物业管理1.docx
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物业管理1.docx
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物业管理1
《物业管理》生产实习报告
一、实习目的
1、加强对所学课程内容的理解、熟悉和掌握;
2、使所学知识与现场工作联系起来,能够将所学知识用于解决物业管理工作中遇到的实际问题;
3、学习领会物业管理单位实际的工作方法及模式,为毕业后从事物业管理工作奠定基础。
二、实习任务
1、了解实习单位的物业管理机构设置;
2、全面了解实习单位物业管理的基础工作;
3、熟悉实习单位物业管理的服务范围及物业管理资金的运行情况;
4、参加实习单位的日常工作,并收集有关资料,编写实习报告。
三、实习地点
北京天鸿宝地物业公司
4、过程
1、了解物业管理单位的性质及具体机构设置;
2、了解物业管理的基础工作:
接管验收的资料,招投标方法、人才选拔与培训内容等。
3、了解所管理的物业小区的情况:
(1)物业小区的名称、面积、人口、户数;
(2)业主大会及业主委员会成立、工作的情况;
4、了解实习单位提供的各种物业管理服务情况
(1)常规性服务的情况:
房屋维修与养护、电梯管理、空调设备管理、给水排水管理、安保与消防、保洁与环保、绿化与车辆管理等。
(2)开展特约性服务的情况:
项目内容、具体做法;
(3)开展兼营性服务的情况:
项目内容、具体做法。
5、北京天鸿宝地物业公司概况
(一)物业管理单位的性质及具体机构设置;
北京天鸿宝地物业管理经营有限公司是有限责任公司,注册资金500万元人民币,是承接房地产物业管理的专业化公司。
公司1988年4月21日成立,1996年获北京市房屋土地管理局颁发的物业管理资质证书;2001年获中华人民共和国建设部颁发的《中华人民共和国物业管理企业壹级资质证书》;2003年获深圳质量认证中心的ISO9001:
2000国家质量管理体系认证。
几年来,公司逐渐发展成为以物业管理为主,多种经营为辅的大型服务性企业,遍布北京各大城区及深圳、山西等地,在物业管理市场中享有一定威望。
北京天鸿宝地物业管理经营公司秉承"团结、奋进、求实、奉献"的创业精神,信守"心怀高远脚踏实地"的企业理念。
以"解放思想,争创一流,拓展市场,提高效益"为奋斗目标。
北京天鸿宝地物业管理经营公司自管楼房651栋,共计37815套,建筑面积4438796.35平方米,下设恩济花园、定慧东里、华德公寓、宝润苑、华府景园、幸福二村、第一分部(风雅园物业服务中心、龙锦(禧)苑物业服务中心、龙跃苑物业服务中心、龙腾苑物业服务中心、龙博苑物业服务中心)、深圳分公司、宝盛里住宅区物业管理服务中心(宝盛里。
宝盛北里、观澳园)、东花市、天宁寺、银闸、幸福一村、龙华园、鹿港嘉苑、熙府桃园、山西太原共计19个物业管理服务处。
目前公司共有员工316人,其中一级员工46人;二级员工74人;三级员工89人。
研究生学历1人,大本学历16人,大专学历93人,高级专业职称2人,具有中级专业职称7人,具有初级专业职称13人,管理人员全部通过物业管理上岗培训。
截止到2006年底,公司经营范围涉及住宅小区、高档公寓及写字楼、联体别墅的物业管理、房屋租赁和餐饮、娱乐、健身设施的管理。
在企业的发展中,天鸿宝地始终将“服务”放在所有工作的第一位。
以市场需求为导向,提升服务品质,并通过内涵式和外延式的服务战略丰富服务内容、深化服务理念,并不断扩充物业服务类型和项目承接规模,通过优质、全面、专业的服务实现企业和业主的双赢。
在对高端物业服务中不断创新,形成了完整而系统的服务管理模式,真正实现“服务为根、效益为本、持续创新、追求完美”的经营理念。
主营:
物业管理,装饰装修,信息咨询(不含中介服务),搬家服务,劳务服务;
兼营:
购销:
装饰材料,建筑材料,民用建材,百货,针纺织品,五金,交电,化工产品(不含化学危险品),家具,工艺美术,机电设备,房地产经纪。
经过多年的发展,天鸿宝地逐渐形成了适合自身发展的组织架构。
公司分为决策层、管理层和执行层。
管理层由总经理及其下设的两位副总经理、总工程师、总会计师和总经济师共同构成:
计划财务部、人力资源部、行政管理部与各分公司直属公司共同构成管理层,各物业项目服务处则成为执行层。
天鸿宝地的直线职能制组织架构既保证了管理层决策的高度集中,又能够充分发挥各职能部门的专业能力,同时,按照管理区域所成立的分公司有效地降低了企业的管理成本,提高了企业的管理效率,并为今后企业更大的规模的跨区域发展提供了宝贵的管理经验。
(2)物业管理的基础工作:
1、接管验收的资料
1)项目建设资料
1 《国家建设征用土地通知书》及红线图复印件
2 同意使用土地通知书复印件
3 建设用地批准书复印件
4 固定资产投资许可证复印件
5 建设工程规划许可证复印件
6 市规划局《建设工程报建审核书》复印件
7 规划报建图复印件
8 建筑设计防火审核意见书复印件
9 物业各分项工程设计方案复印件
10 建设工程规划验收合格证复印件
11 建设工程竣工验收质量认定书复印件
12 建筑工程竣工消防审核意见书复印件
13 单位工程质量综合评定表复印件
14 工程建筑埋放线、验线、验收意见书复印件
15 公共安全技术防范工程设施使用证复印件
16 通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件
17 供水协议书复印件
18 供用电合同复印件
19 同意供电通知复印件
20 申请门牌呈批表复印件
21 通邮申报表复印件
22 其它相关资料
2)物业产权资料
1 拆迁资料复印件
2 销售资料(业主、产权、位置、建筑面积等)复印件
3 其它相关资料
3)建筑工程技术资料
1 地质勘察报告复印件
2 工程合同及开、竣工报告复印件
3 建筑施工图(结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等)原件
4 图纸会审记录复印件
5 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)复印件
6 隐蔽工程验收签证复印件
7 沉降观察记录复印件
8 竣工验收证明书复印件
9 主要建筑材料质量保证书(钢材、水泥等)复印件
10 新材料、构配件的鉴定合格证书复印件
11 砂浆、混凝土试块试压报告复印件
12 建筑竣工图(包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等)原件
13 其它项目竣工图(绿化、景观、二次装修等)原件
14 各分项工程施工单位资料复印件
15 各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告复印件
16 其它相关资料
4)设备资料---供电系统
1 供电系统设备购买、安装合同复印件
2 供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
3 供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件
4 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数(型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等)原件
5 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料(安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等)原件
6 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)原件
7 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证原件
8 配电箱、电缆、插接母线、电表等资料(生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等)原件
9 灯具、末端用电器具资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)原件
10 配套装置、仪表、电度表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)复印件
11 其它相关资料
5)设备资料---给排水系统
1 给排水系统设备购买、安装合同复印件
2 给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
3 给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件
4 水泵等配套设备参数(型号、额定功率、扬程、编号等)原件
5 设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
6 设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录原件
7 主要材料和制品的合格证或试验记录复印件
8 配套装置、仪表、水表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)复印件
9 水、暖、卫生器具检验合格证书原件
10 其它相关资料
6)设备资料---电梯系统
1 电梯设备购买安装合同复印件
2 电梯制造、安装单位、维护单位资料复印件
3 电梯产权所有者及用户的名称和地址复印件
4 电梯设备参数(型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等)原件
5 随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
6 设备安装调试记录原件
7 电梯设备检验记录、运行许可证原件
8 国家特种设备档案复印件
9 其它相关资料
7)设备资料---消防系统
1 消防设备购买安装合同复印件
2 消防设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
3 消防设备产权所有者及用户的名称和地址复印件
4 消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数(型号、数量、水泵额定功率、扬程等)原件
5 随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
1 设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录复印件
2 消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录复印件
3 消防验收合格证书复印件
4 其它相关资料
8)设备资料---弱电系统
1 弱电系统设备购买、安装合同复印件
2 弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
3 弱电系统设备参数(系统、型号、规格、数量)原件
4 弱电系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
5 弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明原件
6 宽频接入协议复印件
7 有线电视及电话协议复印件
8 其它相关资料
2、招投标方法
物业管理招标的方式按不同的划分标准有不同的分类:
1)、按物业管理服务的范围分类
1 常规性的物业管理招标:
指以居住型、非收益性物业及所属的设备、设施、周围场地等维修、保养管理等为主要内容的物业管理招标活动。
这类招标活动着重于常规性管理服务,以便为业主及使用人提供良好的生活和活动环境。
2 经营性的物业管理招标:
指各类经营性管理服务的招标,如办公楼、商务楼、宾馆、度假村等各类收益性物业。
这一类的物业价值比较高,管理服务的标准也比较高。
居住型物业除了常规性管理服务项目外,还增加代理经组、代办营销等项目也属于经营性的物业管理招标。
经营性物业管理服务招标的内容与范围大于常规性物业管理招标。
2)、按物业管理招标项目分类
1 全方位物业管理招标:
也称全项目物业管理招标,包括对建筑物本体及附属的设备、设施的日常维修管理,环境的清扫保洁、绿化、安保服务,及代理经租等综合性物业管理内容为目标的招标活动。
招标单位可把其中的一项内容委托给某一专业公司,或把所有的项目委托给某一具有较完备的管理服务体系的物业管理公司经管。
2 单项目物业管理招标:
针对物业综合管理服务中的某一事项,如电梯、水泵的保养,安保,楼宇清扫,绿化等项目,由业主委员会或物业管理公司向社会上招聘专业对口的服务公司担任此项工作的服务和管理。
其特点是专业化程度高,管理质量好。
并且,可以通过规模经营提高效益。
3)、按招标对象的广度分类
1 公开招标:
由招标方通过各种媒介,如报刊、广播、电视或专门刊物上刊登招标广告。
凡对此有兴趣的物业管理企业都可以购买资格预审文件,预审合格可购买招标文件进行投标。
这种招标方式的优点是有较大的选择范围,可在众多的投标单位之间选择报价合理、服务良好、信誉卓著的物业管理公司,也有助于开展竞争,打破垄断,能促进物业管理企业努力提高管理经营水平。
但是,由于参加竞争的物业管理公司较多,增加了资格预审和评标的工作量。
2 邀请招标:
也称有选择的招标方式,即由招标单位向预先选择的数目有限的物业管理公司发出邀请书,一般邀请不超过十家。
这种招标方式可以保证投标单位有相关的资质条件和管理经验,信誉可靠。
但由于招标范围有一定的局限性,有可能漏掉一些在管理上、报价上有竞争力的公司。
3 议标:
也称非竞争性招标或称指定性招标。
招标单位邀请一家,或几家物业管理公司分别协商谈判,被邀请的对象一般是具有信誉的优胜者。
这实际上是一种合同谈判的形式。
其优点是可以节省时间,容易达成协议,迅速开展工作。
这种方式一般适用于对邀请方具有一定业务联系和比较熟悉的物业管理公司,或具有特殊管理要求的物业。
4 两段招标:
根据物业管理招标内容不同,可采用不同的招标方式,例:
保安、绿化实行公开招标,物业及设备维修养护实行邀请招标,或者议标等。
4)、按物业管理招标的主体分类
1 前期物业管理招标:
指物业竣工交付使用起至业主委员会成立前由发展商主持的物业管理招标方式。
前期物业管理一般到业主委员会成立。
业主委员会成立后如想继续聘用原物业管理公司管理,应签订续聘委托管理合同,或者重新聘用物业管理公司,这样,物业管理就转入经常性管理阶段。
2 经常性物业管理招标:
指由前期物业管理转入经常性物业管理,由业主委员会主持的物业管理招标方式。
该方式的特点是:
物业管理进入业主自治管理及相对稳定状态,投标单位如想在市场竞争中获胜,必须从长远目标出发,制定“高效优质”的经营方针,参与投标,以获取长远利益。
3 委托咨询型物业管理招标:
无论是发展商还是业主委员会,都可以通过委托专业的咨询中介服务机构代理物业管理招标。
此种方式能提高物业管理招投标活动的质量,选择那些管理服务优良的物业管理公司及专业公司进行管理。
这种方式虽然增加了物业管理招标的中介服务费用,但是却能为招标方,特别是业委会提高招标工作的质量,选聘到合适服务对象。
3、人才选拔与培训
在企业内部人才培训选拔方面,天鸿宝地优化人力资源管理机制过程中,根据所管物业的规模、档次、服务标准和管理收费等诸多条件和因素,以及企业现实状况的发展前景、设计、规划、合理适时的调整管理、服务人员,组织结构。
天鸿宝地将具有全面管理经验,有相应技术维修管理及协调各种社会关系的人员,搭配组合,优势互补,顺应不同类型物业项目的实际和发展需要。
今后,天鸿宝地将从以下几个方面巩固建立自身的人才竞争优势:
1)加大企业高管人才的比重,特别是高级物业是,评标师,高级工程师,是高管人才的比重提高到企业管层百分之十五。
2)使企业各专业技术主管工程技术骨干的比重提高到企业技术层面的百分之三十。
3)使企业的各物业项目经理年轻化、专业化、技术化,并做好各类管理干部、工程技术人才的储备。
6、所管理的鹿港嘉苑小区的情况:
鹿港堪称城市住宅中景观生态最具优势的一个项目——其位于四元桥畔、28万平方米的高层板楼项目,南侧是37.4公顷太阳宫公园和城市高尔夫,西面是几十公顷的国家苗圃试验基地和两个高尔夫球场,东面有占地面积13.6公顷南湖公园,共有70多万平方米绿色簇拥,东、西、南没有高大建筑物遮挡,视野开阔。
此外,开发商还领养了3万平方米的四环绿化带,并在其中建了社区高尔夫练习场及推杆果岭,以及网球场、健身区。
社区中建有高尔夫练习场及推杆区——这在市区中还非常少见,应该讲,已经超越了许多高档小区的品质。
鹿港社区内景观移步异景,设有环绕水系、下沉式叠水广场、喷泉广场、公园眺望台,人车分流等,设计理念借鉴了美式休闲风格,同时在具体设计与环境营造方面融合了中国传统园林的手法,为业主提供时尚、健康、休闲的生活方式,从而真正达到“绿色心灵栖息港”的目的。
鹿港户型:
60多平米一居、90—100平米二居、120平米以内二居跃层、130—150平米三居,三种户型占90%以上。
绿化/容积率:
绿化率30.00%容积率2.850
项目规模:
占地面积:
12.00万平方米建筑面积:
28.00万平方米
车位:
停车位1:
1.2
热水:
有,24小时
暖气:
集中供暖
项目总套数:
1200套,其中一期二期800套,三期300套左右,23层高板
物业费:
2.50元/平方米/月
7、实习单位提供的各种物业管理服务情况
(一)物业管理服务的基本内容:
1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查;
2、园林绿地的管理养护;
3、环境卫生的管理服务;
4、公共秩序的维护;
5、参与物业竣工交付使用时的验收交接;
6、入住管理;
7、物业装饰装修施工监督管理;
8、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护;
9、物业档案资料的管理;
(二)、物业管理服务标准:
依据普通居住小区物业管理服务标准《北京市居住小区物业管理服务标准》(京国土房管物[2003]127号)执行。
(三)、物业管理服务收费标准:
(1)住户个人交费项目:
a、装修房屋垃圾外运费:
20元/自然间(如住户自运,不收此项费用);
b、保洁费:
3元/户/月;
c、保安费:
4元/月/户;
d、各项费用统收服务费:
1元/月/户,(代收水、电气、卫生费等);
e、非机动车存车费:
普通自行车3元/月/辆;
摩托车25元/月/辆;
三轮板车、残疾车10元/月/辆;
赛车、山地车、小三轮车5元/月/辆;
f、机动车存车费:
大型车210元/月/辆;
小型车150元/月/辆;
g、供暖费:
30元/M2采暖季;
(2)产权人交费项目:
a、绿化费:
0.66元/m2/年(绿地率为30.37%);
b、化粪池清掏费:
0.3元/m2/年;
c、管理费:
2.82元/m2/年;
d、小修费:
3.54元/m2/年(房屋公共部分维修费占维修费的38.7%);
e、小区公用设施维修费:
1元/m2/年;
f、公用电视天线费:
216元/年/端;
g、电梯运行维护费,电梯检验费,高压水泵运行维修费:
依据《京价(涉)字[1989]第170号》和《京价(房)字[1996]第274号》规定标准公摊计收;
h、税费:
依据《京地税营[1997]386号》规定标准执行;
(3)物业管理服务费的交纳办法:
按季度计取,各产权人应于每季度的第一个月10日前交纳(如遇节假日则顺延)。
(4)在同一物业管理区域内,自房屋交付使用之日起,开发企业和产权人的空置房屋均应承担相应的物业管理费。
(5)没有约定或约定不明的,应按政府有关文件执行;政府有新规定时,收费应依新的政策进行调整。
(6)物业管理服务收费标准如按规定或约定有调整,物业管理企业应在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知全体产权人
8、其他工作:
(一)鹿港嘉苑小区实施智能化管理的情况:
鹿港嘉苑小区的各个大门和每个单元门都使用刷ID卡的门禁对讲系统,并且每个单元都配备了一名管理员,还有保洁员,每个单元配备两部电梯,电梯处入口的墙上都安装了电子广告显示屏。
每个保安与管理员都配备了对讲机,方便对小区情况的交流。
(二)住宅共用部位共用设施设备维修基金
1、共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按照政府有关文件执行。
2、共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时,经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定,按建筑面积比例向产权人续筹。
3、产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时,所缴交的共用部位公用设施设备维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。
(三)鹿港嘉苑天鸿宝地服务部违约责任和纠纷的处理
1、物业管理企业依照本公约、委托管理合同和国家有关规定对小区实行物业管理,提供质价相符的物业管理服务。
物业管理企业不得擅自提高各项收费标准,如物业管理企业擅自提高各项收费标准,产权人有权要求清退多收费用。
2、产权人、使用人违反公约和物业使用管理维修规定的,应承担相应的违约责任。
对违反公约的产权人和使用人,管委会、相关产权人及使用人、物业管理企业可依照公约向物业管理行政主管部门投诉,也可直接向人民法院提起诉讼。
产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的,物业管理企业则按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金。
对于超过6个月不缴纳物业管理费的产权人,管委会、物业管理企业可向房地产行政主管部门申请禁止该产权人所欠费的房产的转让、出租和抵押,也可向人民法院申请追缴。
3、对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为,管委会有权代表产权人提起诉讼;在其他有关本物业的法律诉讼中管委会可作为全体产权人的代表。
有关诉讼费用由各产权人分摊。
4、产权人大会、管委会作出的决定违反本公约或公共利益的,产权人、物业管理企业可以向政府物业管理行政主管部门申请撤销产权人大会、管委会的决定。
5、物业管理企业应依照本公约、委托管理合同和国家有关规定对本小区实行物业管理,提供质价相符的物业管理服务。
物业管理企业不得擅自提高各项收费标准,如物业管理企业擅自提高各项收费标准,产权有要权要求退还多收的费用。
物业管理企业违反物业管理合同规定或公约时,产权人及管委会可依照合同或公约追究其民事责任。
6、开发企业在签订售房合同或售房时不出示公约的,购房人有权解除售房合同,并向开发企业提出违约赔偿。
7、遇以下情况本合约解除:
开发企业与购房人签订的房屋买卖合同解除;
8、产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议,首先可通过协商或调解的方式解决,协商或调解达不成一致意见的,双方约定按以下方式解决争议:
直接向物业所在地人民法院提起诉讼。
(四)争创优秀物业区域建设的情况;
鹿港嘉苑环境好,基本配套设施齐全,周围有学校、医院、公园等使居民生活方便悠闲,鹿港现在正在参与北京十佳小区的评比,并且对此举有十足的信心和把握。
9、实习心得
在实习期间我自己把鹿港嘉苑逛了好几圈,也对里面的居民做了简单的调查,整个过程颠覆了物业管理在我的脑海中的形象。
当我们进入小区单元楼里面调查每个单元户型的分布的时候,都能看到每个保洁员都在干着自己该干的活坚守着自己的岗位。
映像最深的一幕是,当我们进入一个单元楼记录户型分布时,一个保洁员看着我们拿着笔拿着纸就判定了我们不是小区的住户,立即就通知了该单元的管理员,管理员不管我们的理由有多充分二话不说就把我们轰了出来,还说再不走就叫保安,当时我们的心里还是有些害怕的,尽管管理员阻止了我们的调查行动,但这也体现了物业管理者的尽职尽忠的职责。
现在,物业管理对于我来说并不是一个简单的管理行为,而是一个系统的严谨的复杂的管理行为,不过现在国内的物业管理服务行业任然处于不成熟的阶段,对于物业管理行业的发展我抱有很大的期望。
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- 物业管理