金源尚都招商手册内容概况.docx
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金源尚都招商手册内容概况
金源尚都招商手册内容概况
打造城市地标建通辽首个“城市综合体”
目录:
一、何谓“城市综合体”
二、城市综合体的开发标准
三、城市综合体的几种类型
四、新城区综合体SWOT分析
五、金源尚都项目简介
项目背景分析:
六、通辽市概况
七、通辽商业结构分析
八、金源尚都市场分析
九、招商(合作)政策
一、何谓“城市综合体”
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。
城市综合体是绝对的地标式的城市建筑
城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。
如超高层酒店:
济南万达广场180米高超白金五星级酒店;又如高层地标式双塔:
无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般来说,酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
但是随着小型城市的迅速发展和城市化,中型的城市综合体也迫切需要建立和完善。
二、城市综合体的开发标准:
大型城市综合体建筑必须有拥有齐备的生活系统,集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。
选址标准:
项目所在位置为城市核心,有人流和消费基础,项目要位于城市中心,作为城市的经济新增长点,做好是城市开发的新区。
而且要有超大空间尺度——城市综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市干道相联系的,因此室外空间尺度要巨大。
必须拥有营造园林景观的基础
城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。
也就是现代城市景观设计——应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。
通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
必须具有交通便捷的区位优势。
城市综合体与城市的经济有密切的联系,这一切需要与城市其他区域之间又快捷的交通网络做纽带,保证在综合体的办公人员出行的便利性。
必须要具备通道树型交通体系——通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系。
必须营造齐备的生活系统和高科技集成设施
为满足城市经营阶层的居住、消费、休闲、娱乐社交多种形态的高品质生活需求,城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统,其中必须具备一定规模的大型购物中心、星级酒店和国际化写字楼。
城市综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合。
其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
同时,作为综合体建筑拌合多方面内容,所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司,根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴,共同管理项目,来为业主提供周到的服务。
三、城市综合体的几种类型
城市CBD中心的城市综合体,如北京万达广场。
交通枢纽型城市综合体,如北京国瑞城。
城市副中心城市综合体,城市副中心,是城市经济新增长点。
如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等
城郊结合部城市综合体,如世茂•;蝶湖湾。
四、新城区综合体SWOT分析
S
新区地价便宜,占地面积大,适合开发发展高起点的综合体,需要打造地标性建筑群
W
周边消费人群暂时不够,人气聚集困难,开发失败率高,对开发和经营水平提出很高要求
O
新区建设是中国地级市在城市化进程普遍的进程,新区开发城市综合体是必然趋势,选择新区中心CBD区域建设城市综合体绝对是一种机遇
T
老城区开发城市综合体对新区威胁最大
由于很多的大城市老市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块,因此很多城市综合体最大的选址可能是在市的新城区。
与通辽市政府的开发新城区的经济策略遥相呼应,“金源尚都”项目可谓水到渠成,成为市场经济发展与政府宏观调控的结合点。
金源尚都-----通辽首个城市综合体项目
五、金源尚都项目简介
开发商:
通辽市胶建金源房地产开发有限公司
规划设计:
吉林建筑设计院
开发时间:
2010年8月
1、地理位置:
新城区CBD区域
金源尚都项目紧邻通辽市新政府,为新城区的CBD区域。
北面为****住宅小区,东面为政府广场,西面与金源郦都住宅小区,南面为辽河公园。
规划用地面积为7.48公顷,总建筑面积31万平方米,商务楼面积为11.85万平方米,地上建筑面积为15.20万平方米,地下建筑面积3.22万平方米。
2、建筑设计理念、功能划分
3、商业定位
本项目将以大型购物中心、办公楼和商务楼群为主,中心区未来将凭借行政、文化、商业优势和周边的50万居民基础上,将金源尚都项目打造成为通辽标志性的商业项目,作为新城区乃至通辽首个城市综合体项目,必须打造高端品牌效应。
无论在建筑设计、内部结构和招商资源上,都是通辽市最好的。
4、业态组合规划
项目分为大型购物中心、商业品牌街、商务写字楼、高档居民区三大部分构成。
项目背景分析:
六、通辽市概况
(1)人口因素分析
通辽市2009年总人口为310.9万人,其中蒙古族人口140.5万人,占总人口的45.4%,是中国蒙古族人口最集中的地区。
城镇人口为107.7万人,城市化率为34.8%。
科尔沁区、开发区人口为80.7万人,城镇人口38万人,城市化率为47%。
(2)经济水平、GDP状况分析
2009年通辽市地区生产总值完成超过1000亿元,达到1003亿元,同比增长20%。
居民收入和财政收入稳步增长,城镇居民人均可支配收入达到13299元,同比增长13.5%;农牧民人均纯收入达到5714元,同比增长14%。
其中第一产业增长6%;第二产业增长15%(工业增长16%);第三产业增长17%。
地方财政收入增长20%;限额以上固定资产投资增长20%;社会消费品零售总额增长20%;城乡居民收入分别增长12%和13%。
(3)政策法规
中国西部大开发和振兴东北老工业基地的两大战略构想共同作用于通辽经济的整体发展目标。
环渤海经济圈和东北经济圈同时涉及并带动通辽市场经济的发展。
商务部、建设部共同下发的2003年8号文件和2004年19号文件,加快通辽城市商业网点规划建设的步伐。
通辽市城市总体规划、通辽市“十一五”国内外贸易及国际经济合作发展规划为通辽市商业网点规划提供了可参照的依据。
(4)市规划和建设
随着通辽市的迅速发展,老城区已经出现饱和现象。
因此政府本着加大力度改造老城区,重点建设新城区,按照“一河两区、西移北扩”的构想,合理划分功能区和产业布局,基本建成面积30平方公里、人口30万人的新区。
加快建设工业园区、教育园区、物流园区、行政中心区四大功能区,加快机械、电子、轻工等产业聚集,形成新城区工业产业支撑,加快教育园区调整扩容,加快木材、建材、钢材三大市场建设,形成大的物流基地,加快新城区市政和交通基础设施建设,建成高标准行政中心区。
(5)社会环境及文化分析
自2006年该市加大招商引资力度,相继出台了一系列鼓励外商投资的优惠政策,使该市的固定资产投资稳定增长,规模不断扩大。
凭借农牧业资源、煤炭等矿产资源和交通区位优势,打造自治区和东北地区重要的农畜产品生产、加工、集散基地,能源和原材料基地,商流物流和资本融通基地。
(6)交通状况
通辽市境内有111、303、304、203四条国道和101、302、303三条省道。
由京通、大郑、集通、通霍、通让、平齐六条铁路线和14个编组站组成的铁路枢纽,是全国38个主要铁路枢纽站点之一。
通辽市现有一座4C级国航机场,从通辽市直飞北京、呼和浩特和海拉尔。
(7)通辽新城区的基本概况
通辽经济技术开发区是2001年5月正式启动的省级开发区,为通辽市的新城区。
通辽市政府本着“一河两翼”的发展策略,重点规划通辽开发区城市商务中心。
努力将通辽开发区打造成为全市改革开放的前沿、新型工业化基地和经济发展的重要增长极、全市现代化新城区的产业支柱、城乡一体化的示范区。
七、通辽市商业结构分析
1、商业位置分布情况
目前通辽市的商业聚集地为老城区的永清大街以南、科尔沁大街以北、建国路以西、民主路以东这一繁华区域内,以金叶大厦、百货大楼、东方购物广场等为代表的中低档的零售商业网点的聚集区域。
2、商业结构不合理
虽然通辽市的商业数量不少,但是整体质量却让人担忧。
一是商业整体框架结构不合理,沿街式自发形成的农贸市场居多,而居民区配套的商业网点数量严重不足。
而是单体规模小,缺乏竞争力,通辽市老城区建筑面积在1000平方米以上的商业网点只占总量的1.4%。
三是业种业态混乱,缺乏现代化气息。
纵观室内各个商业网点,多是低价、抵档店铺,缺乏现代化商业气息。
3、“一河两翼”发展策略
所谓“一河两翼”是通辽市政府指在“一河两区、西移北扩、南老北新、快速崛起”的城市建设方针下,以西辽河为轴的城市南北两翼空间结构,决定通辽主城区商业发展将形成两大特色商业组团。
一是以辽河以南传统商业业态为主的,老城区商业组团;二是以辽河以北新城区新型业态为主,以城市商务中心的新城区商业组团。
八、金源尚都市场分析
1、宏观市场分析:
行业环境、城市规划、政策法规、宏观环境
通辽市未来发展规划:
将建成国家级能源基地、内蒙古东部区域经济单元、东北地区产业链组成部分、环渤海经济圈辐射区域的战略目标。
在加大力度改造老城区的基础上,注重新城区的经济发展建设,重点开发建设辽河以北的商业新区。
作为唯一的紧邻市政府的商业中心,势必会有很大的优势。
2、区域市场分析:
本市商业环境、区域商业环境、商圈分析(城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围)
通辽市商业聚居地主要为老城区的步行街一带,主要是以金叶大厦、百货大楼、东方购物中心、圈楼等代表的中低档商业。
而目前新城区的商业还没有形成市场,也没有超过100平米的商业网点。
3、客户分析:
经营范围分析、投资动向分析、经营状况分析、客户需求分析
本项目在规划初期,得到政府支持,由住宅项目转为城市综合体。
目前由于新城区的商业开发建设,一大批投资者将眼光对准了这一项目。
包括老城区的原有商业经营者、外来商业品牌、本市金融机构等等。
4、消费者分析:
消费结构分析、消费水平研究
通辽市2009年人均GDP已超过1000美元(国际化标准),并且在通辽消费者享受国家法定休息日114天的前提下,需要规模型的、以休闲逛街消费方式的综合性消费场所。
新区建设以新市政府为核心的新市区设有行政办公区、教育园区、高档生活区、大型工业园区、大型物流园区等,2010年规划建成区人口五年内达到30万。
5、竞争对手分析:
竞争对手情况、竞争项目分析
新城区目前存在竞争项目主要为:
一、京汉商业街,总长1000米,建筑面积30000平方米。
以专卖店,休闲娱乐、餐饮店等组成。
距本项目3公里左右。
二、市政府北商业项目
6、未来商业预测分析
项目本着打造通辽地标建筑的原则,
7、金源尚都项目SWOT分析
S
地理位置卓越,为新城区行政、商务、交通、居民区、景观的绝对中心地带
W
周边消费人群暂时不够,周边大部分住宅小区入住满额时间不确定
O
在新城区建设趋势下,打造通辽地标性建筑绝对是一种机遇
T
老城区商业对本项目最大,其次为新城区其它商业项目
九、招商(合作)政策
1、金源尚都项目优惠政策
一、免租金2年(按照经营面积划等级)
二、物业费减少20%(按照经营面积划等级)
2、政府扶持优惠政策
凡个体、私营企业兴办合资、合作项目的,有关政策按“哪头从优靠哪头”对待。
属收费内容的,按有关规定的下限掌握;属于行政管理内容的,按有关规定从宽处置;
对现有企业产权重组及涉及其他事宜的,采取政策随项目走、一事一议办法灵活对待,给予特殊照顾。
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