北京太阳中心服务公寓优质项目市场定位报告.docx
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北京太阳中心服务公寓优质项目市场定位报告
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北京太阳中心服务公寓项目市场定位报告
北京百人行投资顾问
4月8日
第一某些调研概况
一、调研目
本次调研范畴是以太阳中心定位为切入点,对市场上存在总部基地、公司总部、酒店式公寓等项目进行调研、分析。
咱们想通过本次调研,理解此类产品市场供求状况,为我项目选取最有力产品切入点提供参照。
二、调研范畴
调研范畴涉及:
置地星座、长安中心、优士阁、住邦、总部基地、万通中心、尚都国际、朝外们、五栋大楼、第三置业、昆泰国际公寓、泰悦豪庭、钛度。
均是在建、在售14个项目。
第二某些调研分析
一、建筑类别市场分析
(一)总部概念
就当前市场来讲,市场细分定位非常细致,而总部基地概念是一种有趣发展,它把都市总部经济高度集中,提炼到不太大地区面,满足更高需要。
总部概念是一种现象——各种产业聚合集中。
在经济理论中,提及竞争效果时普通会以为:
某产业过度密集在一区域未必会好,由于彼此间存在严重行业竞争,浮现恶性竞争现象。
但多产业汇集就应另当别论了。
由于多产业汇集可以把单一行业竞争转化成多行业组合发展,达到整合效果或共赢效果。
主线途径是使它们汇集在一种固定区域。
产业汇集所带来利益远远不不大于竞争效应所带来负面损失。
这里面有两种概念:
一种是抽象概念,一种是实行概念。
实行概念:
公司汇集在一起,容易创造共同需求,而这种需求可以满足她们需求特定东西,使它们发展处在更有利形式。
抽象概念:
凸现总部形象,凡是进入此区域、加入此行业成员,都可在市场营销或品牌建立上得到更大优势。
都市发展大体都要通过三个阶段:
第一种阶段是聚合效应。
人群来到都市,以为可以得到更多以便,公司、公司也是如此。
因而乡村人群总有一种动力,驱使她们往都市走,而都市自身就具备了一种吸引力。
第二个阶段是规划效应。
人们到都市之后,很自然地想到需要做规划,涉及商业规划、政府行政区规划等等。
这些规划无论是对经济活动,还是对社会活动或生产活动都存在很大利好。
进入第三阶段:
人们不满足现状,开始思考将规划之后产品重新整合也许。
将既有组合搭配重新打散进行再搭配。
总部概念正好符合第三个阶段,即将区域中某些不同特性、功能产品重新整合,以满足总部公司需求趋势。
大公司进入大都市,最后目是但愿能在大都市享有其她服务业所提供服务;因而,如果公司要进入总部基地,咱们很自然地考虑到它这一需求。
虽然这种需求强弱不一,但对于规划思路来讲,不可或缺。
这就规定能同步提供各式各样服务,涉及金融、财务管理、通讯,甚至猎头公司,它们在这里都也许享有辽阔生存空间。
中华人民共和国在全球化过程中已成为众人关注焦点,它必将吸引越来越多跨国公司。
当跨国公司有也许到中华人民共和国寻找基地时候,咱们为什么不积极为她提供协助,减少过程中也许消耗成本。
就缺少类似总部经济这样平台。
不断发展中华人民共和国正是国际化跨国公司最有兴趣地区,完全可以扮演非常核心和重要角色。
正好为总部经济提供了辽阔发展空间。
(二)酒店式公寓异军突起
酒店式服务公寓通过几年发展,在原有基本上已经形成自己特点,具备“可自用、可投资”双重价值。
对比老式经营类酒店,在硬件配套设施上毫不逊色,而服务具备居家功能。
由于继承了老式酒店与老式公寓长处,备受投资人士以及在国内工作外籍商务人士青睐,可见价值一斑。
酒店式服务公寓良好市场前景引起了开发商普遍关注,日前,世界排名前5位入选世界500强美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌酒店式公寓。
特别是近年来,酒店式公寓具备回收成本快、投入少风险小等特点,作为最具开发价值产品陆续在房地产市场浮现。
据记录,通过近3年发展,到今天,酒店式服务公寓约有30个左右。
重要集中在6个重要城区,其中朝阳区和东城两区拥有高档公寓套数占全市供应量80%。
通过这些年发展,北京酒店式服务公寓市场已经走过了摸索阶段,逐渐成熟并步入稳步发展阶段,其重要标志就是形成了特色鲜明区域市场特性。
如下是几种高档公寓热点区域:
金融街地区:
行情看好竞争激烈
供应方面,金融街公寓市场既有供应量为22万平方米左右。
将来两三年内将有三个新项目投入使用,可提供16.2万平方米公寓面积。
市场需求方面,随着金融街形象确立和影响扩大,国际金融巨子,国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大需求,且该地区写字楼众多,公寓商务功能相对较弱,所供应产品如更贴近居住品质,将会得到本地区商务人士认同。
租金、价格方面,当前该地区高档酒店式服务公寓销售均价为1.95万元/平方米,租价为每平方米每月13美元。
综上所述,金融街及其周边地区新一轮房地产“牛市”行情引爆将在所难免,但公寓市场竞争形势也将日趋激烈。
CBD地区:
发展最早租金最高
该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟区域。
市场需求方面,该地区租户大多为外国公司或机构外籍工作人员,她们普通都能享有公司予以租房预算。
售价方面,当前CBD在售项目售价均已突破1.3万元/平方米,并且上升速度较快,财富中心在三个月内,以销售均价13800元/平方米价格销售了95﹪,世贸国际公寓早在两年前就达到了1.3万元/平方米销售均价。
租金方面,本地区高档公寓租金稳定上扬,鼎极嘉华世纪租金报价达到了每月每平方米18美元,从一种侧面显示了CBD地区高档公寓当前公认平均租金水平。
中关村地区:
需求量大价格适中
中关村地区公寓市场供应量,到当前为止,总供应面积为57万平方米,提供2800多套高档公寓。
其中酒店式服务公寓占30﹪,别的大某些为商住公寓。
需求方面,中关村地区对住宅消费能力很大,对高档公寓特别是酒店式商住公寓需求始终供不应求。
中关村众多高科技公司特别是IT业中员工但愿居住地离工作地交通以便,环境安静、绿化率高,配套完善。
中关村公寓价格比较适中,除科技会展中心价格超过了1万元/平方米以外,其她项目售价在8000—1万元/平方米之间。
租金方面,与CBD地区高档公寓不同,中关村高档公寓面临客户重要是国内客户,外销客户较少,因而市场上以内销公寓为主,整体租金水平没有CBD地区高
二、调研项目分析
(一)总部基地、公司总部
1、置地星座:
位于长安街,天安门以西。
将一种大体量楼宇用地,分割成八个独立办公楼。
面积在4000-1平方米之间。
小体量独栋空间,让公司实现独立总部办公空间,入住公司专享冠名权,为公司打造国际品牌助力。
现已售出三栋,面积分别是一栋7000㎡、两栋4000㎡。
买家均为国内公司。
2、优士阁:
将办公空间进行修改,使之更加人性化,有效提高了项目价值。
如其中将运用率不高功能空间迁出办公区。
运用共享空间概念,减少了某些户内面积,是办公空间更快凑。
更以公共资源方式将共享空间提供个每个公司。
3、住邦:
位于东四环与朝阳路口,具备地价低、房价低、物管费低特点。
集酒店、办公、会议展览、公寓为一体大规模商务社区。
4、总部基地:
中关村开发区有史以来最大中外合资单体项目,该项目分四期开发1000-5000平方米独体、独栋、独立产权冠名总部办公楼,共520栋。
另有约40000平方米五星级酒店;约40000平方米商业配套总部小公寓和几十个200-500平方米不等各种风味餐厅。
现一期共85栋已售光,买家有涉及外企、国企、民营公司等。
该项目最大卖点:
享有中关村开发区诸多优惠政策,如减免三大税费、外地人留京指标等。
5、峻峰华庭:
此项目为奥运旗舰项目,地处奥运核心区,升值潜力大。
600平方米整层公司总部,主体建筑由三某些构成,两边商务办公,中间配套设施,三者形成两边高,中间低优美轮廓线。
定位为“创意人基地”,错层办公室以其丰富和多层构造营造灵动建筑空间感觉。
6、长安中心:
位于西长安街南侧,与金融街进在咫尺。
规划及建筑方案由全球知名Gensler国际建筑设计公司完毕,从设计到建筑都达到了国际先进水平。
7、尚都国际:
位于朝阳区东大桥路8号,东大桥路口向南300米路东。
该项目为10万平方米商务综合体,主力单元面积设立为200平方米,而最大整层面积达到4300平方米,可以满足不同类型公司需求。
但蹩脚交通是该项目最大问题。
8、朝外们:
位于朝阳区朝阳门外大街11号。
总建筑面积107267平方米,周边配套齐全,是北京唯一以黑白全石覆盖外墙楼盘,建筑特色鲜明。
框桶式构造保证办公面积可自由分割,单层面积1200㎡正好符合中型公司办公规定,而6.6m挑高办公空间让使用面积翻番,是此项目最大买点。
9、五栋大楼:
位于西二环官园桥向西,紧邻金融街。
此项目以西区难得一见潮流、当代令人眼前一亮,具备5A级写字楼原则,硬件设备完善,功能齐全。
占地29354平方米,总建面积:
16万平方米,集商业、写字楼、公寓各种产业形式于一体,由五栋风格迥异楼体组合而成,并运用买家自主设计使用空间,并以注重空间舒服感理念作为卖点,为客户提供服务。
10、第三置业:
位于三元桥东北角,项目四周:
西南为三环路,西北为曙光里,东北为凤凰城接壤,东南为京顺路,交通优势明显。
本项目地块为长方形,长203米,宽80米,集一栋150米高甲级写字楼;两栋88米高高档公寓;以及两层底商裙房构成商业配套为一体新派写字公寓代表。
(二)表格分析
表一:
序号
物业名称
占地面(㎡)
总建面(㎡)
户型面积(㎡)
销售均价(元/㎡)
1
置地星座
1.43公顷
7.1万
4000-1㎡
$2300三层以上$3500一、二层
2
优士阁
1.1万㎡
9万
40-152㎡
¥9400
3
住邦
7.6万
25万
108-1500㎡
¥9700
4
总部基地
65万
120万
1650-5900㎡
¥6850
5
长安中心
2万
18.8万
2200㎡
¥0
6
尚都国际
一期1万
10万
138-2600㎡
¥15200
7
朝外门
1.3万
10.7万
75-1200㎡
¥14500
8
五栋大楼
3万
6万
136-1000㎡
¥11000
9
第三置业
2公顷
20万
90-1000㎡
¥11000
数据来源:
卓达百人行投资顾问有限公司
图一:
销售均价
图二:
最大单位面积
从上表可以看出,此类项目总建筑面积偏大,户型均可以整层出售,最大面积达到1m2,售价最高是长安街沿线项目,达到$3500元/m2左右,大某些项目售价在10000-15000元/m2之间。
总部基地因地处丰台,土地成本较低,售价在7000元/m2左右。
由此可见,买家多为高新技术公司、跨国公司、国资委下属中字头公司、外地进京高新技术公司等。
表二:
序号
物业名称
销售折扣
按揭状况
销售率
配合按揭
1
置地星座
可谈
6成
45%
法人贷款
2
优士阁
98-99折
8成
90%
——
3
住邦
大面积可谈
8成
85%
——
4
总部基地
——
6成5年
100%(一期)
——
5
长安中心
待定
8成
——
待定
6
尚都国际
98折
8成
70%
法人贷款
7
朝外们
可谈
6成
85%
法人贷款
8
五栋大楼
大面积可谈
8成
——
——
9
第三置业
98折
8成
90%
——
数据来源:
卓达百人行投资顾问有限公司
图三:
销售率
图四:
按揭方式
从上表可见,大型总部基地或公司总部,在付款方式上也多采用按揭付款方式,8成按揭仍是主流。
但近来市场上知名度较高总部类项目如置地星座、总部基地采用6成或特殊6成5年付款方式。
从销售折扣来看,报价阶段给折扣(98折)是较常用销售方式,大某些项目是依照客户所购面积再做详细商谈。
大型总部项目常依照客户需求进行产品及价格调节,拥有完善客户关系管理系统,在这种BtoB营销模式下,开发商必会为有限客户提供更为有利产品及服务,从而达到双赢目。
针对中小型公司客户而言,普通优惠折扣或促销活动,对买家做出最后决定具备一定意义。
而此类简朴优惠或促销已不能完全满足大面积客户近乎专业购买行为。
地段和价格是她们最后诉求,也正是本项目优势所在。
表三:
序号
物业名称
物业公司
物业费
车位数(个)
车位价格
1
置地星座
华润物业
¥10-15
489
售:
15万(机械)-25万(落地)、租:
800/月
2
优士阁
华润物业
¥3.9
200
不售、租:
500/月
3
住邦
开发商物业
¥7.9
1:
1.7
待定
4
总部基地
开发商、中原
待定
1
售:
10万、租:
150/月
5
长安中心
待定
待定
800
待定
6
尚都国际
首旅酒店
¥9.3
520
首:
17-18万、租:
800/月
7
朝外门
国贸
$3.3
459
售:
30-25万、租:
600-900/月
8
五栋大楼
待定
待定
1:
1.3
待定
9
第三置业
待定
待定
450
待定
数据来源:
卓达百人行投资顾问有限公司
图五:
物业费
各项目所请物业管理公司少有顶级国际物业,另因客户所购面积较大,物业费一定不能过高,重要在¥10如下。
车位数量充分,应保证在1:
1比例之上。
在车位出售方面,只有优士阁只租不售,其她项目均是可租可售,相对价格悬殊较大,重要由地段区域及车位供应量决定,售价从10-30万不等,租金由150-900元/月不等。
(二)酒店式公寓
1、昆泰国际公寓:
位于朝外大街南侧正中心。
是当前朝外大街唯一融合原则化公寓、写字楼、五星级产权式酒店和大型环绕步行商业街及文化广场为一体建筑综合体。
2、坚果(泰悦豪庭):
位于朝阳三里屯南街,户型45-99平方米。
“套餐式”全套精装修,同步还提供全套家具和电器。
开发商高薪聘请美国知名HPS公司菲利普·汉斯先生主持所有公共部位及室内装修和家具设计。
3、钛度:
涉外国际公寓,位于东四十条交通枢纽地区,紧邻东环广场、保利大厦。
总建面3.5万平方米。
项目由加拿大B+H国际建筑事务所和北京华优设计师事务所强强联手设计。
公寓主力户型为100平方米如下小跃层为主,非常适合投资型业主。
表四:
序号
物业名称
占地面(㎡)
总建面(㎡)
户型面积(㎡)
销售均价(元/㎡)
1
昆泰国际中心
0
1居85.1;2居150
12700
2
坚果(泰悦豪庭)
4000
60000
1-2居,54-99.56
1
3
钛度
15000
36000
1居50;2居110;3居230
11600
数据来源:
卓达百人行投资顾问有限公司
图六:
销售均价
图七:
面积比例
从上表看出,酒店式服务公寓总建面积不是很大,也就是说开发商开发规模不强调大,而在于品质和服务,多体当前设计理念和装修原则方面。
户型普通在50-100m2之间,以小户型为主。
售价在1元/㎡左右。
此外,此类项目周边交通、环境也是决定价格一种重要因素。
表五:
序号
物业名称
开盘时间
入住时间
总套数
销售率
1
昆泰国际中心
-3
-10
225
85%
2
坚果(泰悦豪庭)
-3
-12
400
80%
3
钛度
-12
-6
220
85%
数据来源:
卓达百人行投资顾问有限公司
图八:
销售率
从项目开盘到入住时间看,除“钛度”已于去年入住外,其她项目也已是准现房。
而在销售率上,都已达到80%以上。
由总户数可以看出在220-400套左右,酒店式公寓当前市场供应量相对较少,都在220-400套左右,据调查当前市场上存在竞争潜在市场并未及时浮现,而既有在售项目均已接近尾声,此类项目在市场上处在断档期。
再从销售状况看,在售酒店式公寓销售状况良好,当前仍存在较大市场需求空间。
综上所述,在将来两到三年内酒店式公寓销售市场存在巨大商机。
表六:
序号
物业名称
绿化率
容积率
车位数
车位价格
1
昆泰国际中心
26%
4.5
共1100个
未定
2
坚果(泰悦豪庭)
27%
4.3
1:
1
出售;价格未定
3
钛度
30.5%
3.5
200个
出租600元/月、个
数据来源:
卓达百人行投资顾问有限公司
综表所述,酒店式服务公寓绿化率基本都保持在26%-30%之间,容积率3.5-4.5,对于消费者来说,酒店式公寓优势依然在于地段以及便利交通,成熟生活配套是客户选取酒店公寓重要根据,而对绿化率及容积率规定不高,对买家不起决定作用。
表七:
序号
物业名称
销售方式
按揭状况
优惠活动
提够服务
1
昆泰国际中心
按揭
一次性付款
中华人民共和国人8成
外国人7成
当前没有
不包租,物业有租售中心
2
坚果(泰悦豪庭)
按揭
一次性付款
8成
一次性付款97折
曾今包租5年,当前不包租
3
钛度
按揭
一次性付款
8成
一次性付款97折
不包租
数据来源:
卓达百人行投资顾问有限公司
图九:
促销手段
在销售方式上,此类项目与其她类项目并无区别,最多只在促销阶段予以包租、代还月供或赠送家电优惠,以增进销售,特别可以坚定年轻客群购买信心。
此外,针对一次性付款客户应予以3个点以上折扣空间。
三、市场需求分析
(一)总部基地、公司总部
“总部基地”拥有两大重要功能——研发功能和销售功能.当前世界500强中156家进驻北京,其中三分之二在CBD。
当前在CBD落户公司总数已超过2100家,其中涵盖460多家跨国公司、570家外国驻京代表机构,外资公司(机构)所占比重约为30%。
民营公司对总部需求不在少数。
高新技术公司、跨国公司、国资委下属中字头公司(她们在改制过程中也需要公司总部)、外地进京高新技术公司等。
全球4万多家跨国公司92%以上公司若干年内将考虑在中华人民共和国设立地区总部,其中将北京地区作为公司首选占15%,排名前三此外两各地区是上海(30%)和深圳(11%)。
北京作为首都,其不可多得政治、经济、文化、信息等资源,也越来越成为跨国公司设立亚太地区、东亚地区、中华人民共和国地区公司总部、研发总部、商务总部、销售总部首选都市之一。
再加上北京本土公司不断扩大、外地进京公司不断增多(北京既有中型公司中,近三分之一是外地公司,这种需求仍在不断增长)。
她们都但愿借助北京地缘优势,向全国或全世界呈现自身公司形象,由此公司选取总部办公市场需求极大。
(二)酒店式服务公寓
酒店式服务公寓购买客户中,投资者占绝对大多数。
依照调研成果分析,投资客户重要可以分为两大类型。
第一类:
纯投资客户。
重要分为个人投资和集团投资两类,个人投资者年龄多在25-45岁之间;机构投资者重要是具备一定经济实力中、小型公司以及外资公司。
而选取购买酒店式服务公寓重要因素是:
看中酒店增值潜力,她们但愿预期投资回报普通在8﹪-15﹪。
这某些客户占整个客户总数60﹪左右。
第二类客户为养老型客户,以个人投资者为主,年龄普遍在45岁以上,购买目重要是但愿退休后可以得到丰厚、稳定经济来源。
此类客户投资风格比较稳健,经济实力也比较强,多投资于70-120平方米之间稍大户型,预期投资回报率普通在10﹪如下,最看重项目长线发展潜力,占客户总数15﹪左右。
除投资型客户外,其她客户也有相称比例,涉及以自主兼投资为重要目私营业主、办公族和以满足内部需要为目海外跨国集团客户等等.
北京服务公寓目的租赁客户重要为外籍公司驻京高档员工、国内大型私企老板、高层人士等高阶人群。
规定房间户型适合居住、以便安顿家人。
这些客户租期多为一年,多由公司肩负高额房租费用,且没有近期在京购房或定居打算。
其中,欧美人占到65﹪,其她是港台人、日本人、韩国人和外籍华人等。
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