南京房地产调研报告.docx
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南京房地产调研报告.docx
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南京房地产调研报告
南京之行房地产市场调研报告
一、汊河新区项目
(一)区域情况
汊河新区位于安徽省东部,距来安县城37公里,紧邻江苏省南京市,属南京半小时工作和生活圈。
新区区位优势独特。
距上海市350公里,距南京市新街口仅30公里,距南京外环高速5公里,距南京长江大桥和二桥、三桥分别为15公里、23公里和20公里,距南京禄口国际机场48公里,距南京新生圩港30公里,104国道南北贯穿全境,距沪宁洛高速公路来安出口处18公里,宁淮高速公路南京出口处4公里。
南京市602路公交车直达汊河大桥。
滁河、来河、清流河在汊河交汇,直达长江。
汊河港和文山码头常年通航,单船最大通航能力可达800吨。
该区距南京经济节点、科研基地较近,距建设中的国家级开发区—南京高新技术开发区6公里,距南京化学工业园区、沿江工业区和六合经济开发区20公里,距南京大学、东南大学江北分校10公里。
汊河新区与最富活力的长三角地区交往密切,处于长三角经济圈的西缘,与合肥、镇江、常州、扬州、蚌埠、马鞍山、芜湖等城市的距离不足200公里。
(二)调研项目区位
汊河新城项目距南京新街口距离30多公里,车程约45分钟,距离南京长江大桥20公里,距离目前已经在建的锦绣香江南京湾项目约2公里。
周边暂无配套公路,只有村级小路若干,现状有农田和待还迁村落。
根据规划测算,需要新建改建配套道路14条,预算投资4.5亿元;征地拆迁10万平米房屋,按800元/平方米补偿标准,拆迁补偿8000万元,永久征地5000亩,按4万/亩标准,预算投资2亿元;安置房建设需要16.5万平方米,安置农户1200户,按1800元/平方米标准,预算投资2.97亿元,综上,投资规模至少需要约10.27亿元。
【现状图】
南京湾项目在建家居建材城南京湾项目周边环境道路
调研地块待建公路周边情况
调研地块待建公路周边村子公路端头情况
调研项目周边农田农舍
二、当地房地产市场情况
(一)房地产市场整体状况
1.汊河新城附近目前待售在售项目5-10个,且投放体量较大,市场竞争激烈;
2.所有项目的90%以上的客源均面向南京城区;
3.价格方面,在售楼盘高层项目均价在4000-4500元/㎡左右(精装),联排别墅4500-5000元/㎡左右,双拼在6000-8000元/㎡左右,独栋在10000元/㎡以上。
4.开发规模巨大,主要产品为高层和别墅产品,目前配合着锦绣香江南京湾家居建材中心的开发,商业产品也大量推向市场。
5.在售项目均有配套商业,且规模不小。
6.市场产品多以地块及城市发展趋势为卖点,由碧桂园和锦绣香江两大地产巨头引导区域地产开发,产品卖点为低价优质宜居养老,产品本身无明显的缺点,但市场产品同质化趋势明显。
7.客户的关注点多为开发商实力、区域发展、生活配套、教育配套、建筑品质等。
8.销售方面高层公寓多为采用排号销售模式,别墅产品主要依托销控挤压销售。
(二)楼盘详情
◆项目名称:
碧桂园城市花园
项目名称
碧桂园城市花园
开发商
来安碧桂园房地产开发有限公司(碧桂园控股)
占地面积
38.48万㎡
建筑面积
80.8万㎡
容积率
2.1
绿化率
35%
建筑类型
高层、联排、双拼
建筑风格
托斯卡纳
户型面积
公寓:
56—330㎡
联排:
227—280㎡
双拼:
167—260㎡
开盘时间
2011.10.6
折后均价
精装公寓:
3680-4500元/㎡
联排:
4480-5000元/㎡
双拼:
7000-8000元/㎡
独栋:
11000元/㎡
总户数
7847户
其中别墅326户
综合评价:
售楼部豪华气派,小区规模初步显现,别墅区,样板区,休闲区等功能区规划有序,凸显项目设计理念;项目走的是高低搭配路线,精装公寓搭配别墅产品,在产品配套、设计上均属上乘;销售员多,接待水平较高;碧桂园项目推广力度大,从南京去现场的沿途均有大型广告牌和项目logo展示,调研途中正赶上项目排号,目测客户约20组左右,均为看房车从南京城区接到现场。
【项目外部图】
【公寓样板间图】118平方米三室两厅
儿童房厨房
次卧主卧
主卧卫生间
【别墅样板间图】
外延客卧
客卧主卧
书房餐厅+厨房
【碧桂园土地摘牌情况】
每亩折合成交价:
临104国道侧:
商住49.5万/亩,住宅37.6万/亩
临经济开发区侧:
商住21.7万/亩
◆项目名称:
南京湾锦绣香江
项目名称
南京湾锦绣香江
开发商
来安香江置业有限公司
占地面积
30000亩
建筑面积
一期78222㎡
容积率
一期0.4
绿化率
43.5%
建筑类型
高层、联排、双拼、商业
建筑风格
别墅为地中海建筑风格
户型面积
别墅185-230平方米
开盘时间
2012.10.27
均价
联排:
4700-6000元/㎡
双拼:
7000-8000元/㎡
商业家居广场:
5200元/㎡(包租2年)
总户数
别墅388户
家居商业广场在售60余套
Ø综合评价:
南京湾项目由锦绣香江集团2012年投资建设的集大型家居mall项目融合住宅项目组成的大型地产项目,南京湾锦绣香江整体规划约300万平方米,目前已知摘牌地块约40万平米,产品规划涵盖别墅、多层、小高层和高层、家居建材商业广场等多种物业形态。
锦绣香江一期启动区为别墅社区,富有地中海风情的四联排、双拼别墅已经建成。
家居商业广场已经开工建设。
项目南京接待中心设置在南京新街口繁华商业区。
【项目外部图】别墅部分
项目内园林双拼别墅外延
别墅内庭院别墅入口处别墅区景观湖
【别墅样板间图】
双拼别墅下沉式客厅
开放式厨房客卧
每层均设有独立卫生间主卧
【南京湾家居广场图】
南京湾“品牌街”施工现场规划沙盘
首期家居广场项目区位图
项目首期开发南京湾家居广场“品牌街”商铺60余套,由锦绣香江负责统一招商运营管理,前两年按8%返租金,直接从购房款中扣除;若业主想自营,开发商限定营业范围须为经营家居建材类产品;项目后期会有仓储式库房和高端写字楼、五星级酒店的开发。
锦绣香江预计总开发面积达到3万亩,已动工开发项目20余万平米
【南京湾锦绣香江土地摘牌情况】
备注:
上述来安宏博房地产所摘牌地块为目前南京湾家居商业广场。
◆周边其他项目简介:
1.金太阳·鹭港,在售一期60多套独栋,单价7000-8000元/,面积260-470,目前最低要190万/套左右。
2.蒙塔卡利,目前在售四期的2套独栋期房,面积230和240,均价11000元/,总价220万-300万之间,目前全款9折,按揭94折,赠送花园。
另在售前期现房。
3.玫瑰十一英里,在售一期11套独栋别墅。
独栋面积有272和279两种,均价9200元/,总价252万左右,目前全款97折,按揭99折。
一期房源至此已经全部推出,下面将推出二期房源,预计是联排和叠加别墅。
二、南京奶山生态园项目
奶山地块位于扬州和南京六合交界处,属于丘陵地带,山区仅有盘山路可通山下,山上有待整修农场一座。
奶山距离长江四桥5公里,距离南京市区新街口70公里。
目前道路已经通达奶山里附近,附近有施工队正在平整通向山内的道路。
【奶山现状图】
奶山全景山下待整修道路及村庄
山下洼地山间小路和路旁树木
【奶山地块规划】
综上,该地块周边由于环境制约,且由于南京当地周边丘陵和山区地带众多,(距离奶山大约5公里,就为南京国家方山地质公园)。
所以,在奶山地区建设别墅区或农家生态园,投资较大且收益不确定,建议不予考虑。
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