养老地产专题报告案例研究.docx
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养老地产专题报告案例研究.docx
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养老地产专题报告案例研究
养老地产专题报告
案例研究
2013年3月22日
目录
第一部分养老地产概论4
一、养老地产的概念4
二、养老地产的发展过程5
第二部分国外养老地产研究6
一、发展历程及背景6
1、发展历程6
2、发展背景6
二、国外养老地产代表国家研究7
1、美国7
2、北欧7
3、德国8
4、日本8
5、新加坡9
三、国外养老地产典型项目分析10
1、美国佛罗里达太阳城10
2、日本太阳树老人之家11
四、国外养老地产研究总结12
1、国外养老地产模式分类汇总12
2、国外养老地产模式借鉴13
第三部分国内养老地产研究14
一、市场情况分析14
1、市场潜力分析14
2、市场开发情况分析14
3、开发商动向15
二、国内养老地产模式探讨16
1、养老地产类型16
2、养老地产开发原则17
3、养老地产盈利模式18
4、养老地产运营模式18
三、国内养老地产案例19
1、康疗型19
2、居家型(出售)23
3、综合型26
4、异地购房型(出售十持有经营)29
第四部分我司开发养老地产的机会及建议31
一、开发机会31
1、辽宁省老龄人口增速快31
2、老年人消费能力高31
3、养老地产的开发供应不足31
4、政策的扶持31
5、市场尚未成熟32
二、开发建议33
1、开发模式33
2、盈利模式33
3、产品打造33
三、国内养老地产案例
1、康疗型
(1)台湾.长庚养生文化村(变相出售+持有经营)
项目关注点:
中国传统文化打造的集养老、度假、健康的中和度假村
A、高质量的医疗与健康服务;
B、完善的社区配套与丰富多彩的生活模式;
C、业态丰富,多种经营项目并存;
产品特色
用地性质
非居住用地
规模
总占地34公顷,其中绿化体闲场地17公顷,总规划4000户
产品
以7层楼房为主,一房一厅约46平米、一房两厅约73平米
功能体系
(1)集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体;
(2)依托长庚医院提供专业的高智力健康咨询和医疗服务;
(3)银发学园、社区活动中心,组织丰富多彩的社区活动;
(4)完善的社区功能,包括超市、银行、书店等
客户
入住客户:
年满60岁的老年人、13岁以上的游客
运营主体
台塑集团,不用政府补贴,接受慈善机构捐助
盈利模式
住房出售:
土地为政府福利划拨,出售使用权,到不住时须交回村里作为捐助。
住房出租:
分长住与试住体验。
长住服务还包含健康照护、紧急救护、公共设施维修、社团活动等服务。
养生体验营:
为期两天一夜的体验之旅,13岁以上人士可参加。
场地出租:
提供多功能会议场所,可供企业教育训练、研讨、演戏、学术文化交谊等活动使用。
总体规划
园区生态
动植物
养生文化村户外公园占地约十五公顷以上,在动物生态部份目前有鸟类二十三种;植物种类目前具有二百四十一种原生种,园区植物具有五百种以上。
农园区
使年长者接近大自然,动手种植栽、观看自然,借由自然环境资源让心灵
果园区
配合季节性栽种各种水果,提供住民采果及观果的乐趣,如元月份有橘
公共活动区
设有活动大草坪面积约420坪,并设有一座工作坊,提供户外教学及举办
住宿条件
“长庚模式”借鉴
(1)高质量医疗及健康服务:
提供针对老年人医疗及养生健康服务,满足了长者最根本的需求,是长庚模式的基础所在。
养生村内的健康服务内容包括:
A、设立社区医院,提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务;
B、定期健康检查、防疫注射与体能检测;
C、配备专业人员,提供周详用药管理服务;
D、规划居民个人健康计划,并提供养生处方;
E、建立个人健康资料库;
F、设置全天候监控中心并结合-长庚医疗体系,确保高效率的紧急医疗救护功能;
G、定期举办健康讲座、养生咨询等。
(2)丰富多彩的日常生活:
尊重老年人的心理需要,打破传统养老院的住院式生活,替长者规划了丰富多彩的各类活动。
尊重老年人的人格需求,开设老年大学及老年人打工等项目。
文化村生活总汇:
A、运动养生(太极拳、乒乓球、台球等);
B、娱乐交谊(麻将、棋类、卡拉OK、电影欣赏等);
C、艺文技艺(书法、绘画、音乐、戏曲等);
D、民俗活动(春节、元宵、端午、中秋等节庆活动);
E、宗教活动(禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等);
F、村内绿地广阔,甚至还可提供种菜的菜地;
G、村里还拥有完整的社区功能,设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池等;
H、如有家属来探访,也有招待所可供住宿;
I、村里还提供有偿工作,老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专
长,都可通过为大家服务而按劳取酬;
(3)多种经营项目并存:
除了针对老年人长住的各类服务内容外,长庚亦含有多种经营项目。
一方面丰富了文化村的产品线,另一方面对文化村的宣传多有裨益。
经营内容包括:
A、长者试住服务
B、场地出租;
C、旅游观光;
D、两天一夜体验营
(2)上海.亲和源(变相出售+持有经营,专业养老服务提供商)
项目关注点:
A、运营模式会员制加管理费,无产权;
B、聘请专业的医疗康健方面的运营团队;
C、优秀的运营服务〔作为运营服务输出商已正式签约万科幸福汇项目);
上海亲和源占地83680平米,总建筑面积近10万平米',共16栋建筑,包括12栋公寓,以及酒店、会所、颐养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。
公寓:
8栋7层楼公寓,3栋9层楼公寓,1栋商务酒店,电梯均为医疗电梯。
公寓建筑面积分为58平米、72平米、120平米三种户型。
精装修全配置,直接拎包内住。
室内外采用无障碍化设计。
园区规划图
盈利模式
会员制+自身资产升值的运营模式
收费模式
会员制
(1)不记名卡,永久权限,可继承与转让,会员费75万,年费标准分别为2.98-6.98万。
(2)记名卡,终身有效,会员费45-88万,年费2.38万。
(3)产权房,50年产权购买,2万元/㎡,年费2.38万。
客户定位
高端客户,平均年龄70岁以上
基础配套
公寓、酒店、商业街、医院、会所、配餐中心等功能齐全,主打管家式服务。
医疗配套
设有9000多平米的颐养院,提供300多张床位。
与上海市二级甲等医院对接,由专业医疗机构派出团队进行管理,日常疾病院内诊治,重大疾病由转车送往对接医院。
另设8000多平米的健康会所,聘请国际知名上海美格菲康健管理公司进行管理,提供日常健身、康复护理服务。
2、居家型(出售)
(1)绿地.21城孝贤坊
项目关注点:
A、开发模式:
在整个房地产项目中选出一个片区配建老年住宅;
B、配套设施:
除提供饮食、休闲、商业、娱乐、文化等基础设施外,从方便老人出发,提供特色设施;
C、资源共享:
整个项目分为度假、尊老、国际、商务四大社区,各个社区之间资源得到的充分的共享,互动性强。
绿地21城孝贤坊位于江苏昆山花桥镇最东端,毗邻上海嘉定区和青浦区绿地,能够同时辐射上海、江苏、浙江等长三角区域。
项目规划占地面积50—100万平方米,预计入住5000-10000户老人。
首批开发总占地而积35万平方米,住宅总建筑面积约26万平方米,可容纳2000多老年住户。
包括玫瑰园联排别墅区,约536套联排别墅和140套电梯公寓区,约1900套公寓。
基础设施配套:
A、医疗设施:
绿地集团联合上海同济医院,共同打造全国老年特色服务三级综合医院——同济大学附属同济医院绿地昆山医院,并开创性地设立营养处方、运动处方、病理处方等三种特色处方;特设了老年病科以及老年病专家门诊;
B、孝贤坊食堂:
聘请营养师配制食谱,提供适合老年人食用且营养均衡
的菜肴。
C、老年文化中心:
联合上海市老年大学,创立了上海老年大学绿地21城分校,提供丰富多彩的课程。
课程包括茶艺课、书法课、美术课、音乐课等;
D、老年休闲娱乐中心:
拥有小型舞台的戏曲中有评书、京戏、越剧等演出活动;
E、老年运动中心:
有羽毛球、乒乓球、台球等运动场地;
F、中心湖泊:
设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场;
G、其它方面:
在“孝贤坊”全面、贴身、方便的生活配套系统的某础上,特设养生文化馆、营养配餐中心、老年大学、购物中心、家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食品超市等;将与上海老城隍庙旅行社合作,设计出适合老年人出游的夕阳红特色旅行线路。
特色配套设施:
A、指纹锁智能识别系统:
设在每栋楼的单元入口,方便老人进出,解决老人记忆力差、忘带钥匙、IC卡无法进门等问题;
B、触摸屏式的访客对讲系统:
采用智能化7寸彩色触摸屏,不仅可以实现
可视对讲、家庭安防、小区信息发布、智能报警等功能,还能让老人足不出户即可了解到社区老年大学每天的课程、营养食堂的菜潜、天气顶报等消息;
C、紧急按钮〔包括餐厅和洗于间):
每个房间都安装,当老人身体出现不
适,可以随时呼唤;
D、“长方形”电梯:
轴线尺寸是长2.8m,宽2.2m,以方便老年人突发病时
担架的进出,电梯内设有扶手和可视窗;
E、升降晾衣架:
方便老人的洗晒衣物;
F、保温材料墙体:
对室内温度进行有效调节,达到冬暖夏凉的效果。
(2)万科.幸福汇
项目关注点:
万科试水养老地产的首个项目,住宅出售,配套公建自持经营。
万科幸福汇紧邻窦店镇政府,占地面积约7万多平方米,总建筑面积约16万平方米,以中端客户为主。
万科幸福汇中的养老地产试点被分成了两种业态,一是利用商业配套建设的“活跃长者之家’,二是配建于位宅部分的“活跃长者住宅”。
前者以销售为主,后者则主要用作自持。
(3)保利.西塘越
项目关注点:
是保利地产2012年在养生地产领域的创新力作。
保利西塘越位于申嘉沪高速的门户位置、沪杭高速大云出口,距上海、杭州、苏州都在100l公里以内,车程约一个小时左右。
该项目三面环水,与古镇西塘隔水相望,以类独栋、合院别墅、联排、公寓产品为主。
2012年7月21口,项目的样板区启动。
在主题养老这块,项目设计了小高层的老年公寓176户和辅老公寓48户,并配有养老会所,老年康复中心,老年医疗中心等相关设施。
在医疗方面,保利西塘越自身配备近9000平米的康复中心,引进国际高端的养疗机构和先进的科技设备、疗养技术,以完整的休闲、养生、体检及康复护理服务呈现健康、舒适、温馨的全新居住感受。
3、综合型
(1)北京太阳城(出售+持有经营)
项目关注点:
中国最早、最成功的大型养老地产项目。
A、项目实现了居家式、租住式、安养式、度假式等多种养老模式综合经营;
B、项目经营业态多样、产品丰富、服务品类全面;
区位:
北京顺义区潮白河畔
定位:
“世界级的高尚退休社区“、“全新退休生活的领跑者“;
规模:
总建筑面积30万平方米;
物业类型:
独栋别墅、联排别墅、中式四合院、公寓;
特色模式:
集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身,为老年人制定了全程化的养老服务模式;
经营内涵:
仿欧式建筑、无障碍设施、温泉水供应、地热式采暖、紧急呼叫系统、医护型电梯;
项目成功点:
A、针对不同人群,设计较为丰富的住宅物业形态(物业包括四合院、公寓、联排别墅、独栋别墅)
B、重成品配套满足各大需求:
①太阳城医院(一级综合性医院)
②东方嘉宾国际酒店,五星级标准
③大型超市进驻,商业一条街
④康体中心,各类球馆、温泉游泳池
⑤5万平米太阳会所,商务会议,餐饮休闲
⑥汇佳幼儿园
C、良好的自然环境:
①约2000亩潮白河
②近l0万株原生树
③近20万平米社区生态湖
④75万平米运动休闲绿地
⑤节能环保的水源/地源热泵系统
⑥高达4000个/立方厘米负离子含量,绿色生态系统
D、针对老年人需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等
E、多彩的精神文化生活:
举办过3届国际风筝节、举行了3次新年音乐会
社区组织的俱乐部、乒乓球俱乐部、太极俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部、业主自发的俱乐部、音乐沙龙、健身俱乐部等
(2)北京东方太阳城(出售+持有经营)
项目关注点:
大型养老地产项目,成片区域开发,销售住宅为主,老年公寓一次性缴纳租金形式体现。
项目除了具有先天的景观资源,在产品设计上有较大亮点。
东方太阳城,坐落于有东方莱茵河之美誉的顺义潮白河畔,7000亩浩瀚林木自成夭然绿色屏风,占地234万平米,建筑面积仅为70万平米。
东方太阳城在自然景观建设中,融入了大面积的绿地、湖面和有色植物,夏季降水景年均48毫升,平均温度为25.5度。
社区空气中负氧离子平均含最高达2000个/M3,居住环境已达到疗养级别。
社区整体坐落于高尔夫球场之上,3-5%的水域分布其间,近10万株林木坐镇绿化,使得整体绿化覆盖率高达80%;细节上根据每个区域的特点,种植独特的树木、灌木及地被植物,形成区域之间的天然视觉屏障,风景随四季交织呈现。
东方太阳城一期己于2003年4月全面入住,建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种,公寓的户型单元而积从70至230平米不等。
与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅、乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部等社区基础配套已经投入使用。
项目环境:
2000亩潮白河、10万株原生成树、16万平米社区内湖、75万平米运动休闲绿地、中国人居社区国际范例奖、18洞高尔夫球场、全面下降的容积率。
项目配套:
之前组团的成熟入住、社区医院、成熟的商业配套、四星级酒店、5万平米的高尚会所、18洞高尔夫球场、系统化的康体中心。
社区服务:
无障碍设置、999医疗社区、紧急呼救装置、医疗用电梯配置、高尚物业服务体系。
4、异地购房型(出售十持有经营)
(1)三亚海棠湾(休闲+养生+健康体验)
项目关注点:
中国最早、最成功的大型养老地产项目。
“海棠湾国际养生社区”以CCRC社区为龙头,集合房地产+旅游+商业服务+保健+健康管理+保险+教育+文化+传媒等业态。
功能定位:
复合型社区—休闲+养生+健康体验
功能细分:
A、居住功能;
B、度假功能、休闲功能;
C、医疗保健功能、持续照护功能;
D、运动功能;
E、教育传播功能;
F、科技研发功能;
G、综合服务及特殊事件的处理功能;
赢利模式:
整合市场上专业化程度较高、符合一定服务理念和标准的资源,组成公共服务平台,为客户提供超值、多元、持续性的服务而实现持续赢利。
A、休闲、度假产业经营
B、教育文化产业经营
C、医疗、保险产业经营
D、政府、当地民众合作经营
E、养生地产(会员制)经营
项目设置:
项目
内容设置
经营模式
CCRC社区
(1)功能划分:
独立生活区协助生活区、专业护理区、老年痴呆照顾区。
(2)社区定位:
为泰康集团客户以及全国高端人士打造的集生活服务、健康管理和休闲养生于一体的高品质生活家园。
A、主打全国高端市场,塑造泰康养老的品牌和市场形象
B、泰康保险客户的定点度假疗养地
C、服务泰康全国其他连锁CCRC社区的特色医疗及健康管理输出中心
(3)社区配套及服务:
A、健康医疗方面:
提供专业的老年护理、慢性病管理、记忆障碍恢复等专业医疗服务,并与全科医生和高端医院(例如301医院)、保险公司对接,提供急救和重大疾病的治疗。
B、建筑设施方面:
适应活跃自理、协助生活和需要专业护理的老人的不同住宅,为老年人提供符合老年人体工程特征的人性化无障碍设施,使老年人生活在安全的环境中。
C、社交活动方面:
社区设置促进老年人回归社会文化中心和丰富的文化活动;社区区帮助老年人从事力所能及的科学的体育休闲运动。
泰康人寿拟与国际通行方式接轨,将养老金、反向抵押贷款、护理保险等产品产品与社区服务相结合,即可以提高客户的给付能力,也可以有效降低市场风险;不仅更佳的发挥CCRC社区的社会效益及经济效益,也满足泰康人寿“从摇篮到天堂”的经营理念。
养生公寓(酒店)
(1)物业形式:
独立家庭别墅、连体别墅、仿古建筑的四合院、三合院、复式楼、辅助照料式住宅等。
(2)基础配套:
邮局、超市、食街、洗衣店、银行等。
(3)康乐设施:
包括室内和室外游泳池、室内(外)网球场、游戏场、草地保龄球场、健身房、健步廊、三杆洞高尔大练习场、娱乐中心、健康管理巾心、心理辅导巾心、养生文化学院、静思壁、养生雕塑公园、南药植物观赏园等。
“销售策略:
通过采用返本销售入住、反向抵押贷款、房屋置换、出和原有房屋租住本社区等多利,方式,帮助客户购买或租住,实现投资获得保值增值以及长期的健康保障
主题酒店(会所)
“海棠湾国际养生社区”所设计的10个养生主题酒店(会所),将以中国元素的设计风格聘请国际大师操刀,引进世界不同地域和民族特色的养生题材和内涵,聘请专业酒店管理机构进行经营管理,其资产为投资者持有。
案例借鉴小结:
(1)养老地产要配套完整的,可应对紧急情况的医疗服务系统;
(2)要拥有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施;
(3)具有复合精神和价值需求的老年人服务功能,满足自我价值的实现;
(4)针对养老客户的无障碍设计;
(5)养生跟养老相结合。
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