03号经济学四班 黄国峰 南渡江水上项目定稿.docx
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03号经济学四班黄国峰南渡江水上项目定稿
南渡江(金江段)水上游乐城项目
可行性研究报告
专业班级:
11级经济学4班
投资单位:
广州启源国际有限公司
项目组长:
黄国峰
2013年6月29日
【引言】
旅游业是第三产业的重要组成部分,是世界上发展最快的新兴产业之一,被誉为"朝阳产业"。
中国经济持续近30年的高速增长,增加了中国居民的人均收入,人们在满足最基本的生活需求的同时追求高品质生活必经发展为一种趋势,外出旅游是提高生活品质的有效方式,被长期压抑的居民出游心理需求将伴随着其可支配收入的持续增长得到释放。
预计到2015年,我国中西部地区的旅游收入将占全国旅游总收入的50%左右,海南一流生态环境是海南的资源优势,也是有别于其他省份的不可复制的旅游资源,奠定了海南旅游地产发展的基石,同时海南在国际旅游岛的光环下有着许许多多的其他地方所不具有的政策支持,如:
离岛免税、落地签等众多特权,为海南的旅游发展聚集了大量的人气,同时人气的聚集有进一步的促进了海南旅游业的发展。
为海南的旅游业的发展聚足了人气,所以海南旅游业具有广阔的投资环境。
与此同时在近几年随着海南旅游市场由原来的观光游向着休闲度假游的改变,以及都市生活压力的加大,人们需要休闲放松的场所增多。
因此我们公司紧跟市场需求动态,推出了这款市场定位以休闲度假、主题游为主要目标的水上游乐城项目。
引言································································2
一、项目总论··········································4
二、项目建设背景、必要性、可行性·························6
三、项目产品市场分析····································9
四、项目产品规划方案····································11
五、项目建设地与土建总规································13
六、项目环保、节能与劳动安全方案·············15
七、项目组织和劳动定员·················17
八、项目实施进度安排··················18
九、项目财务评价分析··················19
一十、项目的不确定性分析··························24
一十一、项目财务效益、经济和社会效益评价·········25
一十二、项目风险分析及风险防控··············31
一十三、项目可行性研究结论与建议·············32
一十四、附件······················33
第一部分项目总论
(一)项目名称:
南渡江(金江段)水上游乐城
(二)项目承办单位介绍:
项目的承办单位是中国房地产开发集团公司,该公司于1981年1月16日经国务院批准组建,原名为中国房屋建设开发公司,是我国成立最早的房地产开发企业。
1987年11月更名为中国房地产开发总公司。
1993年1月,经国务院批准,更名为中国房地产开发集团公司。
1999年1月,按照党中央国务院关于党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩的精神,中房集团公司与原上级主管部门建设部脱钩,成为中央管理的以房地产为主的国有骨干企业。
2010年8月,经国务院批准,公司整体并入中国交通建设集团有限公司,成为其全资子企业。
中房集团公司是我国改革开放的产物,成立之初即担负着为推进房屋建设的社会化和商品化试点的历史使命。
正是由于中房集团公司代表国家在全国推行的综合开发模式与政府实行土地使用权有偿出让改革措施的结合,才形成了我国新时期的房地产业。
目前,中房集团公司完成了重组与转型,将以崭新的面貌投入到我国房地产业的发展之中,并主动履行社会责任,承担国家保障性住房和安居工程建设任务,为提高广大城镇居民特别是中低收入居民的居住质量而努力,力争成为国家保障性住房建设开发的中央平台,起到骨干、示范、带头作用,为促进我国房地产业的持续、稳定、健康发展做出应有贡献。
(三)可行性研究工作承担单位介绍:
项目可行性承担单位为海口经济学院勾四清教授项目可行性研究团队,该团队其中有着大量的旅游产品方案策划经验,其中团队的核心人物勾四清为硕士、副教授、海口经济学院公共管理学院副院长。
有22年教学经验。
教学、科研能力十分突出,主持和参与多项省部级科研项目。
勾教授在1986.7—2006.11期间,在新疆机电职业技术学院担任副院长一职。
2007年2月至2008年7月在广东肇庆爱龙威机电有限公司胜任体系工程师,2008年8月被海口经济学院经贸学院聘任,任经济贸易学院副院长职务,近年,还在我院校报发表数篇论文,主持并完成省部级课题2项。
并在2004主持中国职教学会的《高职院校投资体制改革研究》科研项目,2006参与新疆自治区教育厅科研项目《高职院校发展战略研究》的总体设计工作;2008参与广东肇庆爱龙威机电有限公司项目《制造业供应商管理流程体系设计》的流程图设计工作;2009参与海南林业局尖峰岭林管局项目《海南尖峰岭旅游专项规划》的旅游资源分析和产品设计;2009参加广西北海市《广西北海涠洲岛旅游发展规划》项目中的旅游资源分析与产品设计;2010参与海南旅游局、槟榔谷旅游区的科研项目《海南槟榔谷旅游规划总体策划》的旅游资源分析、产品设计;2010先后参与海南省社科联的《海南旅游行业组织建设研究》的行业组织结构设计的工作和《海南旅游资源、产品与市场研究》的旅游资源分析与产品设计工作;2010主持海南省教育厅《海南旅游产品设计》科研项目。
(四)项目主管部门介绍
该项目的项目主管部门为广州启源国际有限责任公司,本公司是是一家新成立的以旅游业服务项目为主的服务型企业,是在我国工商注册、备案的正规合法企业,注册资金为人民币四千万元,各项营业执照齐全。
同时该单位聚集了一大批从事旅游项目设计、规划、实施等方面专业人才,使得公司对旅游行业有着深入的见解与丰富投资经验。
(五)项目建设内容、规模、目标
项目的主要规划为在澄迈县北潭村建设水上游乐园各种游乐项目主体设施,估算年接待量为14400人,同时修建酒店、商业街、码头、商业别墅群等附属设施其中估计酒店年接待量为180000人、码头180000人、商业街720000万人次,预期企业每年盈利目标为人民币2268万元。
(五)项目建设地点:
海南省海口市澄迈县北潭村,地理位置坐标为北纬19度43分东经110度01分。
第二部分项目建设背景、必要性、可行性
一、旅游项目建设背景
(一)国家或行业发展规划:
《海南省旅游业发展“十二五”规划》成为指导“十二五”期间海南旅游业发展的纲领性文件。
对于未来4年旅游业的发展,《规划》确定了建设我国旅游业改革创新试验区和世界一流的海岛休闲度假旅游目的地的目标,以推进旅游业转型升级和提高竞争力为重点,提出以国际化引领、产业化推进、生态化保障、现代化改造、和谐化发展为方向,完成国际旅游岛建设中期目标。
从政府政策的观点来看我们的项目正处于此次“十二五”规划的重点扶持对象,有利于企业项目的的开展。
(二)项目区位条件:
在项目区位上优势,项目的地理位置距离海南省省会城市海口较近,交通便捷有着高铁(在建)运输、公路运输、航运运输等便捷的交通网,因此便捷的交通可以为项目的发展带来了大量潜在客源。
同时在澄迈有着大量的人文历史古迹与风光秀美的自然景点等旅游资源因此可以同我们项目此项目产生区域联动,此外项目的位于澄迈县城边上有着水、电、交通等齐全的配套设施,便于项目的开展。
(三)项目自然地理条件:
南渡江(金江段)水上乐园位于风景秀丽、气候宜人的海南母亲河——南渡江,拥有辽阔的河域,洁白的沙滩,清澈的河水以及富有古朴深远的人文景观,是度假休闲娱乐的最佳选择之一。
其中:
(1)气候、气象
澄迈县常年平均气温23.1—24.5度之间,1月平均气温17.3度,极端最低气温为1.1度,7月平均气温28.4度,极端最高气温达40.3度。
年平均降雨量1750毫米,每年5—10月份为雨季,降雨量达到445毫米,为全年降雨量的82%。
11月份至翌年为旱季,降雨量仅有320毫米,占全年降雨量的18%。
从中我们可以发现澄迈气候平均气候较于温和,适于养生与项目的开展。
(2)水文
澄迈县境内有大小河流20多条,年流量35亿立方米。
海南最大的河流南渡江流经县内8个乡镇,长达120公里,年流量为17.4亿立方米,可利用水4亿立方米。
蓄水100万立方米以上的水库20宗,水域面积2.48万亩,库容蓄水1亿立方米。
海南最大的水库松涛水库主干渠道穿越县境内9个乡镇和农场,灌溉面积近34万亩。
鉴于澄迈县便利的水文条件,我们在项目中争对性的设了一个游船项目为项目开办创造了极为有利的条件。
(3)人文历史
“澄迈”县名已沿用1390多年,隋大业三年(公元607年)迁县城于今老城镇的老城墟,因西有“澄江”东有“迈山”而取澄江,迈山之首字,名澄迈县。
据史载,澄迈县名自此始。
澄迈县建制历史悠久,是海南西汉时期三大历史名邑(即玳瑁、紫贝、苣中)之一,西汉武帝元鼎六年(公元前30年)为苟中县,属珠崖郡,县治设在今美亭乡的美中墟。
隋大业三年(公元607年)迁县城于今老城镇的老城墟,属临振郡。
唐高祖武德五年(公元622年)改珠崖郡为崖州,澄迈隶属崖州。
贞观十三年(公元639年)又拆琼山地置曾口、颜卢、琼山三县,属琼州。
曾口县治设在博罗村(今永发镇内)。
唐玄宗开元十三年(公元 755年)把曾口县并人澄迈县。
两县合并后,其县城仍设在老城。
后因老城地区发生地震,瘟疫流行,遂于清光绪十八年(公元1892年)将县城迁至今治南渡江边的金江镇。
金江镇旧名“打铁市”,相传几户打铁匠居于此而得名。
后来,在清江发现江中沙土含金,故改名“金江”。
悠久的历史使得澄迈县形成了一种海南的文化底蕴,我们项目的发展聚集了一定量的人气,我们可以借助澄迈的文化底蕴对我们的项目进行造势。
二、旅游项目建设必要性
旅游业是第三产业的重要组成部分,是世界上发展最快的新兴产业之一,被誉为"朝阳产业"。
中国经济持续近30年的高速增长,增加了中国居民的人均收入,人们在满足最基本的生活需求的同时追求高品质生活必经发展为一种趋势,外出旅游是提高生活品质的有效方式,被长期压抑的居民出游心理需求将伴随着其可支配收入的持续增长得到释放。
同时旅游业的发展可以拉动当地与国家经济的持续发展,可以大量的增加就业岗位与改善人们的生活水平,提高整个地区和国家的在国际社会上的知名度。
主要理由在以下几个方面:
(一)带动当地经济发展
我们项目的市场定位是体验游与主题游,是作为海口市周边的旅游名片来建设与发展,所以当项目建成过后会极大地提高澄迈以及周边地区的的知名度,通过拉动当地游客的增加从而可以推动当地的日常消费中的吃、喝、玩、住、行、购等一大批产业的发展,从而当地经济平稳且较快的发展。
(二)提高旅游区居民收入
当项目建成后除了在我们项目的岗位需求会直接增加一部分就业岗位外之外,当地还会游客量的增加还会增加的相应在日常住宿、交通、餐饮等众多行业收入,增加一部分潜在的工作岗位来拉动当地居民的收入增加。
(三)开创海南旅游全面发展的新格局
由于资源的分布与城市知名度等方面的原因,自从国际2010年海南岛成为国际旅游岛以来,出现了一股海南旅游热,但通过调查对比发现,海南的旅游热出现了极为不对称的南热北冷现象、东闹西京等现象。
通过项目的建成会从新打破这种不合理的旅游格局,开创两点拉动全岛发展的新格局,从而提高国际旅游岛的综合竞争力。
三、旅游项目建设可行性
在项目的可行性方面我们从以下的几个方面进行了分析:
(一)经济可行性
自08年国际金融危机以来,我国的经济总体水平运行良好,在金融危机下国家实行了一系列的低利率政策,有利的降低了企业的融资成本和资金使用成本,此外项目的建设正伴随着国家产业结构的转型,调整三大产业结构比例,加快第三产业的发展,我们的项目属于第三产业,属于国家此次扶持产业的行业之列,降低了企业的营运成本。
(二)政策可行性
旅游业是第三产业的重要组成部分,是世界上发展最快的新兴产业之一,被誉为"朝阳产业"。
具有无污染、低消耗、产业拉动面积大等行业的特点。
为了促进旅游业的较快发展,国家对旅游业的财税和金融政策支持措施包括,积极研究完善旅游相关税收政策,就业专项资金可用于旅游从业人员的补贴、小额贷款贴息等。
(三)技术可行性
水上游乐项目是一款发展成熟的体验游项目,现如今随着科技的发展现即人工冲浪、水上滑梯、冲关组合等拥有是多形式、多玩法、多种设备的体验游项目项目,其中多形式、多种玩法、多体验的特点让我们与一般的简单水上游乐项目区别开来有利于我们项目的品牌树立。
(四)组织和人力资源可行性
在海南岛国际旅游岛的光环下,海南聚集了一批旅游方案设计、旅游营销方案设计、旅游方案实施等方面的专业方面人才,为我们项目的在组织与人力资源的的可行上提供了一定程度上的便利条件。
第三部分项目产品市场分析
一、旅游项目市场调查
(一)项目市场环境分析
通过调查我们发现我们是作为海南省现在并无大型的综合静水区水上游乐项目,且我们也是第一个作为考虑建设此类型项目的投资者。
通过与其他一线大城市相比大型的水上综合游乐项目具有很好的市场需求,同时在针对海口居民的问卷调查中的1000名调查者中有着82%的调查者对此类项目具有很大的兴趣。
海南省地处热带,一年四季平均气温较高,水上游乐项目正是避暑的好去,所以我们的项目在同内地的同一项目作比较,我们一年中具有更长的营业时间,所以水上游乐城项目在当地具有良好的市场环境。
(二)项目客源调查
在项目的客源问卷调查过程中我们针对性的对海口的1000名受访者随机进行了问卷调查,其中有效问卷886份,在有效问卷调查中其中82%的受访者表示对此项目具有浓厚的兴趣,16%表示对此有一定的兴趣2%的受访者对此毫无兴趣。
同时与国内同类型相比,我们发现此类项目往往具有很大的生产需求。
(三)项目市场选择
我们项目主营项目是水上游乐项目于接待国内外休闲度假过冬游春节游等群体,同时还负责对园区内一些建筑物的招商等工作。
(四)项目客源类型定位
主题游、休闲度假游、过冬游、春节游等。
二、项目产品市场预测
(一)项目游客人数预测
1、水上游乐项目预测平均每天接待人数为400人左右。
2、酒店日接待量为500人左右。
3、商业街日均人流量2000人。
4、码头日均接待人流量500人。
5、别墅群月均出租量每月18套。
(二)项目服务类型需求预测
我们的项目是集吃、喝、玩乐、购物、休闲体验游一体的综合性旅游项目,根据我们市场地位的充分性、多样性,我们需有周全的配套设施才能满足顾客的多样性物资文化需求,因此项目中需要餐饮、购物、主题游乐园、休闲别墅等综合性服务。
(三)项目发展前景综述
我们项目是一个综合的水上娱乐城项目,作为海南省的第一家大型水上游乐城体验游项目,因此具有很大的市场潜力,同时我们的市场地位是主题游、体验游、休闲度假游、过冬游、春节游等众多形式,多形式的服务极大地符合了众多消费者需求的多样性,同时周全的配套设施极大地满足了消费者的其他物资文化方面的需求,所以鉴于市场的稀缺性与我们市场定位的多样性服务的多样性,我们的项目服务产品具有广阔的的市场前景与市场需求。
第四部分项目产品规划方案
一、旅游项目产品总规划
1、第一年在园区内兴建各种水上游乐项目设施。
2、第二年兴建商业街、酒店等招商项目。
3、第三年兴建办公大楼、职工宿舍等附属设施。
4、第四年开始试营业。
二、旅游项目各分项服务方案
(一)主题游乐项目
采取购票进入园区,在安全人员的指引下进行自助游的方式。
(二)休闲旅游区项目
采取自愿原则进入园区,自主消费的原则。
三、旅游项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
与专业的营销团队采取合作的方式,在项目的前三年全方位全尺度的进行大面积的投入,以此提高在本行业的知名度与树立品牌的知名度。
(二)营销渠道
1、旅行社销售渠道建设
与省内的众多旅行社采取定向合作的方式,进行企业的知名度推广。
2、客源地销售窗口建设
(1)、区域广告宣传:
选择区域性的媒体,集中优势,重点突破。
在每个城市,针对每个行业,都有行业的DM杂志,选择DM杂志,一方面,其有针对性,免费投递到旅游社、高档写字楼、事业单位、住宅小区、酒吧等这些具有一定消费水准的准客户手中。
(2)、软文宣传:
这就要求中小景区与媒体建立起良好的关系,通过其媒体这一平台,把中小景区的游乐项目的优势、核心的业务,运用系列化的图文结合,向消费者灌输,从而引起其注意,进而产生游玩的欲望,以拉动消费市场。
(3)、户外广告宣传:
户外的墙体广告,目前在一些城市在政策上是限制的,但失去这一宣传载体,并不是说户外的广告宣传就没有载体。
我们还可以选择车体广告、候车亭广告等这一宣传载体。
3、旅游网站建设。
建立自己的门户网站与在专门的旅游网站上投放广告。
(三)推广策略与方式
1、广告投放
针对特定的人群进行各种形式的全方位的广告投放。
2、公共关系
在园区内举办大型公共活动,或是进行公益宣传提高企业在社会上的知名度。
3、节庆活动
在海南特有节假日期间和重大节假日推出折扣价优惠或是大型主题活动达到吸引游客眼球的目的。
4、价格优惠
推出如学生、军人、见义勇为、残疾人等部分折扣群体优惠价。
第五部分项目建设地与土建总规
一、旅游项目建设地
(一)项目建设地地理位置
海南省海口市澄迈县北潭村
(二)项目建设地自然情况
南渡江(金江段)水上乐园位于风景秀丽、气候宜人的海南母亲河——南渡江,拥有辽阔的河域,洁白的沙滩,清澈的河水以及富有古朴深远的人文景观,是度假休闲娱乐的最佳选择之一周边有着丰富的自然植被,景观极为亲近自然。
(三)项目建设地资源情况
在我们项目的主要用地中,部分为集体所有荒地,另一部分为政府所有,无需进行拆迁。
(四)项目建设地经济情况
澄迈县位于海口周边市县,具有良好的经济环境,是作为全省经济开发的重点市县,具有极高的经济潜力。
(五)项目建设地人口情况
据第六次人口普查的结果澄迈县人口为50万。
二、旅游项目土建总规
(一)项目地址及项目建设
1、项目地址选择
海南省海口市澄迈县北潭村北纬19度43分东经110度01分。
2、项目建设步骤
(1)、第一年在园区内兴建各种水上游乐项目设施。
(2)、第二年兴建商业街、酒店等招商项目。
(3)、第三年兴建办公大楼、职工宿舍等附属设施。
3、项目投资概算
项目投资总资金概算为88918600元(详情见19页)。
(二)土建规划总平面布置图
(三)场内外运输
1、场外运输量及运输方式
水上巴士日均人流量500人。
2、场内运输量及运输方式
无
3、场内运输设施及设备
无
(四)项目土建及配套工程
1、项目占地
总面积为30亩具体为:
2、项目土建及配套工程内容
3、项目主体游乐场占地面积20亩。
4、休闲垂钓区占地面积0.5亩。
5、配套设施区占地面积5亩。
6、休闲别墅区占地面积4.5亩。
(五)项目土建及配套工程造价
序号
建筑物构造物名称
层数
占地面积(㎡)
建造物构造物面积(㎡)
结构形式
建造物构造物
长×宽×高(m×m×m)
建设造价元/㎡
总投入资金
1
码头
无
500
500
混凝土
50×10×2
3000
1500000
2
酒店
8
1000
8000
混凝土
100×100×24
2000
16000000
3
商业街
2
2400
4800
混凝土
120×10×6
1400
6720000
4
别墅群
1
1600
1600
木混
10×8×3
1000
32000000
5
办公大楼
5
300
1500
混凝土
20×15×15
2000
3000000
6
水上游乐设施管理处
1
100
100
砖混
10×5×3
1400
140000
7
职工宿舍
5
300
1500
混凝土
20×15×15
2000
3000000
8
公用厕所
1
100
100
砖混
10×10×10
1500
150000
注:
部分建造物与构造物数量、用途简要说明:
1、在商业街项目中我们采取的两边相向而建,在建造物规格说明中由于两边完全对称所以只列举了一边的规格。
2、别墅群我们在建造物说明中我们是列举出一套别墅的规格,在我们的项目中一共会建造20套这样的小型别墅。
3、在办公大楼建造里我们在项目中规划了职工食堂(一楼)、保安科、财务处、市场处、设别维修科、上水项目管科、商业街管理科、别墅群管理科、副总经理、总经理办公室、董事长办公室等,计算下来需要建筑面积1500㎡左右。
4、职工宿舍我们采取的是1、2、3层楼,每层楼建设30平米的宿舍10间,4、5层楼另建100平米的宿舍3间用于奖励优秀职工。
所以从建造物构造表中我们可以发现建造物需建造面积为18100平米,所有建造物总价为人民币6251万元。
第六部分项目环保、节能与劳动安全方案
一、旅游项目环境保护方案
(一)项目环境保护设计依据
严格依照以《环境保护法》为依据对项目进行开发。
(二)项目环境保护措施
1、采取依托当地的原有环境为主进行建设开发利用。
2、在建设的过程中对环境进行边开发变保护的原则。
3、做好合理的规划进行有序的开发。
二、旅游项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
项目建成以后为了保护当地的生态环境我们主要能源是以电力为主,无需其他辅助能源的消耗,因此在整个营业过程中不产生任何国家禁止的污染,其营业过程中排放的废水、废渣、废弃均能满足国家排放标准,项目建成后园区内绿色工程由专业的公司统一规划建设。
(二)项目资源利用及能耗分析
每月耗电量为25万千瓦。
三、旅游项目节能方案
(一)项目节能设计依据
为了符合环保需求本项目主要能源为可再生能源电力为主,已达最优设计,无需节能设计。
(二)项目节能分析
无
四、项目消防方案
(一)项目消防设计依据
在施工过程中与项目的消防建设标准严格根据《消防管理制度》执行。
(二)项目消防措施
1、在公共场所内设立放置干粉灭火器、泡沫灭火器、逃生锤、设立应急指示灯和建立专门的消防管道。
2、定期维护检查、维护、更换消防设施。
3、定期举行全员、全区域消防知识讲座与演练。
(三)火灾报警系统
在酒店等公共场所内设立火警警报器。
(四)灭火系统
干粉灭火器、泡沫灭火器、专门的消防管道。
(五)消防知识教育
定期举行对员工进行消防安全知识教育,在园区内进行火灾演练。
五、项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
《建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定》
(二)项目劳动安全保护措施
1、在项目建设期内设立专门安全隐患排查部门定期工地检查。
2、在项目施工过程中严格要求施工人员佩戴好安全帽
3、在项目建成过后对项目进行质量检查验收。
4、在项目营业期间对组织专门人员对所有设施进行定期检查、维修和跟换。
第七部分项目组织和劳动定员
一、旅游项目组织
(一)组织形式
我们公司组织形式以职能式为主。
(二)工作制度
采取每天8小时制,
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