施工合同签订注意事项.docx
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施工合同签订注意事项
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施工合同签订注意事项
篇一:
工程施工合同签订注意事项
工程施工合同签订注意事项
建设工程施工合同订立过程中,通常要经过招标、投标、定标这几个过程,形成招标文件、投标文件、中标通知书三个主要文件。
中标通知书对招标人和中标人均具有法律效力。
依据《中华人民共和国招投标法》第四十六条:
“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。
由此,我们可以看出,从合同法角度分析,招标文件是要约邀请、投标文件是要约、中标通知书是承诺,所以,依据合同法,中标通知书的发出就表示合同成立。
但考虑我国传统观念,或招标文件中有“以签订正式合同书为合同成立”的约定,所以要十分注意建设工程施工合同的签订工作,维护自身权益,防范合同风险。
目前,发包人和承包人多采用由建设部与国家工商行政管理局共同制定的《建设工程施工合同(范本)》(gF-1999-0201)签订施工合同,下面笔者拟从协议书、通用条款、专用条款三部分浅谈合同签订的注意事项。
第一部分协议书
《建设工程施工合同(范本)》(以下简称《施工合同》)由四部分组成,即协议书、通用条款、专用条款、附件。
协议书作为《施工合同》第一部分,在整个合同中具有最高法律效力,签订其应注意以下几个方面:
一、(:
施工合同签订注意事项)合同主体
协议书中发包人、承包人应与中标通知书上所确认的招标人、中标人相吻合,更应注意其主体资格和履约能力。
合同签字、盖章的主体应与发包人、承包人主体相一致。
二、合同工期
合同工期应与投标文件、中标通知书所确定的工期相同,并应在“开工日期”这一栏明确“以书面开工通知为准”的条款,以避免因发包人自身原因,致使承包人不能如期进场施工的被动局面和纠纷。
三、工程质量标准
工程质量标准应达到国家标准规定的合格标准,但发包人亦有在招标文件中提出更高要求,在签订此条款时,可以约定“合格,力争获奖”,以降低风险。
四、合同价款
此条款应是被发包人经招标程序确认的承包人投标报价,若合同为可调价格合同,在此处可注明“暂定”字样。
五、组成合同的文件
《施工合同》以列举方式表述合同组成文件,包括本合同协议书、中标通知书、投标书及其附件、本合同专用条款、本合同通用条款、标准、规范及有关技术文件、图纸、工程量清单、工程报价单或预算书,以及双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件。
这里要强调的是,协议书中这一条款与通用条款第2.1条以及专用条款第2条相呼应,更是这两个条款的基础。
发包人在一些特殊情况下,还要求将招标文件纳入合同组成文件,在这种情形下,要结合工程实际情况,决定合同组成文件以及排列顺序,排列顺序也非常重要,其关系到合同产生歧义的优先解释顺序。
在这里还应注意一个问题,即“双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分”,这里要注意洽商、变更文件的效力和送达问题,洽商、变更应采取书面形式,经双方授权的代表人员签字,并加盖发包人、承包人公章。
特别应注意合同一方当事人单方面发出的信函或文件的送达问题,一般双方可以在专用条款中明确约定“联系电话、传真、邮寄地址,以及通讯地址及方式若发生变更,则应以书面方式通知对方,不通知则视为送达地址”,应采取特快专递的形式邮寄,在邮寄详单中注明所寄物品的名称及内容,并妥善保管此详单。
第二部分通用条款
《施工合同》中第二部分通用条款,是明确发包方与承包方权利义务的纲领性文件,从词语定义及合同文件、双方一般权利和义务、施工组织设计和工期、质量与检验、安全施工、合同价款与支付等十一个方面阐述双方权利义务,多采用固定格式和内容,此处不再赘述。
第三部分专用条款
专用条款是在协议书、通用条款的基础上,充分尊重合同双方的意思自治,将协商的权利交给双方的体现,其以协议书、通用条款为基础,又是一种升华。
因此,重点阐述其注意事项:
一、工程师条款
在《施工合同》中,通用条款1.8条,明确了工程师在合同中是指“本工程监理单位委派的总监理工程师或发包人指定的履行本合同的代表,其具体身份和职权由发包人承包人在专用条款中约定”,在专用条款中则将工程师分为监理单位委派的工程师和发包人派驻的工程师两类,在签订该条款时,应注意明确工程师的职权范围,监理工程师的职权可以约定“依据发包人与监理单位签订的《工程监理合同》履行职责,将《工程监理合同》作为本合同的附件”。
而约定发包人派驻工程师的职权时,则应注意避免与监理工程师职权相交叉,对于工程师的人员,可要求发包人向承包人出具《法人授权委托书》,载明受托人姓名,职权,并约定如果工程师人员变更,则发包人应另行出具《法人授权委托书》。
二、施工组织设计和工期
发包人、承包人双方应约定承包人提供施工组织设计和进度计划的时间,同时约定工程师的确认时间,并明确工程师在约定时间内未予认可,且未提出修改意见,视为认可。
三、合同价款与支付
依据建设部107号令《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》,可将合同价分为固定价、可调价、成本加酬金三种模式。
(一)固定价格合同,依据《施工合同》通用条款第23.2条,是指双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法,在约定的风险范围内合同价款不再调整。
风险范围以外的合同价款调整方法,应当在专用条款内约定。
依照财建[20XX]369号《建设工程价款结算暂行办法》第八条,将固定价格合同分为固定总价与固定单价,固定总价是以设计图纸、工程量及规范等为依据,双方协商认可一个固定总价,除因设计和工程范围发生变更的情况,施工单价和施工量都不可调整,承包方要承担工程量、工程单价变化的风险。
固定单价则是指以工程量清单和工程单价表为基础和依据来计算合同价格,工程量是暂估的,即工程量可以根据实际工程量予以调整的。
而依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条“当事人约定按照固定价结算工程价款,一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的,不予支持”。
这一司法解释的意义在于,双方约定为固定总价合同,则无法申请司法鉴定,权利人丧失司法鉴定的途径,如果约定为固定单价合同,则可请求法院对工程的工程量进行司法鉴定。
所以在签订合同时,应明确是固定总价还是固定单价,注明风险调整的因素和方法,要特别注意专用条款第25条,工程量确认的约定,注意施工中的签证。
(二)可调价格合同
可调价合同是指合同总价或合同单价,在合同实施期内根据合同约定的办法调整,即在合同实施过程中可以按照约定,进行调整。
(三)成本加酬金合同
成本加酬金合同是将工程项目时将投资划分成直接成本费与承包方完成工作后应得酬金两部分。
(四)工程款(进度款)的支付
在施工中,大量存在承包人垫资行为,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条明确了对垫资行为的法律意见,
第六条共分三款,表述了三层含义,其一,发包人、承包人对垫资和垫资利息有约定的,承包人有权请求按照约定返还垫资及其利息,但法律不保护超出中国人
民银行发布的同期贷款利率部分的利息约定;其二,发包人、承包人对垫资没有约定的,按工程欠款处理,则如当事人如对前款利息有约定,则依照约定,如没有约定,按照中国人民银行发布的同期贷款利率计息。
其三,当事人对垫资利息没有约定的,承包人请求支付利息的,不予支持。
所以对于垫资行为,应在施工合同中予以明确,因施工垫资行为在我国是被法律禁止的,所以可在合同进度即支付节点上约定进度款支付比例,如果发包人支付工程进度款低于行政主管部门要求支付的比例,则可认定为承包方垫资行为,并在合同中约定欠款利息计算标准,则使垫资行为能够得到法律保护,维护承包人自身权利。
(五)工程分包
依据建设部令第124号《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》
第四条、第五条规定,所称施工分包,是指施工总承包企业将其所承包的房屋建筑和市政基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动,分为专业工程分包和劳务作业分包。
在这个管理办法中,专业工程分包是指施工总承包企业将其所承包工程中的专业工程发包给具有相应资质的其他建筑业企业完成的活动。
但现建设单位多将专业工程分包直接发包给相应的施工企业,且不赋予总承包企业管理权,而要求施工总承包企业与专业工程承包人签订分包施工合同,并承担连带责任。
这种行为实际是违反了该办法第七条,“建设单位不得直接指定分包工程承包人。
任何单位和个人不得对依法实施的分包活动进行干预”之规定,针对这种行为,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条第(三)款规定了建设单位有直接指定分包人分包专业工程,造成建设工程质量缺陷,应承担过错责任。
所以,在签订分包合同时,可以采用建设单位、总包方、分包方三方签订协议,在施工过程中注意建设单位直接指定分包的证据,以保护总包方自身权益。
综上所述,《施工合同》是目前建筑行业通用的建设工程施工合同蓝本,其以通用条款使发包人、承包人双方权利、义务趋于平衡,又以专用条款充分尊重双方的意思自治。
在签订施工合同时,应注意以《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国建筑法》以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等法律、法规为依据,结合工程实际情况,维护自身合法权益,防范合同风险。
本文以《施工合同》为框架,结合相关法律,略谈签订合同应注意的问题,难免有疏漏和不当之处,请各位不吝赐教。
分包合同的注意事项合同法20XX-01-0509:
58:
52阅读3评论0字号:
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作为分包合同的甲方,与乙方订立和同事需注意哪些方面,如何在法律政策
上避免出现问题以及如何避免在上级主管部门检查时出现问题?
分包合同甲方一般是指发包方,首先要关心两个问题:
1、自身是否具有将工程分包的权利;2、乙方是否具有实施分包工程的资质。
其他需要注意的问题也
很多,但注意的是:
第一,建议业主应在招投标阶段将指定分包内容明确化,业主招标文件不明确时应及时提出咨询。
应在总承包合同条款中详细约定指定分包工程的具体内
容,明确承、发包双方的权利义务和相关费用的收取方法。
第二,总包合同中,总包承包范围、工程工期等方面尽可能约定不包含指定
分包工程内容。
第三,作为总承包人,应尽量避免与指定分包人签订指定分包合同,争取使发包人与指定分包人直接签订指定分包合同,使指定分包工程变为总包合同外工
程。
第四,若必须与指定分包人签订指定分包合同的,争取签订包括发包人、指定分包人在内的三方协议,约定总承包人仅履行总包管理之责,付款义务在发包
人一方。
第五,应保存好施工过程中与指定分包人之间的往来函件、签证、会议纪要
等原始书面的证据资料。
第六,在指定分包工程的工程款经过总包帐户情形下,指定分包合同中还可明确约定,总承包人支付指定分包人工程款应以总承包人收到发包人的该部分工程款为前提条件,若指定分包人在不具备该前提条件的情况下,以任何形式向总
承包人主张工程款均视为违约,应承担一定数额的违约金。
第七,若必须只与指定分包人签订指定分包合同的,应和发包人、指定分包人明确约定,应付给指定分包人的资金(工程款)必须先进入总包帐户之后再付给指定分包人,力戒发包人直接付款给指定分包人,同时可要求指定分包人提供履
约保证金或履约保函。
篇二:
建筑工程合同10大注意事项
建筑工程合同10大注意事项
一、关于发包人与承包人:
1、对发包方主要应了解两方面内容:
①主体资格,即建设相关手续是否齐全。
例:
建设用地是否已经批准?
是否列入投资计划?
规划、设计是否得到批准?
是否进行了招标等。
②履约能力即资金问题。
施工所需资金是否已经落实或可能落实等。
2、对承包方主要了解的内容有:
①资质情况;②施工能力;③社会信誉;④财务情况。
承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。
上述内容是体现履约能力的指标,应认真的分析和判断。
二、合同价款应注意:
1、《协议书》第5条“合同价款”的填写,应依据建设部第107号令第11条规定,招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。
非招标工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。
”
2、合同价款是双方共同约定的条款,要求第一要协议,第二要确定。
暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款,约而不定的造价不能作为合同价款。
三、发包人工作与承包人工作条款应注意:
1、双方各自工作的具体时间要填写准确。
2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。
3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。
四、合同价款及调整条款应注意:
1、填写第23条款的合同价款及调整时应按《通用条款》所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式,约定一种写入本款。
2、采用固定价格应注意明确包死价的种类。
如:
总价包死、单价包死,还是部分总价包死,以免履约过程中发生争议。
3、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。
4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。
双方应约定一个百分比系数,也可采用绝对值法。
5、对于风险范围以外的风险费用,应约定调整方法。
五、工程预付款条款应注意:
1、填写第24条款的依据是建设部第107号令第14条和《大连市建设工程造价管理办法》第34条。
2、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。
3、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。
4、应填写约定扣回工程款的时间和比例。
六、工程进度款条款应注意:
1、填写第26条款的依据是《合同法》第286条、《建筑法》第18条、建设部第107号令第15条和《大连市建设工程造价管理办法》第35条。
2、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量,相应的单价及有关计价依据计算。
3、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择:
按月结算、分段结算、竣工后一次结算(小工程)及其它结算方式。
七、材料设备供应条款应注意:
1、填写第27、28条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单
价、质量等级、提供的时间和地点。
2、应约定供应方承担的具体责任。
3、双方应约定供应材料和设备的结算方法(可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法)。
八、违约条款应注意:
1、在合同第35.1款中首先应约定发包人对《通用条款》第24条(预付款)、第26条(工程进度款)、第33条(竣工结算)的违约应承担的具体违约责任。
2、在合同第35.2款中应约定承包人对《通用条款》第14条第2款、第15条第1款的违约应承担的具体违约责任。
3、还应约定其它违约责任。
4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法,要越具体越好,具有可操作性,以防止事后产生争议。
九、争议与工程分包条款应注意:
1、填写第37条款争议的解决方式是选择仲裁方式,还是选择诉讼方式,双方应达成一致意见。
2、如果选择仲裁方式,当事人可以自主选择仲裁机构。
仲裁不受级别地域管辖限制。
3、如果选择诉讼方式,应当选定有管辖权的人民法院(诉讼是地域管辖)。
4、合同第38条分包的工程项目须经发包人同意,禁止分包单位将其承包的工程再分包。
十、关于补充条款:
1、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改,可在《补充条款》内尽量补充,按顺序排列如49、50……。
2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规,另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。
要杜绝“阴阳合同”。
九、住宅商品房开发项目成本费用估算
一土地费用
1土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上
2土地出让契税出让金×3%
二建安费用810元/m2?
1260元/m2含建设及基本安装
三前期费用
中高档楼盘约80元/m2?
100元/m2别墅约180元/m2
1规划设计费建安费×3%
2设计招投标管理费总投资×0.02%
3勘查费设计概算×0.5%
4设计监理规划设计费×2%
5施工监理建安费×1.4%
6施工证费
7规划证费建安费×0.6%
四配套费用190元/m2?
230元/m2
1住宅配套费用用地红线外
2大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等
五其它费用
1管理费用(建安+前期+配套)×3%
2销售推广费用按销售收入约1.5~3%计
3不可预见费用(建安+前期+配套)×3%或以上
六营业税费销售收入×6.1%
1营业税销售收入×5%
2城市维护建设税营业税×7%
3教育附加税营业税×4%
4印花税销售收入×0.05%
5交易管理费销售收入×0.5%
杭州市即将实行所得税预征:
销售收入的15%×33%=4.95%
七融资成本
清单
序号费用名称取费标准
1土地使用权取得费附加
1.1国土契税土地评估价格×3%
1.2城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地,免城市基础设施配套费。
费
1.4国土勘测费
1.5拆迁代办费
1.6现状实测费
2前期工程费中高档楼盘约80元/m2?
100元/m2别墅约180元/m2
2.1方案设计费多层1.8元/m2,高层2.2元/m2
2.2水文地质勘察设计费多层3.1元/m2,高层3.6元/m2
2.3施工图设计费多层18-22元/m2,高层35元/m2,别墅100元/m2
2.4施工图图审费多层1.8元/m2,高层2.2元/m2
2.5基础设施设计费
2.5.1市政工程设计费多层1.8元/m2,高层2.5元/m2
2.5.2电信设计费1元/m2
2.5.3有线电视宽带设计费0.4元/m2
2.5.4管煤/给水/给电工程设计费3.4元/m2
2.6施工用电供配电贴费1.2?
2.7元/m2
2.7测绘定点费+灰线验费0.85元/m2
2.8晒图费0.5元/m2
2.9编标费及委托编制标底费用3.2元/m2
2.10工程招标管理费0.42元/m2
2.11环保费/日照分析费0.5元/m2
2.12建筑地方高等教育费12元/m2
2.13人防费多层15元/m2(旧城10元/m2)
2.14商品房测绘费0.8元/m2(住宅)1.2元/m2(商业用房)
2.15白蚁防治费1.6元/m2
2.16散装水泥专项基金墙改10元/m2
3建筑安装工程费810元/m2?
1260元/m2
3.1建安成本多层800元/m2,高层1250元/m2
3.2监理工程招标费管理费多层0.1元/m2,高层0.14元/m2
3.3土建工程监理费多层8.4元/m2,高层10元/m2
3.4土建工程质检费多层1.5元/m2,高层2.1元/m2
4基础设施建设费190元/m2?
230元/m21.3拆迁管理
4.1市政工程建设费多层70元/m2,高层100元/m2
4.2市政工程质检费多层1元/m2,高层1.5元/m2
4.3小区供电工程费22元/m2
4.4小区给水工程费供水基金15元/m2接水15元/m2
4.5小区供气工程费14元/m2
4.6有线电视宽带工程费6元/m2
4.7小区路灯工程费双路64万/公里单路39万/公里
4.8小区绿化费25?
30元/m2
4.9小区通讯通邮费16元/m2
十、工程审计询问的小技巧
一、信息交流时的技巧
询问最主要的功能是搜集信息。
但是,信息的可靠性以审计师与被审计人之间的无障碍沟通为基础,有效的交流最终取决于彼此的理解。
下面是一些确保良好沟通关系的建议。
1.询问具体问题。
要得到有用的审计信息,审计师就必须询问具体的问题:
“增加了什么成本?
”“有节约成本的其它有效方法吗?
”“你认为如何改变程序才更有效呢?
”缺乏对问题细节的追问,一般的或非具体的回答无助于识别核心问题或得到有意义的结论。
2.注意没说到的问题。
即使被审计人能够很好地理解审计师的意图,当接受审计师询问时,也会在披露重要信息方面出现纰漏。
有些人可能认为,回答一些没有提到的问题浪费了审计师的时间,对审计师也不礼貌。
3.运用非限定性询问有助于减少误解。
非限定性询问不能简单的地用“是”或“不是”来回答。
审计师既要鼓励被审计人对问题提供全面完整的回答,也要让被审计人有充分的时间作出答复。
也许有必要向被审计方介绍一些审计问题的背景,以帮助他们判断审计师需要的重要信息。
4.提防没有根据的假设。
虽然运用假设有助于提高审计师判断的效率,但错误的假设是产生误解的主要根源。
当审计师对过去提供准确可靠信息的被审计人询问时,没有根据的假设最容易发生。
5.注意关键词的含意。
譬如像“内部控制”这个关键词,如果被审计方对这个词的意思不完全清楚,就很容易产生误解和混淆。
二、冲突和误解时的技巧
当冲突发生时,审计师的态度至关重要:
傲慢的态度或挑剔的语气会逐渐毁掉技能高超的审计师。
审计师必须牢记:
在与被审计方对立的情况下,分出输赢胜败的想法是不合时宜的。
解决冲突的唯一圆满结果是妥协和合作,让冲突双方都感到这种结果符合他们的需要。
当被审计方持批评、不合作或敌对态度时,审计师必须坚守审计师与被审计方的共同目标——维护积极的工作关系和推动组织任务的圆满完成。
把注意力集中在审计目标上而不是障碍上,审计师就能在其他人不合作或持有敌意的情况下保持积极向上的行为。
1.涉及具体事实的分歧。
因为事实容易独立查证,事实上的分歧通常容易解决。
处于这种情况,审计师的询问主要应集中在收集需要证实或驳斥事实的信息上。
一旦所有人都同意事实是正确的,这种分歧就解决了。
2.涉及感知上的对立。
对业务方法及程序提出建设性建议和忠告是审计师的职责所在。
遗憾的是,有时审计师善意的建议被人理解成批评或责难。
在审计查询中,被审计方可能会用指责、抵制和寻找借口对询问做出回应。
如果被审计方表现不冷静或对审计师进行指责,审计师必须用争辩予以抵制。
审计师应当有意询问一些问题,并从根本上铲除对审计师的指责。
3.涉及性格的对立。
通过观察被审计人员的行为举止和对问题的询问,审计师就能识别
出被审计人员所偏爱的工作方式并采取正确的步骤改进他们之间的沟通及工作关系。
熟悉各种不同的工作方式应当成为审计师解决对立问题工具箱中的重要工具。
通过对于作方式的了解,审计师就能找到调整自己以适应他人的工作作风的方式。
4.涉及价值观的对立。
如果对立由个人价值观的不同引起,就没有简单的解决办法。
与涉及感知或个性差异不同,价值观的对立不能通过调解和协商解决。
事实上,对根本价值观的询问不会起到正面的作用,这种努力可能被视为好战,使彼此间的合作关系更加紧张。
尽管如此,价值观的差异并不是交流的绝对障碍。
我们大家每天都在与我们拥有根本不同信念和价值观的人交往。
价值观的差异并不排除建立良好的工作关系——在核心价值观上取得一致。
审计师应该承认并尊重这些差异。
三、有效倾听的技巧
听到别人的话语未必是倾听,倾听意味着真诚地想理解说话者的意图和词的意义。
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