自行终止。
无正当理由逾期未换届的,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当协调督促其尽快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
第三十四条未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的1/2的,在新业主委员会产生之前,由物业所在地的社区居委会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下代行业主委员会职责。
第三十五条业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内,前业主委员会委员应当在街道办事处(乡镇人民政府)监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。
业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
拒不移交本条第一、二款所述物品的,业主委员会可以请求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、公安机关督促移交。
第三十六条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规相抵触,不得损害社会公共利益和业主合法权益。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,业主委员会违反《业主大会议事规则》未召开业主大会,擅自作出决定的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通知全体业主;所作出决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。
业主不得擅自以业主大会或业主委员会的名义从事活动,并应当自觉执行业主大会或业主委员会依法作出的决定。
业主应当尊重业主委员会委员,通过合法途径提出诉求,不得组织、煸动对业主委员会委员的人身攻击和人格侮辱。
第三十七条业主大会、业主委员会日常工作经费由全体业主共同承担。
业主委员会成
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