商业综合体开发作业流程与规划方案要点.docx
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商业综合体开发作业流程与规划方案要点.docx
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商业综合体开发作业流程与规划方案要点
商业综合体开发步骤和计划关键点
曾经有个不是很合适但却很形象比方说:
“做住宅地产是小学生,做商业地产是大学生”,商业地产开发和住宅地产开发其实有很大区分,从计划到建筑设计、从招商到销售和运行,商业地产开发全部比住宅地产复杂很多。
一、商业项目优化开发步骤
二、商业计划对设计过程管控
三、商业计划关键点
1、商业计划标准
交通优先:
1)依据城市路网合理计划二级路网和建筑布局,将商业功效优化布局在交通最优位置;
2)人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人,场地内部只有些人行,车流和货流全部从场地周围进入建筑地下。
功效分区:
1)按业态相互之间功效对应关系部署;
2)依据租售比和财务要求部署和取舍各功效业态;
3)遵照建筑设计基础规律。
突出商业:
1)商业在城市综合体中占据主导位置;
2)在计划布局和城市形象中突出商业,表现可达性和可视性;
3)订单式地产开发,进行主力业态预招商。
公共空间:
1)室外:
商业广场、集中绿地和景观水系;
2)室内:
收放有度、错落有致、流通畅透。
2、商业计划关键点
1)功效布局
住宅、商业要动静分区:
住宅相对集中,形成小区并和商业进行分离;
持有商业要相对集中并和可售商业形成区隔,有利于后期经营管理。
星级酒店和甲级办公(若计划)尽可能沿城市主干道显要位置独立设置,表现项目整体档次和形象。
公寓(若计划):
作为商业主体上部高层建筑群出现,应尽可能沿商业主体边缘布局。
2)建筑形态
外立面(武汉万达案例)
表现时尚、现代、时尚、档次商业气氛,强调结合当地文化、历史进行设计;
计出独特立面造型,并将购物中心名称及图案标志进行展现,以突出企业形象。
入口:
购物中心主入口为一级入口,起到统领全局作用,醒目并有迎客功效,要关键设计;
百货主力店出入口为二级,应关键表现业态特点;三级入口为公寓、办公、酒店。
景观:
(武汉万达案例)凸显立面及夜景照明,沿主立面尽可能不做遮挡,以突出时尚、表现夜景,活跃商业气氛作为关键标准。
包含三个层面:
主入口方形广场、沿主立面带形广场、室外街景观,营造好水景、雕塑、树阵、灯箱、导视系统、销售、坐凳、高杆灯、LOGO灯。
武汉万达外立面
武汉万达主入口
武汉万达夜景
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