各城市房地产XXXX年房地产市场研究月度简报修正版22页 精品.docx
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市场月报20XX05
第一部分全国市场情况
【宏观经济】..................................................................................................................................2
【全国市场概述】................................................................................................................….......2
【重点城市商品房市场情况】.......................................................................................................3
【全国土地市场信息】..................................................................................................................4
【重点企业动态】...........................................................................................................................6
第二部分政策动态
【政策动态】...................................................................................................................................9
【事件点评】...................................................................................................................................9
第三部分昆山房地产市场情况
【市场概述】................................................................................................................................11
【土地出让成交公告信息】........................................................................................................11
【商品房市场情况】....................................................................................................................12
【区域分析】................................................................................................................................14
第四部分南京房地产市场情况
【市场概述】................................................................................................................................15
【土地成交信息】.........................................................................................................................15
【土地出让信息】…….................................................................................................................16
【经营性用地预告】.....................................................................................................................16
【回顾5月南京房地产市场基本情况】......................................................................................17
【市场小结与预测】.....................................................................................................................21
第一部分全国市场情况
【宏观经济】
据国家统计局数据,今年5月份,人民币贷款增加5516亿元,同比少增1005亿。
CPI同比上涨5.5%,环比上升为0.1%;PPI同比增长6.8%;居民消费价格同比上涨5.2%。
本月CPI创34个月以来的新高,加之人民币贷款增加的减少,说明短期内通胀压力依然持续,预计紧缩政策难放松,"两率"可能再启动。
1-5月份,固定资产投资(不含农户)90255亿元,同比增长25.8%;5月社会消费品零售总额14697亿元,同比增长16.9%,增速比4月份回落0.2个百分点。
说明投资和消费仍然保持较好的增速。
近几个月来CPI都处于高位运行,专家认为这是"小幅波动",并不会有太大问题。
此后CPI的涨势会非常有限。
现在内部货币流动性过剩的因素已经减小,主要是自然灾害因素以及外部输入因素对CPI的影响更大。
【全国市场概述】
成交情况:
近七成城市成交面积环比上涨,平均涨幅达41.6%
20XX年5月底,主要城市库存量增加。
杭州商品房可售量增量达63.18万平米,北京商品住宅可售量亦增加33.95万平米。
本月监测的30个城市中,近七成成交面积环比上涨,平均涨幅达到41.6%,5城市环比涨幅超过50%。
其中涨幅最大的是大连,上涨幅度达166.03%,受当地调控政策影响,大连市场4月成交量大幅缩水,本月成交量则大幅上升。
其次是厦门,上涨幅度为93.08%。
另外,深证本月受楼盘促销价影响,成交量上涨逾五成。
5月监测的10个重点城市中,除重庆外,成交量普遍上涨,南京受品牌房企推动,楼市明显升温。
而5月住宅市场成交量环比下降的城市中,温州跌幅最大,跌幅达71.06%;其次是三亚,跌幅达38.84%;徐州、汕头、昆明等城市成交量也有明显下滑,跌幅均接近或超过30%。
价格情况:
个别城市成交价格变动显著
本月,中国100个城市住宅平均价格为8819元/平米,较上月上涨0.53%,其中76个城市环比上涨,3个城市与上月持平,21个城市环比下跌。
个别城市住宅市场成交价格变动显著。
宁波成交均价环比上涨11.55%,苏州成交均价创新高达11262元/平方米,环比上涨8.85%。
深圳5月楼盘促销力度加大,带动其均价下跌24.80%,降至近两年以来的最低点。
20XX年5月全国主要城市商品住宅成交量表与成交价格
城市
可售情况
完成交易情况
成交价格
套数(套)
面积(万㎡)
套数(套)
面积(万㎡)
环比
均价(元/㎡)
环比
北京
101291
1273.46
7346
75.19
11.96%
-
-
上海
51922
751.23
10894
114.23
3.68%
14708
3.09%
天津
-
-
8274
80.88
76.49%
9883
2.13%
重庆
-
-
12851
111.53
-23.64%
6850
-7.16%
深圳
22861
214.8
2933
24.64
52.72%
15262
-24.80%
广州
37416
494.64
7430
87.78
38.54%
10770
-5.34%
杭州
50438
645.63
4782
48.98
47.51%
-
-
南京
34145
398.44
3119
31.11
44.85%
12346
-13.58%
苏州
24405
356.14
3425
39.39
15.35%
11262
8.85%
温州
-
-
357
4.72
-71.06%
16120
1.47%
三亚
-
-
642
5.97
-38.84%
18370
-1.75%
【重点城市商品房市场情况】
(1)北京——成交量环比上涨11.96%,同比上涨19.06%
20XX年5月,北京市商品住宅销售7346套,成交面积75.19万平方米,环比上涨11.96%,比去年同期上涨19.06%。
20XX年1-5月,北京市总成交面积370.28万平方米,同比去年下跌28.72%。
(2)上海——成交量低位调整,价格上调
20XX年5月,上海市商品住宅成交量并无较大波动,共成交10894套,面积114.23万平方米,环比上涨3.68%,均价14708元/平方米,环比上涨3.09%。
20XX年1-5月,上海市商品住宅总成交面积558.34万平方米,同比去年上涨4.83%。
(3)天津——成交量大涨76.49%,均价继续上扬
20XX年5月,天津市商品住宅受热销楼盘带动,成交量上涨逾七成。
共成交8274套,成交面积80.88万平方米,环比上涨76.49%,均价9883元/平方米,环比上涨2.13%,均价继续维持在高位。
20XX年1-5月,天津市商品住宅总成交面积383.10万平方米,同比去年下跌0.18%。
(4)重庆——成交量下滑,同比下降6.73%
20XX年5月,重庆市商品住宅成交12851套,成交面积111.53万平方米,环比下跌23.64%。
20XX年1-5月重庆市商品房总成交面积613.87万平方米,同比去年下跌27.88%。
(5)深圳——成交量上涨52.72%,价格下降24.80%
20XX年5月,深圳楼市多个楼盘降价促销,成交量大涨50%以上,接近去年同期水平。
本月商品住宅成交2933套,成交面积24.64万㎡,环比上涨52.72%,均价15262元/㎡,环比下降24.80%。
1-5月总成交面积113.35万平方米,同比去年上涨1.85%。
(6)南京——楼市升温,成交量上涨44.85%
20XX年5月,南京楼市受品牌房企推动,楼市升温,成交面积持续上涨逾五成。
本月商品住宅成交3119套,成交面积31.11万㎡,环比上涨44.85%,均价12346元/㎡,环比下降13.58%。
1-5月总成交面积173.48万平方米,同比去年下跌10.07%。
【全国土地市场信息】
20XX年5月土地供应沿承4月上涨趋势,供应市场逐渐旺盛,其中住宅用地推出量与上月相比有较大增加,但同比减少。
土地整体成交量与上月相比有微小下滑,但是住宅用地成交价量齐升,现回暖迹象。
在土地供应逐渐放量和部分住宅项目加大优惠力度等因素的影响下,月均成交价格本年度首次出现大幅上扬。
供应情况:
5月供应市场逐渐旺盛
本月,全国129个城市共推出土地1904宗,环比增加18%,同比增加2%;推出土地面积8931万平方米,环比增加12%,同比增加13%。
其中,推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)581宗,环比增加32%,同比减少6%;推出住宅用地面积3003万平方米,环比增加17%,同比减少15%。
成交情况:
继续在低谷徘徊
本月,全国129个城市共成交土地1214宗,环比减少7%,同比增加2%;成交土地面积5593万平方米,环比减少1%,同比增加7%。
其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交366宗,环比增加14%,同比增加6%;成交土地面积2073万平方米,环比增加12%,同比减少2%。
成交价格:
本年度首次出现大幅上扬
本月,全国129个城市平均楼面地价1051元/平方米,环比增加27%;其中住宅用地平均楼面地价1495元/平方米,环比增加53%。
20XX年5月全国重点城市土地市场交易情报汇总表(单位:
万m2)
城市
总数
住宅
宗数(宗)
用地面积
(万平方米)
楼面价格
(元/平方米)
宗数(宗)
用地面积
(万平方米)
楼面价格
(元/平方米)
推出
成交
推出
成交
推出
成交
推出
成交
推出
成交
推出
成交
北京市
24
20
127
106
640
3018
2
3
22
29
595
4428
上海市
52
17
148
40
4121
1812
10
1
57
7
5611
1063
广州市
12
3
65
27
715
974
1
0
16
0
-
-
深圳市
3
4
17
8
1544
2618
2
2
6
6
2840
2840
杭州市
50
46
115
93
1323
2425
6
6
16
15
2819
5364
天津市
48
42
436
426
810
767
6
7
31
78
1343
2609
南京市
23
14
77
81
1138
1969
1
1
9
23
7018
3376
武汉市
71
21
346
111
337
1727
7
7
42
42
-
1823
重庆市
48
11
240
87
1125
540
13
2
37
3
1132
1629
成都市
20
13
64
46
1981
2854
14
13
50
46
2313
2854
【重点企业动态】
重点企业获取土地情况:
本月土地市场氛围冷清,今年年初房产税、限购、价格控制等一系列楼市调控的威力进一步显现。
一线房企没有新增土地储备,显示出调控下各房企更为谨慎拿地。
自去年4月实施史上最严厉的楼市调控政策以来,住宅市场一度进入低进状态,商业地产市场的巨大发展潜力,以及住宅市场竞争日趋激烈促使企业转向现金流更为稳定的商业地产。
然而近日政府对商业地产调控初现端倪,房企对于运营模式转型之前需要谨慎分析,管理能力的积累、企业运营的模式、资本市场的支持都是转型前考虑的重要因素。
20XX年5月重点企业获得土地情况:
拿地企业
地块位置
地块面积
(万m2)
规划面积
(万m2)
拿地总价
(亿元)
楼面地价
(元/m2)
溢价率
大连万达
天津河东区六纬路西侧
7.35
26.97
18.77
6958
-
新湖中宝
舟山临城新区Like-5-1地块
10.56
16.9
8.4
4969
-
招商地产
镇江市主城区的两幅地块
31.95
55.02
30.1
5432
1.78%
新湖中宝
天津(挂)20XX-22和20XX-23
24.15
48.4
2.9
600
-
绿城
慈溪慈土储(城南)R-11地块
5.42
13.56
6.15
4527
16.04%
恒大
嘉兴秀洲区油车港镇地块
11.54
26.53
2.6
980
0.45%
首开
廊坊常甫路以东
9.21
16.58
2.35
1418
26.04%
重点企业获取融资情况:
一季度季报的公布显示出各房企资产负债率偏高,而上半年销售回款不甚理想,企业迫于资金压力不得不寻求外部融资。
本月融资市场较活跃。
华润置地发行75亿美元利率4625厘于20XX年到期的优先票据。
或许调整产品结构才是房企解决资金链问题的必经之路。
20XX年5月重点企业获得融资情况:
融资企业
融资金额
融资形式
融资概要
华润置地
13亿港元
银行贷款
就13亿港元定期贷款融资与两间银行订立贷款融资协议,年期分别为三年及五年
7.5亿美元
有先票据
公司已在19号与汇丰银行、中银国际、及星展银行有限公司入标定价,发行利率4.625厘于20XX年到期的优先票据7.5亿美元
佳兆业
3亿美元
优先票据
5月23日公司将发行本金总额3亿美元的额外20XX年到期13.5%优先票据,并于当日与认购人签订认购协议
建业地产
7.3亿港元
配股融资
5月26日,公司拟通过供股方式,已筹集不少于约7.319亿,但不多于3.395亿港元
重点企业动态:
万科今年前4月销售总额434亿同比增89.6%
万科地产5月4日公布了4月销售和新增项目情况。
4月份万科实现销售面积67.8万平方米,销售金额7.9亿元,同比分别增长7.1%和13%。
1-4月,万科累计实现销售面积371.6万平方米,销售金额434.1亿元,同比分别增长98.2%和89.6%。
与前3个月相比,4月份万科销售增幅有所收窄。
金隅股份7.7亿中标保障房用地
在5月19日举行的朝阳区东坝乡单店村光华木材厂限价房项目开发招标中,金隅股份以7.743亿元的价格成功中标该项目开发权,折合楼面价3813元/平方米。
公司表示,此次中标该项目将进一步巩固公司在北京保障房的建设优势。
相关信息显示,东坝乡单店村光华木材厂限价房项目总用地面积超过9.5万平方米,规划地上总建筑面积达到20.6万平方米,投标底价7.74亿元,该地块原为金隅股份工业用地项目,住宅规划部分将全部用于两限房建设。
该地块距离东五环平房桥1.5公里,机场第二高速公路1.6公里,与金隅股份朝阳新城项目相距l公里,与20XX年即将开工的M3号线地铁站相距500米,交通十分便捷。
按照北京市规划定位,东坝地区将打造成以高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流服务功能为主体的城市综合功能发展区,未来也将建成北京最大规模的居住区。
保利3000亩旅游地产项目即将入市
5月26日,保利地产与洲际酒店集团战略合作协议、保利首个旅游项目保利银滩全球发布会暨皇冠酒店管理合同签约仪式在保利洲际酒店内举行。
据了解,保利银滩位于广东阳江下旅游景区海陵岛,占地3000亩,总投资约60亿。
规划包括4家国际五星级酒店,大型体育公园、海景公寓、低密度住宅等多种业态。
目前包括酒店、体育公园在内的项目已全面开工。
首期40-90平方米高层海景公寓、200-400平方米低密度住宅产品预计6月中下旬发售,将在明、后年逐步落成,首家五星级酒店皇冠假日酒店将在20XX年完工。
保利地产还与洲际集团签订了六家酒店的管理协议,成为洲际集团在中国市场上最大的业主之一,签约酒店分别位于广州、顺德、佛山东平、阳江、南昌以及广州科学城。
SOHO中国32亿收购上海长宁区地块
SOHO中国发布公告,宣布与上海三联物业发展有限公司签订协议,收购上海新世界长宁商业中心A、B幢办公楼及地下室,收购金额高达32亿元,创下公司在沪收购中的最高纪录,“SOHO中山广场”项H占地面积约1.62万平方米,土地为商业及办公用途,总建筑面积约14.22万平方米,该项目位于上海长宁区中山西路,居虹桥商务中心核心地段。
今年3月潘石屹宣布20XX年将斥资150亿收购京沪两地商业项目后,SOHO中国已迅速在上海完成了三次收购,分别为16亿元收购曹家渡地块、24.7亿元收购海伦路站地块、32亿元收购中山西路项目。
三次收购累计金额超过72亿元,占去了今年全年收购款的近一半。
中粮收购上海新梅太古城
5月10日晚,上海新梅发布公告称,公司向中粮置业投资有限公司转让公司所持有的上海新兰房地产开发有限公司股权事项的相关协议已签署完成,相关的工商变更手续尚在办理当中。
此前3月11日,上海新梅发布公告,公司拟3.4亿元向中粮置业转让上海新兰19.975%股权。
股权转让后,中粮置业将持上海新兰100%股权。
新兰房产主要开发位于上海市闸北区西藏北路曲阜路的太古城项目,该项目为旧城改造,经过政府相关部门多次调整,目前主要规划为商业。
中粮集团在收购完成后,将“太古城”改为“大悦城”,以“大悦城”为品牌,在全国打造“全服务链城市综合体”,并以此作为公司商业地产的发展战略。
第二部分政策动态
【政策动态】
本月国家政策主要集中在两个方面。
一是金融方面,要继续执行适度宽松的货币政策,通过月度工具(提高准备金率)来抑制通货膨胀;二是土地方面,要优先保证民生建设用地,尤其是保障性住房。
5月份房地产重要事件一览:
时间
部门
事件名称
主要内容
5月5日
国土资源部
《20XX年全国土地利用计划》
优先安排民生建设用地,对保障性安居工程用地实行计划指标单列,保障文化教育、医疗卫生和公共服务用地。
明确提出地方清理批而未征、征而未用的土地,允许依法调整使用。
5月12日
国土资源部
《20XX年全国住房用地供应计划》
20XX年全国住房用地计划供应21.80万公顷,与20XX年全国住房用地供应计划(18.47万公顷)和实际供地量(12.63万公顷)相比,分别增加18%和72.6%,超过前两年年均实际供地量(10.17万公顷)。
20XX年,全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地17.13万公顷,占住房用地供应计划的78.6%,比去年提高2个百分点。
5月18日
中国人民银行
调整部分商业银行存款准备金率
从20XX年5月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
金融论坛发布会
银监会
银行可自主提高首套房首付比例
银监会的房贷政策没有改变,仍然是首套房首付款比例不低于三成,在此前提下,当地商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策。
5月下旬
北京住建委等五个部门
《关于加强部门联动、完善商业、办公类项目管理的通知》
规定严禁商用物业改为居住用途等违规行为。
今后,商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间,以防止有人擅自改作住宅;若开发商将商用单位分成多个房屋当住宅出售,将不能办理房产证。
【事件点评】
1、20XX年全国住房用地供应计划点评:
保障房用地翻倍,商品房用地大幅增加
5月11日,国土资源部发布“20XX年全国住宅用地供应计划公告”。
该《公告》将各地上报供地计划汇总并公示:
20XX年全国住房用地计划供应21.8万公顷,与去年全国住宅用地供应计划(18.47万公顷)和买际供地量(12.63万公顷)相比,分别增加18%和72.6%,是前两年年均实际供地量(10.17万公顷)的两倍以上。
计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷,占住宅用地供应计划的35.5%,与20XX年实际供地(3.24万公顷)相比增加138.9%;商品住宅用地计划供应14.05万公顷,与20XX年实际供地9.30万公顷相比,增加51
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