产品评审委员会治理制度1.docx
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产品评审委员会治理制度1
天保基建股分
产品评审委员会治理制度
第一章总那么
第一条目的
为适应公司日趋扩大的经营规模,标准产品评审会议议程,提高产品定位的准确性和产品设计质量,保证项目开发和销售进度,操纵项目本钱,确保公司取得最正确的投资效益,特制定本制度。
第二条适用范围
本制度适用天津天保基建股分(以下简称“公司”)的产品评审委员会治理。
第三条原那么
产品评审委员会是总领导办公会下设的专业论证机构,产品评审会议为不按期会议,通常以一案一会为原那么。
第二章会议流程
第四条产品评审委员会组成
主任:
营销策划部份管副总;
副主任:
计划设计部份管副总、财务总监;
委员会成员:
营销策划部、计划设计部、投资进展部、本钱治理部、项目治理部、客户效劳部部门领导及子公司总领导
外部专家:
邀请业界专家担任(结合具体项目聘请)
第五条评审事项:
(一)方案评审:
《产品定位策划报告》、《概念设计方案》、《建筑方案》、《景观方案》、《精装项目装修方案》、《全专业系统方案》、《整体营销方案》、《项目销售价钱方案》、《项目销售价钱调整方案》等重大方案。
(二)其他评审:
重大设计变更、重大技术论证及其他相关的重要工作等。
(三)产品后评判:
分析产品突出卖点、优势和创新模式,总结项目营销及售后、物业效劳进程中显现的涉及产品的相关问题,作为后续项目定位、设计的参考依据。
第六条产品评审委员会常设机构为营销策划部、计划设计部。
产品定位和营销策划相关评审会议由营销策划部负责牵头召开,计划设计相关评审会议由计划设计部组织牵头召开。
评审会议牵头部门负责会议方案的制订和报批、会议通知的拟定、会议资料的整理及分发、会议记录的整理、会议记要的撰写和报批和会议审定事项的落实等。
综合治理部负责会议记要和相关资料的存档。
第七条召开产品评审会议前,由牵头部门制定评审会议方案。
方案内容包括会议时刻和地址、会议评审内容及议程、会议参加部门(人员)及拟邀请的专家和宾客、评审资料目录、会务安排等。
第八条产品评审会议牵头部门应将会议方案提早一周报委员会主任审批,并提早2天将会议通知及评审资料印发给与会人员。
第九条牵头部门要提早做好会议场所的安排与布置,预备好电脑、投影设备、签到表等相关会议用品。
与会人员必需进行签到,牵头部门应指定人员负责会议记录。
第十条评审程序应按会议通知的议程进行,会议程序应包括以下内容:
(一)牵头部门详细汇报评审材料的大体内容,提出需要研讨解决的中心议题等;
(二)与会人员对评审材料提出建议、意见及理由;
(三)牵头部门应详细解答与会人员提出的问题;
(四)对未能形成一致意见的议事内容提出复议要求,达到大体统一后作会议总结,并形成决议。
第十一条会议对评审材料应充分讨论,力求取得一致,当有较大意见不合,且临时不能统一时,那么由牵头部门会后对材料作进一步深化和修改,提交下一次评审会议从头讨论。
第十二条凡是需要保密的评审资料,会议终止后由牵头部门负责收回。
与会人员要严格遵守保密纪律,不得泄露或传播不宜公布的会议内容和议定事项。
第十三条评审会议牵头部门应于评审会终止后2个工作日内完成会议记要并由产品评审委员会主任审定和签发,报送公司治理层领导,会议记要须包括评审结果。
牵头部门及相关部门应依照会议记要要求,切实做好各项落实工作。
第三章产品定位策划评审方法
第十四条公司获取土地并确信项目开发意向之后即行启动项目定位及策划工作,营销部依照前期的研究资料,依据《项目可行性研究报告》内容,与定位策划公司进行工作交流,梳理整体思路,把控工作进度和工作质量,指导完成《产品定位策划报告》,该工作应在60日内完成(不包括定位策划公司招标和签约时刻),并提交产品评审委员会评审。
第十五条《产品定位策划报告》内容必需包括但不限于市场定位、客户定位、计划建议、户型配比建议、配套设施建议、景观建议、建材和装修标准建议、价钱建议、开发运营建议及经济测算等。
第十六条营销策划部负责组织产品评审委会对方案进行评审、议定,评审内容和关键操纵点参照《产品定位策划方案评审指引表》(附件1)。
营销策划部依照评审结果,形成统一评审意见,明确提出修改方案,由定位策划公司对方案进行调整,从头提交产品评审委员会审议,每次修改时刻不该超出一周。
第十七条评审通事后,营销策划部应在2个工作日内将最终方案报公司总领导办公会审批,移交计划设计部进行产品设计。
第四章产品设计评审方法
第十八条公司确信设计单位并签定设计合同后,计划设计部负责,依照《产品定位策划报告》与计划设计条件,与设计单位进行设计交流工作,把握设计进度和设计方向,于合同约按期限内或60天内完成《概念设计方案》,并提交产品委员评审,评审内容和关键操纵点参照《概念设计方案评审指引表》(附件2)。
第十九条计划设计部依照评审结果,形成统一评审意见,明确提出修改方案:
若是因为产品定位因素,致使方案不通过,那么由营销策划部从头定位,新的定位方案经产品评审委员评审通事后,再由计划设计部组织概念设计并进行评审;若是不存在项目定位问题,那么由设计单位对方案进行调整,然后再提交产品评审委员会评审,同时本钱治理部对本钱进行测算。
第二十条评审通事后,计划设计部应在2个工作日内将《概念设计方案》提交总领导办公会审批,作为计划设计方案的输入文件。
第二十一条计划设计部于《建筑方案合同》签定后即组织设计单位在60天内完成《建筑方案》,并提交产品评审委员会评审,评审内容和关键操纵点参照《建筑方案评审指引表》(附件3)。
第二十二条《建筑方案》经产品评审委员会评审通过,公司总领导办公会审批,并完成相关政府部门报批后,由计划设计部负责,依照项目开发节拍,适时启动《景观方案》、《精装设计方案》相关工作,并分别组织产品评审会议,评审内容和关键操纵点参照相应指引表(附件4、5),上述方案必需经总领导办公会审批。
第二十三条设计院进行施工图设计之前,完成《全专业系统方案》,由计划设计部组织各专业部门和相关专业的专家进行会议评审,确信施工图设计的整体方向。
第二十四条当发生设计变更,需要产品评审委员会进行评审的,产品评审委员会依照变更内容,参照相应标准进行从头论证。
第五章整体营销策划评审方法
第二十五条营销策划部依照项目开发进度要求、参考《产品定位策划报告》并结合市场转变趋势编制《整体营销策划方案》(包括价钱方案)。
如遇不能独立完成策划方案的项目,营销策划部可委托策划公司协助完成。
第二十六条《整体营销策划方案》内容需涉及市场调研、目标客户分析、市场定位、入市机会、广告策略、媒介策略、价钱策略、项目通盘营销推行的工作安排及营销推行费用预算等。
方案需在项目开盘推行前提交产品评审委员会审议,评审内容和关键操纵点参照《整体营销策划方案评审指引表》(附件6)。
第二十七条如因房地产市场转变、国家宏观调控政策转变、公司开发进程或经营指标发生转变需对《整体营销策划方案》进行调整的需从头上报产品评审委员会审议。
第二十八条评审通事后,营销策划部于2个工作日内将方案上报公司总领导办公会审批后,作为营销总进程的指导文件。
第六章产品后评判
第二十九条为迅速及时地了解客户对公司开发产品的意见、建议,把握客户需求动向的转变,持续提升公司开发产品的品质,提高集团项目品牌的客户佳誉度与中意度,由客户效劳部负责搜集客户对产品的反馈信息。
第三十条搜集信息要紧包括:
客户反映项目在定位、设计、施工等方面的产品细节质量、产品及效劳的综合营销水平(包括营销策划、销售价钱、产品定位及设计、售楼处现场感受、样板间设计及施工、现场施工形象等)及客户对产品的建议和意见。
第三十一条衡宇交付利用后,营销策划部、客户效劳军队相关信息进行整理和汇总,分析项目好坏势,并提交产品评审委员会审查,对项目进行总结分析,作为后续产品运作的实践体会。
第七章附那么
第三十二条本制度自公司总领导办公会审议通过之日起执行。
第三十三条本制度由公司营销策划部负责说明。
附件1:
《产品定位策划方案评审指引表》
附件2:
《概念设计方案评审指引表》
附件3:
《建筑方案评审指引表》
附件4:
《景观设计方案评审指引表》
附件5:
《精装部份设计方案评审指引表》
附件6:
《整体营销策划方案评审指引表》
附件1:
产品定位策划方案评审指引表
评审内容
评审结果
评审意见
宏观市场分析是否全面、准确
□是□否
区域市场分析是否全面、准确
□是□否
客户群体分析是否准确
□是□否
客户定位是否准确
□是□否
产品定位是否准确
□是□否
规划建议是否合理
□是□否
户型配比建议是否合理
□是□否
配套设施建议是否合理
□是□否
景观建议是否合理
□是□否
是否有装修标准建议
□是□否
是否有营销卖点提炼
□是□否
项目初步价格是否合理
□是□否
项目经济测算是否合理
□是□否
附件2:
概念设计方案评审指引表
评审内容
评审结果
评审意见
各项经济指标是否符合规划设计条件及任务书要求
□是□否
是否满足超退界线与限高要求
□是□否
面积指标、房型配比是否符合产品定位策划报告
□是□否
出入口布置与交通流线是否合理
□是□否
竖向设计前是否取得地块周边的市政条件,包括市政道路、市政管线、市政接管点的平面、横断面布置、竖向标高等条件
□是□否
是否满足消防转弯半径与扑救面要求
□是□否
组团布局与差异产品分区是否合理
□是□否
建筑间距是否合理(需考虑地块外建筑遮挡因素)
□是□否
设备用房布置是否满足供应距离与分期开发的要求
□是□否
地下室面积与埋深控制是否经济
□是□否
保温厚度与开窗尺寸是否考虑节能与成本控制要求
□是□否
是否考虑景观概念方案
□是□否
立面设计形式与色彩是否符合地方审批标准
□是□否
附件3:
建筑方案评审指引表
评审内容
评审结果
评审意见
总则
是否满足概念设计方案
□是□否
物业分布、房型配比是否符合产品定位策划报告
□是□否
方案阶段成本估算是否满足限额设计要求
□是□否
建筑间距与日照是否符合规定
□是□否
总面积指标是否全面、准确(考虑各类地上计容物)
□是□否
各楼型是否有计容、计产双面积指标
□是□否
是否符合消防规范要求
□是□否
是否考虑节能要求
□是□否
是否考虑绿建措施
□是□否
是否考虑无障碍设计
总图中应明确新建工程(包括隐蔽工程)的位置及室内外设计标高、场地道路、广场、停车位布置、地下室轮廓线及地面雨水排除方向
□是□否
户型
是否具备全面的房型图(复用图纸不得有任何变化)
□是□否
尺寸与房间面积标注是否全面、准确
□是□否
是否有家具布置图
□是□否
是否有户型拆分图
□是□否
主要功能房间朝向是否满足当地气候特点
□是□否
是否设计无障碍房型
□是□否
各户型是否具备玄关与储物空间
□是□否
□是□否
是否具备3人餐厅空间
□是□否
是否做到对凸窗、飘窗、转角窗的限制
□是□否
厨房是否均有自然采光和通风
□是□否
卫生间是否均有自然通风
□是□否
是否按照洗、切、烧的流线布置厨房操作台
□是□否
空调室内外机位置、尺寸是否便于安装和维修
□是□否
户内面积是否有较高的使用率
□是□否
户内管井位置是否合理
□是□否
□是□否
公共空间
核心筒布置是否经济合理
□是□否
是否考虑地上、地下大堂空间
□是□否
公共空间管井位置、尺寸是否满足机电专业要求
□是□否
设备用房与配套公建图纸是否全面
□是□否
屋面排水找坡设计是否清晰合理
□是□否
立面
立面风格是否与周边环境协调
□是□否
立面色彩是否符合地方审批标准
□是□否
外檐造型是否避免无功能性的纯装饰手法
□是□否
屋面造型是否符合地方审批标准
□是□否
外装饰材料的选用是否符合易采购、易施工、易维护的原则
□是□否
剖面
剖面图是否反映建筑物地上至地下各层标高尺寸
□是□否
剖面图是否表明机房、闷顶、大堂、夹层、首层地面、室外地坪、地下室的竖向高度
□是□否
地下室
地下室外轮廓线是否规整
□是□否
地下室覆土与埋深是否经济合理
□是□否
地下防火分区与疏散通道是否合规
□是□否
地下室是否采用自然通风采光的节能措施
□是□否
地下室平面中住宅楼轮廓线及核心筒位置关系应与单体建筑是否一致
□是□否
地下室出入口位置关系应与总平面图中出入口位置关系是否一致
□是□否
车位布置是否经济
□是□否
地下室布置是否满足分期施工计划
□是□否
附件4:
景观设计方案评审指引表
评审内容
评审结果
评审意见
是否符合国家与地方法律法规要求
□是□否
成本控制是否符合限额要求
□是□否
是否具有明确的景观设计理念
□是□否
景观布局与建筑关系是否合理
□是□否
交通路网是否符合规划设计成果
□是□否
景观组团分区与层次是否清晰
□是□否
是否选取当地易栽植被
□是□否
竖向设计标高是否与建筑及场地标高核对
□是□否
是否标明各区域景观面积及植被种类、数量
□是□否
是否有起步区景观设计方案
□是□否
是否对各个出入口进行人车流导向设计
□是□否
是否合理控制硬质铺装区域面积
□是□否
是否控制水景面积并考虑枯水季效果
□是□否
是否考虑无障碍道路
□是□否
隐藏式消防车道是否满足宽度与转弯半径
□是□否
建筑周边景观布置是否满足消防扑救面要求
□是□否
是否考虑对设备用房、地下出入口、通风井的修饰
□是□否
景观构筑物、小品数量是否合理
□是□否
景墙、围墙、大门及构件是否标明材质、颜色、工艺要求
□是□否
附件5:
精装部份设计方案评审指引表
评审内容
评审结果
评审意见
设计成果是否符合消防、环保、绿建等相关规范的要求
□是□否
精装设计成本控制是否符合限额要求(单方造价面积对应销售面积,不得对应套内面积)
□是□否
样板间、售楼处方案是否符合营销要求
□是□否
精装设计风格是否符合对应空间、房间特点
□是□否
效果图数量是否满足需求
□是□否
是否明确精装与普装工作界限
□是□否
墙、地面、天花各面装饰材料分隔尺寸是否与建筑尺寸一致
□是□否
是否考虑门窗洞口与吊顶、家具、电气、散热器的尺度关系,避免造成相互干扰
□是□否
各房间装修完成面高度是否与结构标高核对,充分考虑高差与找坡要求
□是□否
家居布置是否人性化
□是□否
上下水、电插座等使用终端位置是否合理
□是□否
主要照明、辅助照明位置是否合理
□是□否
对检修门、消防设备是否进行修饰处理
□是□否
不同空间地面、墙面、吊顶是否进行区分
□是□否
是否考虑不同材料交接部位的处理
□是□否
是否有户内与公共部位的交工标准
□是□否
附件6:
整体营销策划方案评审指引表
评审内容
评审结果
评审意见
市场分析
近期市场变化趋势分析是否全面、深入
□是□否
区域市场特性、优劣势分析是否全面、深入、准确
□是□否
项目分析
对产品优劣势分析是否准确
□是□否
产品价值提炼和利用是否全面、准确
□是□否
项目资源、配套价值利用是否全面、准确
□是□否
目标客户分析
目标客户基本特征、心理特征分析是否准确
□是□否
客户需求点和敏感点提炼是否全面、准确
□是□否
市场竞争态势分析
竞争区域供需趋势分析是否准确性
□是□否
区域典型项目供需特点分析是否准确
□是□否
竞争项目供需特点、推广特点和优劣势分析是否准确性
□是□否
项目竞争力比较、SWOT分析是否准确
□是□否
项目竞争策略是否存在差异性、创新性
□是□否
销售策略
项目整体目标与产品定位是否吻合
□是□否
入市时机选择是否合理
□是□否
推盘策略是否合理
□是□否
项目价格因素分析是否准确
□是□否
项目价格区间分布是否合理
□是□否
案场管理和服务水平与项目定位是否吻合
□是□否
推广策略
项目形象定位、案名方向和推广主题是否与产品定位吻合
□是□否
总体推广思路和策略是否合理
□是□否
项目卖点整合策略是否合理
□是□否
项目推广整合策略是否合理
□是□否
推广阶段划分及阶段策略是否合理
□是□否
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