1季度保利投资发展部季度研究报告38页.docx
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1季度保利投资发展部季度研究报告38页
2008年房地产重大政策回顾..........................................................2
小阳春行情或在悄然临近...........................................................................................................................13
货币政策渐紧缩房地产市场信贷监管更严格18
收紧地产贷款控制住宅价格20
房地产企业融资和风险规避21
CPI统计权重调整房价将被部分编入25
本期综述:
........................................................................................1
政策资讯:
.......................................................................................3
※房产政策................................................................................3
2009年房地产重大政策回顾................................................3
※金融政策...............................................................................6
2009年国家宏观调控政策回顾及2010年政策取向判断....6
※土地政策.................................................................................9
2009年土地政策回顾............................................................9
市场动态:
.....................................................................................11
※宏观形势.................................................................................11
2009年固定资产投资形势回顾............................................11
20010年固定资产投资形势展望...........................................14
※区域行情...............................................................................16
小阳春行情或在悄然临近......................................................16
※个案动态..................................................................................17
两个暂停效应显现三亚固定资产投资运行平稳.................17
※土地市场.................................................................................20
高地价迫使开发商多重准备转战二三线城市...................20
业内评议:
...........................................................................................22
※官方意见....................................................................................22
货币政策渐紧缩房地产市场信贷监管更严格........................22
※专家、机构评析........................................................................24
收紧地产贷款控制住宅价格.......................24
※业内观点...................................................................................25
房地产企业融资和风险规避.........................25
专题研究:
.........................................................................................27
※地产金融.....................................................................................27
CPI统计权重调整房价将被部分编入..................................27
※战略运营.....................................................................................28
三到五年再造一个保利地产.................................................28
※商业地产......................................................................................32
纷纷加码商业地产277亿美元险资虎视..............................32
开发商潜入二三线城市城市综合体开发模式竞争升级.....34
本期综述
2009年,固定资产投资快速增长,成为经济增长的主要推动力,投资结构有所改善。
但也出现了部分行业重复建设和产能过剩、自主投资增长动力不足、投资效益下降、银行不良资产潜在风险增大等问题。
2010年,在国际经济环境有所好转和国内宏观调控政策取向基本保持不变的情况下,固定资产投资仍将继续保持高增长态势。
应优化投资结构,结合深化垄断行业、公用事业和社会发展领域管理体制改革,加大促进民间投资的力度。
国际金融危机爆发以来,我国政府迅速出台了4万亿投资计划、十大产业振兴规划、鼓励设备投资的增值税转型等多项政策,直接和间接地扩大投资。
2009年,固定资产投资快速增长,投资结构有所改善,投资成为经济增长的主要推动力。
但在保增长的过程中,也出现了部分行业重复建设和产能过剩、自主投资增长动力不足、银行不良资产潜在风险增大等问题。
2010年实际投资增长速度会有所回落,要在优化投资结构的基础上继续保持投资稳定增长,发挥好政府和国有企业投资的作用,结合深化垄断行业、公用事业和社会发展领域管理体制改革,加大促进民间投资的力度。
政策资讯:
※房产政策
纵观2009年,全国房地产市场出现了周期性的变化,国家也在与房地产相关的各领域出台了一系列政策。
一二手房营业税优惠政策终止
据北京12月9日消息国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
这一消息公布引发了各界人士的猜疑,为什么只选择终止二手房的营业税?
另外,如果房地产购买者目前是80%以上为投资用房,那么成本提高根本不会影响投资热情。
因为可以转嫁给下家。
二经济适用房存废问题引发争议
经适房是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。
各地特别是一些住房价格较高的大中城市,适度发展经济适用住房仍然具有重要意义。
一些专家和业内人士表示,经济适用房不仅有社会保障性特点,与廉租房相比,它又具有鲜明的市场化特征。
推动经济适用房建设有可能会影响完全市场化的商品住宅市场。
三上海南京成都等城市70/90政策低调退出
随着改善型需求逐渐活跃、大户型商品房热销、中小户型放量入市,作为房地产宏观调控的标志性政策,“70/90”政策正在逐渐的悄然退出市场。
据证实,上海、南京、成都等多个城市已经在土地招拍挂操作中,取消了单体项目70%以上建90平方米以下户型的硬性要求。
四各地二套房贷收紧利率市场化改革提速
在银监会2009年第四次经济金融形势分析通报会议上,刘明康强调,要严格执行“二套房贷”政策不动摇,不折不扣地落实与借款人“面谈”、“面签”制度,并将开发商、项目公司和母公司的授信统一起来,实施并表监管。
五住房城乡建设部等联合发文公积金对接保障房
住房城乡建设部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》,在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
六小产权房之争
由于城市化进程的推进和过高的房价,小产权房目前已经呈遍地开花之势。
据报道,在北京、成都、济南等各地都出现了大量的建在农村集体建设用地上,无法办理产权证和土地使用证的楼盘。
专家称受到各界广泛关注的小产权房困局即将迎来最终审判。
七住房保障法纳入全国人大立法规划
实现“居者有其屋”当然是美好的愿望,而住房保障从字面上理解就应该是实践的重点,政府应在住房保障上充分发挥宏观政策的调控作用,引导、拉动更多的社会资源参与住房保障的供给。
八奥巴马政府房地产政策解读
同样是救房地产,美国是针对居民按揭贷款负担能力,如何来扼制房地产的泡沫,让居民走出债务的困境;中国不少的救市政策是如何让过高的房价或房地产泡沫持续,让居民进入高房价的市场、成为几十年难以摆脱的房奴。
九国务院决定调整固定资产投资项目资本金比例
2009年5月27日,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,究竟资本金比例下调会对楼市产生何种影响?
降低房地产开发门槛的这一新政究竟是推高房价还是毁灭高房价?
从趋势上来看,楼市正在迎来一个新的向上的“拐点”,即一个螺旋上升的新台阶,当然,这个新转折点不全是价格意义上的转折点,而更是一种心理层面的转折点。
十户籍改革该否实行购房落户政策?
“购房落户”是把双刃剑:
有两大美好初衷,但若操作不当,会产生四大负面效应。
所以在二三线城市应积极发展,为刺激房地产市场,拉动内需,应该让尚处在寒冷冬天的房地产市场刮起暖洋洋的春风。
※金融政策
2009年国家宏观调控政策回顾及2010年政策取向判断
一:
2009年宏观调控的首要任务是应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展。
年初全面实施一揽子计划
2009年初的政府工作报告指出,政府工作要以应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展为主线,全面实施一揽子计划:
大规模增加政府投资,实施总额四万亿元人民币的两年投资计划,其中中央政府拟新增一点一八万亿元,实行结构性减税,扩大国内需求;大范围实施调整振兴产业规划,提高国民经济整体竞争力;大力推进自主创新,加强科技支撑,增强发展后劲;大幅度提高社会保障水平,扩大城乡就业,促进社会事业发展。
实行适度宽松的货币政策
截至11月末,广义货币供应量(M2)余额为59.46万亿元,同比增长29.74%;狭义货币供应量(M1)余额为21.25万亿元,同比增长34.63%,增幅创下历史新高;1-11月人民币新增贷款总额达9.21万亿,也为历史最高水平。
2009年2月23日,中国人民银行发布2008年第四季度《中国货币政策执行报告》,指出下一阶段主要政策思路应大力发展直接融资;要扩大债券发行规模,稳步推进和创新资产证券化;要规范和引导民间金融健康发展。
2009年3月,中国人民银行和国家外汇管理局同意中国银行间市场交易商协会发布《中国银行间市场金融衍生产品交易主协议》(中国人民银行公告[2009]第4号),为维护银行间市场参与者合法权益,促进我国金融衍生产品市场的规范、健康发展创造了良好的环境。
中国人民银行货币政策委员会召开的2009年第一、第二、第三季度例会均指出,要落实适度宽松的货币政策,保持政策的连续性和稳定性。
加大对“三农”、中小企业等薄弱环节的金融支持,切实解决一些企业融资难问题,严格控制对高耗能、高污染和产能过剩行业企业的贷款。
继续推进金融改革和创新,加强风险管理,增强金融企业抵御风险能力。
实行积极的财政政策
财政部2009年工作要点,包括实施积极的财政政策,扩大政府公共投资,实行结构性减税,调整国民收入分配格局,优化财政支出结构,推进财税制度改革,支持科技创新和节能减排,促进经济增长、结构调整和地区协调发展,保障和改善民生等内容。
2009年5月,《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发2009[27]号)中指出,各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行:
钢铁、电解铝项目,最低资本金比例为40%;水泥项目,最低资本金比例为35%;煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目,最低资本金比例为30%;铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目,最低资本金比例为25%;保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%;其他项目的最低资本金比例为20%。
其中,普通商品住房项目资本金比例的下调15个百分点,这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度的首次调低,也是2004年以来执行了近五年的35%自有资本金贷款比例首次下调。
二:
2009年国际国内形势分析
总体看,2009年世界经济体依然在大萧条以来最严重的经济危机的杀伤力中震荡。
虽然部分国家的数据显示了经济触底的证据,但是从长期看,世界主要经济体将进入深度调整阶段,即使复苏,其过程也将是缓慢和艰难的。
就中国经济形势而言,全球金融危机的持续蔓延与艰难复苏给2009年中国经济发展带来巨大挑战。
2009年中国经济形势呈现出了以下主要特点:
一是经济增长前低后高,快速企稳超过市场预期,从2008年年末至今,经济又有“V”型复苏的迹象;二是经济企稳回升主要靠投资拉动,消费出现可喜变化;三是商品价格水平低位徘徊,资产价格回升较快;四是失业情况总体得到改善,农民工就业形势迅速好转;五是出口低位维稳,初现复苏曙光;六是银行系统的稳定性在世界显著,为经济企稳回升奠定基础。
2009年中国经济之所以快速企稳回升,得益于我们为应对全球金融危机所采取的一揽子经济刺激计划。
从2008年11月开始,中央果断调整宏观经济政策,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
迅速出台扩大内需、促进经济增长的十项措施,及时制定完善了一系列“保增长、扩内需、调结构”的政策,形成了系统完整的促进经济平稳较快增长的一揽子计划。
具体而言,4万亿元经济刺激计划推动投资快速增长;大规模减税、“家电下乡”及改善民生等政策刺激消费需求,效果显著;适度宽松的货币政策保证了市场流动性,刺激了信贷;经济结构调整力度加大,发展势头趋好。
但是我们应当看到,当前中国经济运行中还有一些需要着力解决的突出问题,具体包括:
经济企稳主要靠投资拉动,需求结构调整有待进一步深化;居民收入占总收入过低,劳动收入占比持续下降,未来消费增长前景堪忧;财政存在潜在压力;信贷违约、特别是地方政府贷款风险增加,银行系统将接受考验;产能过剩仍然突出,高耗能产业又有增加。
三:
2010年我国政府的政策取向
2010年GDP增长预计在9%左右
2009年经济增长逐季增加,全年GDP同比增长8.7%,略低于2008年,达到预期调控目标。
2010年预计宏观经济将保持平稳增长,GDP增幅会在9%左右。
这种估计的依据如下:
第一,世界经济景气回升。
2009年第2季度、第3季度世界经济学家信心指数连续两个季度持续回升,经济学家对未来半年的经济发展预期看好,尤其是北美和亚洲地区的回升幅度较大。
国内多数经济学家认为2010年中国的出口将实现正增长。
在世界经济形势总体向好的条件下,我国外需在2009年11月出现企稳迹象,但受贸易保护主义抬头等因素的影响,外需的明显改善尚待时日,外需增长对经济增长的贡献可能在3-5%。
第二,投资将继续保持较快增长。
在国际经济环境好转和国内政策取向基本保持不变的情况下,预计2010年投资将继续保持较快增长。
首先,2010年4万亿计划中还将有6000亿元的中央政府财政投资,带动地方投资约2万亿元。
其次,促进民间资本投资的政策、十大产业振兴计划、新能源发展规划、降低项目资本金比例等先后实施,刺激相关产业投资。
第三,伴随房地产市场的快速回暖,地方政府资金配套能力有所提高。
第四,在施项目较多,未来投资将保持惯性增长。
2009年,累计施工项目计划总投资420141亿元,同比增长32.3%;新开工项目计划总投资151942亿元,同比增长67.2%。
第三,消费将继续保持增长。
2009年,社会消费品零售总额同比增长15.5%,汽车、住房、家电消费持续旺盛。
中央经济工作会议提出:
一是扩大居民消费需求,以加大国民收入分配调整力度增强居民消费能力;二是积极稳妥推进城镇化,以加快转移农业人口壮大城市化的经济驱动力。
预计2010年物价水平上升
根据国家统计局数据,11月份CPI同比上涨0.6%,这是从2009年2月份以来,CPI同比第一次由负转正;2009年下半年以来CPI环比总体上是上升的,PPI环比出现了连续7个月的上涨。
多数专家认为,货币供应量的过度增长是物价水平上升的根本原因,除此外,2010年资源和公共品价格的的涨价、国际大宗商品价格上涨、美元贬值、农产品价格上涨压力等因素都会推高价格水平。
如果调控措施得当,2010年会保持温和的通胀水平。
2009年,广义货币供应量M2和狭义货币供应量M1持续呈现同比、环比快速增长的局面,强化了通胀预期。
一般来讲,在经济衰退和经济复苏时期,货币供应量大幅增加,但货币流动性速度会有所下降。
随着经济逐步复苏,货币流通速度会加快,流动性就会急剧增长。
这种货币流通速度由缓慢到加快的变化,往往比货币供应量本身的增长更具威力,通胀将逐步显现。
2009年,不仅中国,全球各主要经济体为拯救金融危机、提振经济都连续大幅度地向市场注资,扩张流动性。
这些增发的货币很可能在经济复苏后推高总体价格水平。
※※土地政策
2009年土地政策回顾
2009年2月1日,中央1号文件,进一步提出要建立健全土地承包经营权流转市场。
16日,建设部将研究制定《公共租赁住房指导意见》,总结各地通过发展公共租赁住房等方式解决“夹心层”住房问题的经验,明确公共租赁住房建设标准,供应对象及相关政策。
2009年5月20日,国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》的通知。
该《管理规程》是继2007年出台《国家税务总局关于房地产开发企土地增值税清算管理有关问题的通知》的一个政策延续,也是给部分开发商肆无忌惮涨价的一个警示,有开发商认为现在流动性大增,贷款获得也比较容易,企业现金流充裕,企业资金压力小,这一阶段房价可以勇往直前了。
政策的出台无疑警告了这部分开发商,企业的现金流是在政府总体宏观控制之下的。
2009年8月31日,财政部、国土资源部下发《关于新增建设用地土地有偿使用费征收等别执行政策问题的通知》,确认各地依法取得的新增建设用地计征新增费适用的征收等别,应当以有关人民政府依法批准农用地和未利用地转为建设用地时适用的新增费征收等别为准。
国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,主要目的是为促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用,进一步加强建设用地管理,依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为。
2009年9月26日,国务院发布了一则《关于集约用地的通知》,针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准,并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。
对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用;对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费;另外,国土资源部还对闲置土地征收增值地价。
2009年11月10日,国土资源部在国土资源部和国家发展改革委发布的《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》的基础上,增补了相关内容,对新建、扩建和改建的建设项目适用。
对不符合上述目录规定条件的,各级国土资源管理部门一律不得办理相关手续。
从上面这些通知可以看出,“红五月”之后,为防止各地囤积土地,国土资源部和其他相关部委分别采用了多种手段进行控制,使得2009房产年政策调控主要集中土地方面,2009年也成为土地调控年。
2009年12月17日,财政部、国土部等五部委要求,今后开发商拿地,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于50%。
业内专家指出,政府此举意在收紧房企资金链,遏制日益“吹起”的土地市场泡沫。
近期内,政府还可能出台紧缩性地产调控政策,但力度不会再加大。
市场动态:
※宏观形势
2009年固定资产投资形势回顾
2009年,固定资产投资快速增长,成为经济增长的主要推动力,投资结构有所改善。
但也出现了部分行业重复建设和产能过剩、自主投资增长动力不足、投资效益下降、银行不良资产潜在风险增大等问题。
2010年,在国际经济环境有所好转和国内宏观调控政策取向基本保持不变的情况下,固定资产投资仍将继续保持高增长态势。
应优化投资结构,结合深化垄断行业、公用事业和社会发展领域管理体制改革,加大促进民间投资的力度。
国际金融危机爆发以来,我国政府迅速出台了4万亿投资计划、十大产业振兴规划、鼓励设备投资的增值税转型等多项政策,直接和间接地扩大投资。
2009年,固定资产投资快速增长,投资结构有所改善,投资成为经济增长的主要推动力。
但在保增长的过程中,也出现了部分行业重复建设和产能过剩、自主投资增长动力不足、银行不良资产潜在风险增大等问题。
2010年实际投资增长速度会有所回落,要在优化投资结构的基础上继续保持投资稳定增长,发挥好政府和国有企业投资的作用,结合深化垄断行业、公用事业和社会发展领域管理体制改革,加大促进民间投资的力度。
一、投资需求增长仍将是扩内需主要动力
扩大投资是我国刺激经济增长最直接、最有效的手段之一。
去年年底以来,按照“出手要快,出拳要重,措施要准,工作要实”的要求,国家迅速出台了两年新增投资4万亿元的计划,其中中央财政新增投资11800亿元。
从2008年第四季度到2009年第三季度,国家已先后下达了四批共3800亿中央投资,配合地方政府投资和大量信贷资金投放,有力地带动了地方投资和国有企业投资,激发了房地产投资,拉动了经济增长。
1.国有及国有控股投资增长加快,投资成为“保增长”的主要引擎
在政府投资带动下,我国2009年固定资产投资先呈现逐月加速增长,然后出现高位平稳增长态势。
1-2月、1-3月、1-4月、1
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