佛山市顺德区北滘镇房地产市场调研报告0328.docx
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佛山市顺德区北滘镇房地产市场调研报告0328
佛山市顺德北滘镇及佛山新城区域房地产市场报告
(2014年3月26日)
一、市场综述
城市特点
1.顺德区常住人口为246万人,其中户籍人口122万人,在世界20多个国家和地区拥有50多万港澳台同胞和海外侨胞。
其中北滘镇位于佛山市顺德区的东北部,地理位置优越,水陆交通便利,区域内有广珠西线、佛山一环,以及兴建中的广珠轻轨、广州新火车站等交通设施连接广州和港澳。
2.北滘镇全镇总面积92平方公里,辖19个村(社区),户籍人口11万人,常住人口30万人。
2012年,佛山市生产总值(GDP)为6709.02亿,人均GDP为92781.36元,其中北滘镇2012年GDP为366亿,人均GDP为134361元。
在佛山市排名第五。
供需关系
2013年,全市商品房供应面积407万㎡,销售面积288.36万㎡,供需比约1.4:
1;商品房销售额216.2亿,全市商品房销售均价7000元/㎡,同比上升3%。
北滘近年住宅性质土地供应量大,商品住宅市场供应量较大。
北滘住宅项目以洋房为主,有美的、碧桂园、绿地、万科、雅居乐等知名上市公司品牌参与投资发展,不仅项目建筑及园林环境品质优,且升值潜力大。
机会
1.临近佛山新城,享佛山新城千亿城市配套、城市未来新中心规划;
2.地铁利好,地铁三号线横贯北滘,作为佛山南北方向的骨干快线;
3.毗邻广珠轻轨碧江站、广州南站及广珠西线等路网发达,发展前景好。
且北郊镇紧邻佛山一环,便捷直通禅城、南海、顺德和三水等4个区的16个镇街,为省内最长的环城公路。
4.碧桂园品牌影响力,顺德碧桂园21年精心打造,拥有2万多户高端业主,拥有国家一级资质物业服务。
5.可通过本身项目规划配套,产品多元化,打造大型商业Mall、洋房、别墅、公寓等产品及幼儿园、小学等教育配套,形成集群效应,辐射北滘、佛山新城、乐从、陈村等地客群。
威胁
1.地块周边各类便民配套较少;
2.地块位于临近高架桥、佛山一环快速路,造成噪音影响;
3.地块内有高压线路;
4.地块虽紧邻佛山新城,但新城尚未成熟,人流及客群偏少。
产品建议
1.大型商业MALL配套;
2.主力户型88-140㎡三房;适当配置170-220㎡四房大单位、35-75㎡公寓
3.别墅:
300㎡左右,两到三层(带地下室),配置约700亩;
4.配建碧桂园幼儿园、碧桂园小学。
1.城市宏观经济数据
2011年佛山市经济数据与顺德区对比表
城市
佛山市
顺德区
总人口(万人)/常住
723.10
247.33
市区人口(万人)/户籍
374.77
123.82
年GDP(亿元)
6210.23
2153.90
GDP涨幅
11.4%
11.6%
社会消费品零售总额(亿元)
1931.41
617.99
各项存款余额(亿元)
8965.03
2713.63
城镇居民人均可支配收入(元)
30718
34262
固定资产投资(亿元)
1933.96
416.11
固定资产占GDP比例
31.14%
19.32%
房地产开发投资(亿元)
596.92
187.36
备注:
灰色区域数据来源《2011年佛山市顺德区国民经济和社会发展统计公报》和《佛山市禅城区2011年国民经济和社会发展统计公报》,其余数据来源《佛山市2011年统计年鉴》。
2.近2年顺德土地整体成交情况
序号
地块名称
地块推出时间
地块规模(㎡)
楼面地价(元)
1
北滘镇新城区BJ-B-3号地块
2013.5.10
93353.26
3960
2
顺德新城德胜商务区C02-2号地块
2013.4.16
71036.39
5981
3
杏坛镇河北路13号地块
2013.4.2
2431.03
2080
4
北滘新城TD2013(xc)WG001地块
2013.2
50311.5
4407
5
伦教鸡洲两地块宗地号分别为146093- 001和148093-001
2013.2
约17万
2300
6
广东顺德伦教顺德轻轨站项目转让
2013.6
70690
1979
7
均安镇新城北区2-03-2号地
2013.1.15
18559.29
1279.68
8
桂城金融高新区C区“商14”
2014.2.20.
22971.7
3750
9
顺德大良苏岗海边围地块
2014.3.25
95748.9
8128
分析:
统计数据显示,仅2013年1-2月份,顺德已经推出各类土地37块,其中成交36块,土地出让总金额达41.959亿元,且其中3亿元以上的超过5块,土地价格不断上扬,顺德土地市场的热度高。
自2月新“国五条”出台到4月底,顺德共拍出11宗土地,流拍1宗土地,更是居五区之首。
6月5日,顺德国土局成功出让四宗地块,卖地总收入超过5亿。
其中,北滘新城区一占地约3.2万平米商住地被广东国兴农业高新技术开发有限公司以3.5亿收入囊中,楼面地价3290.60元/平,溢价54%。
顺德北滘的土地市场近来较为活跃。
5月月中,雅居乐以12.2亿竞得北滘新城区BJ-B-3号一占地93353.26平米的商住地,楼面地价3960元/平,溢价率达112%。
这也是雅居乐第二次进驻北滘。
另外,广佛地铁3号线和广州地铁6号线预计在此交汇换乘等交通利好都在催旺北滘镇土地市场,同步拉升住宅产品价值。
顺德区近三年商品房市场走势
2010年
2011年
2012年
房地产投资(亿元)
166
195.2
200.25
供应面积(万平米)
433
402
380
销售面积(万平米)
308
237.86
261.57
销售额(万元)
1,996,323
1,704,805
1788490.44
销售均价(元/平米)
6,482
7,167
6837.42
分析:
2012年供应380万方,销售261.57万方,销售金额178.8亿元,成交均价6837元/平米,供需比约为1.5:
1,这表明市场还处于供过于求,近三年成交均价并不稳定,受政策影响浮动大。
竞争对手分析
本项目所在的房地产市场
主
要
分为两大竞争版块:
北滘版块、乐从版块和佛山新城版块
本
案
本
案
1、佛山新城版块
1)保利东湾
推售时间
2011.10.22
开发商
佛山市顺德区保利房地产有限公司
总体规模
总建面达约104万平米(商业金融建面为约46万平米,住宅建面为约58万平方)
价格
均价:
13000/㎡总价:
150万-450万
主力户型
在售望江产品190㎡-360㎡,单价1.4万至1.9万(毛坯);准备推售公寓50㎡-80㎡,预计单价1.2万-1.3万(毛坯)
去化情况
90.4%
积存情况
349套
推售情况
3月底将加推50-80㎡公寓,约600套。
项目优势
项目毗邻CBD、世纪莲体育馆、新闻中心、公共文化综合体(坊城)、佛山公园等市政配套设施;交通便利,地铁3号线和6号线在项目地块两端设立站点;景观资源优越,向北有东平河江景,向西有佛山公园和CBD景观,向东及项目内部有河景,向南则可眺望整个东平新城南片区;保利东湾囊括了五星级酒店、写字楼、商业、公寓、住宅,将被打造成作为佛山城市新名片的都市综合体及湾区物业。
项目图片
1、总规图
2、小区实景
3、销售中心
4、配套——新闻中心
保利东湾近半年价格及产品概况:
记录时间
最高价格
均价
最低价格
保利东湾价格描述
2014-02-25
13000元/平方米
2014-01-27
13000元/平方米
2014-01-10
14000元/平方米
在售最后一栋小户型单位,户型涵盖120-140㎡,均价13000-15000元/㎡。
2013-12-17
14000元/平方米
在售8号湾单位,户型涵盖100-220㎡的三至五房,楼高39层。
整体均价13000-15000元/㎡。
2013-11-14
13000元/平方米
在售大户型单位,户型涵盖100-190㎡,整体均价13000元/㎡,毛坯发售,新品推出时间待定。
保利东湾近一年价格情况:
2)金海M-CITY
推售时间
2013.6.2
开发商
金海地产
总体规模
建筑面积:
700000平方米(包括住宅、洒店公寓、写字楼)
价格
均价:
14000/㎡;总价:
125万-200万
主力户型
40-150㎡精装住宅和公寓产品
去化情况
25.7%
积存情况
434
后续推货
近期推出40-150㎡住宅和公寓,约180套
项目优势
M-CITY,聚交通枢纽中心与城市综合体双重能量,融合“交通枢纽中心、商务办公、高端购物、精品酒店、总裁公寓、高尚住宅”六大业态,荟萃国际都会精华生活方式,臻致打造集汇购物、聚会、娱乐、商务、旅行、居住于一城的顶级商住体验。
M-CITY,70万平米高效枢纽综合体,由4层地下室空间、5层购物中心裙楼、10栋超高层塔楼组成,是领先中国的超高层建筑集群。
M-CITY必将成为佛山新城未来发展的强大引擎,更将为都市高尚圈层铺开“世界零距离、全球零时差、时间零成本”的理想生活方式
项目图片
1、交通区位图
2、小区实景
3、销售中心
4、样板间
金海M-CITY近半年价格及产品概况:
记录时间
最高价格
均价
最低价格
M-CITY价格描述
2014-03-25
14000元/平方米
M-CITY位于佛山新城,项目将于近期推出40-150㎡精装住宅和公寓产品,具体价格未定。
此外,项目在售1、2座,楼高为48层的超高层,2梯4户设计,涵盖87-142㎡三、四房,均价14000元/㎡。
目前购房享98折优惠。
2014-03-04
14000元/平方米
项目在售87-142㎡三、四房,均价14000元/㎡
2014-01-23
150万元/套
13500元/平方米
项目在售二期2座洋房单位,涵盖87-142㎡,均价13500元/㎡,带2500元/㎡装修
2013-12-17
13500元/平方米
项目现主推87-142㎡,均价13500元/㎡。
2013-11-25
15000元/平方米
项目现主推87-142㎡,均价14000-15000元/㎡。
金海M-CITY近一年价格情况:
3)怡翠晋盛
推售时间
2014.1
开发商
怡翠地产
总体规模
总115万㎡,其中商业面积约55万㎡,住宅面积约60万㎡。
价格
均价:
12000/㎡;总价:
100万-130万
主力户型
89、107和129平米的三四房
项目优势
1、位于佛山新城内,周边商业配套完善。
2、交通发达,未来将有3条地铁2条轻轨经过,出行便捷。
是怡翠地产进驻佛山新城首个百万平方米综合体项目,坐拥佛山新城千亿市政配套及滨水内河景观资源;项目总建筑面积达115万㎡,其中商业面积约55万㎡,住宅面积约60万㎡。
项目分为六大地块,物业形态包括高档住宅、甲级写字楼、顶级商务公寓、星级酒店、大规模购物中心以及符合NBA场馆标准的国际演艺中心。
项目图片
1、项目沙盘
2、小区实景
3、销售中心
4、样板间
怡翠晋盛近半年价格及产品概况:
记录时间
最高价格
均价
最低价格
怡翠晋盛花园价格描述
2014-03-18
12000元/平方米
2014-02-10
12000元/平方米
90㎡的三房和118㎡的四房,价格11000-13000元/㎡
2013-12-30
90-130㎡三四房洋房单位
怡翠晋盛近一年价格情况:
2、北滘版块
1)美的翰城
推售时间
2011.8
开发商
美的房地产
总体规模
占地面积10万方;建筑面积22万方(别墅0万方;洋房22万方,商业1万方)
价格
售楼部报价:
洋房8500-11000万元/㎡(近半年成交价9500元/㎡),总价:
小三房:
70-100万;三房:
99-107万;四房:
152-174万;商铺65-130方,管理费4元/方/月,均3.0-3.2万元/方,总价180-400
主力户型
热销户型套内85-90㎡,(小三房:
85-90㎡;三房104-112㎡;四房168-183㎡)
项目优势
偷面积比例约占户型面积的12.35%。
项目配套:
城区小学/中学,北滘广场,合成市场,南方医科大学北滘附属医院,地铁3号线及7号线。
去化情况
至今已售1530套(9万方),约占本期总货量的85%。
(上一季度网签月均去化37套
积存情况
270套(约1.5万方)
后续推货
1630套(新地块面积9.5万方)
项目图片
1、总规效果图
2、小区实景
3、销售中心
4、样板房
美的翰城近半年价格及产品概况:
记录时间
最高价格
均价
最低价格
美的翰城价格描述
2014-03-03
9000元/平方米
7288元/平方米
全新110㎡精装大三房7288元/㎡起,认筹享额外98折
2014-01-24
9000元/平方米
66万元/套
项目在售85-115㎡三房,总价66-80万元/套,购房享96折。
此外在售105、110㎡的三房,整体套内均价9500-10000元/㎡。
2014-01-16
9000元/平方米
66万元/套
85-115㎡3房单位均价9000元/㎡
2013-12-26
9000元/平方米
80-90㎡精装3房单位均价9000元/㎡
2013-11-14
9000元/平方米
80-90㎡精装3房单位均价9000元/㎡
美的翰城近一年价格情况:
2)美的君兰江山
推售时间
2011.3
开发商
美的地产
总体规模
占地面积250亩(洋房250亩)
价格
均价13800元/㎡;复式23000-28000元/㎡。
总价:
200-1800万
主力户型
热销户型280-310㎡五房、420㎡六房、740㎡复式八房
项目优势
城区幼儿园,合成小学,北滘医院,乐购商场,北滘公园
去化情况
50%
积存情况
230套
后续推货
200套
项目图片
1、总规效果图
2、小区实景
3、销售中心
4、样板房
美的君兰江山近半年价格及产品概况:
记录时间
最高价格
均价
最低价格
美的君兰江山价格描述
2014-03-13
13000元/平方米
涵盖200、260、370㎡和760㎡复式,毛坯现楼发售,均价12000-13000元/㎡
2014-02-08
13000元/平方米
项目主打200、260、370㎡,1梯1户设计,现楼发售,均价12000-13000元/㎡。
2013-12-31
13000元/平方米
260㎡(套内)五房,均价13000元/㎡
2013-11-28
13000元/平方米
260㎡(套内)五房,均价13000元/㎡
2013-10-31
13000元/平方米
260㎡(套内)五房,均价13000元/㎡
美的君兰江山近一年价格情况:
3)海琴水岸
推售时间
2010.11
开发商
金泰房产
总体规模
占地面积17万方(别墅4万方;洋房8万方);建筑面积48万方
价格
售楼部报价:
8800元/㎡(近半年成交价9000元/㎡)。
总价:
77-230万(两房:
无;三房:
77-122万;四房:
122-143万;五房:
230万)。
商铺6米高,C0167-230方,C0567-250方,
主力户型
热销户型88-162㎡,(两房:
无;三房:
88-139㎡;四房:
139-162㎡;五房:
262㎡复式)
项目优势
偷面积比例约占户型面积的13.58%。
项目配套:
北滘公园,图书馆/文化馆,乐购商场
去化情况
至今已售1680套(10万方),约占本期总货量的80%。
(上一季度网签月均去化8套)
积存情况
420套(约4万方)
后续推货
0套(据当盘销售告知未来一年将在大良开发)
项目图片
1、总规效果图
2、小区实景
3、样板间
4、园林景观
海琴水岸近半年价格及产品概况:
记录时间
最高价格
均价
最低价格
海琴水岸价格描述
2014-03-03
8800元/平方米
3月初已推出88-161㎡三四房现楼
2014-01-27
8800元/平方米
2014-01-06
8800元/平方米
目前清125-137㎡(套内面积)尾货,所剩套数不多,楼高17层,均价8800元/㎡。
2013-12-06
8800元/平方米
目前在售125、127、137㎡(套内面积)尾货,楼高17层,均价8800元/㎡。
2013-10-31
8500元/平方米
在售125、127、137㎡的三四房(套内面积),楼高17层,均价8000-9000元/㎡。
海琴水岸近一年价格情况:
4)深业城
推售时间
2010.12
开发商
深业地产
总体规模
占地面积30万方(别墅0万方;洋房30万方,商业15万方);建筑面积80万方
价格
售楼部报价:
复式6500-11000元/㎡(近半年成交价:
7500元/㎡)
复式:
110-120万元(两房:
无;小三房:
55-75万;三房:
85-105万;五房:
110-120万)。
商铺高6米,30-50方,报价200-280万元
主力户型
热销户型套内73-92㎡,(两房:
无;小三房:
73-92㎡;三房:
120-150㎡;复式五房:
160-174㎡)
项目优势
偷面积比例约占户型面积的28.6%。
项目配套:
华美达酒店,北滘公园/医院,深业国际幼儿园/小学
去化情况
至今已售1160套(16万方),约占本期总货量90%。
(上一季度网签月均去化15套)
积存情况
110套复式单位(约5万㎡)
后续推货
960套洋房(约14万㎡)
项目图片
1、总规效果图
2、小区实景
3、配套图(小学)
4、样板房
深业城近半年价格及产品概况:
记录时间
最高价格
均价
最低价格
深业城价格描述
2014-03-13
6500元/平方米
110万元/套
4月份将推70-110㎡新品,在清8、9套复式单位
2014-02-07
6500元/平方米
110万元/套
项目现主推复式洋房160-174㎡,均价6500元/㎡。
2014-01-02
6500元/平方米
项目现主推160-174㎡,均价6500元/㎡
2013-11-29
6500元/平方米
项目现主推160-174㎡,均价6500元/㎡
2013-10-22
6500元/平方米
项目现主推110-174㎡,均价6000-6500元/㎡
深业城近一年价格情况:
3、乐从版块
1)乐从雅居乐
推售时间
2012.5.30
开发商
佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司
总体规模
占地面积97万方(洋房:
29万方;商业万方);建筑面积万方
价格
售楼部报价:
洋房8500-9000元/㎡毛坯(近半年成交价:
8600元/㎡)
总价:
洋房:
89-150万元(小三房:
89-100万;四-五房:
230-420万)
商铺管理费3.5元/方/月,商铺高6米,33-202方,报价2.5万/方
主力户型
热销户型建面100-170㎡,(毛坯三房:
100-170㎡,毛坯大平层五房:
237-470㎡)
项目优势
偷面积比例约占户型面积的10%。
项目配套:
邻近沙滘小学,沙滘中心市场、乐从文化公园,项目毗邻顺联国际家具城、乐从中学、乐从文化公园、世纪莲体育馆、佛山新闻中心,距离禅城区及顺德区中心大良镇仅三十分钟车程
去化情况
至今已售722套,约占本期总货量44%。
(上一季度网签月均去化15套)
积存情况
100-470㎡(约16万㎡)
后期推售
291套洋房(约14万㎡)
项目图片
1、总规图
2、小区实景
3、样板房
4、配套——小学
乐从雅居乐近半年价格及产品概况:
记录时间
最高价格
均价
最低价格
乐从雅居乐花园价格描述
2014-03-04
9500元/平方米
主推御宾府二期18、19座100、101㎡三房,均价9500元/㎡
2014-01-23
9500元/平方米
现楼产品均价10000元/㎡,期房均价9500元/㎡,在售户型十分丰富。
2013-12-04
9200元/平方米
项目已开售二期18/19座,楼高30层,2梯6户设计。
其中01/06单位为100平米,南向设计。
02-05单位为101平米,东北向或西北向,望园林。
均价为9200-10000元/平米。
此批产品为毛坯出售,2015年7月交楼。
2013-10-25
10000元/平方米
新品御宾府位于18、19座,货量为300套左右。
主打户型为99-101平米南向三房,卧室带270度转角飘窗。
2013-09-22
10000元/平方米
位于顺德区乐从镇。
项目主推260㎡的四房单位,折后均价10000元/㎡。
同时在售137-320㎡单位,其中137㎡为四房设计,毛坯发售。
乐从雅居乐近一年价格情况:
2)佛奥湾
开发商
佛山市奥园置业投资有限公司
总体规模
660000平方米
价格
售楼部报均价:
9000元/㎡;总价:
76-162万
主力户型
两房:
85㎡;三房:
110-130㎡;四房:
180㎡三房:
120-180㎡
项目优势
150万㎡超大城市综合体、国际时尚大型购物中心、16800㎡卜蜂莲花超市、五星级横店、3D影城、大型空中海洋馆、休闲式生态中央公园……
去化情况
71%
积存情况
129套,暂无后续货量
项目图片
1、外景图
2、小区实景
3、样板房
5、配套——奥园中心
佛奥湾近半年价格及产品概况:
记录时间
最高价格
均价
最低价格
佛奥湾价格描述
2014-03-17
9000元/平方米
123-226㎡大户型单位,均价约9000元/㎡
2014-02-24
9000元/平方米
123-226㎡大户型单位,均价约9000元/㎡
2014-01-24
9000元/平方米
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
- 佛山市 顺德 区北滘镇 房地产市场 调研 报告 0328