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二手房买房注意事项.docx
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二手房买房注意事项
二手房买房注意事项”--归纳总结
2007-04-0923:
36
――上海市弘正律师事务所周智灵律师
近两年来,随着上海房地产市场的不断跌宕起伏,二手房交易买卖涉讼的情况也日益增多。
据统计,去年杨浦法院共受理二手房买卖纠纷案件395件,宝山区院111件,浦东新区363件,而仅今年上半年,宝山法院就受理了94件,浦东新区法院受理了310件,都已经达到各法院去年的总数。
在对大量案件进行研究的基础上,结合相关资料,现将二手房买卖过程中存在的十大问题总结如下:
一、对房屋产权审查不详细。
二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制转让、房屋是否存在抵押、是否有共有产权等问题使得二手房产权形式多样。
当事人如果在房屋买卖之前,没有弄清楚房子的底细,极易引发纠纷。
二、不履行必要的购房手续。
房屋买卖必须签订书面合同,但有些购房者对房屋转让需经过特殊程序,须提交必要证明文件,并向有关房地产管理机关申报核准办理登记手续等不甚了解,只相信实际占有房屋。
随着房价变动,问题就接踵而来。
三、卖方授权太轻率。
卖房者轻信中介公司承诺,全权委托,结果使中介公司某些人员有机可乘,利用公证授权书,大做文章。
四、轻易应允霸王条款。
中介公司为追求最大化利益,在中介合同中精心设计“旱涝保收”条款,致使买卖双方不知不觉落入圈套。
买卖双方一旦委托中介,就难以全身而退,想不付钱很难。
五、错误选择中介公司。
目前,上海市房屋中介公司鱼龙混杂,买卖双方如果不加选择就委托,结果往往房屋被卖掉了,却拿不到房款,钱房两空。
六、相关凭证轻易交给他人。
有相当一部分买卖双方,为图省事,将身份证和房屋产权证交给中介公司代为办理,风险系数大大增加。
七、对特别事项不作约定或约定不明。
二手房买卖,除了买卖双方收付房款、办理过户外,还有一些后续问题,如户口迁移、维修基金过户等。
如在合同中没对这些特别事项作出约定,入住后就可能发生不必要的纠纷。
八、轻信熟人可以买到便宜房。
房价攀升后,买房者就往往指望通过熟人购买低价房。
一些不法之徒便利用这种心理,虚构房源,施行骗术。
九、不到现场查看房屋状况。
有些购房者买房心切,或是为了炒房,不到现场查看就签约,待要入住或转手时却发现,房屋要么另有主人,要么就存在瑕疵,不得不对簿公堂,最后还被认定为“恶意第三人”,承担不利后果。
十、产权登记与实际购房人不符。
有些购房者基于对房改政策的误解,有的想享受他人的公积金贷款,便以他人名义购房,结果一些人见利忘义,违背当初约定,争夺房屋。
针对上述问题,周律师工作室提示广大购房者一定要学会自我保护,防范风险,切记一定要摸清房屋权利状况,进行必要的调查与审核,以确保自身的利益,最大可能的防范二手房买卖的法律风险。
具体包括:
一、权属审查
购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。
没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。
为慎重起见,购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。
二、买卖双方主体资格审查(包括中介资格审查)
1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。
2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
4、二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。
三、共有财产审查
二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准),应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。
审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人,时候具有异议登记事项。
依照《民法通则》之规定,按份共有人对买卖之房屋具有优先购买权,未经共同共有人同意买卖房屋之合同通常会被法院认定为无效。
另依据我国婚姻法之规定,夫妻关系存续期间所取得的财产实行夫妻共同财产制为主,约定个别制为补充的婚姻财产制度。
尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人,也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关个别财产约定的协议。
四、权利限制审查
二手房买卖前,购买方应当审查司法机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。
一般说来,有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
五、他项权利设置审查
购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。
若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
六、优先购买权审查
共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。
已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。
如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件,买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。
购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。
如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
七、审查二手房有无下列禁止买卖情形:
1、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;
2、依法收回土地使用权的;
3、共有二手房,未经其他共有人书面同意的;
4、权属有争议的;
5、未依法登记领取权属证书的;
6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
7、列入动拆迁范围的;
8、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
八、若是已购公有住房和经济适用住房买卖,还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一:
1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
4、上市出售后形成新的住房困难的;
6、擅自改变房屋使用性质的;
7、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
九、境外人士买卖的限制
出于国家安全和军事安全的考虑,国家安全部门规定:
有些地域的房屋是不能出售给境外人士的。
够房人可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。
很多购房者认为上述审查手续非常麻烦。
但是,房屋买卖标的巨大,购房往往是一个人一辈子的事情。
因此,为避免风险而进行相应审查就非常必要。
一方面,购房者可以到房屋所在地房地产交易中心进行相关查询(上海地区手续都非常方便,收费也很低),另一方面,如果不放心也可以寻找专业人士进行相应调查。
二手房交易做好五项审查
发布时间:
2008-4-410:
12:
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二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
二手房交易应进行相应的调查与审核,包括:
一、权属审查
购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。
没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。
为慎重起见,购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。
了解拟交易的房屋是否有产权争议。
二、共有财产审查
二手房属于两个以上(含两个)主体共有的,应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。
审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。
我国婚姻法规定,实行夫妻共同财产制为主,约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。
尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人,也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。
三、权利限制审查
二手房交易前,卖方应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况,一般说来,有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
二手房交易前,买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。
一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。
有权采取限制措施的有建设行政管理机关。
四、他项权利设置审查
购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。
若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
五、优先购买权审查
共有的二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。
已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。
这种出租关系不管是定期的还是临时的,均不能剥夺。
如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件,买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。
购买人应当注意,以下情形的二手房禁止买卖:
(1)司法机关和行政机关依法裁定,决定或者以其他方式限制二手房权利的;
(2)依法收回土地使用权的;
(3)共有二手房,未经其他共有人书面同意的;
(4)权属有争议的;
(5)未依法登记领取权属证书的;
(6)已抵押,但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的;
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
二手房交易注意事项
近年来随着住房二级市场的活跃,二手房交易量逐年扩大,但二手房的产权状况比较复杂,再加之不规范中介公司的违规操作,因此在交易过程当中经常发生争议,导致市场主体鱼龙混杂,市场处于无序状态,导致交易
过程中存在大量侵害买卖双方权益的案件,比如不符合上市条件的房屋上市出售、吃差价、吃定金、虚假宣传、房价上涨后一方反悔等诸多问题,但买卖双方往往不能发现这些问题,发现后也不能很顺利地解决这些问题,造成这种后果的原因是多方面的,其中一个原因就是买卖双方对房屋买卖方面的知识不了解,在签订合同及履行合同时应该注意的没有注意到,或者轻信中介公司,造成这种后果的责任不能归结于买房人或卖房人,因为二手房买卖涉及到法律、金融、房改政策、税费、交易程序等领域的专业知识,普通人很难在几天之内融会贯通,因此不能苛求买房人或卖房人都成为这方面的专家。
规范房地产市场、保护消费者权益应该由相关主管部门尽最大的努力,但是作为二手房交易主体的买房人或卖房人也不完全是被动的,可以利用现有的条件及环境争取自己应得的利益。
本章从房屋所有权、上市交易条件、如何签订二手房买卖合同、如何识别及避免中介公司设定的陷阱、房屋质量、房屋预售转让、二手房买卖合同的效力、房屋使用权转让、律师在二手房买卖中的作用等方面进行解释,力图向买房人或卖房人介绍清楚如何签订房屋买卖合同,买卖房屋时如何避免受到侵害,如何保护自己的合法权益。
第一节 房屋所有权
1.房产证的重要性
房屋所有权证是所有权人拥有房屋的法定凭证,是确认房屋所有权人的重要依据,也是国家保护公民合法财产依据。
《中华人民共和国宪法》第十三条规定:
“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。
《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定:
“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
”第七十二条第二款规定:
“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。
购房者与开发商或者其他自然人签订了房屋买卖合同,交纳了房款,办理了入住手续,但这并不意味着购房者已经取得完全房屋的产权。
以上行为只是处于平等民事主体地位买卖双方所进行的房屋买卖行为的一部分,买卖双方还必须到房屋主管部门办理产权过户登记,并申领房屋所有权证,一个完整的房屋买卖过程才基本结束。
只有经过房屋主管部门,完成法律规定的必经程序,取得房屋所有权证,购房者才对所购房屋拥有完全所有权,才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。
如果购房者在入住后不能取得房屋所有权证,那么他所购的房屋所有权处仍然属于售房人一方,购房者不能取得如下权利或存在下列风险:
( 1 )不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让等,如进行上述行为,也会因为此行为违反国家法律的禁止性规定可能会被宣布无效,或者无法实现合同目的,如果出现无效的情形,那么法律不予保护非法的民事行为,各方的损失只能由各方自己来承担。
( 2)无法设定他项权利。
他项权利主要指抵押权、典权,因为按我国法律规定,房屋抵押实行登记制度,而登记的唯一凭证就是房屋所有权证,所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
( 3)在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
(4 )如因买卖的房屋非法开发而无法办理房产证,则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险,购房者将血本无归,无法通过法律渠道主张自己的权利。
( 5)无法部分改建所购房屋。
(6)在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。
(7)在房产存在纠纷的情况下购房者可能不能占有使用所购房屋,即使占有了该房屋,也有腾退的危)永远无法办理过户手续,房屋所有权一直处在不确定的悬而未决的状态。
基于上述法律上的风险及房产证的重要性房屋买卖一定要办理房屋所有权证。
2.不想办理房屋所有权证的后果
有些购房人认为,我的房子不卖,也不抵押,觉得房产证没用,交易过程当中还要交纳各种税费,增加了负担,因此主观上不想办房产证。
有这些想法的购房人法律及权利观念都存在极大误区,除了上文提到的不办理房产证对个人可能产生的风险,而且也违反了相应的法律法规。
按照
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定:
"国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
"《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》第四条规定:
"城镇房屋所有权人必须在规定的时限内,到房屋所在地房管机关申请登记,领取房屋所有权证。
"从以上规定也可以看出,办理房屋所有权证是由法律法规和规章来保证的,他不仅是购房者的权利,也是购房人和开发商都应该履行的法定手续。
因此可以说,办理房屋产权证不仅是保障购房者权利的手段,也是公民应尽的义务。
为了不交税费不办证不仅损害了国家的利益,而且也损害了自己的利益,是一个“双输”的选择。
3.土地使用权的年限
对一般的购房人而言,一般弄不清楚土地使用年限是四十年、五十年还是七十年。
实际上土地使用年限是按土地的用途确定的,是由国家规定的。
居住用地土地使用权期限是七十年;工业用地土地使用权期限五十年;综合用地或者其他用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地土地使用权期限五十年;商业、旅游、娱乐用地土地使用权期限四十年。
4。
购买二手房时应关注土地剩余的使用年限
二手房买卖中买受人应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用近二十来年,对于买受人来说还有
20多年的土地使用年限,20
多年后可能还需补交土地出让金,这样无疑是变相增加了房屋总的价款,因此买房时买方应将土地剩余的使用年限作为确定价格的一个考虑的因素。
住宅的使用年限是从批准土地使用权的日期开始算七十年,但有些房屋的土地使用权取得后并未立即建房,而是搁置了若干年后才建房,这样土地使用权的期限会变短,比如有些上个世纪九十年代初批准的土地使用权,到现在已经十几年,剩余的土地使用年限还有五十多年,因此对于购买这样二手房的买房人来说,五十多年后要补交土地出让金,这样无疑增加了购房人今后的负担,因此在购买二手房时应关注二手房的土地使用年限,应将其作为一个考虑的因素。
5.土地使用权期限界满后房屋所有权归属
我国目前现行的法律法规一直没有回答购房人一个问题:
我们购买的房屋产权从批准土地使用权日期开始到底是多少年?
现有的规定只告诉购房人所购买的房屋土地使用权是
40年、50年或70
年,超过土地使用权期限之后土地使用权是可以申请延期的。
如果土地所有者不同意延期,土地上的房屋怎么办?
针对这一问题,《物权法》(2005年7月10日
公布的草案)规定:
建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权消灭。
建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。
登记机构应当回收建设用地使用权证书。
建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期。
在此后的修改稿中,规定了土地使用权期限界满后自动延期,但在
2006年10
底的审议中将此规定删除,未规定土地使用权期限界满后如果处理房屋的权利归属。
目前《物权法》(草案)的规定仍未解决土地使用权期限界满后房屋产权归属的问题。
如果不解决土地使用权期限界满后房屋产权归属的问题,那么只规定
建设用地使用权期限70年太短。
住宅用地使用权最长出让期限为70
年的规定过短,不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。
至少应延长为一百年或更长一些。
如果取消出让年限的规定,我国人多地少的矛盾比较突出,尤其是随着城市化的发展,城市人口必将大量增加,人地的矛盾也将更为突出。
实行永久性土地使用权制度必将使得城市管理者难以进行土地的调剂和有效利用,从而加剧人地的矛盾。
对居住用地实行一定期限限制,有利于管理者适时调节和有效利用土地资源。
让土地使用权成为永久性权利,那么可能对国家今后物质安全及经济运行产生不利影响。
笔者认为可以规定在土地使用权期限届满后,自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。
但现有的法律规定仍未解决有产者的担心。
从现行法律法规来判断,个人从来就没有获得过建立在土地上的所谓房屋所有权。
对房屋产权年限的问题,各方争议是非常大的。
如果不规定房屋所有权的时间,那么七十年之后政府收回房屋怎么办?
有人担心七十年后土地由国家收回,私有住房没有法律保障,这种担心不是没有道理的。
七十年土地制度问题的解决已然无法回避。
1988年修宪,中国废弃了禁止土地交易的规定,土地使用权制度的出现获得了宪法依据,但宪法并没有给出明确的土地出让年限。
1990年国务院出台的55
号令,给出了统一的土地使用期限和具体办法。
但七十年之后房屋所有权归属的问题应该列入议事日程。
对土地使用年限的制度设计一定要慎重,合理的土地制度可使民众对财产完整有可预期性,心里踏实,更能激发起社会责任感及对法制的信赖和敬仰,不失为
“寻求公平效率,个人与国家利益的平衡点”。
6.不能办理房产证的原因
二手房买卖不能办理房屋产权证或者不能按期办理房屋产权证既有卖方的原因,也有买方的原因,有时也有中介公司的原因。
不能办理房屋所有权证的主要原因如下:
(
1)卖方所售房屋是不合法的开发项目或非法的建筑物;
(2)卖方所售房屋没有取得合法的房屋所有权证;(3
)卖方没有行为能力或代理人没有代理权;(4
)卖方反悔或其它原因不卖房或其它原因不能亲自到场办理过户手续又没有公证委托他人代办。
(5
)中介公司将持有的房屋所有权证原件丢失;(6)土地或房屋被查封或抵押,在查封或抵押未解除之前;(7
)买卖双方未按规定交纳办理过户的相关税费;(8)买卖双方未提交符合房屋交易主管部门要求的证件及资料;(9
)买方悔约,不协助办理过户手续。
7.经济适用房的产权
按照国家相关的房改政策,经济适用房产权归个人。
因为经济适用房用地是行政划拨,免交土地转让金。
同时,政府实行21
项税费的减半优惠,这两项之和约占经济适用房成本的10
%左右。
因此,经济适用房在转让时或再次上市出售时应该补交土地出让金,以弥补国家的利益。
另外,经济适用住房不能办理赠与。
房改房、集资房、危改回迁房的产权与经济适用房的产权管理一致,房屋的产权都归购房人,但在转让时有一些限制。
8.住宅合作社所售房屋有产权
按照北京市房管局、北京市房改办2000年8月下发的《关于房改售房若干问题的通知》第
五“关于居民和单位参与住宅合作社建房的产权规定”的内容,
居民加入住宅合作社手续后,参加住宅合作社集资建房,社员按实际建造成本集资且每平方米单价高于当年房改成本价的,所购住房执行经济适用住房的产权规定。
单位参与住宅合作社建房,再以届时房改政策向职工出售所建集资住房,按房改售房的有关规定办理产权登记。
居民参与住宅合作社集资所建房屋竣工后,应申请房地权属登记,同时可向登记部门提交计划部门的立项批复和房改部门核准的集资建房分配方案。
凭社员集资建房协议和入社证明(社员证)即可办理登记发证手续。
9.房屋所有权的限制
房屋所有权的限制包括房屋设定抵押、房屋被查封等限制房屋所有人行使权利的一些规定及措施。
(1)抵押
抵押是指债务人或者第三人不转移对抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
在抵押担保中,债务人或第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物。
①抵押对购房人有什么危害
如果售房人将房屋或土地使用权抵押,在不能按期归还债权人款项时,作为抵押物的房屋、土地使用权可能被司法机关查封、变卖或拍卖,这样购房人将得不到所购房屋,或者因抵押未按时解除,不能按时办理房屋所有权证,或者能顺利入住该房屋,但无法办理房屋过户手续,购房人不能取得房屋所有权证。
②重复抵押的解决办法
在抵押过程当中,可能存在重复抵押的问题,比如某自然人向银行先后借了两笔款,两次都是以同一房屋做抵押,且抵押物的价值远远低于两次贷款的数额。
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