房地产开发流程.docx
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房地产开发流程.docx
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房地产开发流程
房地产开发流程
提纲
一、市场拓展
1、土地信息获取·································································(第四条,N天)
2、投资意向前期市场调研·····················································(第五条,15天)
3、意向土地持续跟踪···························································(第六条,37天)
4、土地公告及竞买······························································(第七条,21天)
二、市场营销
1、项目可研前期市场调研·····················································(第八条,15天)
2、土地购置前期深度市场调研················································(第九条,15天)
3、项目启动前期市场深度研究················································(第十条,30天)
4、项目亮相前准备·························································(第十一条,202天)
5、项目亮相··································································(第十二条,60天)
6、项目公开期································································(第十三条,30天)
7、项目开盘销售······························································(第十四条,15天)
8、项目日常销售·······························································(第十五条,N天)
9、项目清盘···································································(第十六条,90天)
三、银行融资
1、贷款意向合作单位调研·················································(第十七条,45天)
2、贷款方案公司内部审批··················································(第十八条,37天)
3、贷款资料组卷并上报支行··············································(第十九条,65天)
4、贷款资料完成分行审批并上报省行···································(第二十条,41天)
5、完成省行(总行)审批、取得贷款批文····························(第二十一条,39天)
6、银行贷款的放款·············································(第二十二~二十三条,30天)
7、土地抵押转在建工程抵押·············································(第二十四条,45天)
8、确定按揭贷款合作单位················································(第二十五条,15天)
四、工程建设
1、规划设计任务书编制及审批······························(第二十六~二十七条,10天)
2、规划方案设计及内部审批·································(第二十八~三十二条,87天)
3、项目规划方案政府报批····································(第三十三~三十六条,96天)
4、单体工程设计··················································(第三十七~四十条,56天)
5、单体工程预算与招投标···································(第四十一~四十四条,142天)
6、单体工程施工·················································(第四十五~四十八条,N天)
7、单体工程竣工、验收、备案、交房·····················(第四十九~五十七条,112天)
8、项目竣工后产权面积测绘及确权·······················(第五十八~六十一条,164天)
五、市政园林
1、市政配套与园林景观方案设计···························(第六十二~六十五条,227天)
2、施工图设计·················································(第六十六~六十八条,75天)
3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标··········(第六十九~七十一条,115天)
4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收·············(第七十二~七十四条,122天)
六、物业服务
1、物业招标·····················································(第七十五~七十八条,95天)
2、物业投标·····················································(第七十九~八十一条,95天)
3、物业监理···················································(第六十二~六十三条,N天)
4、接管验收、入住准备···································(第八十四~六八十六条,112天)
5、前期物业服务·················································(第八十七~八十八条,N天)
总论
第一条制定本办法的目的是为了使公司运营程序化、规范化,在明确项目开发各项业务主体职权的同时,用科学规范的流程和标准来指导工作的进行,以获取高效及时的工作成果。
第二条项目开发业务是指以“项目”为单位进行“市场拓展”、“营销策划”、“融资贷款”、“工程建设”、“物业服务”等工作。
项目开发过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、工作成果、所涉单位、工作事项等内容,在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。
业务部门如未经设立,应由相关岗位人员或上级主管单位行使其职能。
第三条本办法以取得土地、项目启动、项目开工、项目开盘、项目竣工、项目交房为关键工作节点。
工作流程及相关时间节点详见《盛邦房地产项目开发流程时标网络图》。
本方法及网络图中所指的各项工作的开展时间均为最迟的时间,其标准时限是指在一般情况下完成工作所需的时间。
在实际工作中为了科学、合理地节约开发时间,可以根据具体情况提前开展相关工作。
第一章市场拓展
第四条土地信息获取
一、开始条件:
项目前期部设立。
二、标准时限:
由公司年度经营计划中土地购置计划所列时限决定。
三、工作成果:
1、成果内容:
符合公司发展战略的地块信息,包括政府出让地块、合作型地块和其他类型土地信息。
2、成果移交单位:
决策委员会
四、所涉单位:
1、主办部门:
项目前期部
五、工作事项:
项目前期部
1、信息获取渠道建设
加强与政府职能部门(以土地、规划部门为主)的关系建设,特别注重与主管领导关系的建立;
加深与业内人士(包括房地产开发企业市场前期人员、中介代理公司、媒体等)沟通,以及巩固其他各种社会资源(产权中心、清算中心、拍卖行等)关系。
2、土地信息获取
(1)政府职能部门拟出让土地。
(2)其他开发商拟转让或寻求合作。
(3)其他土地信息(拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地)。
3、深入了解土地信息、土地项目初步判断和甄选、土地项目上市运作
(1)政府计划出让土地。
①通过土地职能部门详细了解拟出让土地基本情况,包括土地现状图(土地具体位置、四至以及周边情况)、土地规划限制性条件(用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、建筑密度、限高等)、土地拟定上市计划(土地上市时间、上市方式、土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买保证金等)以及土地交付使用条件。
②初步估算土地合理成交价,测算土地开发预计利润、开发周期和项目启动所需资金投入。
③根据②中的初略测算,甄选适合公司发展战略的项目或“短平快”项目(资金投入小、利润相对较好和投资周期短)。
④当地块项目适合公司发展,迅速地与土地交易部门(特别是主管土地上市工作的相关领导)联系,积极与土地相关部门沟通、运作,重新拟定土地上市计划(使得政府土地上市时间安排最宜于公司资金安排),提高土地竞买人资质要求(国家一级开发资质)和履约保证金等。
(2)其他开发商拟转让或寻求合作。
①与合作方取得联系,达成初步合作意向,并详细了解拟出让土地基本情况,包括土地现状图(土地具体位置、四至以及周边情况)、土地规划条件(用地面积、退红线距离、用地属性、容积率、建筑密度、建筑限高等)、合作方初步拟定土地价(土地转让价或合作开发折价)、以及土地开发转让资金支付方式。
②通过土地、规划职能部门核实合作方所提供土地所有权、规划条件准确性,以及详细了解地块的其他限制性条件。
③根据合作方拟定土地价,初步估计地块预期开发利润、项目现金流以及项目启动所需资金投入。
④根据③中的初略测算和公司资金现状及安排,同时结合公司发展战略,初步判断该合作项目是否适合公司开发(含合作开发)。
⑤当④中的初步判断项目适合公司开发(含合作开发)时,一方面通过各种渠道了解合作方(包括实力、背景、信誉等),分析合作方拟转让或合作开发项目深层次目的;另一方面通过加大市场调研力度,为项目后期开发提供有效支持(特指项目转让)。
⑥根据市场调研数据,重新评估分析合作项目,拟定土地心理底价、项目合作方式、款项支付方式等,与合作方进行深入沟通,制定谈判技巧策略,最终达成项目合作。
第五条投资意向前期市场调研
一、开始条件:
土地信息的获取
二、标准时限:
15天
三、工作成果:
1、成果内容一:
地块现状图(四至电子文件)
2、成果一移交单位:
总工办
3、成果内容二:
土地初步判断结果
4、成果二移交单位:
决策委员会
四、所涉单位:
1、主办部门:
项目前期部
五、工作事项:
(一)项目前期部
1、城市基本情况调研
城市的行政区域划分、经济状况、人口状况、居民收入与消费水平、主要支柱产业以及城市总体发展规划等。
2、地块现场踏勘
对地块现状(主要是指地块地面状况和空中状况)、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。
3、了解地块周边配套
了解地块周边商业、教育、卫生、交通、娱乐等配套设施情况。
4、了解地块区域未来规划
详细了解地块所属区域的未来3—5年的规划,并分析区域未来规划对项目以后开发的影响和支撑作用。
5、项目成本初步测算
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况。
6、当地房地产市场状况
产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期安排。
7、获取地块现状图(四至电子文件),提供给总工办
第六条意向土地持续跟踪阶段
第一款、项目投资意向书编写(15天)
一、开始条件:
投资意向前期市场调研完成后开始。
二、标准时限:
15天
三、工作成果:
1、成果内容:
项目投资意向书
2、成果移交单位:
决策委员会
四、所涉单位:
1、主办部门:
项目前期部
2、协助部门:
工程部、合同预算部
3、审批机构:
决策委员会
五、工作事项
(一)项目前期部
1、土地判断并出具详细结果。
(5天,投资意向前期市场调研完成后开始执行)
①宗地详细情况;
②项目主要经济技术指标分析等;
③获取意向地块预计底价、履约保证金要求和上市时间计划等信息;
④潜在竞争对手的初步了解。
2、草拟项目投资意向书(项目投资意向书模板见附件一)。
(10天,土地初步判断完成后开始执行)
①宏观市场基本情况(购买力、消费特征、同业水平、竞争程度);
②微观环境(位置优势、价格水平);
③项目初步经济测算分析;
④项目投资的理由和项目前景分析;
⑤项目主要障碍和基本风险分析;
⑥项目立项前期费用等。
3、向决策委员会提交项目投资意向书草案。
(二)决策委员会
项目投资意向书的审批(即是项目立项审批)。
(7天,收到项目投资意向书后执行)
(三)工程部、合同预算部
1、提供涉及项目工程类的成本基础数据。
(5天,前期市场调研完成后开始执行)
第二款、区域市场深度调研(7天)
一、开始条件:
项目批准立项之后开始进行。
二、标准时限:
7天
三、工作成果:
1、成果内容:
区域市场深度调研信息
2、成果移交单位:
项目前期部
四、所涉单位:
1、主办部门:
项目前期部
2、协助部门:
工程部、合同预算部、营销策划部、总工办
五、工作事项
(一)项目前期部
1、区域市场深度调研。
(7天,项目投资意向书完成后开始执行,如立项不予批准则终止。
)
2、收集整理可用信息。
(二)工程部、合同预算部
1、协助项目前期部对多套项目规划方案进行精确的成本测算。
(10天,项目投资立项批准后开始执行)
(三)营销策划部
1、市场分析(10天,项目投资立项审批后开始执行)
参与市场调研,协助项目前期部对地块周边及辐射范围内的客户、产品、市场分析等进行分析。
(四)营销策划部
1、协助项目前期部区域市场深度调研。
第三款、项目可研编写(15天)
一、开始条件:
区域市场深度调研完成后开始。
二、标准时限:
15天
三、工作成果:
1、成果内容:
项目可行性研究报告
2、成果移交单位:
决策委员会
四、所涉单位:
1、主办部门:
项目前期部
2、协助部门:
工程部、合同预结算部、营销策划部、总工办
3、审批机构:
决策委员会
五、工作事项
(一)项目前期部
1、在区域市场深度调研的基础上,草拟项目可行性研究报告(可行性研究报告模板见附件二)(项目投资立项确定后15天内完成)。
①项目区域背景分析:
区域内宏观经济、微观经济以及发展前景等分析。
②区域市场深度分析:
项目周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。
③项目在区域房地产市场的基本定位和发展,以及项目所在城市地理位置分析。
④可研基本定位:
一般包括项目定位、客户定位、产品定位等。
⑤拟定项目开发进度计划(主要是项目开发建设和销售进度计划)。
⑥项目经济指标测算:
成本利润测算(针对多个方案进行初步成本测算、利润分析及比选)、敏感性分析、现金流量分析、项目资金来源与支出分析(包括付款计划)等。
2、向决策委员会提交项目可行性研究报告草案。
3、如项目获准投资,准备项目土地竞买。
(二)决策委员会
项目可研报告的审批。
(10天,收到项目可研报告后执行)
(三)工程部、总工办
1、根据项目地块现状和开工条件,协助项目前期部拟定项目开发进度计划。
(5天,上一项工作完成后执行)
(四)营销策划部
1、项目可研定位(5天,上一项工作完成后开始执行)
根据以往周边项目成交的客户和产品分析,协助项目前期部关于项目可行性研究的项目定位、客户定位和产品定位。
2、根据项目地块现状和市场因素,协助拟定开发节奏。
(5天,与上一项工作同步进行)
(五)总工办
1、规划方案及规划方案数据提供。
(项目投资立项批准后5天之内完成)
①项目的多套草规
②提供草规相关的数据指标,包括住宅、商业、公建、配套、地下等规划建筑面积。
第七条土地公告及竞买阶段
一、开始条件:
土地公告后
二、标准时限:
土地拍卖时为21天,土地挂牌时为30天。
三、工作成果:
1、成果内容一:
取得土地竞买资格
2、成果一移交单位:
决策委员会
3、成果内容二:
项目投资决策结果
4、成果二移交单位:
项目前期部
5、成果内容三:
取得土地(签订土地竞买成交确认书)
6、成果三移交单位:
决策委员会
四、所涉单位:
1、主办部门:
项目前期部
2、协助部门:
总工办、财务部、办公室
3、审批机构:
决策委员会
五、工作事项:
(一)项目前期部
1、土地竞买准备。
(20天,土地公告阶段)
①购买土地竞买材料,在项目获准同意投资后,交纳土地竞买保证金,提交土地竞买资料,办理土地竞买资格相关手续。
(土地公告发布18天内完成)
②拍卖或挂牌时,进行土地价格敏感性分析,协助拟定土地竞买价格上限和土地竞买出价战略战术。
③投方案标时,项目方案选择;投经济标时,协助决策委员会确定地价上限的经济测算。
2、竞争对手分析。
(20天,土地公告阶段完成)
明确竞争对手,综合分析竞争对手的财力、人力、物力、社会关系资源和竞买目的。
3、与竞争对手协商沟通,通过多种渠道或手法(人脉关系、经济利益等),力争劝其放弃。
4、土地获取。
(拍卖为1天,挂牌为10天)
①向土地部门投递方案标或经济标标书以及其他所需的材料等。
②现场竞价(拍卖、挂牌)。
③获得土地,签订土地竞买成交确认书。
(二)决策委员会
土地竞买准备。
(20天,土地公告阶段)
①项目可行性研究(项目投资审批)审批。
(10天,收到项目前期部提交项目可研报告后执行)
②拍卖或挂牌时,确定土地竞买价格上限,拟定土地竞买出价战略战术。
③投方案标时,确定项目方案;投经济标时,确定地价上限。
(三)总工办
提供项目方案标。
(四)财务部
完成土地竞买保证金、土地首付款和土地交易服务费等的交纳事项。
(五)办公室
评审土地出让合同条款。
第二章市场营销
第八条项目可研前期市场调研(15天)
一、开始条件:
项目投资立项(项目投资意向书)批准后
二、标准时限:
15天
三、工作成果:
1、成果内容:
项目可研前期市场调研报告
2、成果移交单位:
项目前期部、决策委员会
四、所涉单位:
1、主办部门:
营销策划部
2、协助部门:
项目前期部
五、工作事项
(一)营销策划部
1、区域市场调研。
(10天,项目投资立项批准后开始执行)
项目所在区域市场总体供求状况,周边竞争性楼盘调查。
2、市场分析。
(5天,上一项工作完成后开始执行)
对项目地块周边及辐射范围内的客户、产品、市场竞争等进行分析,协助项目前期部对项目做地块可行性研究。
3、项目定位。
(5天,与上一项工作同步进行)
对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议,协助项目前期部对项目地块进行可行性研究。
4、协助拟定开发进度计划。
(5天,与上一项工作同步进行)
根据项目地块现状和市场因素,协助项目前期部拟定开发节奏。
(二)项目前期部
区域市场调研。
(10天,项目投资立项批准后开始执行)。
项目所在商圈或临近商圈现状调研和同期操作商业地产项目调研。
第九条土地购置前期深度市场调研(15天)
一、开始条件:
项目可行性审批批准投资后开始执行。
二、标准时限:
15天,土地竞买资格取得前完成。
三、工作成果:
1、成果内容:
市场深度调研报告
2、成果移交单位:
决策委员会
四、所涉单位:
1、主办部门:
营销策划部
2、协助部门:
项目前期部
五、工作事项
(一)营销策划部
1、区域房地产市场基本状况调研
区域房地产市场基本状况包括区域市场总体供需、价格水平、客户群体、产品特性、竞争对手和发展趋势分析等方面。
注:
1)、在此项调研中加入对当地物业服务市场的调研,包括业主期望物业公司提供的服务内容、当地物业服务政策、收费水平、各类能源费的收费标准等。
2)、并在可行性研究报告中加入物业管理部分。
2、区域基础配套现状调研
项目周边区域生活、交通、文教、卫生、休闲、购物以及其他配套等。
3、项目区域市场需求问卷调研(市场调研问卷模板参考附件三)
区域市场需求调研问卷一般从如下三个方面进行设计:
①需求意向:
需求区域、单价、总款等;
②产品需求偏好:
建筑形态、内部结构、户型、面积、功能格局、产品配套等;
③人群特征:
年龄、学历、职业、单位类型、家庭结构、家庭收入、置业目的、居住区域等。
4、出具市场调研统计数据与市场调研报告(市场调研报告模板参考附件四)
①调研目的和内容的说明;
②调研方法说明;
③调研数据统计与分析;
④项目初步定位(目标客户群体、产品、价格)建议。
(二)项目前期部
协助进行土地购置前期市场深度调研
第十条项目启动前期市场深度研究及报告(30天)
一、开始条件:
土地取得后
二、标准时限:
30天
三、工作成果:
1、成果内容:
项目市场定位及产品建议报告
2、成果移交单位:
决策委员会
四、所涉单位:
1、主办部门:
营销策划部
2、协助部门:
资产经营部、总工办、项目前期部、工程部
3、审批机构:
决策委员会
五、工作事项:
(一)营销策划部
1、区域市场深度研究分析(20天,土地取得后开始执行)
①区域市场供需及特征分析:
产品供给量、产品特征、需求状况和客户群特征等。
②区域市场价格及特征分析。
③区域市场典型个案分析。
2、项目市场定位及产品建议报告的拟定和上报(10天,深度市场调研完成后开始执行)
①撰写项目市场定位及产品建议报告(项目市场定位及产品建议报告模板参考附件五)。
产品建议报告一般包括项目户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等方面。
②向决策委员会提交项目市场定位及产品建议报告。
(二)资产经营部
1、确定项目商业拟选的业态种类和数量。
(10天,土地取得后开始执行)
通过行业发展状况分析、消费需求分析确定项目可开发商业部分业态种类,结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量。
2、协助完成项目商业部分业态选址与数量确定。
(三)决策委员会
1、项目市场定位及产品建议报告审批(15天)
(四)总工办
根据控规指标提供产品类型建议,并协助项目产品定位。
(五)项目前期部
1、协助营销策划部确定项目的市场、客户、产品、价格的基本定位。
2、根据区域市场客户需求状况和热销产品分析,对产品设计提供建设性意见。
(六)工程部
对项目材料选择、工艺、工法以及项目设计组织等方案提出建设性意见。
第十一条项目亮相前准备(202天)
一、开始条件:
项目启动后,项目正式预算编制完开始执行。
二、标准时限:
202天
三、工作成果:
项目亮相准备完成
1、成果内容:
项目营销推广方案、项目CIS体系方案、项目销售面积测绘与确认、项目亮相方案、销售大厅及样板间方案审批及建设。
2、成果移交单位:
分子公司
四、所涉单位:
1、主办部门:
营销策划部
2、协助部门:
人力资源部、总工办、财务部、办公室、资产经营部、营销策划部
3、审批机构:
决策委员会
五、工作事项
(一)营销策划部
1、外部资源确定(60天,项目启动后开始执行)
广告公司、制作公司、策略公司、媒介公司、活动公司寻找与确定。
2、销售道具准备(202天,项目启动后执行)
①概念版房型手册(30天,项目
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