拍卖服务方案.docx
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拍卖服务方案.docx
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拍卖服务方案
第一章拍卖标的描述及市场分析
第二章拍卖工作案
(一)准备工作
(二)拍卖工作计划及时间安排第三章拍卖风险揭示及对策
(一)拍卖流标风险揭示及对策
(二)拍卖“冒标”风险揭示及对策
(三)竞买人恶意串通风险揭示及对策第四章招商宣传
第五章拍卖实施案
(一)拍卖的指导思想及原则
(二)拍卖标的保留价的确定
(三)拍卖式选择
(四)竞买人报名
(五)拍卖成交价款的支付式及时限
(六)拍卖标的的交割
(七)其他特殊问题的处理
第六章拍卖流程图
第七章组织保证及措施
第一章拍卖标的描述及市场分析
本次于—年一月_日_时在拍
卖,标的为O由于该地所
处地理位置优越,交通便利,是广大商户理想的经营场所。
因此,一旦发布拍卖公告,必定会有多竞买人积极报名参与,形成良好的竞价基础,从而在拍卖会中营造出激烈的竞争氛围,最终达到理想的成交价位。
第二章拍卖工作案
(1)准备工作
一、委托需要做的准备工作
1提供证明及现有租赁合同;
2.对进行核实、测量;
拍卖过程中的相关事项。
二、拍卖机构需要做的准备工作
1对委托提供的产权证明'租赁合同及其他资料进行查阅了解;
2•抽调骨干力量成立项目组,负责拍卖工作的具体实施;
3•在与委托进行充分沟通'磋商并取得一致意见的基础上,确定拍卖总体思路和
运作程序。
主要包括:
(1)了解拍卖标的,进行市场分析;
(2)明确拍卖目的、拍卖标的的围'招商宣传措施'拍卖式等事项;
(3)拍卖工作组织;
(4)拍卖工作计划及时间安排;
(5)精心组织,对拍卖风险的估计及控制措施;
(6)制定拍卖文件;
(7)相关工作的协调;
⑻其他事项。
(-)拍卖工作计划及时间安排
卖标的反馈的信息,我公司建议拍卖公告期在10天左右为宜。
接受
委托后,可根据委托的具体要求确定时间。
初步计划如下:
阶段划分
主要工作容
计划时间安排
了解勘察标的
收集相关资料;现场查勘拍卖标的,逐户走访现承租人;录像、照相;绘制标的示意图
13天
发布拍卖公告
草拟拍卖公告,报委托审查;选择媒体
择期发布
1天
制作拍卖资料
制定拍卖文件,办理工商备案等
2天
招商推广宣传
选择媒体宣传'在标的现场贴公告
7—10天
竞买咨询接受竞买人咨询,带领竞买人查勘标的
7—10天
审查竞买人资格,
办理竞买报名手续
审杳竞买人资格,父纳拍卖保证金,办理竞买报名手续
7—10天
召开拍卖会
安排布置会场,举行拍卖会,现场签署拍
卖成交确认书'拍卖笔录
1天
拍卖后期工作
向委托提交拍卖成交报告书,协助委托完成相关工作等。
根据委托
要求确定
注:
时间安排在阶段之间有交叉,如制作拍卖资料、招商推广宣传、竞买咨询、
审查竞买人资格、办理竞买报名手续等几个阶段可同时进行
第三章拍卖风险揭示及对策
由于拍卖标的自身因素及其他不可预见因素的存在,在拍卖活动中必将存在
潜在的风险。
如确保拍卖活动的顺利进行,将各种风险顺利化解或降低到最低程度,是一个值得高度关注的问题。
我们认真分析和研究了此次租赁权拍卖中可能存在的种种情况,认为,主要要防止三种风险:
一是拍卖流标的风险;二是拍卖
“冒标“的风险;三是竞买人恶意串通的风险。
(一)拍卖流标风险揭示及对策
拍卖流标是在拍卖活动中由于各种原因导致拍卖标的不成交的
一种现象。
导致流标的主要原因是:
(1)竞买人对标的价值难以准确科学的判断;
(2)拍卖人自身操作的经验不足;(3)拍卖人没有给委托提供详实的参考意见。
为了有效防止拍卖流标,我们认为应重点把握好以下几个面:
一、科学确定保留价
确定拍卖标的保留价,既是一种艺术,又是一种策略,它必须要与标的市场
价相对应,若保留价过高,就会导致竞买客户的流失,失去机会;保留价偏低或者
出现拍卖时竞买人合谋,则会造成委托应得利益损失。
因此,拍卖人在拍卖前,应对拍卖标的进行充分的市场调研,全面了解标的情况,在客观分析标的资源的基础上,按照“保留
价从低,低开高走,宜低不宜高”的原则,给委托提供科学参考意见。
建议委托科学、合理确定标的的拍卖保留价(也称底价)。
标的保留价合理,给竞买人以利润空间,能充分调动竞买人参与竞买的积极性,以形成激烈的竞争氛围,从而实现理想的拍卖成交目标。
二、招商宣传是关键
招商宣传是否成功,主要取决于拍卖人的运作能力和经验。
加大宣传招商力
度,借势创意,做好标的包装,宣传标的优势,扩大招商围,吸引众多的潜在竞买人积极参与竞买,能确保拍卖成功。
因此,拍卖公告期要合理,给投资者必要的分析、决策时间;公告要尽量扩大辐射围,应同时在多家媒体、采取多种式进行信息发布;公告容上应充分反映出拍卖标的的潜在价值;做好公告的设计、策划,以发挥媒体的传播效应,提高宣传推介效果,以争取到更多的竞买人,充分实现标的价值。
三、专业化运作是保证
我们经过多年的拍卖实践,在众多的领域中都积累了丰富的拍卖工作经验,
专业化程度日趋成熟。
四、选择优秀的拍卖师
优秀拍卖师对拍卖技巧的灵活应用,能激发现场竞买人的竞价热情,有可能打破竞买人原有的参拍策略。
拍卖师主持拍卖会,能否掌控、调节拍卖会现场气
氛,是确保拍卖会能否成功的关键。
我们决定由公司首席拍卖师主持本次拍卖会。
(二)拍卖“冒标”风险揭示及对策
在拍卖中,投资者往往自觉不自觉的突破原有的心理价位,志在必得,从而导致“冒标”风险,为以后标的交割留下隐患。
为防止拍卖中“冒标”现象的发生,拍卖人的操作实力、经验就显得尤为重要。
一、详实了解、掌握竞买人的心理价位
切实掌握竞
通过与竞买人进行深度沟通,详实了解竞买人参拍的真实意图,
买人心态,做到心中有数,应对自如。
二、高度重视竞买群体心理的多种变化
我们将在掌握竞买人心理价位的基础上,在拍卖会上密切注视竞买人的心理变化,适时'客观'合理的引导竞买人理性决策,将可能出现的“冒标”问题消灭在萌芽状态,确保标的顺利成交。
三、密制作拍卖规则
针对此次拍卖标的,制作规、科学的拍卖文件,对拍卖中可能出现的各类问题,与委托充分进行沟通,作到详尽声明和约定。
在竞买人办理报名手续时,让竞买人仔细阅读拍卖规则,并签字确认,这样使买受人不想违规,不能违规,也不敢违规。
(三)竞买人恶意串通风险揭示及对策
拍卖中的恶意串通是指在拍卖活动中,拍卖当事人为了谋取不
法利益共同合谋实施的损害他人利益的违法行为。
竞买人相互之间的恶意串通主
要表现在以下几个面:
(1)竞买人之间相互约定一致压低拍卖价格;
(2)竞买人之间相互约定买受人或相互约定排挤其他竞买人;(3)其他恶意串通行为。
根据我们长期拍卖实践的经验,结合此次拍卖标的的特殊性,主要采取以下对策:
一、全面掌握竞买人的竞买心理和行为
在拍卖活动前期,通过与竞买人的直接接触,用专业的眼光审视每个竞买人
的真实心理和意图,将竞买人心存在的串通心理消灭在萌芽状态之中。
二、加强拍卖会活动的安保措施
拍卖实践中,有些竞买人利用不正当的竞争手段,威胁其他竞买人竞投。
针对这种情况,拍卖人应当提前安排好安保人员,制定密的安保措施,以确保拍卖活动的顺利进行。
三、拍卖师视拍卖会情况灵活采用拍卖式
《拍卖法》规定:
拍卖活动应当由拍卖师主持。
拍卖师在主持拍卖中,有权视拍卖现场情况灵活采用不同的拍卖式。
根据我们多年的拍卖实践经验,在采取常用的增价式拍卖式的同时,拍卖人可以通过改变拍卖式来阻止竞买人之间的串通合谋。
第四章招商宣传
我公司将格按照《拍卖法》的规定,根据委托的要求,结合此次拍卖标的的
具体情况,选择适当的新闻媒体发布拍卖信息或公告,全位进行宣传,吸引尽可能多的竞买人参与,确保标的一次全部成交。
—\招商目标通过对该标的的宣传、推介招商,确保拍卖活动成功。
二、市场定位
依据标的的具体情况及市场调查分析,将标的的市场定位为:
具有经
营需求的个体工商户。
三、招商围
针对此次拍卖标的的实际情况,此次招商围主要以勉县为主。
四'招商具体式
1媒体招商广告。
计划在《》《》《》等主流媒体上发布拍卖
公告。
2、重点客户专访。
针对该标的实际情况,我们将逐户走访现有承租人,有针对性的寻找潜在目标客户(包括之前与委托联系咨询的意向客户),通过登门拜访、联系等形式积极推介,吸引其参与竞买。
3、制作标的宣传单。
在标的边贴、散发,将信息充分的发布出去。
第五章拍卖实施案
(一)拍卖的指导思想及原则
一、指导思想
坚持市场化运作,提高了政府资产使用效益、实现资产保值增值
二、拍卖原则
1坚持“公开、公正、公平、诚实信用”的拍卖原则;
2•维护委托利益的原则;
3•竞买人平等竞争的原则;
4.拍卖标的保留价保密的原则。
(二)拍卖标的保留价的确定
在客观分析标的资源和现状的基础上,按照“保留价从低、低开咼走'宜低不宜咼”的原则,科学合理的确定该标的的保留价,以形成激烈的竞争氛围,最终实现理想的拍卖成交目标。
(三)拍卖式选择
委托可确定具体的拍卖式:
即整体或分割拍卖。
整体拍卖,即该表的的租赁权作为一个标的进行拍卖,其优点是有可能一次全部成交;缺点是成交价格可能较低,买受人后期付款时间较长。
分割拍卖,即将该标的编号后,对其租赁权逐个进行拍卖。
其优点是成交价较高,付款时间短,资金回笼快;缺点是有可能一次不能完全成交,须多次处置,处置期长。
根据该标的的特点及实际情况,我们建议本次拍卖采取有底价增价分割拍卖式。
(四)竞买人报名
—、办理竞买报名
竞买人应提供企业营业执照'法定代表人身份证;委托代理人竞买的应有授权委托书;居民个人参与竞买的应提供本人身份证。
二、交纳拍卖保证金
为保证竞买人对其竞买行为负责,竞买人应向拍卖人或委托交纳
竞买拍卖标的参考价20%—30%的拍卖保证金。
三、与我公司签订《竞买协议书》(按约定条件签订)
(五)拍卖成交价款的支付式及时限
竞买成交后,买受人按签订的《竞买协议书》的约定,将成交价款及时'足额交至拍卖公司或委托指定的账户,具体时间'式由委托确定。
(六)拍卖标的的交割
委托在收到买受人全部成交价款后,在约定时间与买受人签订
《房屋租赁合同》并将房屋交付给买受人使用。
具体规定在拍卖文件
中详细约定。
(七)其他特殊问题的处理
一、关于对买受人的特别约定
鉴于本次拍卖的标的是房屋租赁权,买受人在取得承租权后,还应遵守以下规定:
1买受人在租赁期不得擅自转租,如因特殊原因需转租的需经委托同意。
2、买受人在租赁期从事经营的项目要合法,并符合市'县政府的相关要求,同时接受委托的合理管理。
3、买受人在租赁期如需对所租赁的房屋进行装修,必须征得委托同意,并符合城建、环保等管理部门的要求,在不得破坏整栋建筑及房屋主体结构的基础上安全、规实施作业。
其装修物及添置附着物在房屋租赁期届满时应自行无偿拆除,且委托不给于任形式的补偿。
二、关于现有承租人的优先承租权
由于该标的现均处于租赁使用中,委托可根据实际情况决定现有
承租户在同等条件下对其现承租的房屋是否享有优先承租权。
如委托同意赋予其优先承租权,则委托出具证明对其身份予以认可,我们在拍卖会现场设立“现有承租户竞买专区”,在拍卖过程中,由拍卖师对其进行报价询问以达到充分实现其优先承租权。
第六章拍卖流程图
第七章组织保证及措施
1项目领导小组:
全面负责拍卖的组织协调和重大事项的决策。
2•专家顾问组:
主要负责本次拍卖中有关政策、策划工作的咨询及指导策划案的拟订工作。
3•拍卖招商组:
主要负责拍卖前期的广告宣传'媒体推介和广泛招商工作及标的物展示期间竞买人咨询答疑等。
4•拍卖会务组:
主要负责拍卖会过程中的各种文件制作、组织拍卖会'安排拍卖师、签单员'记录员等工作人员,预定、布置拍卖会场,接待来访'安排就餐等事务性工作。
二、主要措施
加强与委托的协调和沟通,切实掌握委托的相关要求,积极做好与拍卖活动相关的前期准备工作。
2•项目领导小组要加强领导,格按照委托的要求,研究制定出高标准高质量的拍卖策划案。
3•格按照相关法律法规,保证此拍卖活动的合法性和专业性。
4•格按照案确定的时间组织实施,确保整个拍卖活动顺利实施。
拍卖有限公司
二0一二年月日
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