某区N地快投标分析研究报告.docx
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某区N地快投标分析研究报告
XX新中心区N4地块
投标分析报告
目录
一、一、 市场分析
1、1、 XX区宏观环境分析(2页)
2、2、 XX区房地产市场分析(4页)
3、3、 N4地块区域市场分析(6页)
二、二、 投资成本及效益分析
1、1、 施工成本估算(12页)
2、2、 其它开发成本估算(12页)
3、3、 总开发成本及投资效益核算(14页)
一、市场分析
1.1. XX区宏观环境分析
XX区自1992年11月份建区以来,国内生产总值保持高速增长的健康态势,进入1998年,当各区受亚洲金融风暴的影响增长有所减缓时,XX仍以高于16%增长率的保持平稳增长。
XX区经济总量同深圳市其他各区相比处于最强的状态,2000年区属经济总量占深圳市各区属经济总量的40%。
XX区对深圳市的经济发展起着举足轻重的作用。
深圳2000年各区份国内生产总值
资料来源:
XX2001年统计年鉴
2002年1到5月,全区实现工业总产值315.66亿元,同比增长39.8%;固定资产投资完成额19.4亿元,增长23.3%;社会消费口零售总额37.8亿元,增长20.1%;加工贸易出口58亿美元,增长12%;预算内财政收入9.15亿元,增长8.4%;经济发展前景非常乐观。
XX区市场经济环境呈以下特点:
● XX经济具有明显的外向驱动性
2001年XX工业产品的出口产值达到人民币432亿,外资、港澳台资企业在工业总产值中比重占88%,出口产值占XX工业总产值的83%,占深圳市工业总出口产值的40%多。
● 科技人员中暂住人员相当于5年来XX购房者总量的二倍多
进入2000年,XX人口达到135万,其中暂住人口占80%,超过深圳70%的平均值;同时,人口结构发生了质的变化,常住人口中科技人员达到91620人,暂住人口中科技人员达到76260人(相当于5年来XX商品房购买者的总量之和的三倍),大量的技术人员推动着XX的科技发展。
● 占深圳旅客1/3数量的商务旅游经济
XX与国际、国内公司商务来往频繁,是产品贸易集聚地,商务活动聚集地,2001年接待的商务游客近整个深圳市的1/3。
● 将加强第三产业的发展
2001年XX产业结构中第一、二、三产业比分别为3.8:
59.7:
36.5工业在XX的产业结构中占绝对主导地位,但第三产业远低于深圳市的发展水平,第三产业无疑将成为XX下阶段发展的重点。
2000年XX区产业结构与深圳市的比较
类别
人均GDP
(美金)
第一产业
第二产业
第三产业
三产/二产
XX区
1987
4.1%
59.4%
36.5%
0.61
深圳市
4000
1.3%
50.0%
48.7%
0.97
● 繁荣的商业服务
近两年来,基于对XX消费潜力信心,市内大型零售商纷纷大举入驻XX,以赢得先机:
顺电、天虹、万佳已开业,国际零售巨头沃尔玛亦正在签约中。
2.2. XX区房地产市场分析
近年来,XX区房地产市场进入快速成长时期。
XX区的房地产市场特点:
● 较大的地价上升空间
XX目前开发的较高品质的楼盘也得到市场广泛的认同,新安老城区成熟区域小高层及高层住宅单价已达到4500-5000元/平方米,西乡热点开发区的多层及小高层的价格目前已在3000元/平方米以上,且呈不断上升趋势。
● 良好的销售业绩
2001年,XX区房地产市场住宅销售总量达到90多万平方米,另据市场调查显示,XX规模在5万平方米以上的住宅楼宇销售率达到85%以上,销售期通常不超过1.5年。
● XX土地出让引起了境内外投资者高度关注
从XX的土地招标拍卖情况可以看出,越来越多的深圳市区开发商、香港开发商对XX土地给予了热切的关注。
从众多市区品牌开发商多次踏勘XX拟出让地块可见一斑。
今年3月22日115区拍卖地块,9家境内外开发商激烈角逐,亦可看到投资者对XX的关注程度。
● 营销创造价值
对深圳市区内楼盘而言,营销费用越来越高,甚至达到总销售额的5%之多,营销更多的是对成本的增加。
而XX的开发项目目前普遍的广告投入费用还不足销售额的2%,营销处在起步阶段,更多的项目在前期定位,市场研究,资源整合方面做得还远远不够,XX的营销存在非常大的空间。
● 投资XX,成为真正的深圳品牌开发商
正如不在拥有全世界约1/4人口的中国投资,不能称为真正的全球化跨国企业一样,不投资拥有30%人口、40%区属经济总量的XX地产,又如何称得上真正的深圳地产领导品牌!
现时的XX房地产市场是个相对区域性的市场,但XX人民却在热切地期待着品牌开发商能在XX提供令他们感到自豪的生活空间。
XX的地产商着力于品牌创建时,赢得市场的一片喝采与回报,便是例证。
● 购房入户政策推动房地产发展
第五次人口普查结果显示:
XX81.2%的从业人口集中在第二产业中。
从业人口中受过大专及以上教育的仅占3.82%,高中及中专占20.35%,初中的为65.68%,小学及以下的为10.15%;在这样的人口结构中,从逐年大幅增长的购房入户家庭数量亦可看出,购房入户政策无疑对现在居民具有较大的吸引力。
逐年增长的购房入户家庭表(系列2为入户数)
3、3、 N4地块区域市场分析
N4地块位于XX新中心区,相邻XX行政中心与体育中心。
分别由新潮路、创业西路、裕安西路、新城大道围合而成。
地块占地面积为51826.3M2。
用地性质:
商住,其它要点未定,预计2002年8月23日进行拍卖。
XX新中心区面临珠江出海口,有着约4公里的海岸线,正南隔海与大小南山相对,东南隔海与大、小铲岛相望,近凭水色远眺山光,“山、水”交融,这是其与深圳市其他中心显著的区别,也是其鲜明环境特色所在。
XX新中心区既是深圳市西部的城市次中心,也是XX区的政治、经济、文化、体育和信息中心,是XX面向二十一世纪,现代化、高效率的花园式滨海城区。
● 未来的XX新中心区主要有以下主要结构特点
(一)、一个濒海带状公园和一个都市绿环
XX新中心区沿滨海大道内侧设置连续的带状城市公园,承担观海,游憩,运动健身和隔离交通噪声、净化、美化城市环境的职责,提高XX新中心区的绿地率和绿视率。
沿XX新中心区核心区外围道路断面一侧控制30米宽的绿带,开发连续的,有树阴遮蔽的开放窨,引入街头艺术,街头文化,与大海相连,创造一个郁郁郁葱葱的都市绿环。
XX新中心区内地块按高绿地率控制,平均绿地率高于45%,同时区内小公园,小游园要求街头化、外向化,“城中有绿”,“绿中是城”。
(二)、两条轴线------中央绿轴和发展主轴
XX新中心区内设置了两条主要轴线,分别正对大、小南山和大、小铲岛,中央公园两侧局部安排文化娱乐和会议展览设施;发展主轴以购物广场、步行街为主线,两侧布置商业建筑和商务办公设施。
(三)、三个圈层------核心区、混合区、居住区
XX新中心区用地布局结构明确划分为三个圈层,从总体上界定其相应的用地规模,每个圈层都有主要功能,并兼容其它功能,以带旺人气,创造浓郁的都市风情。
第一圈层核心区,是XX新中心区的主体,功能包括行政、文化、商业金融及商务办公,用地面积2.26KM2,建筑以高层为主,以突出新中心区的形象形和地位。
第二圈层混合区,为核心区的外延部分,功能包括商业和商住混合,面积1.87KM2。
第三圈层居住区,功能包括居住和居住配套设施,面积2.25KM2。
(四)、四个商业中心
中心区内有一条规划中的地铁线路,即横贯深圳市东西的地铁1号线,经由深南大道至新湖路下通过XX新中心区,并在区内设置了三个站点。
在这三个站点周围及裕安西路上按半径500米的范围形成四个商业中心。
● 新中心区开发建设近期目标
通过3—5年的开发和建设,形成一个较为完善的城市形态,提升XX区整体形象,创造一个优美的生活和工作环境,为深圳市人民提供一个前所未有的高品质国际化社区。
并通过新中心区土地的开发,形成规模效应、示范效应和辐射效应。
位于中心区的XX体育中心也将于今年9月投入使用,行政中心、中心广场已经完成基础工程,即将进行主体工程的施工。
中心区N12区,周边的新湖路已建成,兴华路已完成路基工程,年底即可完工,届时该地块的市政配套也将完善。
大型商住用地N17、18、19区周边的创业路、新安六路将于7月底竣工,裕安西路也将于年底建成,该地块的市政配套也就基本完善。
明年,区政府还将继续安排资金,进一步完善地块周边的兴华路、罗田路等市政工程
XX分局于2002年3月15日召开座谈会,传达区委区政府关于加快中心区建设的要求,并听取了用地单位的意见。
XX分局将加大土地清理力度。
对已办理出让合同或批复、具备开发建设条件,但未按规定时间开发建设的用地,严格按规定对其违约行为进行处理,对达到无偿收地条件的坚决收地,对属农村批复用地的按调整用地处理。
XX局已于2002年5月29日与XX新中心区内待建地用地单位召开座谈会,并就以上管理原则及方案取得共识。
2002年7月28日XX新中心区出让两幅地块
地块编号:
2002-165中心区N17、N18
2002-166中心区N19
用地性质:
商住混合用地
XX新中心区出让地块规划要点一览
N17、N18建设用地
N19建设用地
建设用地面积
183825.01平方米
83329.4平方米
容积率
≤2.6
≤3.1
建筑覆盖率
≤25%
≤30%
建筑面积
478000平方米
257660平方米
出让方式
招标
招标
住宅面积
450000平方米
211600平方米
商业(含市场)
10000平方米
38000平方米
机动车位
3850个
2000个
● 新中心区价格分析
近几年XX区房地产市场稳步增长。
特别是楼盘的质素不断提高,从而带动了楼价格上扬。
据统计2001年度XX区房地产销售总额达到35.6亿元,均价3670元每平方米。
2002年5月份首界XX房地产交易会商品化成交额8900万元,价格在每平方米3000—5000元之间。
随着XX中心区的转移,房地产市场热点也由老城区转到新区。
因此,新中心区的地产价格必然会提升。
目前新区一带的价格
多层项目均价:
大概3000元/M2
例如:
福中福花园:
2950元/M2
达海花园:
3200元/M2
小高层项目均价:
3500—3900元/M2
例如:
中南花园:
3500元/M2
德邻雅筑:
3500元/M2
豪城•馨庭居:
3800元/M2
金景豪园:
3800元/M2
金叶花园:
3600元/M2
高层项目均价:
3800—4400元/M2
例如:
威文大厦:
3900元/M2
富源商贸中心:
4400元/M2
金汇名园:
4200元/M2
结论:
根据分析新中心区地产市场的升值潜力巨大。
在3—5年后,中心区建设已初具规模,地铁一号干线建成,则该区域地产市场会有一个巨大飞跃。
预计地产价格上扬空间在500—1000元/M2之间。
所以3年后新中心区的住宅价格应在4500——5500元/M2,
高档住宅:
最理想价位为5500元/M2,
较适合价位约为5000元/M2,
保守价位约为4500元/M2。
二、投资成本及效益分析
1、施工成本估算
由于本项目定位为XX高档次住宅区,所以项目的施工成本较高。
同时、根据项目自身的实际情况(甲方自己施工),相对而言施工成本可以略为下调。
根据施工方即甲方提供的成本数据,N4地块项目的施工成本单价大约为2000元/每平方米(该成本是按销售面积计算、未考虑其它额外面积分摊例如居委会、幼儿园等等)。
2、其它开发成本估算
项目其它开发成本包括管理费、销售推广费用、财务费用、税费等其它费用。
● 以4500元/M2的销售均价为基准测算。
序号
类别
单位造价
元/M2
备注
1
管理费
30
2
销售费用
180
销售额×4%
3
财务费用
50
4
税费
227
销售额×5.05%
5
其它
60
6
合计
547
● 以5000元/M2的销售均价为基准测算
序号
类别
单位造价
元/M2
备注
1
管理费
30
2
销售费用
200
销售额×4%
3
财务费用
50
4
税费
253
销售额×5.05%
5
其它
60
6
合计
593
3、总开发成本及投资效益核算
● 以4500元/M2的销售均价为基准测算。
本表地价贷款利息按三年计算,贷款利率按6%
土地成本
施工成本元/M2
其它开发成本元/M2
总开发成本元/M2
单位
利润
元/M2
单位利润率
拍卖地价
元/M2
地价利息元/M2
1000
180
2000
547
3727
773
20.7%
1100
198
2000
547
3845
655
17%
1200
216
2000
547
3963
537
13.5%
1300
234
2000
547
4081
419
10.2%
1400
252
2000
547
4199
301
7%
1500
270
2000
547
4317
183
4%
1655
298
2000
547
4500
0
0
● 以5000元/M2的销售均价为基准测算]
土地成本
施工成本元/M2
其它开发成本
元/M2
总开发成本
元/M2
单位
利润
元/M2
单位利润率
拍卖地价
元/M2
地价利息
元/M2
1000
180
2000
593
3773
1227
32.5%
1100
198
2000
593
3891
1109
28.5%
1200
216
2000
593
4009
991
24.7%
1300
234
2000
593
4127
873
21.1%
1400
252
2000
593
4245
755
17.7%
1500
270
2000
593
4363
637
14.6%
1600
288
2000
593
4481
519
11.5%
1700
306
2000
593
4599
401
8.7%
1800
324
2000
593
4717
283
6%
1900
342
2000
593
4835
165
3.4%
2000
360
2000
593
4953
47
0.9%
2040
367
2000
593
5000
0
0
本表地价贷款利息按三年计算,贷款利率按6%
由于房地产投资周期长、投资额大、风险高,因此,在投资收益方面要以教保守的方式测算,从而最大限度地减低投资风险。
N4地块项目若三年后开发销售,以较保守的4500元/M2的销售均价(住宅)核算,其保守利润率应在10%以上。
因此,该地块作为纯住宅开发的理想投标价应在1300元/M2以下。
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