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用刺激房地产经济的办法来应对全球经济危机
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用刺激房地产经济的办法来应对全球经济危机!
---北京大学金融研究中心主任冯科在石家庄的报告
今天的这个时点,无论对中国经济还是对石家庄经济来讲,都是一个非常关键的节点,大家很关心,美国次级贷款危机会如何演变?
如何去影响欧洲、日本乃至中国?
中国的宏观经济明年会怎么样?
我们应该怎么办?
中国的宏观经济怎么办?
房价跟宏观经济是什么关系?
就以上问题我与大家交流一下自己的观点。
房价和宏观经济就是“主人和小狗”的关系,主人带着小狗散步,小狗跟主人是形影不离的,如果这个小狗跑得太远了就丢掉了,它最终会回来。
如果房价涨了100%一定会回来,如果跌得的太厉害也是会回来。
我想房价跟宏观经济密不可分,大家要更关注自己公司以外的全球的经济环境的变化,可能就想全球的衰退和石家庄有什么关系?
石家庄不是出口型的城市,会不会有影响?
我想这一定会有影响的。
我们首先看一个经济学的问题——贸易有没有利益?
回答这个问题,我们的观点是贸易是一定有利益的,理由是什么?
假如世界不需要中国,中国立即失去活力。
改革开放30年,30年以前中国有差不多10亿的劳动力,世界不需要我们,我们非常的贫困,人均存款400块钱,每年只能增加1块钱的储蓄收入。
当我们开放以后,出口了大量的商品输送给世界,我们的工业体系发展起来,我们农业的比重下降了不到5%。
贸易是有利益的,世界是需要我们的,而且贸易利益的争夺往往是伴随着战争。
17世纪到18世纪,英国和法国为了争夺殖民地和市场的事情上发生了英法战争100年,为什么中国的出口持续增长30年而没有发生战争呢?
情形发生变化了,我们想重视贸易利益的立场叫做“重商主义”,英法时代的“重商主义”叫“贵金属的重商主义”,我们叫“纸币的重商主义”,他们的贸易换取回来的是黄金和白银,是硬通货;我们的贸易换回来的是美元,美元在布雷顿森林体系瓦解的时候跟黄金脱钩了,美国人通过不断的印美钞让美元贬值来掠夺我们的贸易利益,正是因为这个因素,所以我们用贸易战争取代了常规战争,我们在贸易立国获取巨大利益的同时也付出了巨大的代价,我们的外汇储备买了将近6000亿债券,其中3000亿是“两房”的债券,损失惨重,次级贷危机远远没有消停。
我在去年4月份写文章提醒大家“世界危机对中国的影响”,没有人关注,当今年释放出来的时候是去年的4倍,大概整个对经济体的冲击量是4倍,次级贷款危机远远没有结束,下一拨不是次贷危机、不是良好贷危机,也就是说美国现在也同样面临价值损失问题。
这个规模大概是现在规模的2倍,因此最危险、最困难的时候是2009年第四季度,这都是有时间可以算出来的。
而且美国市场下滑,我们在全球找不到其他的替代品,次贷危机已经深深的把欧洲和日本卷入在其中,我们对美国出口的下降、对欧洲出口的下降,对日本出口也在下降。
因此我们中国的经济如果要走出一条与人家不一样的路子,我们必须清楚我们的内需,我们内需的增长关键点在哪里?
手段在哪里?
我想在全球的经济体系当中,我们中国是非常幸运的,我们的幸运点在哪里?
我们的幸运点就是因为我们不完备、不完美,只有不完备、不完美才有发展机会。
我们讲经济增长的因素有5个,资本、劳动、信息、土地、技术,只有资本、技术、信息是可以跨国流动的,劳动力和土地的要素是不能够流动的,对不对?
我们中国为什么改革开放前发展不起来呢?
是因为这5种要素要有机的结合才能获取经济增长,缺少任何一个因素都不行。
我们单有劳动力而没有资本不行、单有劳动力没有信息不行、单有工业技术没有管理不行。
为什么广东珠三角用全国不到3.6%的面积,大概4万平方公里,人口不到3.6%,面积不到0.6%,发展出来GDP全国第一名,出口量1/3,税收占了1/8,很多的因素是由于开放,地缘优势。
香港一百年的殖民地为珠三角培养了150万熟英文、懂得办洋务的人才,这些人才把国际贸易带进来。
同样的道理,我们看到东北哈尔滨为什么面积5.3万平方公里,经过40年国有企业的工人,为什么没有发展出来?
靠近日本、韩国、俄罗斯,人才,技术、资本等等一切资源要有机的结合。
我们来看中国,我们现在所遇到的问题是产业升级的巨大难题。
我们现在所面临的劳动密集型,面临着汇率升值,国际危机的冲击,成本、原材料进口上涨等等的冲击,但是我们升级的条件比日本当时更加的困难。
日本在1975年和1980年产业升级的时候,人均GDP是4000美元,我们现在只有2028美元,日本已经完成了农业的发展,我们却没有,农村劳动力的数字非常的低下,这是我们所面临巨大的困难。
中国的经济增长要依靠内需,依靠什么刺激?
有经济学家建议靠消费,消费怎么刺激?
靠工人阶级的刺激。
因此搞了个《劳动法》要给大家涨工资,但是涨工资我们的产业体系在国际的环境当中,国际分工网络当中没有谈判能力,我们无法消化劳动力上升的成本,所以给工人加工资,工人的消费倾向是最大的。
我们在座的老板打个比方,是边际消费倾向下降,当你有100万的时候消费10万;当你有200万的时候消费30万;当你有1亿的时候可能也就消费50万,只有工人阶级拿到1500块钱要买一双皮鞋,要尝尝牛肉什么味道,要买一张正版碟来看一下,所以我们调整《劳动法》不是乱调,是有深刻的经济原因在后面,希望增加工人阶级的收入。
为什么呢?
因为我们改革开放30年,虽然获得了很大的发展,但是我们资本和劳动的回报相差了10倍,也就是说,当老板的收入是当员工的10倍,这30年当老板更合算,说明我们整个分配是向企业倾向的,所以要把更多的分配放到工人的身上刺激经济增长。
但是我们低端的产业结构不支撑,但是又想什么办法?
想用农村土地流转、用金融给农民贷款,让农民投资消费来刺激,这个政策很好,也非常出乎我们的意料,这是中国影响未来30年的重大改革措施。
这些都有效吗?
能不能刺激内需?
我们再探讨,用什么方法刺激内需?
我们党中央找到了“刺激农民消费”、“刺激工人消费”的办法行不通了,大量的工厂倒闭证明行不通,虽然我提供给你2000块钱,但是我告诉你没有这个工作机会,我们想到用农业来支撑,但是我们会发现,用农业来支撑太慢,里面有很多因素,我们的农村金融体系很不完备,还不能够快速的给农民提供贷款,这个政策要落实产生效用,没有两到三年几乎不可能。
但是我们现在马上面临全球衰退、面临出口下降对经济的重大的冲击。
前几天在香港的上市公司,东莞的玩具厂年交易额7亿港币,一夜之间就倒闭了,迁散了6500人。
中国目前的宏观经济增长策略仍然应该以“就业”为主要目标的经济增长,中国15岁到64岁的劳动人口占了70%地不让这些人壮有所事、老有所养会引起巨大的问题,所以必须在劳动密集型的基础上进行产业升级。
工业体系的发展升级不取决于我们,取决于国际上给我们订货的美国人、欧国人和日本人,现在他们不行了,我们不能依赖工业体系,农业体系又太远怎么办?
我们回顾过来,回顾最近一次的经济周期是怎么来的。
98年亚洲金融危机以后,我们的工业增加值当年是-19.2%,就在那一年我们启动了住房改革,从百分之百的福利分房转向市场化的工业,从此以后,中国的经济进入了一个长达6到7年的上升周期,平均10%的增长周期。
我们这一轮的经济增长是在房地产和汽车的拉动下形成的。
现在我们回过来,房地产和汽车能不能继续支撑中国内需?
如果能够的话,我们不需要另辟蹊径继续这个策略,因为全球经济已经不支撑我们了,汽车行不行?
汽车不行,因为全球能源危机,石油在100美元以上,不太现实,因为石油资源不掌握在我们手中。
那么回到房地产,行不行?
房地产还是可能的。
在这种国际形势复杂的动荡当中,我想中央的救市一定会发生,但是这个救市不是开发商所预计的救市,它的救市是救经济,不是救房市;是救消费,不是救开发商;是救销售,不是救价格,大家要非常清楚的认识。
我认为地方政府救市不是空虚来风,是摸到了一定的脉搏,特别是在国际这种环境之下,我们要启动内需有什么手段呢?
工业体系不行,农业太慢,房地产和汽车,汽车也不行。
我前天在博客里面写到了“房地产不景气,拖累中国经济”,能不能刺激房地产经济来应对全球经济危机?
我们这次房地产的风浪来源于1998年的亚洲金融危机,我们经过了将近1年的调整之后,我们会不会重新起步?
重新启航呢?
这是我的一个猜想,我认为这种可能性很大,只有用房地产投资拉动,才是最直接、有效的拯救中国经济的最重要的措施。
我们一方面讲,尽管我们的工人阶级收入不高,但是相比农民阶级而言,购买力要强一些。
我们还有金融体系配合,只要我们把首付恢复到20%,很多需求会重新提上去。
房地产行业不是没有问题,有两个问题,不能太高房价,房价太高了就无法实现你的价值,因为在市场上购买者的购买力不是有效的购买力,我们叫做非有效需求,只有有购买力的需求才是有效需求,买得起的才是有效需求。
像北京的房价到了7万块钱,多少人能买得起?
买不起的需求不是有效需求,什么样的需求才是有效需求?
什么样的产品才是大家追求的产品?
那就是一个城市中产阶级、中等收入人群10年的收入能买得起90平米的房子。
以石家庄为例,夫妻俩4到5万的收入,4到50万可以买得起90平米,这个就是标准。
建设部、发改委讲救市,他们难道还会重新刺激房价上涨吗?
一定是要刺激销售发生在中低价位的房产上,把购房人的有效需求激发出来,所以这种救市是救销售,不是救价格;救经济,不是纯粹的救开发商。
所以我们不要幻想政府会给我们什么资金的补助,我们要靠自己的判断来把握这个趋势。
当然我们针对石家庄也要谈一谈,对石家庄的房产还是很有信心的,不能说完全是负面,我们这么分析的话中央很有可能会刺激经济,但是不是救开发商,所有地方救市的措施效果不大,因为地方所能执行的手段有限,最能够有效的措施也就是说不要再给市场供应土地了,我用四个字概括是“紧地松钱”。
“松钱”,地方政府没有权,是中国人民银行和银监会的事情;“紧地”,是地方政府的事情,不管是“20条”还是“24条”,都没有这一条管用,如果哪个政府敢讲五年内不供应开发用地、不供应新的土地,这个市场一定会活跃,但是没有办法,这就涉及到了地方政府的财政收入,我们是两级财政。
地方政府大部分的财政收入,全国去年是3万亿,其中有1万亿是土地出让金,加上隐瞒起来的一些,这个比例超过50%。
在1994年分税制改革的时候,中央把所得税、增值税的大头拿走,说地方政府势权和财权不匹配,后来为了妥协就让发展房地产,卖地,所以地方政府的行为发生改变,从“原来创办国有企业”转向“搞城市运营”,也带动了这次经济增长。
如果房地产继续低迷两年,全国的地方政府从技术上要破产,也就是说资不抵债,因为地方政府的支出是刚性的。
比方说去年石家庄地方政府500亿,今年预算800亿,给银行贷款,把基础设施都做完了发现今年卖地只卖了200亿,亏空600亿,所以如果持续低迷两年,地方政府从财政意义上讲要破产,这是很严重的事情,拖累到银行。
所以我们的困难是什么?
就是社会老百姓对房价上涨过快的怨气,现在谁提房价?
我昨天写的文章“房地产不景气拖累宏观经济”,几乎都是在批评,老百姓对房价上涨意见还是挺大的,中央政府对企业还是有所顾忌的,“救市”行为,我认为如果要挽救中国经济,避免在次贷危机中受到更大的冲击,最有效的仍然是启动房市,而这个部分仍然是启动中低价位的这个部分,这是真实的需求,不是投资需求,这个节点是我对国内、国外宏观经济的一个判断。
就我们石家庄而言,有什么机会呢?
石家庄整体的房价不算太高,我们讲“利大、弊就大”,我们的涨幅滞后于全国其他城市,我们还算一个合理的空间,但是石家庄有未来的发展优势。
我们过去的二三十年为什么落后于全国?
这跟我们的区位优势有关系,我们离两个直辖市是最近的省会城市,我不知道天津是不是?
我们经济学理论有一个叫“增长极”的理论,当你的城市周边出现了繁荣的经济中心的时候,它的旁边就会衰落,为什么?
因为资金和人才被吸引到了北京和天津,这是我们所在区位付出的代价,这叫“增长极”理论。
但是我们同样有我们的优势,特别是最近几年“京津一体化”,北京的土地已经划到了燕郊来了,没有土地可用,所以我们石家庄的机会是“京石一体化”,一定要抓住北京一体化,发挥我们的优势,不知道我们的市委、市政府有没有这样的战略?
不抓住这个机会,我们的房地产业很难起步,就是一个“增长极”的吸收效应。
我可以不做调查的判断,北京和天津所吸收的资金,对石家庄所吸收的资金远远大于北京和天津在石家庄的投资,大家可以去调研,我们要扭转这个局势。
当然我们也讲到了经济发展不完备正是我们的机会,我们还处于很低端的状态和水平,说明我们的空间没有用尽,我们还有很大的潜力,所以我认为石家庄的市场很平稳,酝酿着很大的机会。
就像美国和中国一样,中国一定会成为世界经济最强劲的经济体,即使中国明年遇到了巨大的困难,中国的经济也能保持在8%的增长速度上,这在全球一定是冠军,这就是因为“中国的不完备”,中国有很多事情还是不完备。
美国为什么没有发展前景?
我们刚才讲经济发展的因素、增长的因素,资本、劳动、信息、技术,美国的资本和劳动发挥到极致,美国的华尔街市场是全球最好的资本市场,美国的工人是世界最好的,美国的技术到了极限,出现了“信息技术革命”、“出现了1993年到2001年的网络经济”,当网络经济泡沫释放以后,美国的经济用技术拉动也走到了尽头。
这一次危机的爆发原自于对上一次危机的救赎,就是因为在网络泡沫以后把利息降到1%,我们知道低利率的后果是怎么样?
你挣2%就可以去贷款,低利率一定伴随低的资产,美国把富人中产阶级的贷款开发、住房消费全部用完了,美国的储蓄率是-1%,中国是+36%,剩下的要开发穷人、移民,开发这些没有固定工作的人给你贷款,靠房价上涨,这个钱不能给你消费,放在银行账户。
美国01年到05年房价翻了3倍,所以在这当中看不出来,当06年房价回到01年的水平的时候,这些问题都出来了,这些穷人根本没有还款能力。
美国的民众对产权制度、市场经济规则的认知还是很深刻的,有两三百万的人被赶出了房子,到外面住帐篷,这在中国是做不到的,我们要做“和谐社会”,怎么可能让两三百万人的住到外面呢?
在美国这是天经地义的事情。
所以我们也不用太悲观,美国的经济在两到三年很快会恢复,关键是我们怎么样来发展我们自己?
如何启动我们的内需?
我们想来想去,不管是发展工业还是农业,都不如继续发展房地产更加有利。
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