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租赁合同无效的情形
租赁合同无效的情形
篇一:
什么是房屋租赁合同无效
什么是房屋租赁合同无效
房屋租赁合同无效的情况有哪些
该无效的情形主要考虑了出租方出租的房屋权属是否获得相关国家机关批准,也就是房屋本身存在的合法性问题。
无效有三种情形:
1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;
2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;
3、租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。
但同时又做了除外的规定,在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的,也就是权属完整的,租赁合同有效。
什么是房屋租赁合同
房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。
房屋租赁合同遵守一般的合同格式,合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息,所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等。
即主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。
承租人的权利在承租期内占有、使用房屋。
租期届满后,原承租人优先续租。
承租人的义务按合同要求正当使用承租的房屋,按合同规定交付租金,在租期届满时将原房完好返还出租人。
出租人的权利是监督合理使用房屋,按合同收取租金,在租期届满后收回出租的房屋。
其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用,并定期对房屋及设施进行检查、维修,保障承租人正常使用。
承租人和出租人还应当考虑在合同中设置在租赁期届满时,对承租人对所租赁房屋进行装修、装饰等添附
物的处置安排。
即约定此类添附物承租人自行拆除,恢复原貌;或是由出租人折价购买。
另外在合同中还要规定双方不履行合同或不完全履行合同的处理方法及争议的解决办法。
篇二:
合同无效的13种典型情形及裁判规则
合同无效的13种典型情形及裁判规则
根据《合同法》的规定,有下列情形之一的,可认定合同或者部分合同条款无效:
(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同;
(2)恶意串通,并损害国家、集体或第三人利益的合同;(3)合法形式掩盖非法目的的合同;(4)损害社会公共利益的合同;(5)违反法律和行政法规的强制性规定的合同;(6)对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。
(7)提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效;(8)因被撤销而形成的合同无效情形。
我们将通过本文的13个案例详细阐述在实务中哪些情形容易出现合同无效以及合同无效的法律后果。
一、以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益
根据《民法通则若干问题的意见》(部分失效)第68条之规定,所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误的意思表示。
因欺诈而订立的合同,是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。
根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定,所谓胁迫,是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。
胁迫也是影响合同效力的原因之一。
依《合同法》第52条规定,一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同,只有在有损国家利益时,该合同才为无效。
二、恶意串通,并损害国家、集体或第三人利益的合同
所谓恶意串通,是指当事人为实现某种目的,串通一气,共同实施订方合同的民事行为,造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。
恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同,司法实践中并不少见,主要有债务人为规避强制执行,而与相对方订立虚伪的买卖合同、虚伪抵押合同或虚伪赠与合同等;企业高管或控股股东利用关联企业交易损害公司利益的情形;债务人与债权人恶意串通骗取保证等情形。
恶意串通所订立的合同,是绝对无效的合同,不能按照《合同法》第58条规定的一般的绝对无效合同的原则处理,而是按照《合同法》第59条的规定,将双方当事人因该合同所取得的财产,收归国有或者返还集体或者个人。
1.债务人为躲避执行,通过关联企业转移资产相关转让合同应认定为无效
(1)债务人将主要财产以明显不合理低价转让给其关联公司,关联公司在明知债务人欠债的情况下,未实际支付对价的,可以认定债务人与其关联公司恶意串通、损害债权人利益,与此相关的财产转让合同应当认定为无效。
(2)所涉合同被认定无效后的法律后果
对于无效合同的处理,人民法院一般应当根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,判令取得财产的一方返还财产。
合同法第五十九条规定:
“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。
”该条规定应当适用于能够确定第三人为财产所有权人的情况。
《合同法》第五十九条规定适用于第三人为财产所有权人的情形,在债权人对债务人享有普通债权的情况下,应当根据《合同法》第五十八条的规定,判令因无效合同取得的财产返还给原财产所有人,而不能根据第五十九条规定直接判令债务人的关联公司因“恶意串通,损害第三人利益”的合同而取得的债务人的财产返还给债权人。
2.企业高管或控股股东利用关联企业交易损害公司利益,相关合同应当认定无效
3.债权人与债务人恶意串通,骗取保证人保证的,相关保证合同应认定无效
4.聘用违反竞业禁止的员工,获利单位需承担连带赔偿责任。
为了增强市场竞争力,企业通常会从竞争对手“挖掘”核心人才。
但企业所聘用的员工与原单位签订竞业禁止协议或者相关的保密协议等,若企业明知此种情况仍予以聘用,则相关劳动合同是基于恶意串通形成,应认定无效。
若企业仅是未尽到合理注意义务,其相关劳动合同也会因原用人单位的维权而解除。
《劳动法》第99条规定:
“用人单位招用尚未解除劳动合同的劳动者,对原用人单位造成经济损失的,该用人单位应当承担连带赔偿责任。
”违反有关劳动合同规定的赔偿办法》第6条也指出:
“用人单位招用尚未解除劳动合同的劳动者,对原用人单位造成经济损失的,除该劳动者承担直接赔偿责任外,该用人单位应当承担连带赔偿责任。
其连带赔偿的份额应不低于对原用人单位造成经济损失总额的百分之七十。
向原用人单位赔偿下列损失:
(一)对生产、经营和工作造成的直接经济损失;
(二)因获取商业秘密给用人单位造成的经济损失。
”
三、合法形式掩盖非法目的的合同
以合法形式掩盖非法目的而订立的合同,应当具备下列要件:
一是当事人所要达到的真实目的或者其手段必须是法律或者行政法规所禁止的;二是合同的当事人具有规避法律的故意;三是当事人为规避法律、行政法规的强制性规定而采用了合法的形式对非法目的进行了掩盖。
1.名为居间,实为借贷,违法收取高额借贷利息的,相关合同应当认定无效
2.为避税而产生的阴阳合同,不必然构成以合法形式掩盖非法目的。
3.名为咨询服务合同,实为“赴美生子”的相关协议并不必然无效
4.特殊主体为规避法律法规而发生的股权代持协议应认定为无效
(1)国外资本为避开市场准入限制而为的股份代持行为,因与政府颁布的《指导外商投资方向规定》相违背而归于无效;而类似于权钱交易,违法利益输送等而进行的股份代持行为,不仅是对法律相关强制性规定的违反,更是触及到了刑事犯罪,所以应当认定为自始无效。
(2)当事人以非法目的而进行上市公司或者拟上市公司的股份代持,并且没有按照法律法规规定对代持信息进行真实披露的,或者对代持信息进行虚假、片面披露的,认定该股份代持行为自始无效。
(3)一些主体是明确不可以进入一些行业的,比如国家公务员、证券从业人员以及其他法律法规规定不可以作为企业股东的,通过代持协议控股,应认定为以合法形式掩盖非法目的。
(4)为了规避竞业禁止协议而在新创立的公司中找他人代持,此处应该根据代持人或企业是否知晓实际出资人负有履行竞业禁止义务,若是知晓,则可能构成恶意串通,损害第三人利益;若不知晓,则可能构成以合法形式掩盖非法目的。
(此处争议较大)
四、损害社会公共利益的合同
在法律、行政法规无明确规定,但合同又明显地损害了社会公共利益时,可以适用“损害社会公共利益”条款确认合同无效。
五、违反法律和行政法规的强制性规定的合同
违反法律、行政法规的强制性规定的合同,是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。
《合同法司法解释一》第4条明确规定:
合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》第十四条对上述条款中的强制性规定的表述进一步细化为是一种效力性规定,将强制性条款区分为管理性条款和效力性条款,只有后者才影响合同的效力。
1.建筑工程中“低价竞标”,相关合同应根据实际情况认定其效力
民事领域的法律关系应以意思自治调整为主,法律的强制干预为辅。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》第十四条对上述条款中的强制性规定的表述进一步细化为是一种效力性规定,将强制性条款区分为管理性条款和效力性条款,只有后者才影响合同的效力。
《中华人民共和国招标投标法》第三十三条规定:
“投标人不得以低于成本价的报价竞标”。
该法中所指建设工程的成本价对不同承包企业而言是不同的,主要取决于其成本管理控制能力,低于成本倾向于理解为企业个别生产成本,故招标过程中协诚公司编制的工程造价咨询标底造价严格讲并非成本价认定之根据。
对于成本问题,应由作为施工单位的投标者一方加以关注并结合自身能力预先估测。
投标人不得以低于成本价的报价竞标,其目的并非出于对其缔约自由意思本身之强行约束,而是基于《中华人民共和国建筑法》以建筑产品质量安全这一社会公共利益考量作出的规制。
《建筑工程施工合同》既然合法有效,即应作为双方结算的依据。
退一步讲,即使《建筑工程施工合同》无效,本案也应参照《建筑工程施工合同》结算工程款。
理由是:
根据《最高人民法院﹤关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第二条的规定,建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人可以请求参照合同约定支付工程价款。
一般情形下,合同约定工程价款会低于按照定额标准按实结算的工程价款,在合同无效时,如果允许承包人按照定额标准结算工程价款将高于合同约定工程价款,就会使其获得比合同有效情形下更多的利益,故从平等保护合同双方当事人的利益考虑,在建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格的情况下,发包人也有权请求参照合同约定支付工程款。
2.违章建筑或被指定为拆迁区域的房屋,租赁协议应认定为无效
有:
(1)未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。
(2)违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。
(3)被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。
(4)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。
(5)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。
(6)租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。
3.《公司法》第16条属于管理性规范,不应作为认定担保是否有效的依据《
4.农村房屋及小产权房买卖,相关合同效力的认定
(1)城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同应认定为无效
《土地管理法》第六十三条规定:
“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
”。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:
“禁止擅自通过村改居等方式将农民集体所有土地转为国有土地。
禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。
改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。
”
《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔20XX〕234号)第(十
三)款重申:
“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
”
(2)集体经济组织成员可以买卖自有房屋
本案为农村房屋买卖法律关系而非农村宅基地买卖法律关系。
现行法律、行政法规并未禁止农村房屋买卖行为。
(3)小产权房买卖合同一般认定为无效
六、提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效
除了导致合同无效的一般情形之外,鉴于格式条款的特殊性,《合同法》规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
需要指出的是,某个或者某些格式条款的无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。
例如目前较为热点的淘宝服务协议,法院认为,民诉法解释中的“采取合理方式提请消费者注意”,应指在通常情况下,以明确且显而易见的方式使一般民事主体可以正常获悉与其权益密切相关的信息。
就本案而言,天猫公司以以上方式提供的管辖协议,未能达到上述标准。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。
就站购物而言,原告及大多数消费者所购商品通常价格不高,其住所地或合同履行地与天猫公司所在地相距甚远,如该管辖条款有效,消费者将额外负担相较于商品价格明显过高的差旅费用及时间成本,甚至阻却消费者合理的权利诉求。
综上,法院认定天猫公司提供的管辖协议无效。
七、其他
1.“确认合同无效之诉”不适用诉讼时效
2.合同确认无效后,应如何适用诉讼时效
《合同法》第58条规定:
“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
”根据现行法律关于合同无效后的法律后果的规定,可以分为物的返还、不当得利返还、缔约过失责任三种情形。
具体分述如下:
(1)物的返还请求权如何适用诉讼时效
合同当事人因合同的履行而交付物的,如果是有体物,则有登记的物和不登记的物之分。
如果因合同交付的物属于登记的物,在合同无效后,交付物的一方因享有物的返还请求权而不适用诉讼时效制度。
具言之,如果交付的标的物已经办理完登记过户手续,在合同无效时,受领人则丧失标的物的所有权,故应负有注销
篇三:
租赁合同无效的处理
租赁合同无效的处理
一、
1、未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。
2、违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。
3、被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。
4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。
5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。
6、租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。
二、租赁合同无效的处理
1、房屋租赁合同确认无效后,其处理上主要是承租方腾退房屋,租赁房屋恢复到签订合同之前的状态,承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。
2、承租方实际使用房屋的,出租方不返还租金,作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。
3、造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
4、签订租赁合同前,双方应尽职调查,避免签订无效合同。
三、租赁合同案例分析、租赁合同纠纷诉讼时效、租赁合同纠纷管辖法院、租赁合同管辖地
1、房屋租赁合同案例分析
2、租赁合同案例分析
3、合同法赠与和租赁合同案例
4、租赁合同纠纷诉讼时效
5、租赁合同中的诉讼时效为多久
6、租赁合同纠纷管辖的确定标准
四、租赁合同继续履行、租赁合同履行地
1、合同履行地的确定
2、租赁合同应否继续履行
3、该份租赁合同能继续履行吗
4、租赁合同履行纠纷案
篇四:
浅谈城镇房屋及处理
浅谈城镇房屋及处理
案情再现:
20XX年7月,孙某与某经济社签订了一份《厂房租赁合同》,租用该经济社的2850平方米的厂房,租期自20XX年7月1日至2035年6月30日。
约定年租金为50000元,每年3月31日前一次性付清。
合同签订当日,孙某交了10万元保证金,并且,双方在合同中约定,若孙某在租赁期间提出解除合同或违约,将没收保证金;若孙某遵守合同约定,10万元保证金到期无息归还。
在20XX年初,孙某经营困难,开始拒交租金,双方多次交涉无果。
某经济社诉诸法院,要求孙某继续履行合同,支付租金,而孙某此时提出了反诉,要求解除合同,并退还保证金。
法院在审理过程中,发现该厂房无任何报建、规划手续,同时也没有土地使用权证,并且在一审辩论终结之前,某经济社也未取得相关报建、规划手续。
笔者归纳本案争议焦点:
1、本案《厂房租赁合同》的法律效力?
2、若合同无效,保证金该如何处理?
3、若合同无效,某经济社要求支付租金是否有法律依据,该如何处理?
针对以上争议焦点,笔者有如下看法:
1、由于涉案房屋未进行任何报建手续和并未取得建设规划许可证,并且在一审辩论终结之前,某经济社也未办理相关报建、规划手续。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:
“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
”因此,该合同无效。
此外,本案双方约定租期30年,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条:
“租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的,超过部分无效。
租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
”因此,该合同的租期也不符合
法律规定的期限。
2、因合同无效,根据《合同法》第五十八条:
“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
”在本案中,孙某未尽合理的审查义务,而某经济社也未告知厂房是违章建筑的事实,因此,双方均存在过错,某经济社应酌情返还保证金给孙某。
3、因合同无效,“租金”一词便失去了法律基础。
但是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款:
“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
”因此,孙某在占有使用该厂房期间,都应参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。
(广东合誉律师事务所陈仲文陈丹律师)
篇五:
房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果
房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果
20XX-07-06法律讲堂
房屋买卖合同,是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。
在房屋买卖中,买卖合同的有效性经常遇到纠纷,有效性是买卖双方争论的焦点,而在房屋买卖中,也会出现买卖合同无效的情形。
一、房屋买卖合同无效的情形
1、房屋与土地分开转让,合同无效
《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定:
"建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
"《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:
"土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外"。
《城市房地产管理法》第四十二条规定:
"房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
"这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的"房地一体主义"原则,根据这一原则,所有人处分自己的房产时,建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。
2、侵犯优先购买权,合同无效
《物权法》第一百零三条规定:
共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
《民法通则》第七十八条规定:
"财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。
按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。
共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。
但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利"。
《合同法》第二百三十条:
出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院《关于执行若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:
"出租人出卖租赁房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,
承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
"房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,按份共有人有优先购买权。
房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。
所以同等条件,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。
房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
3.商品房预售违法,合同无效
我国《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:
已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
如不符上述条件,买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:
出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
4.与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的,买卖合同无效
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:
买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
5.无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效
《民法通则》第十二条规定:
不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。
第十三条规定:
不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。
第五十八条下列民事行为无效:
(一)无民事行为能力人实施的。
因此,无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。
6
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