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北京顶级公寓市场现状11页
北京市顶级公寓市场现状
一、北京顶级公寓市场概况
1.整体供应量较大。
据调查,2006年北京的千万级豪宅全年总体供应量维持在1200多套,其中包含900多套的顶级公寓和300多套的超级别墅,据调查,今年上半年,北京千万级公寓的供应套数已经超过到了1900套。
2.整体价格攀升。
2007年一季度,北京仅有银泰中心一个成交单价为4万的公寓,而单价3-4万公寓缺失,21000元/平米以上的项目共14个;截至三季度,北京成交单价在5万以上公寓为两个,3万以上共6个,21000元/平米以上的项目超过30个。
3.销售压力较大。
2007年3季度北京商品住宅成交均价排名
排名
项目名称
开发企业名称
批 准
住宅套数
本季成交
住宅套数
本季成交
住宅面积
本季成交
住宅均价
1
七星摩根广场
北京摩根投资有限公司
192
3
1854
53064
2
银泰中心
北京银泰置业有限公司
260
8
1749
50394
3
九号公寓
北京明达房地产开发有限公司
109
1
641
35200
4
北京财富中心
北京香江兴利房地产开发有限公司
180
7
1731
33782
5
上院天恒公寓
御嘉置地有限公司
60
1
300
31616
6
西城晶华苑
北京江盛房地产开发有限公司
48
32
4751
30023
7
天安天地大厦
北京天安天地房地产开发有限公司
216
1
136
29870
8
万柳华府尚园
北京晨枫房地产开发有限公司
28
13
3761
29727
9
万柳华府尚园
北京晨枫房地产开发有限公司
32
14
4313
29432
10
当代摩码寓所
北京当代鸿运房地产经营开发有限公司
78
8
1525
27351
11
星河湾
北京富华园房地产开发有限公司
228
69
27235
27330
12
当代摩码寓所
北京当代鸿运房地产经营开发有限公司
91
42
8722
27225
13
新城国际公寓
北京万置房地产开发有限公司
490
150
24226
27176
14
西城晶华苑
北京江盛房地产开发有限公司
60
4
1010
27071
2007年3季度单价在5万以上豪宅共成交11套,成交面积为3603平米,单价为3~5万豪宅共成交41套,成交面积为7423平米,均价排行前30名的项目中,19个项目的可销售套数均超过了100套,最高的甚至达到了832套,但有14个项目的实际成交套数还不足10套。
受价格攀升的影响,成交量有所下降。
二、在售顶级公寓区域分布特点
目前北京的高端公寓主要分布在东区、西区和北区。
在售顶级豪宅主要位于CBD及金融街区域,七星摩根广场(盘古大观)作为亚奥区域第一个顶级公寓,受奥运利好影响,已一跃成为北京最贵豪宅。
目前北京顶级公寓按区位特征可分为以下几类:
1.朝阳公园——东区景观轴心的顶级豪宅。
朝阳公园是京城最大的城市公园,也是亚洲最大的城市绿地,由于周边有CBD、燕莎—丽都涉外商圈和第三使馆区,加上区域交通发达等优势,是北京传统豪宅的聚居地。
从最初的景园公寓、京达公寓,到棕榈泉国际公寓、公园大道到九号公寓,产品以高档住宅氛围、景观价值高为主要卖点。
2.东区核心商圈核心地段的顶级豪宅。
北京的CBD及其周边地区将成为公寓类豪宅的首选开发之地,CBD核心区顶级公寓,以地段价值与投资价值为最大砝码。
产品强调个性化设计、内部功能与高水准的物业管理,客群以东区外籍人士、商务人士为主,代表项目主要有银泰中心、新城国际公寓等。
3.西区稀缺地段顶级豪宅。
金融街、长安街、东直门代表着西区的经济与政治核心,香山、昆玉河是西区的景观核心,区域产品以复合价值(人文景观、历史文化、政治地位)与投资价值为主要卖点,产品强调品味,整体品质与服务一般,客群以金融街、中关村企业高层、政要及红顶商人为主。
代表项目有西城晶华、天安国汇、御园、万城华府等
4.北区奥体公园才核心区顶级豪宅。
北区的亚奥板块受奥运商机利好影响,豪宅市场也开始发力,出现荣尊堡、盘古大观高端公寓。
表1:
北京在售顶级公寓分布与供应量
注:
综合性项目只包含公寓部分
项目名称
所属区域
成交均价
(元/平米)
供应量
(万平米)
小计
(万平米)
银泰中心
CBD
50394
6.3
16.6
新城国际(三期)
CBD
27176
10.3
西城晶华(尾盘)
长安街沿线
30023
1.146
9.146
天安国汇
长安街沿线
29870
8
御园(一期)
香山周边
36847
2.5
2.5
九号公寓(二期)
朝阳公园
35200
4.4
4.4
Naga上院
东直门
31616
6.9
6.9
七星摩根广场(盘古大观)
亚奥
53064
20.5
20.5
三、产品设计特点
(一)建筑分析
【柏悦居】【昆仑公寓】
外观的显赫奢华是公寓豪宅在普通住宅中脱颖而出的基本要求。
公寓豪宅不仅仅是普通的住宅楼,更是一个区域内的标志性建筑。
和深宅大院式的别墅豪宅追求最大化的私密性不同,公寓豪宅追求的是一种看得见的奢华,因此北京顶级豪宅立面均以奢华、个性见长。
在材质选择上,以黑、白高级干挂石材为主。
银泰中心采用石材幕墙,盘古大观为干挂牟平白花岗岩石材幕墙,昆仑公寓为黑色石材,naga上院为黑色干挂意大利新生石材,多采用框架结构。
在整体风格上,以优雅、简捷、时尚的设计风格为主,局部突出个性。
昆仑公寓设计理念是以昆仑山脉为基础,利用不规则的实体幕墙和玻璃幕墙相间的设计,营造了高山峡谷的意境,并利用不规则的几何形状和黑色粗糙石材与轻盈光滑镜面玻璃的巨大反差,给人带来了强烈而震撼的艺术效果;naga上院Naga上院保留了元四合院正房与两侧的厢房,再经过国际设计大师陈幼坚的空间设计,即成为独具特色的门厅;九号公寓为新古典主义庭院建筑,突出地中海风情,7-11层八边形建筑。
突出建筑高度与层高。
北京银泰中心中央主楼建成后高达249.9米,成为目前北京已封顶建筑的第一高度,酒店式公寓标准层高为4米;盘古大观建筑高84.9米,地上19层,地下3层,房间层高3.75米,顶层到5米;天安豪园高60米为长安街地标高度,公寓层高3.25米。
(二)户型分析
【盘古大观618平米户型】
户型面积跨度由70平米至1600平米,其中主力为130—400平米的2~4居,400-800的超大户型官邸。
项目名称
户型面积
七星摩根广场(盘古大观)
共192套,开间使用面积为618平方米,4房3厅4卫1厨(包括佣人房),东西通透,为盘古大观国际公寓主力户型
昆仑公寓
共23套一层一户,户型以393平方米和720平方米为主
北京银泰中心
21套极品公寓,户型面积为550-870平方米。
酒店服务式公寓-柏悦居7-33层共216套,户型面积为130、240平方米一居、两居。
柏悦府为业主提供量身定制的超大户型。
建筑面积400—1600平米
九号公寓(碧湖居二期公寓)
九号公寓仅242户,以三居、四居为主力户型,平层户型面积为90-400平米,双跃层和多跃层户型面积达500-800平米。
楼王800余平米,三跃层空中别墅。
naga上院
Naga上院共开发99套房,最小面积300平方米,其次为600平米,最大面积1200平方米。
西城晶华
目前在售8号楼为南北向5、7层板楼,户型面积为147-180平方米三居,均价40000元/平方米
天安国汇
户型面积为135-400平方米一居-三居,主力户型为一居,5-14层规划为标准层。
仅预留150席尊贵专署,户型面积从140㎡的行政公馆到400㎡的观礼私邸,在项目的15-16层为原创空间的追随者预留了定制区域,整层空间可随意分配
御园
一期三层平层公寓面积为330-460平方米
其中,仅九号公寓有90平米一居,其余项目最小面积均在130平以上。
在售项目以平层设计为主,除此之外,九号公寓有双跃层和多跃层户型设计、昆仑公寓(公寓已售罄)有7米跃层设计。
(三)装修配置
目前北京顶级公寓的精装修标准基本相近(柏悦居、天安国汇、九号公寓都在5000元/平米左右),部分朝大户型豪宅实行定制化或自选式装修服务。
如银泰中心柏悦府包括主塔楼第31层、32层的12套定制式精装修公寓和第47层至54层的32套客户自选式精装修公寓;天安国汇在项目的15-16层为原创空间的追随者预留了定制区域,整层空间可随意分配。
在智能化配置方面,除传统高档住宅采用的可视对讲系统、空调新风系统、中央除尘系统、红外周界报警系统、电子巡更安保系统、车库ic卡管理系统之外,昆仑公寓引入更多的个性化智能配备:
手背筋脉识别系统——进入电梯时运用手背筋脉识别系统,通过左右手识别达到胁迫报警功能;主客动线分离——一层一户,一户双电梯,电梯无层数显示,让居住位置成为秘密。
客人及服务人员另有电梯路径达到寓所,避免干扰;社区多重安防——通过门禁控制、可视对讲系统、闭路电视监控系统等实现阶梯式多层防范管理;电子车辆识别系统——公寓的车辆管理系统采用世界顶级停车场管理系统,使用了磁卡、芯片卡、不停车遥感系统以及车牌自动辩识系统,停车场子系统配置图像识别功能;室内全空气生态系统——内循环双层呼吸式幕墙和智能百叶等,调节室内空气温湿度,并控制室外阳光辐射热量的摄入;远程控制系统——利用电脑或手机通过互联网远程控制家居电器,通过互联网经摄像机观察室内情况;
(四)园林景观
【新城国际】
【御园】
位于城市核心区的顶级豪宅除部分项目体量较小之外,大多引进国际知名设计单位,实行立体化景观设计、主题化园林。
银泰中心园林采用立体化的设计,使建筑物四周的街道植物、裙房屋顶的花园以及室内景观相结合,其中水景设计是点缀性的、立体的,在整体环境设计中起着重要的作用;新城国际油(“山”、“水”、“石”、“林”、“光”)四个住宅组团,以“光”为主题,为配合总体中央商务区的规划概念,在广场之北面设有艺术主题走廊,在南面是一个现代人文主题公园。
每一组团之私用绿化亦按分段发展铺排了一系列供住户休息、运动、观赏之设施,沿组团各大楼边缘部分,布置着户外餐厅、烧烤场设施。
外围一带主要为软绿化布置,当中亦包含了缓跑径、儿童游戏场地、凉亭、凉棚、人造水景、运动练习场等;西城晶华以金木水火土为主题,设计五大园林。
位于稀缺景观带的顶级豪宅项目的园林设计,多强调与外部景观的互动与衔接。
御园的整体园林设计理念总的来说是玉泉山自然景观的延续,整个社区注重与万寿山、玉泉山、颐和园的对景及借景关系,保留原生树木数百株,并配以灌木、花草,形成花径蜿蜒伸展。
园区内景观由三个空间层次构成,即:
公共绿地、组团院落和私家庭院。
公共绿地以英式园林风格为主,并且融入了欧洲古典园林当中一些其它的元素。
总体崇尚宁静与自然,包含了大面积的草坪缓坡、林缘大片的繁花、古典的喷泉和雕塑等常用的元素。
组团院落入口的景观呈规则式,强调轴线和对称,主要设置水池、雕塑、多层次豪华硬制石铺地面、修剪整齐的植物等,以突出宅邸的尊贵。
院落两侧景观则偏自然式,主要用于隔离建筑和满足业主日常游憩需要。
私家庭院分为两类,一类面向组团内,称为前院,与组团院落景观相交接;另一类是面向公共绿地,称为后院,面积较前院大,强调私密性。
(五)物业管理
项目多采用五星级的酒店物业管理,与国际知名物管公司合作,物业费从6.3元/平米*月至28元元/平米*月不等。
与星级酒店物业合作。
北京银泰中心公寓由美国凯悦国际酒店集团提供五星级酒店式服务管理。
凯悦国际酒店集团将在北京成立一家具有物业管理资质的物业管理公司—凯悦国际物业管理(北京)有限公司—负责具体的物业管理工作;昆仑公寓由昆仑饭店提供五星级酒店式管家服务。
与专业物业管理公司合作。
如世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯等专业公司
其中基本物业服务(含在物业费里)主要包括:
大堂与总服务台区域,会所区域,其他公共区域,满足行政管理要求的服务;保安服务——24小时固定岗值班服务,24小时园区内外、大厦内巡逻,中控室全天候监控,24小时停车场保安服务。
有偿服务为各类代办服务,双语服务、室内清洁服务、小型会议服务等。
物管单位均提供物业代租服务,部分项目实行“一站式”资产管理,为业主提供从购房到租赁管理,到资金回收的全程服务,如新城国际。
(六)会所与配套
顶级豪宅的明显特征就是注重建筑大堂、会所的设计与配套。
在会所多采用沙龙形式,强调社交氛围,具备健身、休闲功能。
昆仑公寓为4层空中花园式会所;银泰中心第四层为会员制俱乐部、第五层为健身中心,提供健身、游泳、SPA、美容美发等服务;九号公寓会所由1000平米首层大堂与B1近4000平米错落构成。
以沙龙为主题进行合理布局,包括健身房、游泳池、红酒吧、雪茄吧、阅览室、私家宴会厅等;西城晶华采用下沉式特色会所,采用全透光玻璃结构,下沉式透光泳池、咖啡厅、阅览室、音乐茶座、健身房、桑拿室、桌球房;景观酒吧区:
天安国汇会所内设有观礼台效果酒吧、中餐包房区、豪华商务区(含SPA、会谈、休息、娱乐等内容、多功能会议区。
会所多采用会员制管理方式,对外开放,对业主收取较低费用。
(七)客群特征
CBD及东区顶级公寓的客群以外籍人士为主,包括跨国公司中国总部的外方高层管理人员、港澳台商务人士,来华进行商贸活动的国外人士和各国使馆工作人员。
柏悦居客群70%左右都是海外人士(含港澳台),30%是大陆籍人士(京人占的比例最大,占了将近60%),其他的区域像上海、天津占的比例也比较大,70%中有40%多是香港籍的,有30%左右是其他区域的,比如说台湾的、美国的、加拿大的、日本的、韩国的,还有欧洲一些国家。
新城国际业主及租客超过九成为港澳台、外籍人士,主要为跨国公司高层主管以及驻华使馆人员。
西区客群主要以金融街、中关村金领阶层、政府官员,红顶商人、涉外使节等为主。
(八)营销推广
较少做平面媒体宣传,以公关及推介活动为主。
银泰中心并没有在传统的平面媒体做宣传。
除了对国内500个百富榜做了一些定向宣传和举办了一场休闲酒会等之外,银泰中心只在香港进行了一次海外销售推广活动。
2006年4月18日,北京银泰中心柏悦居香港首度预售展览新闻发布会在香港君悦酒店召开,在4月18到4月30日的香港推广期间,银泰中心卖了27套公寓。
此外,一家跨国代理行也帮银泰中心卖出了10多套公寓;昆仑公寓通过推介会与杨澜《阳光会客室》合作,力邀世界各国、社会各界精选的政界要人和科技、社会、文化界精英以及财富人士,进行前期全球推广。
多选取财经类或国际化特征媒体,如九号公寓采取英才、财经、环球企业家、时尚时装、世界时装之苑中华英才Beijing、Review、Cityweekend、Walker、GOLF、BeijingTatlard的DM直投形式,在国际音乐广播电台发布广告。
过高曝光度一定程度上会给豪宅销售带来不利影响,如**。
注重公关推广与关系的维护,包括与政府、各种联合会、俱乐部、500强企业等组织的合作与互动。
(九)市场表现
银泰中心柏悦居2005年12月16日开盘,共216套,已所剩不多,目前柏悦府在售,仅有21套极品公寓,已经售出7套;盘古大观2007年10月开盘,已售出3套;昆仑公寓共23套,4套在售;新城国际最后一期今年8月1日开盘;naga上院2005年11月30日开盘,共99套,目前售出20余套。
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