中国商业地产如何进行资本运作 1500字.docx
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中国商业地产如何进行资本运作1500字
商业地产展论坛:
中国商业地产如何进行资本运作主题:
商业地产投融资创新模式及reits实操经验分享
主持人:
龙固新深圳德思勤投资咨询有限公司董事长
时间地点:
2005年11月9日上午(周三)深圳会展中心
主办:
深圳市零售商业行业协会
承办:
深圳德思勤投资咨询有限公司
主持人(龙固新):
各位嘉宾,各位朋友,大家上午好!
我是深圳市德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新,今天大会由我来主持。
首先请允许我代表主办机构深圳市零售商业行业协会、深圳市德思勤投资咨询有限公司向各位尊敬的来宾表示最诚挚的敬意和欢迎。
本次商业地产展吸引了众多的商家和开发商的参与,商业地产的素质显得格外重要。
商业地产从原来自发建设到开始规模投入、现阶段的盲目建设,造成大量矛盾出现。
如开发与市场脱节、模式与结构不合理、社会资源浪费、大量各种形态的商业物业出现空置、招商困难、经营状况恶劣、资金周转不灵等情况。
商业地产的特点也决定了面临的资金压力比其他开发商压力大。
过份以来银行贷款模式已经不适合需要,多元化融资成为必然,房地产投资信托基金等融资渠道越来越受到关注。
未来商业模式如何走?
商业地产金融领域如何脱破?
商业地产产业链条如何整合?
这些问题都将由我们今天的对话嘉宾为大家带来精彩的思想碰撞。
今天我们有幸请到了专家,与大家共同分享他们经验的成果。
在这里我荣幸向各位介绍一下本次论坛的演讲嘉宾:
孙飞博士,中国企业海外发展中心主任、重庆国际信托投资有限公司总裁助理、东中西部发展改革研究所所长、美国万通投资银行执行董事、著名的金融信托专家、投资银行家、中国人民大学经济学博士,被誉为我们知名度最高的中国信托业的首席经济学家,最近入选了世界名人录;
华银投资控股有限公司董事副总裁马吕梁先生,今天我们请来的都是在商业地产投资领域非常前沿的操作人士,马吕梁先生所在的华银投资控股有限公司可能会是我们国家第一支离岸的商业reits。
在北京我们探讨金融市场的时候,现在股票总值不过1万亿,每家公司的融资额大概只有7.7亿人民币。
我们马吕梁先生只是小试牛刀,第一个单笔上市的就是30亿人民币。
我们预计房地产相关的金融产品会在未来国家金融里面占一个非常大的比例。
像我们现在整个房地产信托只占gdp4.4%,但是国外基本可以占到40-70%,而且大多数不是银行贷款,而是其他金融产品,包括信托、reits。
马吕梁先生是国内首批精通房地产离岸信托基金经理人,已经运作资本市场多年;
下面一位是上海瑞思房地产投资管理公司总裁王世渝先生。
王世渝先生是著名的投资银行家,主要操作的企业改制重组并购和大量的融资业务。
在金融领域也是一个非常有业绩的专家。
下面一位是加拿大亚太国际集团董事局主席林国雄先生,林国雄是加拿大籍华人,拥有多个学位。
他致力于在中国发展房地产信托投资基金。
编纂了中国第一个房地产信息报告。
他在美国同时也有房地产基金。
下面一位是深圳市德信创业投资管理有限公司总经理陈义枫,陈先生毕业于北京大学、南开大学,曾任职招商银行、君安证券,具有比较强的银行背景。
我们希望这次商业论坛给大家一个思想和观点碰撞的平台,为我们事业开通道路。
下面由我给大家讲一讲德思勤对商业地产的理解。
龙固新:
这个是我们中国商业传统运营模式,大概有这么几类,我们原来多数是做一个概念,比如巴黎时装城、西部电子城等等。
从93年改造东门,整个东门商业街改造的商业量已经相当于青岛市当时商业面积的总额,但是改造后所有大面积商业全部空置。
于是一大堆概念出来了,服装城、电子城。
这是这几年最风行的模式,但是最终都出现经营困难,一二楼卖出去、而上面都卖不出去。
发展商资金也没有套现,消费者也有点上当受骗的感觉。
作为商业运营公司来讲,更惨了。
我们所有物权分割了,业态很难统一组织。
不管我们最后怎么做,实际上很难逃离这种现状。
你看到商业成功的极其之少,这占了很大比重。
第二,我们大多数发展商不太重视商业的处理。
比如说前年万科城拍卖一块地,商业占到3.9万平米,如果没有卖出去的话,万科是没有利润的。
实际上大的公司在商业方面缺乏一个很好的说法,包括大型的商业项目,包括华润万象城,一期就压了25亿。
华润投资250亿,压了大量资金后,资本回报率极其低,不划算。
昨天我们晚上吃饭的时候就说,商业该入伙的时候,你该还款了,但是你还没有卖掉呢。
谁有本事拿5、10亿买你的物业。
今天我们开的是零售业采购大会,对于这么多商家,这些商业巨头最大的困难在哪?
他没有那么大能力找到适合他的物业。
沃尔玛的扩张速度很快,但是还有其他巨头呢?
他们没有那么强迅速找到这么好的物业开发商业零售,他宁愿亏一点。
第一,这个物业本身找不到。
第二,就算找到,他们没有这么多钱买这个物业。
发展商不能变现是非常难受的。
这个时候实际上商业到了真是该重新思考发展模式的时候,原有的发展模式肯定不行。
实际上,未来商业地产的发展模式应该是什么呢?
我们提出了系统的解决方案。
你这些大型商业物业能够有合适的大型商业机构介入,而且这个介入最好在你建设的前期就能跟大型的物业结成战略合作。
然后分散的业态进行招租。
千万不要像国内某些大型的商业企业把二楼租给沃尔玛,一楼卖掉,这样肯定死。
我们需要形成一个可持续经营的商业,而且是一定要统一经营、总体性经营。
所以我们开玩笑说,以后这个东西不能零散,零散没人要。
经营业绩较为稳定的状态下,我们可以跟金融资本进行合作。
首先是一个商业整合,其次最终的结果就是进行金融的整合。
这给我们找到一个出口,我们压的2、3亿可以找到一个好出口,原来我们找不到出口,这是未来商业地产发展趋势。
而且我们大的商业也可以迅速找到适合的物业,而且有金融资本提供服务。
基金把钱给我们的时候,我们商业物业进行迅速获利,达到一个良性的循环。
而且引进大的商业资本后,对我们提升本身物业价值是非常大。
这就是未来商业地产发展的趋势。
在这个趋势上,德思勤能提供的服务:
第一,解决开发资金。
退出,由reits购买。
以及提供商业全过程的方案。
第二,定制和整合,包装商业项目。
第三,为大的商业机构批量定制符合他的经营要求的商业项目,包括像沃尔玛等大的商业机构提供服务。
下面我简单介绍一下我们商业地产发展到一个成熟阶段的标志,就是都市综合体。
这跟我们提到的shoppingmall还是有一定的区别。
这是城市中心的大型综合物业,我们往往没有考虑到城市价值。
城市价值是商业价值最大化的体现。
我们做华润的时候,华润老总讲我们要为深圳市人民做点什么东西,我说你也太共产主义点了,说的可能是套话、官话。
但是真正做大型商业物业的时候,发现这个话非常有道理。
当你这个商业物业为城市居民带来影响力的时候,你这个商业项目可以非常大的放大。
我跟华润说你现在这25亿可能就值50亿了。
这跟我们住宅开发不太一样,商业物业以租金回报为原则。
所以大型的商业物业应该是从整个城市考虑。
还有必须要有大的资本来合作。
这个案例是中航城,上海宾馆70亿的改造。
这也是大的综合体,包括五星级酒店、写字楼、20万平米的大型商业。
看看我们的融资渠道,商业整合比较集中的模式就是融资渠道。
银行信贷比例长三角基本占了80%,珠三角自有资金率比较高,大概占70%,其他区域占的比重极其之少。
长三角民间私募比较多一点,但是民间私募融资成本也是最高,大项目成本如果过高的话,基本上没有利润。
讲这个问题之前,我想讲两个观点。
一方面我们老百姓手里有大量的钱,13万亿。
但是一方面我们房地产开发公司包括大型商业物业缺资本。
在银行手段受到限制的时候,很缺乏非常好的融资渠道。
今天我们重点推出的就是目前比较风行的信托、基金。
第二个观点,实际上做融资平台不光是解决发展商大型项目资金问题,还有一方面是对我们社会、老百姓有好处。
上次我们做沃尔玛信托的时候就讲了这个观点,老百姓手里有么多钱,但是没有一个好的投资方向。
存银行的话利率太低。
炒股票赚钱的人我估计不会太多。
买房子,看看昨天的《中国房地产报》,好像很多人已经亏的够呛。
实际上房地产信托基金为老百姓开拓了一个非常好的投资渠道。
通过房地产基金可以让普通的老百姓分享房地产高速增长所带来的利润。
我们发的信托计划回报是6%,远远高于银行储蓄。
而且在海外是免税的。
让我们老百姓手里的钱可以增值、而且要稳定的增值。
当然我估计几位专家都会讲到这里。
在美国,房地产基金回报高于美国其他产品的回报。
这是为老百姓开创的投资需求,而且这个需求可以分享到房地产发展的利润,那天我们巴首长说这可以稳定社会。
待会儿各位专家都会从各个角度谈房地产资本市场,我这边关于其他国家的情况简单过一下,不做讲解。
这是美国的情况,澳大利亚是reits发展最成熟的地方。
日本、韩国、新加坡已经有9支reits了。
这是新加坡上市的一些情况。
香港马上要发领汇、长江,广东也有越秀。
这是关于商业地产在国内最领先的三个实际操作的案例。
我简单讲一下关于深国投这个案例,深国投案例是一个非常具有前瞻性的案例。
我们实际上开发商业地产不单单是盖好了卖给基金,非常重要的是前期开发的资金怎么解决。
比如沃尔玛今年开25个店,需要50个亿,一般公司拿不出这么多钱。
比如深国投、凯德拿了10个亿,我可以怎么开呢?
每个项目可以做信托产品,我们可以用信托产品一起做到50亿的规模。
但是信托产品的周期可能只有2年,那就是说你取得土地到盖好交给沃尔玛的时候,这个时候由自有资金、信托、银行贷款来完成。
这个阶段基金是不介入的,因为你还没有产生稳定的租赁回报。
这个钱从哪来呢?
就是从银行、信托产品过来。
两年后,商家进入一个经营稳定回报期的时候,这个阶段想套现的话,然后我们跟商业基金合作。
这是一个非常符合中国目前现实的模式。
目前是由新加坡凯德占51%,深国投占49%,已经在长沙、芜湖、赣州等地有了信托安排。
这个安排迅速为沃尔玛提供了全国定制的商业物业。
深国投、凯德已经可以按照订单给沃尔玛做。
摩根斯坦利跟美国的西蒙联手跟深国投合作另外一个项目,这个模式是非常厉害,这将是未来一个发展方向。
细的方面我就不再讲了,这是合作模式。
这里有一点想跟大家再交流一下,实际上你做个沃尔玛,沃尔玛回报大概只有40元,这个租金回报不够马总的标准,因为回报太低,税后回报应该不低于8%或者6%,按照40元很难达到这个回报。
我们国内把上面租给沃尔玛,下面套现了,这个经营上很难维继。
第二,光靠沃尔玛的租金很难够信托回报。
我们发展商比较短视,实际上核心部分2万平米做了沃尔玛,租金回报40元或者60元,旁边跟随沃尔玛赚的商家的租金可能是100元、150元甚至更贵。
租给沃尔玛的租金跟其他商家的租金平均后达到70、80元,这个时候才够基金的要求。
这是一个组合式的经营。
因为今天是零售品的采购大会,我们有很多商家,大家可以跟大商家走,基本上每一个大商家开的时候,我们都会留出两万平米自己招商。
这里有一个共同点,就是必须要统一经营。
这样整个商业物业才能形成资产包,这个规模跟原来的收益可以拿到海外香港、新加坡上市。
争取让我们中国3、5年真正开放reits市场,这也是我们一批做房地产金融的人想实现的梦想。
我们今年的外汇储备顺差达到1000亿美金,按照这个推算,五年内达到1万亿美金。
这个时候我们总书记也好、银行行长也好、外长也好,睡不着觉。
这个钱我们拿来买美国国债,美国国债回报4.5%,我们这么便宜的买了美国国债。
但是我们现在从国外的基金借钱多少回报呢?
一般不低于15%。
我们辛辛苦苦出口退税挣了点外汇,结果给了这么点回报。
结果人家拿钱过来,我们给的回报是15%,还要求人。
我们为什么会这样?
就是因为我们缺乏非常好的资本平台。
我们这帮人就是累死为国外基金打工。
从这个意义上讲,实际上中国应该建立真正意义的资本平台。
这是我们一代人的梦想。
我的前面开场白到此,谢谢大家!
主持人(龙固新):
请出我们第一位演讲嘉宾孙飞博士,他演讲的题目是“中国房地产金融路径优化及多元化国际化前瞻—中国房地产信托与国际reits比较研究”。
孙飞:
可能时间有限,我尽量把精华给大家分享一下。
一般我演讲有一个特点,宏观、综观、微观都要讲一下。
今天重点是讲操作层面。
我说点题外话,实际上我们中国的金融发展、房地产发展跟宏观环境非常有关系。
我从深圳机场的路上听司机说最近深圳房价涨的很快,我是研究国民经济、金融方向。
如果深圳房价上涨的太快,这对我们深圳房地产发展不利,我们深圳不能重蹈覆辙。
我们要爱惜目前的房地产市场和房地产金融发展。
我现在开始我正式的演讲。
首先从中国房地产金融发展宏观层面讲提出几个主流观点:
首先我认为中国房地产金融发展大趋势和路径优化是什么呢?
那就是以信托为主线的多元化国际化。
这个观点我反复强调。
第二,中国房地产金融主流模式是什么呢?
应该银行加信托加reits。
我先花10分钟从宏观、综观层面讲一讲。
中国的房地产金融是有中国特色的,哪些方面体现中国特色?
我在演讲中都会把我的观点提出来。
主流观点有四个逻辑必须要把握。
首先,中国目前商业银行仍然是房地产融资的主渠道。
房地产金融目前主要的金融资金来源95%以上来自银行。
最近的3、5年来,这个格局不可能改变。
因此我提出一个观点,把银行还是要放在首位。
第二,信托为什么是金融创新的主流,因为这是一种潮流、这是国际趋势。
什么叫信托?
信托就是委托人基于对受托人的信任将自己合法拥有的财产(资金、股权、动产、不动产、表决权等等)委托给受托人,受托人为了受益人的利益最大化,以受托人自己的名义进行管理。
当委托资金财产委托给受托人,这就是一个独立帐户。
这既不是信托公司的资产、也不是信托公司的负债。
为什么我们信托是我们房地产创新的主流方式,正因为有这个特点,财产隔离也叫风险隔离。
同时我们委托人把这笔资金委托给受托人管理的时候,如果在信托存续期内,我们的委托人如果有一些债务纠纷也不能追偿到我们信托公司所管理的财产里。
因此,风险隔离功能是非常特别的。
另外,信托有避税的功能。
在座各位买了信托产品,分红的时候是免税的。
在国外,遗产征收很高的遗产税,现在香港免征遗产税,国外一般通过设立遗产信托来免税。
另外还有信托政策规避的功能,如果在座各位想收购上市公司股权,可以通过信托达到目的。
信托法出台后,第一例上市公司股权信托收购就是我做的,四川美丰,四川民营企业资质不够就是靠信托达到目的。
现在外资企业可以收购中国的上市公司股权,但是条件很苛刻,这也可以通过信托公司规避。
正是由于这些核心的功能,还有其他一些延伸的功能我这里就不讲了,我们信托就是一项伟大的制度。
英国法学家说过:
如果有人问英国人在法学领域取得最伟大的成就是什么?
那就是信托理念,我想象没有比这个更好的答案了。
这不是信托体现的基本道德原则,而是他的灵活性。
我把信托定义为一种高级的金融形态,是高级的财产管理方式。
正是由于信托的灵活性,使他可以担当中国未来金融市场的主角。
美国一家基金管理公司就管理1万多亿的信托基金。
基金都是信托的一种,所有基金都可以叫信托基金。
基金是单位信托。
包括我们现在中国已经出现的证券投资基金都可以叫做证券信托投资基金。
因此,信托的概念是宽泛的,比基金还大。
正是由于信托的特殊性,注定了他是三个市场联动。
在货币市场,信托可以跟金融机构金融往来。
比如重庆国际信托投资有限公司跟金融机构拆借达到300多亿。
说到这里,大家一定要理解,信托公司最具魅力的特点是什么?
就是直接投资功能。
为什么我们可以通过信托做reits?
可以通过信托做股权投资计划,因为他具有直接投资功能。
我们商业银行、保险公司、证券公司都没有这个功能。
这是信托公司的核心所在。
这里有两点:
第一,信托公司本身看中你这个项目,他自己可以参股这个项目。
信托公司自有资金也可以参与房地产。
第二,可以募集信托资金投资房地产。
这是其他的金融机构所不能比拟的优势。
我把这个讲完了,大家就明白了。
信托当之无愧是我们地产金融的主流。
因为他可以做房地产贷款计划、房地产股权计划等等。
比如说我们买了上市公司的股权,你可以把这个表决权信托给信托投资公司。
在我们资本市场上的改革,比如说在座各位都是深圳某上市公司的股东,都买了100万股,但是一个人100万股太少了,在座都加起来就了不起了,可以有发言权了。
你把表决权委托给信托公司管理,比如重庆国际信托投资有限公司就拥有了1个亿的股权表决权。
你们这些人可以委托信托公司派一个董事参与上市公司的决策,这就是他的优势。
去年年底,我们信托房地产融资规模已经达到200亿,这是公开披露的。
如果不算公开披露的,比如重庆国际信托投资有限公司到去年年底单一信托已经做了80个亿。
实际上作为业内的统计,我们信托投资公司去年为房地产的贡献不低于500亿,公开是200个亿。
第三,我提出银行加信托加reits是地产信托的主流模式。
reits离中国越来越近,我们已经看到了。
我们周边的市场香港即将有领汇、长讲reits、或者是越秀reits。
新加坡原来有450亿人民币规模的reits产品。
reits越来越离我们近。
香港reits允许收购海外物业。
我们到香港上市有两种途径,一种是到香港、新加坡已经成立的reits收购我们深圳或者大陆的物业。
还有一种模式,我们本身深圳或者我们国内内地的物业打成一个资产包到香港、新加坡上市。
待会儿华银投资控股有限公司会讲这个操作模式。
比如你设立boi公司进行反向收购等等。
我们可以通过规避一些政策壁垒顺利实现在新加坡、香港的上市。
reits是我们国际房地产融资的一种主流品种。
比如美国已经达到3000亿规模。
未来reits一定会在中国唱主角,但是有一个过程。
目前我们中国的信托投资公司管理的信托资产只有3000亿左右。
30000亿到30万亿有多大空间?
因此孙飞一生事业都要投入中国信托业了。
3000亿到30万亿,中国的信托前景无限。
这是一个大趋势。
另外我还要提出一个观点,回到我最开始说的一个东西,叫做国际化。
reits是一个国际化的东西,我们房地产金融也必须要走国际化路线。
最重要一点,中国加入wto,2006年金融全面开放,实际上我们看到大量的金融外资机构收购中国金融机构股权。
境外的地产基金在投资中国地产、收购中国物业或者以民间借贷形式借给我们中国地产企业。
这种国际化浪潮已经不可阻挡。
深圳跟上海是最早开放向外资开放人民币业务的。
北京去年年底开放了人民币业务。
东亚银行房地产金融业务开发的比较早,第一他已经给我们国内做按揭业务。
第二,已经做开发贷款业务。
我们中国实际上房地产的项目到国外推广,中国的楼盘也已经卖到美国、加拿大。
实际上,中国的房地产以信托为主线的多元化国际化势不可当。
为什么要提出科学发展观?
为什么要与时俱进?
为什么要构建和谐社会?
为什么要构建和谐地产?
第一,我们中国reits的发展必将是具有中国特色的东西,他会吸取国内国外最先进的理念、经验、模式。
我们目前主要投资商业地产、工业地产、写字楼,具有稳定租金收益的物业。
但是中国的reits一定会出现投资开发性物业,这是我的预言。
为什么呢?
台湾已经出现了投资开发性物业的reits产品,中国也一定会出现。
比如说,国内的某基金在香港上市,他有100亿规模,投资组合里不会局限具有稳定租金收益的商业地产,他会有开发性物业。
这就是一种与时俱进和科学的发展观。
我们要构建和谐的房地产,一定要避免泡沫。
如果我们房地产金融出现泡沫,这是很危险的。
国家再进行强有力的宏观调控,这对我们市场不利。
刚才我把宏观、综观层面讲了。
下面我讲一些微观层面。
后面几位老总reits讲的比较多,我重点讲一下reits跟中国房地产信托的区别。
reits是什么?
我就不讲了。
我主要讲讲区别。
为什么我们传统的房地产公司要向reits提升?
主要有4点:
第一,体现了不同的业务的价值。
第二,借助资本市场之力,以同样的资本做几倍的业务量。
第三,开创新的物业。
第四,选择投资项目控制风险。
reits对我们国民经济发展也是有好处的,提供了更多的就业机会。
reits有五赢:
第一,项目开发商本身溢价或者套现了。
最大的赢家就是房地产开发商。
第二,信托人赚取受托的管理费。
第三,专门的reits管理公司管理资金,有管理收益。
第四,有专业的物业公司打理商业reits。
第五,各位买了信托的话就成为股东,每年都有分红。
我们reits要成功,四个成功要素必须具备:
第一,要有稳定的可预测的收益回报。
第二,有增长潜能。
第三,高透明度。
第四,市场流通。
我讲一下中国房地产信托跟国际reits的比较。
实际上各位对中国房地产信托和reits有一些模糊的概念。
但是我说中国的信托未来的发展是涵盖reits。
一般准确定义为:
中国本土房地产信托和国际reits。
中国房地产信托是信托公司的表面资产,而国际reits是reits本身。
从基金管理者来讲,我们中国房地产信托是信托公司作为受托人。
而我们国际reits必须要由独立的基金管理公司操作。
中国本土房地产信托一般期限为3年,而国际reits没有期限限制。
但是中国本土房地产信托不能流通。
后面这三个是最大的区别,中国本土房地产信托集合不能超过200份合同,国际reits几万份都没有关系。
这就是为什么国际reits集合资金动辄上百亿,而我们中国信托1、2个亿就打住了。
作为流通市场来讲,中国房地产信托不能流通,而我们国际reits在国际市场上流动。
我们深圳证券交易所正在研究中国reits产品在深交所流通,媒体采访我,我说技术层面上没有问题。
连我们ipo都可以交易市场流通,我们中国reits障碍在哪?
就在于立法缺失、政策瓶颈。
这两个问题解决了就可以了。
中国监管当局在学习,我认为07、08年才会出现中国本土的reits。
我概括一下:
无论是中国本土的信托还是国际的reits,他都是充分利用信托制度房地产金融的主流产品。
作为区别来讲,reits是一种标准化、可流通的金融产品,而我们国内房地产信托是集合的、非标准的金融产品。
核心的区别就在于:
reits可以上市流通。
中国本土信托不能在证券交易所流通。
我前两天呼吁了一下,如果我们中国分业经营管理维持,有可能中国会出现信托交易中心。
如果我们信托产品规模达到上万亿的时候,中国的信托二级市场必然自发的形。
因此我说不排除中国会出现中国信托交易市场。
谈的宏观一点,中国未来金融监管格局从分走到合,未来监管是国家监管总局下设银行监管委员会、信托监管委员会、证券监管委员会。
这是一个趋势,这个趋势已经开始了。
我现在还在重庆国际信托投资有限公司,重庆国际信托投资有限公司下面有重庆商业银行,他在重庆商业银行占2亿股。
国际上reits有什么好处?
95%的利润分配给投资者。
这个回报一般是在6%左右。
我们中国房地产信托计划一般3-9%左右,目前基本在6%以上。
实际上这又提出一个问题,中国房地产信托缺乏税制,中国的信托本身有几个瓶颈。
信托工商登记办法没有。
现在信托税收办法没有、信托工商登记办法没有。
境外资金主要通过信托进入中国市场,这是最好的载体。
我们原来广东国际信托公司为什么破产?
就是还款的时候还不起了。
原来做的存贷款、证券业务,不是做信托业务。
真正做信托业务,2002年信托法出台后才真正做信托业务。
实际上,国家外汇管理局尽快要出台信托管理办法,如果上千亿、上万亿美元以信托名义进入中国,不会对中国金融业造成冲击。
我们信托期限签好了,你要是负债的话,他可以随时挤兑你。
信托有信托合同的约束,信托公司不准做负债业务。
另外在金融地产年会上,负债金融的风险比较大。
信托公司所做的房地产信托业务里,他可以以贷款的形式,可以以股权投资的形式,这一点来讲,虽然以贷款的形式给了房地产,但是信托公司不是负债的,这只是信托公司资金运用和管理方式。
很多媒体说负债信托风险太大了,这是胡说八道。
对于项目开发商来讲,他是负债了,他是负委托人的债,信托公司本身只是一个平台,只是一个信托的机构。
即使做了贷款信托、负债信托,他也是设置了多种防风险设置。
负债信托本质是信托业务,不是负债业务。
在座媒体一定要把这个观念搞清楚,不然会影响我们信托业的发展。
银监会出了21号文,信托业如果发集合资金贷款,必须35%的自有资金,比商业银行还严格。
我们房地产集合资金信托、贷款信托受这个限制,但是单一信托不受这个限制。
reits负责提供资金并组建经营管理公司投资运营,而
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