《物业管理在房地产中的作用》.docx
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《物业管理在房地产中的作用》
附件5
毕业设计(论文)文稿模板(本行不显示)
北京工业大学耿丹学院
毕业设计(论文)
题目:
物业管理在房地产中的作用
姓名许国辉
系名经济与管理系
专业工程管理
指导教师刘军
日期
2011年5月15日
诚信承诺
本人许国辉声明,本论文及其研究工作是由本人在导师指导下独立完成,论文所利用的一切资料均符合论文著作要求,且在参考文献中列出。
签名:
日期:
2009年10月
摘要
中华人民共和国国务院令[2007]第504号《物业管理条例》规定物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
其实质是业主和物业管理企业就以房屋为载体的一项交易。
在市场经济的环境下,物业管理对房地产的影响已远远超出其范畴,包括房地产的前期项目策划、开发模式、市场分类定位、销售调研等都属于物业管理。
我国物业管理产生于本世纪80年代初。
广州、深圳为代表的南方沿海城市,在借鉴和吸收香港物业管理管的经验基础之上,建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理模式。
之后,这种模式扩展到了全国,并成为我国住宅使用期管理的普适模式。
我国的物业管理行业具有以下特征。
一是社会化。
是指摆脱自检自管的分散化管理体制,与产权多元化格局相适应的管理。
二是市场化。
是其最突出特点,有偿服务等价交换是其基本原则。
三是专业化。
签订合同后为围绕业主要求体现业主意志去实施专业化的管理所要求的专业化的人员配备、科学的管理规范、合理的工作流程以及先进的维修养护技术。
实践证明,物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节,是两个关系密切、分工合作的行业。
物业管理作为一个朝阳行业,它的发展速度与房地产行业相比,更具有潜力。
可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计,还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面,都将扮演越来越重要的角色,对房地产开发的影响力也会越来越大,社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。
本文主要结合物业管理的特征、特点及与房地产的关系,运用比较研究的方法,具体阐述当今物业管理在房地产中的作用。
关键词:
社会化;市场化;专业化
Abstract
RepublicofChinaStateCouncil[2007]No.504,"PropertyManagementRegulations"meanstheownersofthepropertymanagementrequirementsthroughthehiringofpropertymanagementcompanies,ownersandpropertymanagementcompaniesbythepropertyservicesinaccordancewiththecontractforhousingandsupportingfacilitiesandequipmentandrelevantsitesMaintenance,conservation,managementandmaintenanceoftherelevantareasofenvironmentalhealthandorderactivities.Theessenceistobuildingownersandpropertymanagementcompaniestothehousingasthecarrierofatransaction.Inamarketeconomyenvironment,theimpactonrealestatepropertymanagementhasbeenfarbeyonditsscope,includingtherealestatepre-projectplanning,developmentmodel,themarketcategorypositioning,marketingresearchandsoonarepropertymanagement.
OurPropertyManagementproducedtheearly80softhiscentury.Guangzhou,Shenzhen,thesoutherncoastalcitiesrepresentedinthereferenceandabsorptionofHongKongpropertymanagementbasedontheexperienceofmanagement,establishedamanagement-basedsaleofresidentialpropertymanagement.Afterthismodelextendedtothewholecountry,andbecometheresidentialuseoftheuniversalmodelofmanagement.
China'spropertymanagementindustryhasthefollowingcharacteristics.Oneissocialization.Isoutofself-managementofdecentralizedself-managementsystem,compatiblewiththediversifiedstructureofpropertyrightsmanagement.Thesecondisthemarket.Isthemostprominentcharacteristicsofpaidservicesisthebasicprincipleofequivalentexchange.Third,specialization.Aftersigningthecontracttoreflecttheownerswillfocusontherequirementsofownersandprofessionalmanagementtoimplementtherequirementsofprofessionalstaffing,scientificmanagementpractices,workflowandreasonablerepairandmaintenanceofadvancedtechnology.
Practiceshowsthat,propertymanagementandrealestatedevelopmentisadifferentchainlinks,aretwocloselyrelateddivisionoflaborintheindustry.Propertymanagementasasunriseindustry,itsgrowthratecomparedwiththerealestateindustry,morepotential.Canbeexpectedintermsofrealestatedevelopmentandpropertymanagementofthepre-projectlocation,planninganddesign,orintheconstructionofthebuilding,submittedtostay,brandsupport,etc.,willplayanincreasinglyimportantroleintheinfluenceofrealestatedevelopmentwillbemoretothegreatercommunityandrealestatedeveloperswillalsobeincreasingemphasisontheroleofpropertymanagement.Thispapercombinesthecharacteristicsofpropertymanagement,characteristicsandrelationshipwithrealestate,theuseofcomparativemethod,specificallyaddressedintoday'srealestatepropertymanagementrole.
KeyWords:
socialization;market;specialization
目录
摘要I
AbstractII
第1章绪论6
1.1课题背景与国内外研究概况…6
1.1.1课题研究背景与目的6
1.1.2国内外研究进展概况6
1.2论文主要内容及研究方法6
1.2.1论文主要内容6
1.2.2论文研究方法及主要观点7
第2章物业管理概念及特征7
2.1物业管理概念7
2.1.1物业管理的由来7
2.1.2物业管理的概念7
2.2物业管理特征7
2.2.1物业管理产生背景7
2.2.2物业管理特征9
2.3物业服务的特点和内容9
2.3.1物业的服务特点9
2.3.2物业的服务内容11
第3章我国物业管理的产生与发展11
3.1我国物业管理的产生与发展11
3.1.1物业管理的产生11
3.1.2我国物业行业现状11
3.2我国物业管理的发展11
3.2.1物业管理的发展12
3.2.2案例分析12
第4章物业管理在房地产中的作用分析14
4.1物业管理在房地产经营中的作用14
4.1.1物业管理与房地产经营的关系14
4.1.2作用分析14
4.1.3案例分析15
4.2物业管理在经济发展中的作用17
4.2.1作用分析17
4.2.2以深圳为例18.
第5章发挥我国物业管理在房地产中的作用19
5.1借鉴国外物业管理经验19
5.1.1香港的业管理19
5.1.2日本的物业管理19
5.1.3新加坡的物业管理20
5.2发挥我国物业管理在房地产中作用的策略20
5.2.1提升经营水准,发挥物业管理作用21
5.2.2确立政策取向,促进物业行业发展21
结论23
参考文献24
附录…………………………………………………………………………...……..25
致谢27
第1章绪论
课题背景与国内外研究概况
1.1.1课题研究背景与目的
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。
物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
物业管理有狭义和广义之分。
狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。
广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程,和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。
1.1.2国内外研究进展概况
物业管理在我国仅有20年左右的发展历史,首先发端于沿海发达城市,逐步向内陆地区延伸,在国外,物业管理已经有一百多年的历史。
国外物业管理的起源来看,近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。
1908年,由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织召开了第一次全国性会议,宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。
国内的物业管理,从19世纪中叶到本世纪20年代,是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。
在这个时期,上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑,在上海,出现了28座10层以上的高层建筑。
在当时的房地产市场上,已经出现了代理租赁、清洁卫生,保安服务等专业性的经营公司,这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。
论文主要内容及研究方法
1.2.1论文主要内容
房地产关联度高,带动力强,与人民生活息息相关。
近年来伴随房地产市场的蓬勃发展,物业行业也迎来了发展的高速通道。
笔者通过对物业管理基本内容、特征、服务特点,物业管理的基本概念与物业类型,物业管理的原则和作用以及不同物业类型的管理方式等,简单阐述物业管理在房地产中作用和在现代社会发展中所扮演的角色。
1.2.2论文研究方法
文献研究法:
在研究过程中,查阅大量文献,借阅已有研究成果,为论文撰写提供了理论依据.
定性分析与定量分析相结合:
利用当前可取得的资料和数据,深入分析我国房地产行业的现状及发展趋势,做到定性分析与定量分析相结合。
从房地产投资的风险以及融资途径入手,深入了解我国房地产现状,使投资者对房地产投资决策时应全面考虑房地产投资的各种因素。
第2章物业管理概念及特征
2.1物业管理概念
2.1.1物业管理概念的由来
房子是人类生活与生产经营的基本物质资料,随着社会化大生产和资源配置的需要,单一的产权式房地产形式已经不再适用经济社会发展的要求,特别是近代科学技术的进步和为节约社会物质资源和改善人类生活条件赋予建筑丰富的形式。
物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化,房子的产权已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。
因此,传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属性质的改变-----即产生物业管理。
随着现代市场经济体制的逐步确立,更加推动物业管理行业发展,并在发展中不断充实和完善。
物业一词源于英文“property”和“estate”,含义是指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。
广义上的物业与房地产是同一概念,其中特别是指使用中或可以投入使用的各类建筑物及配套设施配套设备等。
房屋可以是写字楼、商场、酒店、别墅、仓库厂房;配套设备可以是机械设备、公共设施、基础建设、场地、道路等。
狭义上的物业则是指专门的机构,按照国家的法律法规成立、接受业主用户的委托、按照合同契约收取一定费用并提供相关服务的行业。
2.1.2物业管理概念的内涵
物业管理是受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
对于房屋建筑的管理,业主可自己进行管理,但从实际情况来看,业主可以通过选聘物业管理企业进行管理或将不同的服务内容委托给不同的专业公司进行管理往往取得更满意的效果。
物业管理也有狭义和广义之分。
1狭义上的物业管理主要是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、养护、管理、对相关区域内的环境卫生和秩序进行围护。
2广义上的物业管理还包括业主共同管理的过程以及委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。
2.2物业管理特征
2.2.1物业管理产生背景
橘生淮南则为橘,橘生淮北则为枳。
事物的特征全是由环境决定,社会化、市场化、专业化是市场经济赋予物业管理的三个基本特征。
我国物业管理产生于本世纪80年代初。
广州、深圳为代表的南方沿海城市,在借鉴和吸收香港物业管理管的经验基础之上,建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理模式。
之后,这种模式扩展到了全国,并成为我国住宅使用期管理的普适模式。
然而,在以这种惯用的模式为背景的环境下的这种层次的物业管理的开展还只是处于物业管理的初级阶段。
2.2.2物业管理特征
长期的计划经济体系使我国一直采取福利型的房屋行政管理制度,建设、分配、管理都由国家和国有企业管理,这种模式符合当时的社会背景和住房制度的要求,根本上是符合整个当时社会生产力水平的。
新时期我国的物业管理行业具有了如下几项特征。
一是社会化。
是指摆脱自检自管的分散化管理体制,与产权多元化格局相适应的管理,即产权单位产权人通过业主大会来进行物业管理企业的选聘并委托。
二是市场化。
市场化成为新时期物业管理的最突出特点,有偿服务等价交换是其基本原则。
三是专业化。
签订合同后,围绕业主要求体现业主意志去实施专业化的管理,进行专业化的人员配备,确立科学的管理规范,执行合理的工作流程以及先进的维修养护技术。
随着经济的发展和社会的要求,物业管理要不断完善管理理念和管理方法,并有效将理论与实际相结合,借鉴国外物业管理运营方式来实现经营的国际化和公平的市场竞争。
从目前状况看,行业升级是市场发展的必然和趋势。
建立房地产消费理论的指导思想,做到专业化,其根本目的是使物业保值增值并降低自身成本。
2.3物业服务特点和内容
2.3.1物业服务的特点
物业属于第三产业—服务业,是集管理服务经营于一体的有偿劳动。
总体概括为以下几个突出特征:
一是业主与物业管理企业是委托与被委托关系,以合同形式来确定双方的权利和责任。
物业管理是运用经济手段来管理物业,是商业的运作行为。
二是物业管理的目的是充分发挥物业的使用价值和经济价值,使建筑物保值增值,取得最佳经济效益和社会效益。
三是物业管理中的服务标的是物业,服务对象是业主、委托人。
四是物业管理过程必遵循国家相关的法律法规。
物业应以服务为宗旨,以经营为手段,以市场为导向,以效益为目的。
要在物业管理过程突出中强调服务,服务的本质是提供管理;要在经营过程中实施有偿服务,通过树立良好的形象及信誉有利于市场的认可,从而带动业务的增长。
遵循市场公平竞争规则,锻炼专业化队伍培养专业素质,有效提高自身竞争力。
要提出在遵循法律法规下追求效益的最大化,运用新的科学技术和建立高效的管理模式达到最终目的。
2.3.2物业服务的内容
物业本身是将房子作为耐用消费品进入长期消费过程的一种管理。
由于房屋作为物质在消费领域的消费性质不同,它既可以充当生产资料也可充当消费资料。
以生产生活资料为主的服务管理主要包括产权管理,房屋建筑及其附属构筑物的管理,设备与设施的管理,保安与消防管理,环境卫生与绿地管理。
房地产的房屋产权管理,是在明确房屋的产权和产权取得方式的情况下,对房屋及其附属设施的所有权、使用权进行登记、审查、确认等方面的服务与管理。
房屋建筑及其附属构筑物的管理通常称为物业管理中的主业管理,是物业管理的基础性管理。
他包括对房子的保养、维护、修缮及局部改扩建,使之保持原貌和良好的可持续使用的服务与管理。
设备和设施的管理通常是物业管理的核心。
它包括对所辖各类基础设施、给排水、供电、供暖、通信、燃料、动力设备的保养、检修,使之保持正常运行。
安保及消防管理是关系到人民生命财产和城市社区长治久安的管理,它包括对各类安全消防设备、设施、治安的服务与管理。
环境、卫生与绿地的管理是物业的“门面”管理,它提供舒适、温馨的居住环境,达到赏心悦目的目的。
物业服务的上述内容,处于生活资料为主的专项服务与管理外,无一不是社区基层党政组织统一部署相结合、相联系的管理,在维护社会的长治久安与精神文明建设方面具有很实际的意义。
第3章我国物业管理的产生与发展
3.1我国物业管理的产生
3.1.1物业管理产生
物业管理起源于19世纪60年代的英国。
当时正值资本主义上升时期,在城市化迅猛发展的形势下,大量农村人口涌入城市,但城市房屋跟不上人口的激增,造成严重的房荒。
由于当时房屋管理混乱居住环境恶劣,引起大量事端。
一名叫奥克维亚希尔的女士,为在其名下出租的房屋制定一套行之有效的管理办法,并要求租户严格遵守。
奥克希亚女士实施规范的物业管理后,住房秩序和居住环境有了明显改善,社会其他人士也纷纷效仿,并取得政府关注。
随后英国还成立了非营利性行业组织-皇家屋宇特许经理协会,以英国为起源地,在一个多世纪里,物业管理在世界各地逐渐推行起来。
自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来,物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。
据资料显示,目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理,全国物业管理企业已超过2万家,从业人员突破200万人。
深圳物业管理企业则有1200余家,从业人员达15万,年创产值45亿元。
目前我国物业管理发展迅速,物业管理类型多,涉及各个领域,约11大类,其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。
但同时,我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。
3.1.2我国物业管理现状
与物业管理发达国家相比,由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响,我国物业管理覆盖率仍然偏低。
据统计,到2000年底,全国实有房屋建筑面积735459万平方米,实行物业管理的有98861.88万平方米,实行物业管理率仅为13%,其中,实有住宅建筑面积417331万平方米,实行物业管理的有82485.65万平方米,实行物业管理率为20%
3.2我国物业管理的发展
3.2.1物业管理的发展
物业管理是对城市管理体制、房地产管理体制的重大改革,是一种与房地产综合开发,与现代化生产方式相配套的综合性管理;是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理;是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。
按照社会产业部门划分的标准,物业管理属于第三产业。
我国物业管理的发展是随着住房制度改革和城市化进程共同推进的。
它是一门发展程度相对滞后的学科,是随着房地产行业的复苏和振兴以及房地产市场的建立和发展而生的。
物业管理产生于本世纪80年代初,是在借鉴和吸收香港房屋管理的经验基础上,以广州、深圳为代表的沿海城市先后建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理的最初模式。
事实证明,对物业管理概念理解的狭义化和服务水平的低层次化是影响我国物业管理行业发展的主要因素,也是同国外物业管理相比明显缺乏竞争力的主要原因。
提高认识,把物业管理提高到城市管理的重要位置。
作为城市管理的一部分,政府应加大对物业管理工作的重视和支持,推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。
政府应明确物业管理行业主管部门的职能,明确相关管理部门的责、权、利关系。
同时,切实履行好管理职责,加大对相关物业管理部门的协调力度,形成物业管理中的统一步调;加大对物业管理的监督、督查力度,促使物业管理企业提供质价相称的服务;加大宣传力度,让广大居民熟悉物业管理,理解物业管理,接受和支持物业管理。
引入竞争机制,发展规模经营,培育健康有序的物业管理市场。
推行招投标制,用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。
要引导物业管理走规模经营之路,降低运营成本。
要增加物业管理的自身造血功能,扩展服务领域,建立以业养业的良性经济运行机制。
物业管理企业必须实行经济核算,寻求合理利润,保持自身资产的增值与扩大再生产。
要以小区为依托,以便民为宗旨开展多种经营和有偿服务,增加收入。
政府应在资金和政策上对物业管理单位进
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