大连可行性研究报告.docx
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大连可行性研究报告.docx
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大连可行性研究报告
大连可行性研究报告
csc/pdp/002/a001
一、项目概况
包括但不限于以下内容:
1.1项目背景:
含项目来源、土地性质、权属情况,项目合作方情况介绍等。
1.2地块位置、素质及现状:
含地理位置、四至范围、土地面积、地面现状、
宗地形状、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地下情况、规划控制条件等。
1.3周边环境:
包括人文环境、交通环境、商业生活配套,治安情况、空气
状况、各类污染情况、各种危险源等,以及周边土地用途规划等。
1.4市政配套设施:
道路现状及规划发展情况;供水、排水、供电、通讯、
燃气、供热情况。
1.5项目宗地分析结论。
1.6项目获取及合作模式:
土地获取方式与路径;主要合约条款、投资各方股权比例;付款进度及与土地过户程序的配合;项目涉及的法律问题,合法合规性分析;法律可行性分析结论。
如属收购的项目,需详细说明相关公司的法律及财务尽职调查情况,尽职调查报告中不清楚、未经查明、风险较大的事项,相应的应对措施;相关公司的债权债务情况、资产抵押情况、股权或产权过户程序。
如属工程换土地项目,需详细说明土地过户相关程序等。
1.7项目手续办理情况:
土地使用权办理程序、所需时间;如涉及土地变性,需说明相关程序、
问题及所需时间等;如涉及规划更改,需说明相关问题或障碍、所需时间等;其它手续问题。
附图:
地块位置示意图,地形图
地块现状与周边景观照片或图例
地块周边土地用途规划图
交通状况示意图
商业、生活配套分布图
市政配套设施的管线走向、容量及接口位置示意图
(以上信息可以在一张或多张图纸上同时反映)
项目交易流程、股权结构图(如交易程序复杂,需提供相关示意图)
二、市场调查
包括但不限于以下内容:
2.1地块所在城市经济发展状况:
所在城市的人口、经济结构、主要产业,
近几年城市经济总量、居民收入与消费情况、固定资产投资等。
2.2地块所在城市的规划发展方向。
2.3地块所在城市及地块周边的土地市场状况:
土地供需情况及价格走势,
须提供最近一年土地公开出让市场成交情况汇总表;周边可比楼盘的拿地时间及拿地价格等。
2.4地块所在城市及片区房地产市场情况:
主要消费群体分析;近几年房地
产投资、开发建设及销售情况,同类物业供给、需求及价格走势等;可供租售的同类物业面积、库存率、空置率等;现时的及潜在的竞争性楼盘情况。
2.5可比楼盘分析:
选取同区域若干可比楼盘进行介绍,包括但不限于项目
位置、开发商、物业类型、建筑规划指标、项目特征、优势与劣势、销售价格、户型结构、装修标准、销售情况等。
2.6同类物业的平均建筑成本分析:
结合当地原材料价格、人工成本等因素,
详细说明同类物业建筑成本情况。
2.7政策因素分析:
国家及地方关于该类型房地产开发项目的有关法规和特
殊政策,地方政府给本项目的优惠政策或特殊限制等。
2.8市场调查结论。
附图:
地块与可比楼盘的位置示意图
三、开发规划和营销规划
包括但不限于以下内容:
3.1基本数据:
包括土地面积、容积率、总建筑面积、建筑密度;各功能部
分的楼面面积、户型结构、车位数量;可售面积、公建面积、经营性公建面积等指标。
3.2规划的要求与限制:
包括代征地、代征道路占地面积,公建物业占地面
积和建筑面积,退红线要求及建筑物限高等;结合人防工程和车位配置要求对地下面积做一专项说明。
3.3开发方案的初步设想:
项目规划设计分析报告作为附件,就项目的规划
设计可行性、基本建筑形态做初步分析。
3.4计划开发期:
包括从项目开始投资到项目竣工全部投入使用的全部周
期。
3.5项目的优劣势分析:
从地段、环境、交通、配套设施、设计、景观、规
模、品质等方面将本项目与可比楼盘进行比较。
3.6目标市场的确定和开发定位:
目标客户群分析、产品定位、预计售价等;
项目初步市场定位报告作为附件。
3.7租售方案:
项目销售计划,预测销售速度和消化期等。
3.8主要营销策划和促销手段。
附件:
初步市场定位报告
规划设计分析报告
四、开发成本
包括但不限于以下内容:
4.1税费标准:
所在区域房地产开发各项税费及征收标准。
4.2土地费用:
包括政府土地有偿出让价、基础设施配套设施等、拆迁补偿
费、土地办证费、合作方补偿费(收购溢价)、中介费、物业分成或分利费用在内的土地费用。
4.3前期费用:
包括三通一平费、调研评估费、勘察设计费、报规报建费、
开办费等。
4.4建筑安装费:
包括前期工程费,可售物业、不可售物业以及地下建筑的
建筑安装费,红线内配套设施费、配套工程费,室外工程费用、精装修工程费等。
4.5其它直接费:
包括工程管理费、项目(地盘)管理费、水电增容费、物
业管理基金等。
4.6销售费用:
包括项目营销费用、售后服务费等。
4.7其它间接费用:
包括公司管理费、财务(请关注好范文网:
4.8不可预见费:
由不确定因素引起的不可预见费。
4.9成本分析:
总投资构成和各部分所占比重分析,与以往已开发完工的项
目或其它公司的项目做横向比较。
五、财务评价
包括但不限于以下内容:
5.1项目销售收入测算。
5.2项目各项税金测算。
5.3项目成本利润分析。
5.4项目资金来源与运用分析。
5.5项目资金回收与贷款偿还分析。
5.6项目现金流量分析与效益预测。
5.7财务评价结论。
六、风险分析与对策
包括但不限于以下内容:
6.1项目盈亏平衡点分析。
6.2项目敏感性分析。
6.3项目风险因素分析:
包括市场风险、政策风险、法律风险、财务风险、
管理风险等。
6.4风险分析基本结论及应对措施。
七、综合分析与建议
包括但不限于以下内容:
7.1综合分析:
项目的优势、劣势、机会与威胁(swot分析),可从以下方
面论述:
项目宗地情况;市政配套、生活配套;地区优惠政策、城市发展规划;地区房地产市场发展趋势;本项目规划设计、产品品质和特征、市场竞争情况;项目合作方式;项目资金平衡、经济效益;启动速度、开发进度;本企业财务状况、战略规划等。
7.2基本结论。
7.3存在的问题。
7.4投资建议。
八、附件
8.0项目地形图、交通图等
8.1项目可比楼盘调查表
8.2项目与可比楼盘定价因素比较表
8.3项目开发进度计划表
8.4项目销售进度及收入估算表
8.5项目成本及盈利测算表
8.6项目成本科目说明
8.7项目投资支出与资金筹措计划表
8.8项目借款还本付息计划表
8.9项目资金来源与运用表
8.10项目现金流量预测表(全投资)
8.11项目现金流量预测表(自有资金)
8.12项目投资各方现金流量预测表(股东甲)
8.13项目敏感性分析表
8.14项目初步市场定位报告
8.15项目规划设计分析报告
第二篇:
可行性研究报告用途
可行性研究报告用途
可行性研究报告用途
可行性研究报告,简称可研报告,是从事一种经济活动(投资)之前,从政策法规、市场供求、产品方案、生产规模、建设方案、财务效益、经济效益等方面及社会各种环境因素进行全面调查、研究、分析,筛选确定项目各种有利与不利因素、项目各方面是否可行、估计项目成功率大小、财务经济效益和社会效果程度,为决策者及相关单位提供决策分析的基础性研究成果资料。
主要用途如下:
一、用于企业融资、对外招商合作
此目的可研报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案等。
二、用于国家发展和改革委立项
此目的可研报告是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写,是大型基础设施项目立项的基础文件,发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复,决定某个项目是否实施。
另注意,对于核准类项目,项目单位需在可研报告基础上编制项目申请报告,以项目申请报告为主材料,可研报告作为附件进行项目核准申请。
三、用于银行贷款
商业银行在贷款前进行风险评估时,需要项目方出具详细的可行性研究报告。
另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告,该文件类似用于银行贷款的可研报告。
四、用于境外投资项目核准
企业在境外进行矿产资源和其他产业投资时,需要编写可行性研究报告上报发改委及相关部门,以获得境外投资核准。
另申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时,也需要编制可行性研究报告。
第三篇:
可行性研究报告的内容
可行性研究报告说明书部分
(1)概述:
包括项目概况,编制依据,研究范围,城市概况,城市供热规划简况,项目建设的必要性,主要技术设计原则和工作简要过程。
(2)热负荷:
包括供热现状,现状热负荷、近期热负荷、规划热负荷,热负荷调查与核实,设计热负荷和年持续热负荷曲线。
(3)电力系统:
包括电力系统概况,电力负荷预测,电力电量平衡,接入系统方案和主接线方案。
(4)燃料供应:
包括燃料来源,有关煤矿的储量、产量,燃料特性,煤质分析报告,运输方式以及点火和助燃用燃料情况及燃料结构调整情况。
(5)机组选型及供热方案:
装机方案的比较,不少于两个优化方案的热经济指标和汽平衡表,供热方案的优化,依据煤质及煤种变化情况、热负荷特性、灰渣综合利用情况和环保要求等条件论证锅炉选型,根据装机方案比较推荐机、炉型号及规格、供热介质和参数及叙述调峰措施、备用锅炉及供热的可靠性。
当地有多热源时,有条件时宜论述多热源联网的设想。
(6)厂址条件:
包括厂址的地理位置、自然条件及周围环境,交通运输,电厂水源,储灰情况及储灰方式,岩土工程,根据厂址的多方案比较提出厂址选择意见。
(7)工程设想:
包括全厂总体规划及厂区总平面规划布置,燃料运输、燃烧系统,热力系统,主厂房布置,除灰系统,供排水系统,储灰场,化学水处理系统,电气部分,热工控制,土建结构选型。
(8)环境保护:
包括环境现状,环境影响评述,污染防治措施,热电联产集中供热的环境效益,环保设施的投资估算及结论、建议。
(9)劳动安全与工业卫生:
包括可能产生的职业危害和造成危害的因素,采用的安全卫生规程、标准,采取的劳动安全和工业卫生措施。
(10)节约和合理利用能源:
包括采取的节电、节水、节油和节煤措施。
(11)热力网:
热力网投资超过1500万元时,应单独编写“热力网可行性研究报告”。
投资小于1500万元时,按热电联产可行性研究报告中一章编写,主要内容包括:
供热介质与参数的确定,官网布置及敷设方式,连接方式,调节、调度及控制方式,水力计算,凝结水回收,保温防腐,土建结构方案,生产组织和定员,工程实施计划,投资估算,结论及存在问题。
(12)劳动组织及定员:
包括生产管理、运行组织、检修组织,电厂与热力网系统的管理模式,人员配置。
(13)工程项目实施的条件和轮廓进度:
包括工程项目实施的条件,施工组织构想,工程建设的轮廓进度。
(14)投资估算及财务评价:
根据各主要工艺系统、主要技术原则的方案和有关规范进行投资估算与财务评价。
投资估算按费用性质由建筑工程费、设备购置费、安装工程费和其他费用四部分组成。
投资估算按直接费、间接费、计划利润、税金、设备工器具购置费、其他费用、预备费和建设期贷款利息进行编制。
投资估算说明应包括工程概况、编制原则及依据和投资分析。
财务评价在产品需求预测和工程技术方案研究基础上进行,主要指标包括财务内部收益率、投资回收期、资产负债率、流动比率和速动比率,辅助指标有投资利润率、投资利税率和财务净现值。
(15)结论:
包括主要结论,主要技术经济指标,存在问题及建议。
第四篇:
可行性研究报告协议书
委托协议书
编号:
委托方:
受托方:
深圳市华融资产评估有限公司
委托方委托受托方实施项目的融资文件编撰,就(□中文□英文)版的策划撰写工作。
经双方友好协商,达成协议如下:
一、双方责任:
委托方责任:
1.委托方负责协议涉及的融资文件的确认及撰稿费用的核实。
2.委托方负责撰写过程中提供必要的相关资料。
3.委托方负责按协议规定方式付款。
受托方责任:
1.受托方负责协议涉及的融资文件的具体策划撰写实施。
2.受托方严格按照委托方的要求做好该项目的保密工作。
3.受托方应按照协议规定方式、时间交付协议涉及的融资文件。
4.受托方为委托方提供精装印刷版份、电子版一份。
5.受托方将在协议签订后三个月内负责修改,但不包括结构性修改。
二、违约责任
1.委托方应负责及时提供撰写所需的必要资料,如出现问题延误交付或导致协议涉
及的融资文件不能完成,委托方负责其后果。
2.如果签约后某一方单独违约,拒不履行协议所规定的责任,将按照协议金额的百
分之五十进行惩罚。
3.如因受托方疏忽出现商业机密泄露问题,受托方应承担其后果,并赔偿委托方相
应的经济损失。
4.受托方应按照进度安排执行写作计划,如果无故拖延交稿时间应承担其后果,并
赔偿委托方经济损失。
5.委托方修改和提出修改意见的时间不计算在总体编撰时间之内。
6.如果委托方不按协议规定时间方式付款,受托方有权终止协议并停止写作。
7.如对文件的编撰水平发生争议,应由双方共同认可的第三方评判,或者直接申请
仲裁。
8.如果因本文件作为唯一因素导致委托方融资失败,受托方将全额退还编撰费用。
三、撰稿费用及付款方式:
本次撰写费用总额为元人民币,大写();第一期付款元,在时支付;第二期付款元,在时支付;第三期付款元,在时支付;受托方在,提供(□收据□发票),委托方需支付税金元。
四、进度安排年月日签订协议。
个工作日之内受托方完成初稿(收到订金时开始计算)。
个工作日之内受托方完成终稿(收到订金时开始计算)。
年月日之前受托方将应委托方要求,对编撰的文件进行修改,但
不包括结构性修改,只提供电子版的修改。
五、文件交付标准
1.所编撰的文件应符合国际标准的架构,无丢项漏项。
具体架构可提供附件。
2.结构明确、条理清晰。
3.错别字发生比例不得大于万分之三。
4.翻译水平达到行业公允的水平
六、协议纠纷的解决方式
协议执行中如果发生争议,双方应首先通过友好协商解决。
如果双方不能协商解决,任何一方可将争议送交人民法院通过诉讼方式解决。
七、其它
1.本协议自签订之日起生效,若距离较远,也可传真签字,但需附上签字人的身份证。
协议履行期间,双方均不得随意更改或解除协议。
2.如有未尽事宜,双方本着诚实信用、公平友好的原则共同协商,以书面形式做出补
充规定,补充规定与协议具有同等法律效力。
八、补充条款本协议壹式贰份双方各执壹份,从正式签订之日起生效。
委托方:
(盖章)受托方:
深圳市华融资产评估有限公司(盖章)
代表人签字:
代表人签字:
日期:
2014.日期:
2014.
协议签订地:
协议签订地:
深圳
电话:
电话:
3
地址:
地址:
广东省深圳市民田路178号华融大厦
邮编:
邮编:
518026
第五篇:
可行性研究报告
可行性研究报告诠释、用途、格式等
可行性报告代写
一、可行性研究报告的定义
可行性研究报告,简称可研,它是在制订生产、基建、科研计划的前期,需要通过全面的调查研究,分析和论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的书面材料。
项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见,为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。
可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。
可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作,是在投资决策之前,对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法,在投资管理中,可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。
二、可行性研究报告的用途
其用途主要分类如下:
1、用于对外招商合作、企业融资的可行性研究报告
这类的研究报告通常要求市场分析要准确、投资方案要合理、并且要提供竞争分析、管理方案、营销计划、技术研发等实际运作方案。
2、用于国家发改委立项用的可行性研究报告。
此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写的,是大型基础设施项目立项的必备基础文件,发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复,决定某个项目是否可以实施。
另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。
c、用于银行贷款的可行性研究报告。
商业银行在贷款前进行风险评估时,需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行,该报告由甲级资格单位出具,通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格,但要求融资方案合理,分析正确,信息全面。
另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告,该文件类似用于银行贷款的可研报告。
d、用于申请进口设备免税主要用于进口设备免税用的可行性研究报告,申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
e、用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业在实施走出去战略,对国外矿产资源和其他产业投资时,需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委,需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时,也需要可行性研究报告。
在上面叙述的五种可研中,第
(2)(4)(5)准入的门槛最高,需要编写单位拥有工程咨询资格,该资格由国家发展和改革委员会颁发,分为甲、乙、丙三个等级。
三、可行性研究报告的主要内容以及要求
①基本情况:
中外合资经营企业名称、法定地址、宗旨、经营范围和规模;合营各方名称、
注册国家、法定地址和法定代表人姓名、职务、国籍;企业总投资、注册资本股本额(自有
资金额、合营各方出资比例、出资方式、股本交纳期限);合营期限、合营方利润分配及亏
损分担比例;项目建议书的审批文件;可行性研究报告的负责人名单;可行性研究报告的概
况、结论、问题和建议。
②产品生产安排及其依据。
要说明国内外市场需求情况和市场预测的情况,以及国内外目前
已有的和在建的生产装备能力。
③物料供应安排(包括能源和交通运输)及其依据。
④项目地址选择及其依据。
⑤技术装备和工艺过程的选择及其依据(包括国内外设备分批交货的安排)。
⑥生产组织安排(包括职工总数、构成、来源和经营管理)及其依据。
⑦环境污染治理和劳动安全保护、卫生设施及其依据。
⑧建设方式、建设进度安排及其依据。
⑨资金筹措及其依据(包括厂房、设备入股计算的依据)。
⑩外汇收支安排及其依据。
⑾综合分析(包括经济、技术、财务和法律方面的分析)。
要采用动态法和风险法(或敏感
度分析法)等方法分析项目效益和外汇收支等情况。
⑿必要的附件。
如合营各方的营业执照副本;法定代表人证明书;合营各方的资产、经营情
况资料;上级主管部门的意见。
四、可行性研究报告的研究方法
可行性研究的方法是融合工程、技术、经济、管理、财务和法律等一些专业知识和分析方法
加以运用,并且在实践中不断总结和创新而形成的一种方法体系。
主要数据资料来源有查询
往年资料、发放问卷、集体商讨、数据共享、比较研究、专业人士把关等。
可行性研
究的方法体系由三部分构成:
哲学方法、逻辑方法和专业方法。
1.哲学方法哲学方法是关于认识世界、改造世界、探索实现主观世界与客观世界相一
致的最一般的方法。
2.逻辑方法逻辑方法是用概念、判断、推理、假说等逻辑思维形式,对事物进行归纳、
演绎、综合。
3.专业方法专业方法是各门学科中常用的研究方法。
研究的专业方法具有综合性、专
业性、创新性的特点。
五、可行性研究报告的组成部分及其基本构架
可行性研究报告基本构架:
第一章:
项目总论;
1总论1.1项目背景1.2项目概况
1.3结论与建议
2项目的规划相关性及建设必要性2.1项目的规划相关性2.2项目的建设必要性
3场址选择3.1场址现状3.2场址建设条件
4建设项目定位分析4.1项目服务区域概况分析4.2项目功能定位
4.3建筑定位
5建设方案5.1建筑设计指导思想与原则5.2项目总体规划方案
5.3工程方案5.4配套设施设计方案5.5建设方案评价
6环境影响评价6.1项目地块环境现状6.2采用的环境保护标准
6.3项目建设与运营对环境的影响6.4环境保护措施
7组织机构与管理模式7.1组织机构7.2管理模式
8项目实施进度8.1建设工期8.2实施进度安排
9投资估算及资金筹措9.1投资估算9.2资金来源与筹措
10财务评价10.1评价依据10.2基础数据与参数
10.3营业收入估算10.4成本费用估算10.5盈利能力分析10.6偿债能力分析10.7财务评价结论
11社会评价11.1项目对社会的影响分析11.2项目与所在地区互适
性分析11.3社会风险分析11.4社会评价结论
12可行性研究的结论与建议12.1可行性研究结论12.2可行性研究建议
六、可行性研究报告如何写
专业机构编写一个项目的可行性研究报告应该包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图这
六个部分组成。
1.封面:
要反映可行性报告的名称,专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
2.摘要:
需要简洁明了的语言概要来介绍此项目的概况、市场情况可行性研究的结论以及有
关说明或假设条件,必须要突出重点,假设条件清楚,使其阅读人员能够在短时间内了解全
报告的精要。
3.目录:
由于一份可行性报告页数比较多,为了方便阅读编写掌握报告的前后关系、假设条
件及具体内容条理清楚,必须编写目录。
4.正文:
正文是可行性报告的主要部分,应该包括以下几点内容:
a、概况(项目背景、项目
概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的
假设和说明);b、市场调查和分析;c、规划设计方案;d、建设方式和建设进度;e、投
资估算及资金筹措;f、项目财务评价;g、风险分析;h、可行性研究的结论;i、研究人员
对项目的建议;j、相应的附表。
5.附件:
它包含可行性研究的主要依据,是可行性研究报
告必不可少的部分。
一个项目在做正式的可行性研究时,必须有政府有关部门的批准文件(如
规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等)。
专业人员必须依照委托书
和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。
6.附图:
一份完整的可行性报告应包括以下附图:
项目的位置图、地形图、规划红线图、设
计方案的平面图,有时也包括:
项目所在地区或城市的总体规划图等等。
字数上没有限制,
应根据项目内容决定.
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