北京顺义市场调研报告PPT课件下载推荐.pptx
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两带:
指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。
多中心:
指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心,提高城市的核心功能和综合竞争力,包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地及空港产业中心、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。
中心城:
北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区。
其范围是上版总体规划市区范围加上回龙观与北苑北地区,面积约1085平方公里。
新城:
在原有卫星城基础上,承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业,带动区域发展的规模化城市地区,具有相对独立性。
规划新城11个,分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。
在“两轴两带多中心”城市空间结构的基础上,形成中心城新城镇的市域城镇结构。
中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地及空港产业中心、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心。
北京各职能区协同发展,四、顺义区简介,地理位置:
顺义区位于北京市东北部,城区距市中心30公里。
东邻平谷,北连怀柔、密云,西接昌平、朝阳区,南接通州区、河北三河市。
区境东西宽45公里,南北长30公里,总面积1021平方公里。
区域简介:
位于北京东北部发展带,是北京重点建设的新城,临空经济高端产业功能区和现代制造业基地。
中国最大的航空港首都国际机场坐落境内。
顺义新城引导发展现代制造业,以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。
顺义区位于北京市东北部,首都机场坐落境内,五、顺义区交通区位,距离:
顺义城区距离市中心30公里。
航空:
首都国际机场位于顺义老城区。
轨道交通:
地铁15号线穿过老城区,连接望京和顺义,进入北京市区较为便捷。
道路交通:
京承高速、京平高速,101国道均经过顺义,是北京去往东北方向的首选道路。
公共交通:
顺义全区路网密度达到2.56公里/平方公里,公共交通路网较为发达。
六、顺义区规划布局,顺义区是北京重点发展的新城之一。
重点发展现代制造业,以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。
一港:
首都机场及临空经济核心区,区域发展的枢纽核心二河:
潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊,是区域发展的生态屏障三区:
顺义中心区(潮白河以西地区为顺义中心区和现代制造业基地,包括顺义仁和镇、马坡镇和牛栏山镇)空港区(天竺空港区包括空港工业区、北京天竺空港出口加工区和沙峪地区,重点发展高新技术产业和以空港为依托的物流业)河东新区(是城市发展备用地,根据发展需要启动建设)四镇:
杨镇、高丽营、李遂、赵全营,统筹城乡发展。
随着首都新的空间发展战略格局的形成,顺义区确定了“一港二河三区四镇”的空间发展战略新格局。
以空港为依托,着力打造“临空经济带”,以“空港国际化、全区空港化、发展融合化”为顺义区的发展口号。
顺义区按照“做强东西、拓展南北”的发展框架,快速建设临空经济区、北京天竺综合保税区、航空产业园。
发展航空物流、国际会展为特色的现代服务业,汽车制造、电子通讯、装备制造为代表的现代制造业。
形成以空港周边地区、新城中心区为支撑、各镇协同发展的产业空间结构。
临空经济带:
五大功能板块共同组成,包括“顺义新城区/空港工业区/会展产业园/国门商务区/空港物流区”。
Part2,顺义区房地产市场概况,顺义经济环境经济总量,顺义区2016年全年实现地区生产总值(GDP)1565.6亿元,GDP增速近五年在2013年达到11%,此后在国家宏观调控下,维持在7%8%之间的增速,备注:
数据来自顺义区统计公报,顺义经济环境人均收入,全年全区居民人均可支配收入达到30808元,比上年增长9.0%。
按常住地分,城镇居民人均可支配收入达到36448元,比上年增长9.1%;
农村居民人均可支配收入达到24649元,比上年增长8.8%。
顺义区2016年人均可支配收入30808元,人民生活水平持续上升。
比上年增长9.0%,备注:
数据来自顺义区统计公报,顺义区房地产销售现状,作为购房者重点关注的大区之一,顺义区域目前的供应量占比并不算高,且以别墅项目为主。
目前,顺义以老项目为主,顺义住宅市场经过几年的去化,已步入了后续供应乏力的状态。
2017年上半年成交均价约3.4万,成交套数861套,成交金额62.24亿。
2017年上半年顺义区域成交均价已达到34269元/平米,相较于2016年区域均价33358元/平,略有上升。
备注:
数据来自网易房产数据中心,顺义区房地产板块划分,顺义老城区的各种生活配套设施完善,但市场供应不足。
位于天竺镇的中央别墅区,是北京知名的高端住宅板块,目前已近饱和。
有地铁15号线经过新国展板块,紧邻顺义中央别墅区,位于朝阳和顺义接壤的地段,这一板块多以商业写字楼产品为主。
后沙峪板块临近首都国际机场,地铁15号线在此设站,板块内以高端别墅为主,目前也已成为高端居住区。
顺义楼市可以细分成老城区、中央别墅区、新国展、后沙峪、顺义新城等板块。
北京市土地市场,数据来源:
北京国土资源局顺义分局网站http:
/,顺义区土地招拍挂信息,顺义区土地市场,数据来源:
北京国土资源局顺义分局网站,Part3,市场实际调研情况,调研区域划分,顺义城区,临空经济区,机场生活区,顺义新城区,目标地块位于国道101与机场高速北线交叉口东北角,本次市场调研围绕目标地块对顺义分区域进行调研,主要分为以下四个部分:
(1)临空经济区
(2)顺义老城区(3)顺义新城区(4)机场生活区,片区1临空经济区,临空经济区,临空经济区是距离目标地块最近的一个区域,是依托港区最先发展起来的一个高端居住区,产品主要以别墅为主,还有部分公寓、办公独栋。
临空经济区发展较为成熟,整个区域景观绿化环境较好,区域内产品要以别墅、公寓、办公为主,前期产品主要为高端别墅区为主,区域内目前在售产品主要为二手房,新房极少。
(1)临空经济区片区别墅:
区域别墅大多为2000年2010年左右产品,销售价格根据产品土地性质有约2万左右的价差,但在租赁市场价格基本一致,根据装修标准而定。
区域50年地块为商办性质。
区域别墅销售价格:
70年别墅:
250500左右约1500万3000万,独栋、联排均价约在68万/左右。
50年别墅:
200350联排左右约1200万1500万单价约为45万/左右,区域别墅租赁价格:
精装别墅:
210400左右4万/月毛坯别墅:
210400左右3万/月,
(2)临空经济区片区居住产品:
区域内主要根据土地性质区分产品,就销售价格来说70年产权的居住产品通常比50年产权的商办性质的居住产品价格高出约一倍左右。
50年的商办产品,可以用于注册公司。
区域地块公寓和住宅产品区分不大,主要以土地年限来划分,50年的地块为商办土地性质。
区域内居住产品根据土地性质分为以下两种:
(1)住宅:
区域70年居住产品销售价格:
面积在110210,单价在67万/
(2)公寓:
区域50年商办产品销售价格:
面积在70188,单价在34.5万/(3)车位:
1520万/个,
(1)区域住宅租赁价格:
租赁市场根据租赁的产品面积大小确定租金一居室通常租金在50006000元/月两居室通常租金在70008000元/月三居室通常租金在1200015000元/月
(2)车位租赁:
500600元/月,会展誉景50年公寓,中粮祥云70年公寓,中粮祥云70年住宅,(3)临空经济区企业独栋产品:
MAX天瑞是区域内开发的企业独栋办公园区产品,项目位于天竺保税区内。
项目产品线划分清晰,有可供销售的现房泰达科技园项目;
预售的期房天竺合院项目;
可供租赁的天竺跨境保税中心。
泰达科技园项目,天竺跨境保税中心,在建天竺合院项目,片区2顺义中心城区,顺义老城区,顺义中心城区配套设施较为完善,地铁15号线在老城区设有顺义站、石门站,连接望京,市场内目前主要以二手房市场为主,靠近石门片区住宅区价格相对较高。
顺义中心城区老城核心地块目前较为拥挤,房屋品质较差,老城区西侧靠近临空经济区,地铁15号线“石门”站的住宅区相对建设较晚,品质相对较高,价格更具优势。
顺义中心城区代表区域:
顺义主城区距离目标地块较远,配套社会完善,相对居住环境较为拥挤,房屋建设年代较早,目前主要为二手房,成交价格在4万/。
主城区靠西15号线石门附近大多为2014年后左右产品,产品为刚需产品,处于航线下,由于限高要求,大多为10层左右的小高层,代表开发商有中海、中建,万科等是顺义市主城项目价格标杆。
标杆区域销售价格无证70年住宅:
4.24.5万/有证70年住宅:
4.54.8万/,区域租赁价格:
两居室7090:
4500元/月三居室100140:
5500元/月,顺义老城区代表区域:
老城主城区距离目标地块较远,配套社会完善,相对居住环境较为拥挤,房屋建设年代较早,目前主要为二手房,成交价格在4万/。
标杆区域销售价格有证70年住宅:
4.24.5万/无证70年住宅:
4.54.7万/,区域租赁价格:
三,石门,顺义,地铁15号线,顺义老城区,顺义老城区:
较为拥挤,配套完善,二手老房子均价4万/左右,顺义城区石门组团:
房屋较新,大多为2014年之后房屋,代表楼盘有万科、中海、中建。
片区3顺义新城区,顺义新城区,顺义新城区位于老城区北侧,距离北京市中心距离较远,顺义新城区位于顺义中心城区北侧,属于马坡牛栏山板块,位于顺义北侧发展轴上,区域距离北京市中心较远,不在飞机航道上,区域环境较好。
但近港优势也相对较弱。
目前区域内主要为顺义政府、银行总部、金蝶软件园等办公区域。
顺义新城区:
区域内主要为银行办公总部、顺义政府办公区、金蝶软件园,且大多数住宅产品为内部房,区域内办公内产品较为代表性的为金蝶办公楼。
区域离城区较远,为改善性居住区域和拆迁安置区域。
区域销售价格别墅:
2500万/套,折合均价45万/洋房:
8001000万/套,折合均价约34万,区域租赁价格:
一居室4050:
2200元/月两居室7090:
2500元/月三居室100140:
4000元/月办公租赁:
2.53元/天/,金蝶软件园,民生银行内购房,区域拆迁安置,片区4机场生活区,机场生活区,机场生活区是机场生活配套区,与机场工作区一路之隔。
机场工作区房屋大多为老房子,大多建于六七十年代,七八十年代的多层产品,产品面积大多较小,最大的三居室面积约100左右。
销售价格住宅40100,均价3.54.5万/租赁价格5060两居室3200元/月85100的三居室4000元/月,Part4,区域调研总结,总结销售市场价格图示,顺义新城区:
住宅:
3.55万/写字楼:
只租不售,空港经济区:
68万/50年别墅:
45万/70年住宅:
67万/50年公寓:
3.54万/企业独栋:
1.7万2.2万/,中心城区:
老城区:
4.04.2万/老城新房区:
4.24.8万/,机场生活区:
6090年代多层:
3.54.5万/,总结租赁市场价格图示,顺义新城区:
4050:
2200元/月7090:
2500元/月100140:
2.53元/天/,空港经济区:
别墅:
34万/月住宅:
一室50006000元/月二室70008000元/月三室1.21.5万/月企业办公:
3.54.5元/天/,中心城区:
7090两居室4500元/月100140三居室5500元/月,机场生活区:
6070年代多层:
3200元/月7080年代多层:
4000元/月,总结市场调研部分总结,本次调研以顺义保税区为核心展开,对周边区域产品进行调研。
本次调研区域主要有顺义中心城区、顺义新城区、临空经济区、机场生活区,结合实地调研综合得出以下结论:
1、顺义区依托于首都机场发展空港经济,辐射周边,带动区域发展。
2、区域噪音问题:
首都国际机场坐落于顺义区,整个顺义区绝大部分位于飞机航道之下,在实际走访中,随处可以听到飞机的噪音,但由于区域发展依托于航空,区域住户是区域原著居民和工作生活依托于航空的人,对飞机噪音的排斥力较小。
政府也会根据噪音检测对区域住户进行噪音补贴,具体视政府评估而定。
总结市场调研部分总结,3、就各个区域职能来说:
机场生活区距离机场最近,房屋大多为60、70年代建设,区域居住环境较差,但由于临近机场,是大多数空港工作人员的聚居地;
依托于空港资源,在近机场西北侧5公里形成了最早的别墅居住区,居住环境较空港区得到很大改善,但仍处于航线下,这一区域目前核心分区主要有会展区、综合保税区、别墅区,居住产品以别墅居多,还有借助综合保税区政策优势而建的办公产品,是北京区域经常出差但又有经济基础的客群居住圈层,例如:
明星。
顺义中心城区和顺义城区很大部分买房群体是顺义本地人、或者顺义工薪一族。
顺义城区连接市区有15号地铁线(顺义站、石门站),顺义站离北京市市中心较远,居住环境较为拥挤,是顺义的老城区,房屋建设年代较早;
石门站位于顺义城区西侧距离望京更近是城区房屋建设较新区域,目前大部分已交付,主要以二手房交易为主。
顺义新城区在顺义北侧,主要是政府办公和银行总部所在地。
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