义乌一期商户访谈实录五层汇编.docx
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义乌一期商户访谈实录五层汇编.docx
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义乌一期商户访谈实录五层汇编
目录
五层市场商户经营分区及空铺分布图3
五层各区调查情况分析4
第一经营区鞋类区调查分析4
一、鞋类区的位置及商户数量4
二、鞋类区商户构成特征5
三、鞋类区经营状况9
四、商户对本市场的建议与看法16
五、鞋类经营区调查总结19
第二经营区男装区调查分析20
一、男装区的位置及商户数量20
二、男装区商户构成特征21
三、男装区经营状况调查25
四、对本市场的建议与看法31
五、男装区调查总结34
五层详细各个商户具体情况表36
义乌一期商户访谈实录
之五层商户访谈实录
五层市场商户经营分区及空铺分布图
五层各区调查情况分析
近期,我司对义乌一期5层各经营分区的基本情况进行了详细的摸底调查,调查内容涉及经营分区的变化情况,商户店里的基本情况以及商户对义乌一、二期的看法和建议等
目前5层在经营品种方面有所改变,由原来的鞋类批发区、男装批发区、品牌男装展示区三个经营分区变成了现在的鞋类零售区和男装零售区,而品牌男装展示区已基本不存在,其中有少数的几个做品牌的如金盾、老铭人、老爷车、金苹果、金利莱斯等都混杂在男装区中经营。
其中从11街到7街为鞋类区,从7街到3街为男装区(3街中只有7间店面在经营,有5间做仓库,其余的都空着),2街和1街基本都已经出租给1-3层的商户做仓库。
在经营状况方面,目前5层商户的生意可以用惨淡经营来形容,同时也是整个义乌商城中最差的(在和商户的闲谈中了解到5层的商户有60%的都是不赚钱的,其中有少部分从开业以来一直在亏本,20%是在保本经营,只有20%的商户能够赚钱)不论鞋类区还是男装区基本都是以零售为主,平时周一到周五基本没什么生意(很多商户连续几天都没开过市),周六、日的生意普遍都要好一些。
第一经营区鞋类区调查分析
一、鞋类区的位置及商户数量
鞋类区位于义乌小商品城5层东侧,由于原来的品牌男装展示区被男装批发区和鞋类区的取代,目前鞋类区总经营面积约2000平方米,总经营户数74户(共调查71户,另外3户拒绝访问),空置铺位共计13间。
二、鞋类区商户构成特征
1、进场时间
在调查中了解到,约有85%(60家)的商户都是从2006年7月13日五层开业时一直经营到现在,经营时间都还较短,市场并未成熟,正处在培育和发展的阶段;另外15%(11家)则是开业后中途转租别人的店面,大部分是从2006年年底开始经营的,少部分的经营时间在5个月左右;
经营区
5层开业时进驻的
5层开业以后进驻的
合计(户)
户数
比例
户数
比例
鞋类区
60
85%
11
15%
71
2、商户来源
在调查的以前有做过鞋类生意的26家商户中,他们主要来自惠州本地、深圳、上海、福建、江西、浙江、汕尾等区域,其中来自惠周本地的约有11家,深圳区域的有8家,其他的来自福建、江浙、粤东一带。
具体情况如下表格:
商户来源地
户数
所占比例
惠州
11
42%
深圳
8
31%
上海
1
4%
福建
3
11%
江西
1
4%
浙江
1
4%
汕头
1
4%
3、从事小商品的经营经验
在调查中了解到,71家商户中约有63%(45家)的以前都没从事过鞋类生意,其中有相当的一部分以前都是在鞋厂上班的打工者或者是刚从学校毕业的学生,他们的经营实力非常有限,在经商的经验方面也较欠缺,不知道哪些类型的鞋好卖,哪些品种不太销,因而这方面的因素也影响了他们较差的经营状况;其余37%(26家)的商户实力相对强一些,他们来义乌之前有做过鞋类的生意,有一定的经商经验,这些客户以前的经营地点主要分布在惠州(西湖步行街,三新,桥东),深圳、上海、福建、江西、汕头等区域。
经营区
以前有经营过的
第一次从事经商的
合计(户)
户数
比例
户数
比例
鞋类区
45
63%
26
37%
71
4、商户类型
5层商户的经营类型呈现出多元化的特点,以个体经销的方式经营的商户约有占总数的96%(68家),这部分商户的实力都不强,以自己私人的名义经营;只有3%的商户(2家)属于品牌代理商,包括红蜻蜓(男女式皮鞋),奥特曼(童鞋)两个品牌;剩下的1%(1家)则是福建厂家直接驻点。
商户类型调查统计表
经营区
经营类型
合计(户)
个体经销
厂家驻点
品牌代理
鞋类区
68
1
2
71
5、【鞋类区商户特征调查小结】
从以上的调查数据可以看出,在进场时间方面,鞋类区的商户与男装区商户的情况差不多,由于市场第一年免租,80%多的商户都还是愿意承受风险,一直经营下去。
整体来说,5层商户还是显得较稳定,中途撤场的还是占少数。
但是在调查中了解到,这些商户的经验时间都不长,还未满一年,经营即使是中途转让的经验时间也不到7个月。
时间短较难体现出商户的实力,究竟哪些是有实力的并能承担风险的还体现不出。
在商户来源方面,主要以惠州本地的商户为主,另外市场还辐射到了珠三角及粤东地区,另外也有来自江西、福建及长三角(上海、浙江)等区域的商户。
从商户的出自地看出,义乌市场5层一定程度上影响到了华南、华东南、华东区域的鞋类经营户,说明在浙江义乌品牌的影响下,惠州义乌也有一定的影响力。
从商户从事小商品经营的经验的调查数据可以看出,鞋类经营户中63%的商户都是第一次经商,且很多是以前在鞋厂工作后再选择在义乌自己经商的,这批商户的实力较弱,承受不住经营上的压力,也缺乏一定的经验,由于目前5层还处于免租期内,他们还能勉强地维持下去,但只要没生意做他们很难再坚持下去。
这种情况的出现对整个5层乃至整个义乌市场的运营冲击较大,对开发商的利益也造成一定的影响,因而在市场的招商过程中应该严格把握商户质量关,选择一些有实力的大商家进驻,并给予一定的优惠政策留住他们,为商场后期的经营和管理奠定基础。
另外在商户类型方面,鞋类区的商户96%的都是以个体的名义在经营,厂家驻点和做品牌代理的商户极少,这也从侧面反映出商户的实力弱的问题。
总之,5层鞋类经营区的商户无论在实力还是在经验方面与我们理想的还有一定的差距,商场在后期的经营中有一定的压力。
三、鞋类区经营状况
1、主要经营品种及比例
由于项目特殊的地理位置,附近的打工妹和学生妹比较多,因而在经营品种上有一定的特殊性,92%(65家)的都选择经营中低档的女式休闲鞋,而经营女式凉鞋、男女式皮鞋、男式休闲鞋、运动鞋、童鞋的商户较少,具体情况如下表。
鞋类区商户经营品种一览表
经营品种
户数(户)
经营品种分布比例
经营各类品种的商户占总商户数量的比例
女士休闲鞋
65
53%
92%
女式凉鞋
8
7%
11%
女式皮鞋
2
2%
3%
男式休闲鞋
20
16%
28%
男式皮鞋
17
14%
24%
运动鞋
5
4%
7%
童鞋
5
4%
7%
经营各类品种的商户占总商户数量的比例
2、生意状况分析
目前5层鞋类区总的经营状况一般,其中约有3%(2家)的商户生意很好,这两家商户的实力较强,以前有做过鞋类的生意,再加上较好的档口位置,因而其生意也好过其他的商户;经营状况较好的也只有2家;经营状况一般的有56家,约占总数的79%;生意较差的有11家,约占总数的15%,这部分商户以前都没从事过经商,实力相对较弱,较差和较偏的铺位位置也影响了其经营状况。
在调查中了解到,鞋类区的商户周末和节假日的生意要好于平时,其中还有相当一部分的商户就靠着周末的生意来维持店面的经营。
生意状况
户数
所占比例
很好
2
3%
较好
2
3%
一般
56
79%
较差
11
15%
很差
0
0
鞋类区商户整体的经营状况一般,生意很好、较好、较差、很差的商户较少,尤其以8街和9街的生意最旺,主要是因为大多数的商户以经营女式休闲鞋为主,较符合周打工妹的消费需求,其次是因为鞋类区商户的数量相对少一些,竞争压力也小一些。
3、进货来源分析
商户的进货渠道主要有三种,即厂家直接进货、区域代理商、上级批发市场。
其中由厂家直接供货的有7家,占总数的10%;选择去上级批发市场采购的有61家,约占86%的比例(其中有70%都会选择在惠东银基批发市场进货,30%选择在广州、深圳、东莞采购);约有4%的商户为区域代理商。
进货来源调查统计表
进货来源
户数
所占比例
厂家直接进货
7
10%
上级批发市场
61
86%
区域代理商
3
4%
4、批发、零售状况及比例
由于有一个惠东银基市场的存在,大量的批发户都选择在惠东采购,另外项目所处的特殊地理位置决定了商户的目标客户只可能以周边工厂的打工妹和学校的学生妹为主,因而使得5层经营鞋类品种的商户经营性质都以零售为主,而以批发为主的商户则是少之又少。
批发零售状况比例
批发零售状况
户数(户)
所占比例
以零售为主
71
100%
以批发为主
0
0
5、货品丰满度
由于5层较差的经营状况,大部分实力较弱的商户都不敢积压太多的货在店里,经过调查统计,约有10%(7家)的商户店里的货品都不丰满,一般丰满占总数的72%(51家),较丰满的约有14%(10家),很丰满的占总数的4%(3家)。
商户货品丰满度调查统计表
货品丰满度
户数(户)
所占比例
很丰满
3
4
较丰满
9
24
一般丰满
52
98
不丰满
7
31
合计(户)
71
157
6、该品类辐射范围及客户来源分析
Ø鞋类品种的辐射范围:
在调查中了解到,鞋类经营品种主要辐射惠州本地区(如惠城、博罗),由于有惠东银基等几个市场的存在,导致了本市场的辐射范围受到地理位置上的限制。
Ø批发采购客户来源:
在此次调查中了解到,来义乌市场进行鞋类批发的客户多来自惠州市区(西湖步行街、龙丰、东平、河南岸)、博罗、小金、陈江、水口等区域,他们的批发量很小,最多的也就十件,有时候甚至是几件,这批采购客户多在自己的店面里经营,在大型商场经营的较少。
批发采购客户情况调查统计表(主要针对做过批发生意的商户)
批发客户来源
户数(户)
所占比例
惠城
11
31%
博罗
7
20%
陈江
9
26%
小金
4
11%
水口
3
9%
淡水
1
3%
Ø零售采购客户来源:
通过对来市场零售采购客户的情况调查,可以了解这些客户的采购量和消费水平,进而了解整个5层商户以零售经营的状况。
在调查中了解到来义乌市场零售采购的客户来自惠州市区(东平、河南岸、西湖步行街等)、江北三新(云山)、小金、汝湖、陈江、博罗等区域,但是主要以项目附近的工业区为主;零售类的主要消费者为工厂打工者,尤其以工厂妹为主,也有部分学生和上班族来义乌消费,不过占的比例稍小一些。
零售采购客户来源调查表
零售客户来源
户数(户)
所占比例
惠城
63
53%
博罗
7
6%
陈江
12
10%
小金
30
25%
水口
3
3%
淡水
3
3%
7、【商户经营状况调查小结】
经营状况反映了整个市场运营情况,是商户生意和市场利益最直接的反映。
因而经营状况的调查是调查过程中的重中之重。
针对5层的特殊状况,我司也进行了详细透彻的调研。
经营状况的调查主要包括以下几个方面:
在经营品种方面,92%的商户都以经营女式休闲鞋为主,而经营其他品类的男式鞋和童鞋商户较少;在进货来源方面,86%的商户都选择在上级批发市场采购,而由厂家直接供货和做区域代理的商户较少;在批发零售状况方面,目前5层整个一层都以零售为主,鞋类区真正做批发的商户数量极少,这也从一定程度上反映5层较差的经营状况;在货品丰满度方面,由于那些实力较弱的商户生意都不好,也不敢积压过多的货品在店里,有72%的商户店里的货品都一般丰满;在批发零售采购的客户来源方面,鞋类区有限的辐射能力,目前主要以辐射惠州本地为主,吸引惠城区及周边县、镇的商户来市场采购,批发采购的客户以惠城区为主,另外还有陈江、博罗、水口、小金的客户;零售采购的客户也是以惠城区为主,其次是来自小金、陈江。
从调查数据可以看出,由于惠东几个成熟市场的存在,粤东地区的采购商基本在惠东处截流,因而本市场目前面临的竞争较大。
从整体上看,5层的经营状况普遍较差,大部分商户周一到周五都没什么生意,仅靠周末来维持,一些边角位置的商户基本上亏本经营,生意很惨淡。
从调查得数据可以总结出5层出现较差经营状况的原因如下:
一是5层楼层偏高,给经营带来一定的压力。
对于鞋类需要人流量来支撑的经营品种,经营楼层太高势必会减少人流量,从而影响商户的经营状况;二是义乌市场周边人群的消费力很弱。
市场位于江北新区,周边的工厂较多,从而决定了来市场购物的人群的消费水平,消费水平低,又做不起批发,便影响了商户的生意;三是市场在规划和经营管理方面的缺陷也导致了5层差的经营状况。
有商户反映商场每天停止营业的时间过早;另外目前在义乌市场中1层有卖鞋的,5层也有品种跨区域经营的情况出现,这一系列市场在经营管理方面的不足,也在一定程度上影响了5层商户的经营状况。
建议陆洲公司采取一定的措施,和商户共同渡过这段困难的时期。
四、商户对本市场的建议与看法
1、商户对一期项目的建议与意见
通过对每家商户调查了解,目前5层商户对义乌市场的看法和意见较大,主要体现在租金优惠政策、商场营业时间、广告宣传力度、管理费和空调费、租金交纳时间、商场规划和经营管理等方面,具体情况如下表所示:
5层商户对义乌一期的看法建议统计表(以每家商户主要反映的问题来统计)
看法和建议
户数(户)
提出相关建议商户数量占比例
租金优惠政策
5
7%
商场营业时间
20
28%
广告宣传力度
10
14%
管理费和空调费
40
56%
租金交纳时间和方式
4
6%
商场规划和经营管理
10
14%
铺位分摊面积
4
6%
从以上的调查数据可以看出,5层鞋类区的商户对目前义乌市场的意见较大,主要是认为管理费和空调费太高,共有40家(56%)的商户提到了管理费用和空调费用的收取问题,普遍都认为10元/平方米的管理费用难以让人接受,倘若在5-6元/平方米还是较合理的。
在调查中了解到,这批客户主要是因为其自身经营状况较差而导致他们提出这样的意见。
有28%的商户认为晚上的营业时间应该延长一些,原因是白天的客户较少,而商场的停止营业的时间和来市场消费客户的下班时间冲突,影响了商户的经营状况。
有10家商户提到了要加强对5层广告推广的宣传力度,由于5层开业时间较晚,市场还未成熟,很多的人都还不清楚义乌5层经营鞋和男装。
14%的商户对商场的经营管理也提出了意见,他们认为商场在规划方面如铺位使用率、电梯位置设置,导购系统的准确性等方面,商场经营管理如管理人员对商户和客户的态度,经营品种的规范化等方面都要加强改进的措施。
对租金优惠政策、租金交纳方式等也有一鞋意见,分别占总数的7%和6%。
鞋类区商户反映的具体意见和看法:
Ø优惠政策:
5家商户都认为针对5层普遍较差的经营状况,公司应该给予商户更多的优惠政策,如延长免租期,降低租金标准,更多的折扣优惠等。
Ø商场营业时间:
现在5层的商户基本以零售为主,主要的消费群体就是附近工厂的打工妹(仔),共有20家商户都建议商场的营业时间至少应该延长到晚上9点半。
Ø公司的关心支持和广告宣传力度:
共有10家商户觉得商场定位于做小商品批发城,5层经营鞋类只是作为商场的配套之用,公司对5层租户不重视,给予的关心和支持不够,在广告方面投入不大,目前还有相当一部分惠州城区的人都不知道义乌小商品批发城,公司应该加大在广告推广力度,让更多的人了解义乌、走近义乌,进而选择在义乌消费。
Ø管理费和空调费:
目前5层还在免租期内,虽然商户不用向公司交纳租金,但有40家的租户都觉得空调费太贵,尤其是经营状况差的商户反映更强烈,(约占总人数的90%),他们认为5元-6元/平方米的价格是能够接受的,但是10元/平方米的空费难以让人接受,因而商户希望公司能够调整一下空调费的价格,多为商户的利益考虑一下。
Ø租金交纳时间:
有4家商户建议公司在7月份收租时应该从一层到五层,五层的经营状况最差,应该延长一些时间交纳租金,另外交纳任何费用最好是能按月交,不要按季度交,给商户们足够的时间准备。
Ø铺位分摊面积过大:
4家商户反映商场铺位的使用率偏低,分摊面积过大;空调费的收取应该按照使用面积来收,对于公摊部分面积的空调费用公司也应该制作单独的收费标准。
Ø商场的经营管理:
10家商户建议管理公司的人员应该加强专业管理水平方面的培训,多参观广州、深圳等地鞋、服装市场的经营管理模式,培养出一批优秀的人才来管理整个商场,为商户和公司谋利益。
有商户还提到管理公司的保安对来市场采购的客户的态度要和蔼,不要动不动就凶巴巴的,有损公司的形象和商户的利益。
2、商户对二期发展的建议与期望
商户对义乌二期的看法和建议
在调查中了解到,有56户大部分的商户对二期的提出了自己的看法和意见,其中20家商户对二期的经营品种提出了建议,18家商户对二期的市场定位置提出了建议,对市场规模提出意见的商户有10家,还有6家商户觉得二期在经营管理方面要有所改变,具体内容主要体现在以下几点中:
Ø市场定位:
商户建议二期在市场定位方面一定要准确,可以考虑引进新的经营品种,如超市类、百货类,因为目前江北大型的购物超市还比较缺乏,除了丽日一个大型的购物广场外,其他的大型卖场几乎为0,二期若能引进这类购物商场就能为一期带动大量的人流,同时也可以考虑做有特色的餐饮街,吸引更多周边工厂的打工者过来消费。
另外就是二期不能再经营和一期重叠的品种。
Ø市场规模:
二期应该在一期的基础上再扩大经营规模,成规模成行并成市,使义乌的品牌深入人心。
Ø经营品种的规划:
二期没必要经营鞋类的品种,倘若真的要做成鞋类和服装批发市场就应该将规模再扩大,做鞋和服装的商户全部搬到二期1、2层,3、4层再考虑引进超市、百货或者特色餐饮店这样必定会为1、2期带动更大的人流量
Ø经营管理:
二期的经营管理应该在一期的基础上有很大的改善,公司应该组织管理公司去广州、深圳等地的批发市场参观和考察。
商户进驻和购买意向
在调查中了解到,大部分的商户还是看好义乌二期市场的,但是有进驻意向的商户较少,原因是二期具体的规划还没确定,具体做什么,经营什么品种,是否是一期市场的延续等问题都还未知,过早的下定论是否进驻,缺乏一定的依据性。
但是约有10%(18户)有购买的意向,这些商户大部分是已经买过5层的上铺作为投资,他们较看好义乌二期,对二期1、2的商铺兴趣较大。
以上商户提出的建议和看法,都是倍受商户们的关心,对于义乌二期的定位和规划,可以采取以上商户提出的意见,将一期4、5层做做服装的商户全部搬到二期1、2层,3、4层再考虑引进超市、百货或者特色餐饮店,这样有利于带动更多的人流量,又和一期的经营产品形成互补性,对一、二期市场都有帮助。
五、鞋类经营区调查总结
义乌市场5层已经由原来的鞋类批发区变成了现在的鞋类零售区,目前以零售作为销售的主要方式,而来市场批发的客户极少,少量陈江、小金等区域的客户来市场批发过,但批发量很小。
从以上的调查的数据来看,义乌5层鞋类经营区的经营状况一般(占79%),但是很多商户为了掩饰其店里较差的生意都夸张了自己的说法,实质上鞋类区的商户也处于经营不好的境地。
商户们普遍平时的生意较差,95%的商户都是靠着周末的生意来维持经营,只有5%的商户生意一直较好。
据了解,几天都不开市的商户大量存在。
但是其相对于男装区的生意还是稍微好一些,主要是因为经营的女式休闲鞋,其消费的群体也自然多一些,辐射的区域也相对广一些;但另外鞋区也有跨区经营的情况出现,但那些店面的生意也较差。
而在整个市场的经营品种方面,1层也有卖鞋的,对5层的商户有一定的冲击。
从以上的调查数据可以看出,鞋类区出现较差经营状况的原因如下:
一是经营楼层偏高,太高的楼层难聚集人流;二是商场内经营品种混乱,1层也有卖鞋的,对5层商户的经营状况有一定的冲击;三是由于5层开业较晚,很多客户都不知道5层有经营鞋的,在广告推广方面有所欠缺;四是周边地区的客户的消费能力,也决定了鞋类区商户的经营状况。
由于商户的经营实力问题,估计在7月13日开始交租的时候,一部分商户会选择离开,会导致空置铺位继续增加,鞋类区的经营面积减少,为了填补市场的空缺,商场可能要重新招商,清理掉一部分经营不下去的商户,再招一些有实力的商户进驻,提高市场的知名度。
另外严格经营分区的规范化,不允许跨区域经营的情况出现。
再次,为了带动整个市场的人流,陆洲公司可以和商户协商,举办一些促销活动,如买鞋送小礼品、买鞋有优惠折扣等等,达到双方互盈的目的。
第二经营区男装区调查分析
一、男装区的位置及商户数量
男装区位于义乌市场5层西侧,由于品牌男装区的减少,男装的经营区不断往北扩大,目前总的经营面积约4000平方米。
共有商户89家(成功调查86家,有2家店面一直关门。
另一家不愿意接受调查)由于整个经营区较差的经营状况,导致了大量铺位出现空置情况,共计84间。
管理公司对此也做出了一定的调整,已经将1、2、3街的空铺租赁给义乌市场的商户做仓库之用。
二、男装区商户构成特征
1、进场时间
共有71家(83%)商户是从2006年7月13日五层开业时一直经营到现在,经营时间都还未到一年,市场也正处于培育和发展阶段;另外17%则是开业后中途转租别人的店面,且其中的大部分是从2006年年底开始经营的,经营时间在半年左右。
商户进场时间统计表
经营区
5层开业时进驻的
5层开业以后进驻的
合计(户)
户数
比例
户数
比例
男装区
71
83%
15
17%
86
2、商户来源
在调查的以前有做过鞋类生意的41家商户中,他们主要来自惠州本地、深圳、上海、福建、江西、浙江、汕尾等区域,其中来自惠周本地的约有11家,深圳区域的有8家,其他的来自福建、江浙、粤东一带。
具体情况如下表格:
商户来源地
户数(户)
所占比例
惠城区
7
%
博罗
1
%
惠东
2
%
广州
12
%
深圳
4
%
东莞
8
%
中山
1
%
上海
2
%
汕尾
3
%
梅州
1
%
3、从事小商品的经营经验
在调查的86家商户中约有52%(45家)的商户以前都没从事过男装类生意,其中有相当的一部分以前都是在服装厂的打工族,也有少部分是刚从学校毕业的学生,这批商户的经营实力非常有限,经商经验也较欠缺,因而也影响了他们的经营状况;其余48%(41家)的商户实力相对强一些,他们来义乌之前有做过男装类的生意,有一定的经商经验,这些客户以前的经营地点主要分布在惠州(云山、龙丰、西湖步行街、河南岸、桥西)、广州、深圳、东莞、上海、汕头、汕尾、中山等区域。
经营区
以前有经营过的
第一次从事经商的
合计(户)
户数
比例
户数
比例
男装区
45
52%
41
48%
86
4、商户类型
5层商户的经营类型呈现出多元化的特点,男装区以个体经销的方式经营的商户约占总数的86%(74家),这部分商户的实力都不
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