关于明月星城弱电智能化系统功能定位的建议报告.docx
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关于明月星城弱电智能化系统功能定位的建议报告
明月星城
关于弱电智能化系统功能定位的建议报告
(2013-07-15)
德清县宇恒房地产开发有限公司
二〇一三年七月
关于明月星城
弱电智能化系统功能定位的建议报告
从【明月星城】项目定位和住户日后使用及物业服务管理的角度,就整个项目的弱电智能化系统各个子功能定位提出如下意见和建议,供公司领导参考。
一、序言
1、现依据项目情况,建议整个智能化系统在定位时宜尽可能考虑实用但也应适当考虑超前。
2、本报告中提出的建议,是从使用者的角度结合以往管理的高档物业的管理模式、国家建设部对智能化二星级(提高型)建设要求的基础上提出的。
3、建议整个智能化系统在具体功能配置上,应具有较好的园区安全防范预警功能和确实能给日后物业的管理带来方便,又要考虑有较好的实用性、经济性、可靠性和延续性。
4、根据公司产品定位,结合日后业主使用和物业管理服务需求,本项目本工程弱电系统主要包括以下系统:
(1)安全防范系统:
含摄像监视系统、周界防越报警系统、园区出入口及集中式车辆(位)管理系统、可视对讲及门禁系统、户内报警系统、电梯控制系统、电子巡更系统;
(2)家庭智能控制系统:
含自动抄表系统,
(3)公共区域背景音乐系统;
(4)公共设备、设施管理系统(含送排风系统、给排水系统);
(5)信息网络系统;
(6)监控中心;
(7)室外弱电综合管线系统;
(8)防雷、接地系统;
(9)不间断供电系统。
二、安全防范子系统
小区内安全防范宜采用人防加技防的方式,在人力能及的范围,以人力防范为主;在人力不可及的地方,以技术防范为主。
智能化安全防范的重点在小区的周界;人员出入在人行出入口和住宅楼栋单元门进行双道门禁控制;出入的车辆通过小区出入口道闸和车库出入口道闸。
1、闭路电视监控系统
(1)系统的配置应尽可能完善,其功能确实能给园区日后物业的安全防范及今后的物业管理带来方便。
建议宜在小区出入口、地下停车库出入口和车库内主车道、园区车道节点、电梯轿厢内、小区内部分景观节点、地下停车库人行出入单元门口、单元楼道上一层楼转角平台、周界防区报警联动、监控中心等重点部位设置摄像机。
公司回复:
同意安装,电梯轿箱内摄像头对准楼层显示器,楼层同步摄像不安装。
(2)为节约一次性投入的成本及尽可能保证日后使用中的实际使用效果,建议闭路电视监控系统分区域采用彩色和黑白系统,并采用固定摄像机。
公司回复:
同意安装,具体以施工方案报价(型号)决定。
(3)为便于日后系统的整改或维修需要,建议宜保留少量的扩充余地,但不必留过多。
公司回复:
同意设计考虑。
(4)摄像机根据不同场所使用的实际需要,建议对其要求也应做适当的调整,如宽动态、自动感光光圈、红外一体机等。
对小区出入口、园区车道节点、地下车库出入口等部位由于夜间车辆出入时光线变化比较大,建议采用动宽带逆光补偿要求。
公司回复:
同意安装,具体以施工方案报价决定。
(5)需要安装在室外的摄像机考虑整个小区的形象和景观要求,建议采用半球或全球罩。
其他位置的摄像机建议采用枪机,以节约一次性投资成本。
公司回复:
同意安装。
(6)建议整个闭路电视监控系统采用嵌入式硬盘录像,其硬盘录像系统要求具有24小时录像、实时回放等功能,并具有计算机网络等接口和报警图像另存功能,录像储存时间原则上要求不少于15天。
公司回复:
同意安装,录像储存时间原则上要求不少于30天。
(7)建议监控中心的监视系统除具有十六画面显示外,还须具有单画面显示,系统能自动或手动将现场画面切换到指定的监视器上显示。
公司回复:
同意安装。
2、周界防越报警系统
(1)一个高档的住宅小区宜考虑进行全封闭管理的模式(住户购房时比较关注小区的安全设施的配置,入住后对居住安全管理十分重视)。
公司回复:
本小区就是全封闭管理的小区。
(2)小区东面临街为高层住宅,并设有商铺,相对整个小区本身比较封闭。
建议在小区的南、西、北考虑周界报警系统的室外主动式红外探测器,以加强园区整体安全。
公司回复:
西、北面报警系统采用红外探测器,南面安装加强型具有自动分析功能的摄像机。
(3)对于小区南、西面由水系相隔,建议在水系侧设置防潜入主动式红外探测器,或者其安防采用景观手法隔离。
公司回复:
因南面有水系相隔,不考虑采用红外探测器,加强型自动分析功能的摄像机。
(4)整个周界防越报警系统全部采用红外线摄像机联动跟踪监控,即一旦接触红外探测器后摄像机联动报警摄录,建议对室外主动式红外探测器的选择宜适当考究,如采用四光束和电子栅栏。
公司回复:
同意安装,具体采用哪种请设计考虑。
(5)为考虑日后物业管理中对秩序维护人员出警工作的督促,建议周界防越报警系统的每个区域设置报警指示灯和复位装置。
公司回复:
同意安装。
(6)建议周界防越报警系统的每个防区的报警设施安装时应考虑预警时间,报警区域原则上以30—50米为一防区。
公司回复:
同意安装。
(7)周界防越报警系统需考虑带有直观的电子地图显示功能,监控中心将实时显示报警区域。
以便监控中心值班人员用对讲机通知就近巡视的秩序维护人员前往查看处理。
公司回复:
同意安装。
3、可视对讲与门禁系统
(1)根据楼盘所在的位置及对楼盘的整体定位,建议整个小区的配置可视对讲系统,并将系统在小区整体联网。
公司回复:
同意安装。
(2)在设计可视对讲系统联网时,建议将对讲系统的信号引至服务中心、监控中心及小区各主、次出入口,业主或使用人可利用对讲系统进行访客询问、报修、求助,物业服务中心(服务处)也可利用对讲系统与业主或使用人联系。
公司回复:
同意安装。
(3)由于整个项目为高层建筑且总户数较多,为尽可能保证该系统的日后运行效果和拓展及同时有住户分别与服务中心、主次入口和监控中心对讲呼叫,建议将系统的通信线路采用TCP/IP线制的形式。
公司回复:
同意安装。
(4)建议高层单元大门、地下停车库等通入单元楼梯的位置设置门禁,并采用感应卡,但单元大门口不宜采用摄像,确保业主私密性。
公司回复:
门禁系统同意安装,单元大门口摄像机小区统筹安排。
(5)为考虑项目的一次性投资成本及日后的使用效果,建议高层户内机宜定位免提色液晶面小屏形式,并具备4-8路报警地址。
公司回复:
同意安装。
4、电子巡更系统
(1)由于项目设置可视对讲和门禁系统小区整体联网,建议其电子巡更系统宜定位采用在线式与离线式结合的模式。
公司回复:
同意安装。
(2)在线式电子巡更系统利用可视对讲门禁系统为平台,即日后使用增加感应卡即可(成本不高),但可以实时反映秩序维护人员到岗巡逻情况。
公司回复:
同意安装。
(3)离线式系统即在每一个门栋的顶层、设备机房的门口、地下车库和物业安防的死角等地方设置巡更点,由于其无需布线故巡更点位置可在建筑施工基本完毕后再确定,届时可结合秩序维护人员巡逻路线提供具体巡更点位置设置;建议将巡更棒模块设置在巡逻秩序维护人员对讲机内,方便巡逻使用。
公司回复:
同意安装。
5、家庭安防报警系统
(1)考虑整个项目智能化系统投资,建议家庭安防报警系统纳入可视对讲系统。
公司回复:
不考虑。
(2)厨房设置可燃气体泄漏报警装置的接口,可燃气体泄漏报警装置要求能够自动切断气源。
公司回复:
与燃气公司衔接是否需要预埋。
(3)每套住宅室内设置部分报警点,但仅考虑管线,如在进户门、前后阳台、厨房预留线盒,日后终端设备、开通使用、联网由住户自行处理。
公司回复:
不考虑。
6、电梯控制系统
由贵司结合本项目高层产品定位,再行确定是否配套此系统。
公司回复:
楼王考虑采用电梯楼层门禁系统。
7、车辆出入与人行出入管理系统
(1)建议在小区二个出入口设置人车分离,主出入口设置二车道,车道全部采用远距离感应刷卡道闸系统。
公司回复:
同意安装。
(2)建议在小区二个出入口车道二侧设置人行出入口,采用可视对讲门禁系统,业主出入采用单元卡刷卡出入,访客由可视对讲门口机通报开门出入。
同时对东、南面设置的人行出入口主采用门禁刷卡出入。
公司回复:
二个出入口未设置封闭人行道,南面无出入口。
(3)所有车道均采用自动车牌识别模式结合远距离感应卡片进行管理。
公司回复:
待定。
三、家庭智能控制系统:
含自动抄表系统、家庭电器设备及灯光控制系统
1、三表远抄系统
(1)按申报智能化小区有关规定,需要安装三表远传系统,但目前智能小区的实际使用效果并不理想。
(2)由于按国家有关规定,水表、电表必须出户,安装于公共区域,只有煤气表安装在户内,故抄表对住户的干扰比较小,三表(至少二表)远程传送实际意义不大。
(3)由于三表远程计量系统投资比较昂贵,读数误差较大且维护费用比较高。
(4)德清供水、供电和煤气公司支持和配合三表远传系统,并负责接管三表系统,建议考虑配置三表远程抄表系统。
公司回复:
水表、电表采用远程抄表系统,燃气需与燃气公司衔接。
(5)由于智能小区发展趋势和市政供水、供电、供气企业将来对水电表计实行智能管理,建议考虑预留水电表远程抄表管线,以免日后对入住业主装修和公共部位装修造成破坏。
公司回复:
水表、电表采用远程抄表系统,燃气需与燃气公司衔接。
2、家用电器及灯光控制系统
本项目为毛坯交付,建议不考虑配套家用电器及灯光控制系统。
公司回复:
不考虑。
四、背景音乐、紧急广播系统
1、公共区域背景音乐、紧急广播系统
(1)在的绿化带,小区的主要景观节点,适量布置一些音箱,平时用于背景音乐广播,日后物业管理公司在中午、傍晚和双休日可播放优美的音乐。
公司回复:
同意安装。
(2)在地下车库内和电梯轿箱内,也可布置适量音箱,通过优美的音乐,让住户在乘坐电梯和地下车库内行车、行走有归家的感觉。
公司回复:
地下车库与消防广播连接,电梯轿箱内不考虑。
(3)背景音乐的主机安装于监控中心,平时由监控中心的值班人员负责播放音乐。
公司回复:
同意安装。
(4)由于地下车库按消防规范需要安装消防广播,建议消防广播和背景音乐系统合二为一,一旦小区发生火灾和其他紧急事件,可紧急切换成应急广播。
公司回复:
同意安装。
(5)整个公共背景音响系统建议请与景观同步考虑落实。
公司回复:
同意。
2、家庭背景音响系统
(1)如设置样板房,建议考虑设置背景音响系统。
公司回复:
装修考虑。
五、小区设备管理监控系统
(1)为提高物业管理工作效率,建议增加一些简单的设备管理系统,可作为物业的一个卖点对外宣传,增强业主对将来小区设备正常运行的信心。
公司回复:
考虑增加单元门状态实时显示,访客门禁留言录音系统,电梯前室公共照明人感应系统,住户进户门未关闭报警系统。
(2)物业内的设备监控系统以监视报警为主,本系统可将报警主机设在监控中心。
公司回复:
采用常规系统,设在监控中心。
但物管中心设报警分机便于上班时间同住户联系沟通
(3)若小区给水系统采用了变频供水,建议增设水压失压报警或低压报警,以保证住户正常用水。
公司回复:
系统用常规系统。
(4)在蓄水箱、污水池设高高位和低低位报警。
监控中心的值班人员在收到水系统失压、蓄水池高高位(或低低位)和污水池高高位等报警信号后,将通知工程部派员前去检查维修。
公司回复:
系统用常规系统。
(5)从节约投资和维护方便的角度,小区设备的监控可用常规的方式(例如,水位报警,可采用强电控制水泵启停的方式,但需独立布线及设置液位感应装置),亦不必集成。
公司回复:
同意。
(6)地下车库排风系统可考虑采用定时控制方式控制。
公司回复:
考虑用导流风机。
六、信息网络系统
由于受到系统维护和管理人员素质的限制,及目前信息产业和网络服务发展迅速,建议更多地考虑仅提供快速上网方式,而网络上服务功能由社会化服务提供更符合市场的规律。
1、住宅内的电视收视点相对比较容易确定,且通常会由有线电视有关的单位施工,采用双向同轴有线电缆,每个单元布二到三个收视点。
考虑到数字电视的发展趋势,建议系统在定位即考虑数字电视的引入。
公司回复:
同意。
2、每单元提供二门电话线,电话线采用五类或超五类语音线,每个单元布三到四个接线点,以便日后住户使用电信宽带(面积较大的户型应考虑设更多,前提是开发商应事先与电信部门作好协调、沟通)。
公司回复:
现在新建小区一般都采用光纤,数据传输速度快。
3、住宅内设置家庭弱电智能箱,将电视进户线缆和电话线缆集中汇入家庭智能箱,以便日后业主组建家庭信息网络。
公司回复:
同意。
4、为考虑日后小区住户根据其不同的喜好选择不同的系统的网络,建议引入二家以上的网络(目前比较普遍为电信、网通)。
为考虑日后住户的使用,建议网络系统宜定位100M以上到户。
公司回复:
目前市场上是电信、联通、移动三家运营商联合办公。
5、地下车库和电梯轿厢设置无线通信信号覆盖系统。
避免今后造成部分地方走明线及信号发生器安装位置不理想,从而影响物业的美观和无线通讯的信号质量。
公司回复:
同意与运营商衔接。
6、物业管理信息系统承担物业楼宇与接管、物业及设备的保养与维修、秩序维护、消防、清洁卫生、环境美化、住户各种费用的收缴等事务,且与设计开发单位和环保等政府职能部门相互联系。
7、注意事项
建议尽早与电信、广电等专业单位衔接,落实其专业接口事宜,如专业公司提供系统定位的程度、管线要求、施工范围等。
七、监控中心
1、安全防范系统的所有信号都将传送到有24小时秩序维护人员值班的监控中心,进行实时监控。
2、提请贵司注意日后项目的消控中心需要考虑专职人员24小时值班,建议其用房与监控中心的用房设置在同一个位置,以节约物业管理人员开支成本。
公司回复:
提供约60㎡消防及监控中心。
3、监控中心应独立设置空调及新风系统,室温控制在15-25℃,室内湿度控制在50-75%,地面敷设防静电地板,出入口设置门禁。
公司回复:
单独设置空调。
八、室外弱电综合管线设计
1、综合管路系统建设应充分考虑小区地面空间资源、强弱电隔离、多家运营商的接入、入户管道的冗余等问题。
(1)为合理地利用小区有限的地面空间资源,并尽量减少人行道、绿化带的弱电井,各系统的弱电室外管道按同沟同井设计。
公司回复:
需同各部门衔接。
(2)除室外220VUPS供电线路、背景音乐系统需单独敷设外,其它弱电系统采用同沟同井敷设。
公司回复:
需同各部门衔接。
(3)管道设计时,主干路由需满足多家(3+1)通信运营商的接入。
公司回复:
联合通信办公室统筹考虑。
(4)入户管道需有冗余,满足以后扩容的需要。
公司回复:
有考虑。
九、防雷、接地系统
(1)建议对防雷应考虑直击雷和感应雷的防护,如电源系统防雷保护、各类信号系统防雷保护,并考虑对原有信号的加强。
(2)弱电系统的直流接地、交流接地、保护接地的接地电阻值应小于4欧姆,若采用联合共用接地,则接地电阻值应小于1欧姆。
公司回复:
以上二条是强制性标准,必须做到。
十、供电系统
(1)弱电系统设备的电源均须采用自动切换双路独立电源和独立的UPS不间断电源,UPS不间断电源其方式可采用集中式或分区域式,视具体情况而定。
后备时间应不小于8小时。
公司回复:
可以。
(2)本项目采用集中供电方式和分区域供电2种方式。
公司回复:
箱变分区域供电。
(3)供电管道须按规范另行敷设(110~220V及以上电源),不能利用弱电管井及桥架,具体方案由设计确定。
公司回复:
强、弱电桥架单独分开。
德清县宇恒房地产开发有限公司
二〇一三年七月十五日
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