最新武汉房地产市场调研报告图文精.docx
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最新武汉房地产市场调研报告图文精
武汉房地产市场调查
第一部分武汉城市概况...........................................................................................................................-2-
1、地理位置.......................................................................................................................................-2-
2、区位人口.......................................................................................................................................-2-
3、经济运行.......................................................................................................................................-2-
4、交通情况.......................................................................................................................................-3-第二部分武汉市城市规划.......................................................................................................................-3-
1、武汉市总体规划...........................................................................................................................-3-
2、武汉近期建设规划.......................................................................................................................-4-第三部分武汉房地产总体分析...............................................................................................................-5-
1、供应量分析...................................................................................................................................-5-
2、成交量分析...................................................................................................................................-7-
3、价格分析.......................................................................................................................................-9-
4、购置信心分析.............................................................................................................................-12-第四部分武汉商业市场研究.................................................................................................................-13-
1、武汉商业网点规划.....................................................................................................................-13-
2、武汉商圈分析.............................................................................................................................-13-
3、主要商圈分析.............................................................................................................................-14-第五部分2010武汉楼市预测.................................................................................................................-16-
1、低碳成“疯”.............................................................................................................................-16-
2、土地推新.....................................................................................................................................-17-
3、商业发力.....................................................................................................................................-17-
4、央行加息.....................................................................................................................................-17-
5、小户型走火.................................................................................................................................-18-
6、三线转移.....................................................................................................................................-18-
7、外企发飙.....................................................................................................................................-19-第六部分楼盘信息总览.......................................................................................................................-19-
1、3月新房数据库新增楼盘项目一览..........................................................................................-19-
2、在售楼盘项目一览.....................................................................................................................-22-
第一部分武汉城市概况
1、地理位置
武汉简称汉,为湖北省省会,位于江汉平原东部,长江中游与汉水交汇处。
在我国经济地理圈层中,武汉处于优越的中心位置,与长沙、郑州、洛阳、南昌、合肥、南京等大中城市相距700公里以内,与京、津、沪、穗、渝、西安等特大城市均相距约1200公里。
特快火车基本10小时左右都可到达。
2、区位人口
武汉是中国15个副省级城市之一,是全国七大中心城
市之一。
为华中地区最大都市,中国华中地区的金融中心、
交通中心、文化中心,长江中下游特大中心城市。
世界第
三大河长江及其最长支流汉水横贯市区,将武汉一分为三,
形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。
2008年年
末全市户籍人口833.24万人。
其中,农业人口296.00万人;非农业人口537.24万人。
全年常住人口897.00万人。
3、经济运行
武汉市的经济基础和综合实力远远超过湖北省内其他的城市,尤其随着近年来经济增长速度加快,GDP总额占湖北省的比重稳步提升。
2008年武汉GDP达到3960亿元,接近全省4成。
2009年全市完成全社会固定资产投资3001亿元,增长33.3%,增幅比上年提高3.3个百分点,其中城镇项目完成投资2143.16亿元,增长31.3%。
房地产市场的回暖带动投资快速增长,2009年完成房地
产开发投资778.6亿元,增长36.5%,增幅比上年提高12.4
个百分点,占全社会固定资产投资的25.9%。
从结构看,
商品住宅投资498.04亿元,增长17.2%;办公楼及商业
用房投资96.34亿元,增长122.6%;其他(配套投资
184.21亿元,增长80.4%。
武汉是华中地区最大的工商业城市,拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。
20世纪90年代,武汉建立了经济技术开发区、东湖高新技术开发区、吴家山台商投资区,以及阳逻开发区。
中国三大钢铁集团公司之一的武汉钢铁(集团公司、中国三大汽
车制造厂之一的东风汽车公司总部都位于武汉。
武汉东湖高新技术开发区即是享誉海内外的“武汉·中国光谷”。
这里是中国最大最具实力的的光电子产业生产和研发基地。
4、交通情况
武汉历来被称为“九省通衢”之地,是中国内陆最大的水陆空交通枢纽.它距离北京,上海,广州,成都,西安等中国大城市都在1000公里左右。
京广、京九、汉丹、沪汉蓉、京港5条铁路干线,以及京珠、泸蓉等6条国道在此交汇,武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。
水运已形成“干支一体,通江达海”的客货运网络,武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。
华中地区最大的航空港武汉天河机场,是华中地区唯一
可办理落地签证的出入境口岸,为全国四大枢纽机
场。
目前,武汉正在积极建设武汉中心城区至武汉
绕城公路(武汉外环线卫星城镇及远城区“半小时
交通圈”、武汉至8+1中的8个城市“1小时交通圈”、
武汉至周边省会城市“4小时交通圈”。
于今年4月
通车的合武快速铁路,到上海只需5小时。
根据规
划,2013年后,武汉坐火车到重庆,广州,北京也
都只需要5小时左右的路程。
第二部分武汉市城市规划
1、武汉市总体规划
武汉市城市规划区以规划的外环公路为基本界线,结合自然地形、行政区划,东面到陶家大湖至葛店一线、南面到罗汉山至赤矶山一线、西面到永安至李集一线、北面到天河至滠口一线,并包
括龙泉山、索河、道观河、木兰山
等风景区,新洲火车站、金口和大
咀预留港区以及新洲城关、新沟镇、
纱帽镇、黄陂城关(前川镇等,面积
为3086平方公里
2、武汉近期建设规划
城市发展战略近期发展方向,在总体规划圈层式发展框架的指导下,根据城市空间主要沿交通干线拓展被自然山水分隔的特点,结合近年来城市建设实际需要,规划确定遵循“旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展”的战略,沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市空间发展轴,将主城与各远城区联为一体,共同发展。
五大板块
产业布局
房地产
交通
第三部分武汉房地产总体分析
1、供应量分析
2009年全市供应量为2349.78万方,相比08年全年,增加23%,与07年全年相比,仅减少6.6%。
其中,洪山、江岸、武昌区持续保持高供应量,东西湖区2009年供应大幅放量,四个区域的供应量均过300万㎡。
经济技术开发区、青山区供应量仍维持低位水平。
2009年武汉各区供应面积排行
50100150200250300350400洪山
江岸
东西湖
武昌
东湖高新
汉阳
江汉
硚口
江夏
经济技术
青山
从近三年各区域供应走势看,2009年供应量增长较快的区域有:
东西湖区、东湖高新区、汉阳区。
其中,东西湖区在机场高速沿线、马场经济、中环开通等带动下,区域价值再现,万科、金地、沿海等一批全国性房企继续加大区域投资,东西湖区2009年供应量激增达到322万㎡,比2007年高峰值增长了27%,区域增长幅度达55%,位列全市第一,成为竞争性最为激烈的区域之一。
2009年汉阳区在汉江琴台剧院的带动下及江城大道等市政的完善下,成为众多全国性房企又一青睐区域之一,区域供应量达225.18万㎡、环比增长24%。
武汉各区2007-2009年土地供应面积对比
50100150200250300350400洪山
江岸
东西湖
武昌
东湖高新
汉阳
江汉
硚口
江夏
经济技术
青山
2009年
2008年2007年
2007-2009年全市供应量对比
500100015002000250030002007年
2008年
2009年
2、成交量分析
1、2009年武汉楼市成交量同比增加约六成
2009年,武汉楼市实现V型回暖,市场活跃。
全市成交商品住宅面积1139万㎡,同比增加59%,成交套数109294套,同比增加56%,成交金额622亿元,同比增加74%。
2007-2009年全市成交量对比
20040060080010001200140016002007年
2008年
2009年
2、武汉成交超过1000万㎡,全国位列第六,增幅居第二
全国各城市09年成交实现V型回转,同比均现巨幅增长,上海、重庆、北京三城市成交突破两千万方,位列前三甲,武汉成交超过1千万方,位列第六。
是全国成交量过1000万㎡的七大城市之一。
其中,上海09年成交2631万方,位列榜首;其次为重庆,成交2413万方;北京位居第三,成交2029万方。
武汉09年整体成交1139万方,位列第六位,高于广州、深圳等一线城市。
2009年武汉成交增幅位居全国第二
0%
20%40%60%80%100%120%140%160%180%天津
武汉
杭州
南京
成都
重庆
北京
广州
上海
深圳
从各城市增幅看,2009年武汉成交量是2008年成交量的156%,增幅位列全国10大重点城市第2,仅次于天津。
重点城市中天津、武汉、杭州、南京以及成都涨幅超过100%,非重点城市福州和厦门同比涨幅超过200%。
3、东湖高新、武昌、东西湖、江岸四个区域成为成交热点区域
从区域成交排行看,东湖高新、武昌、东西湖、江岸四个区域成为成交热点区域,成交量均超过万套/100万方:
其中东湖高新区,成交17828套,约195万方,位居首位;其此武昌区,成交15408套,约168.96万方,位居第二;东西湖区,成交13000套,约143.49万方,位居第三;江岸区,成交12209套,约128.65万方,位居第四。
2009年全市各地区成交面积排行
195
168.96
143.49
128.65
101.24
93.82
77.31
69.4
68.01
32.11
22.77
50100150200250东湖高新
武昌
东西湖
江岸
洪山
汉阳
江汉
硚口
江夏
经济技术
青山
武汉成交总量位居全国第六
50010001500200025003000上海
重庆
北京
成都
天津
武汉
南京
广州
杭州
深圳
2009年全市各地区成交套数排行
17828
15408
13000
12209
9462
9417
8437
7283
6329
3057
2617
2000400060008000100001200014000160001800020000东湖高新
武昌
东西湖
江岸
汉阳
洪山
江汉
硚口
江夏
经济技术
青山
从2009年全市各区销售金额排行看,武昌区高居榜首,成交金额为111.84亿元,东湖高新区位居第二,成交金额为106亿元,江岸区成交金额为84.11亿元,位居第三。
东西湖区成交金额为60亿元,居第四,洪山、汉阳、江汉三个区域的成交金额均超过50亿元,硚口区成交金额接近40亿元,江夏区成交金额不足30亿元,经济技术、青山区成交金额则不足20亿元。
武昌、江岸区域由于高成交高均价,保证了区域整体高销售金额,而东湖高新、东西湖两个区域则是凭借高成交量整体提升区域成交金额。
余下区域则或由于平价平量、或因为低价低量使得区域销售金额相对偏低。
2009年全市各地区成交金额排行
111.84
106
84.11
60.21
55.07
52.04
50.37
37.49
25
13.62
12.81
20406080100
120武昌
东湖高新
江岸
东西湖
洪山
汉阳
江汉
硚口
江夏
经济技术
青山
3、价格分析
1、2009年全市均价平稳上扬,同比上涨9%
2009年,全市商品住宅成交均价走势平稳。
整体成交均价为5461元/㎡,同比涨幅为9.08%,相比2007年上涨11.04%。
从月度成交走势看,月度均价呈直线上涨趋势,1月成交均价为4499元/㎡,至10月成交均价上涨至5883元/㎡,达到全年最高,相比1月上涨1384元/㎡,涨幅达31%,11月、12月均价现小幅下调,但整体仍呈上涨态势。
月度最高均价与最低均价价值达1384元/㎡。
2、区域全年均价阶梯分布,武昌、江岸、江汉三区均价最高,均超过6500元
从区域成交均价排行看,武昌、江岸、江汉三大区域成交均价居高不下,2009年成交均价均超过6500元,其中,武昌区以6619元/㎡成交均价高居榜首,比上半年均价增加389元/㎡,增长6.2%;江岸区紧随其后,成交均价为6538元/㎡,比上半年均价涨510元/㎡,增长9.8%;江汉区位居第三,成交均价为6515元/㎡,比上半年均价涨556元/㎡,增长9.3%。
其次为青山、汉阳、洪山、东湖高新、硚口五个区域,成交均价约在5500元/㎡左右。
经济技术、东西湖两个区域的成交均价在4200元/㎡;江夏区的成交均价则在3676元/㎡。
各区域价格整体呈现平稳上扬。
其中硚口区价格一路上扬,年尾年初价差达3000余元/㎡,与该区域短缺的供应相关。
东西湖区、经济开发区、江夏区价格平稳。
从价格走势看,在拔高区域整体均价的情况下,武昌、东湖高新、汉阳、青山区域的价格“天花板”逐步呈现。
3、武汉年度均价涨幅平稳,价格水平全国居中
09年,武汉价格平稳,增长幅度为9%,位列全国中等水平。
主要城市楼市成交均价普遍上涨,上海、深圳和北京位居涨幅前三甲,同比08年分别上涨27.56%、18.32%和16.38%,仅杭州均价微跌1.71%。
2007-2009年全市均价走势图
10002000300040005000600070001月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月11月12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月11月12月
2007年年均价4918元/㎡
2008年年均价5006元/㎡
2009年均价5461元/㎡
2009年各区成交均价与全市均价对比
6619
65386515
5626
5547
5461
5439
5436
5402
4243
4196
3676
1000
200030004000500060007000武
昌
江
岸
江
汉
青
山
汉
阳
全
市
洪
山
东
湖
高
新
硚
口
经济
技
术
东
西
湖
江夏
2009年武汉与重点城市价格增幅对比
27.56%18.32%16.38%
9%7.46%7.03%-1.71%-5%0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
上海
深圳北京武汉重庆天津杭州
总结
【供应量分析】
2009年全市商品住房供应2350万㎡,其中东西湖、东湖高新区、汉阳区供应放量;洪山、江岸、东西湖、武昌四区供应量均过300万㎡;经济技术开发区、青山区供应量仍维持低位水平。
【成交量分析】
2009年,武汉楼市活跃,实现V型回暖。
全市成交商品住宅面积1139万㎡,同比增加59%;成交套数109294套,同比增加56%;成交金额622亿元,同比增加74%。
成交热点区域为东湖高新、武昌、东西湖、江岸四区。
武汉2009年在全国重点城市中表现突出:
成交量增幅位列全国典型城市第二,跻身成交量过1000万的七大城市行列。
【价格分析】
2009年,全市商品住宅价格走势平稳。
整体成交均价为5461元/㎡,同比涨幅为9.08%。
武昌、江岸、江汉三大中心区域全年成交均价过6500元/㎡。
青山、汉阳、洪山、东湖高新、硚口五个区域成交均价约在5500元/㎡左右。
4、购置信心分析
【信心分析】
武汉购房者对未来的国家房地产调控政策、地方政府调控房地产政策、房地产行业规范水平、开发商信用、商品住宅价格水平、在售楼盘品质和可选楼盘数量信心虽然略有好转,但是仍处于悲观区域。
从各项指标来看,武汉购房者对未来的城市资源配置和购买能力信心存在下降,仍处于悲观区
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