银行业务中的物权法问题.docx
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银行业务中的物权法问题
银行业务中的物权法问题
作者:
王利明
本讲座是王利明教授于2009年1月15日在中国民生银行法律合规事务部的《物权法》讲座。
目录
一、关于所有权的问题
第一,保证金的所有人效力及设立保证金质押的条件
第二,存款的关系下,资金的所有权人的确定
第三,理财产品中投资人把钱转到银行理财装置中以后,发生的是一个信托关系还是委托关系?
理财基金的所有人是投资人还是银行?
第四,投资人的钱如果是转到了基金公司在银行的账户里面,这个钱究竟是由投资人所有,还是基金公司所有,还是银行所有?
二、关于建筑物抵押的问题
第一,有关房屋一并抵押,如果只办理房屋抵押,是否可以认为土地已经抵押,而无须在办理抵押登记?
如果抵押了土地,抵押的效力能否及于新盖的房屋?
第二,已经盖好的楼房不同的业主对其享有区分所有权,要做土地使用权的抵押,应如何处理?
第三,已抵押的在建工程随着价值变更是否需要同时变更登记以使得担保债权金额扩大
第四,就是根据现行的城市房屋拆迁管理条例以及国内各省市城市房屋拆迁管理办法,在保障公共利益的前提下,拆迁人可以向政府申请强制拆迁,这是否与物权法所有权受法律保护的立法宗旨不符?
从物权法的角度,我们是否可以将协议拆迁看作是一个普通的买卖协议,不涉及公共利益?
三、关于担保物权竞合的问题
第一,已经登记的动产抵押权与动产质权产生竞合的时候,哪一项担保权利更优先?
第二,浮动抵押范围内的动产设立了普通抵押担保后又设立了动产质押,哪一项担保物权更优先?
第三,按照物权法第239条的规定同一财产已设立抵押权或者质权,该财产又被留置的,留置权优先受偿,那么动产的抵押权人、质押权人以及动产的保管人,是不是可以通过约定质押优先于保管人留置动产项下的留置权,来改变该规定中的受偿顺位?
第四,仓储质押仓单项下货物发生变更的时候,是否有必要更换新仓单来确定货物变更后的质押权,还是可以在原仓单下通过相关当事人就货物变更协商一致,即可落实新的仓单质押权?
仓单质押项下是否还有必要由质权人对货物进行监管?
四、关于抵押权的问题
第一,抵押权的实现
第二,物权法第191条第2款规定抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,如何理解该规定与抵押权追击效力之间的关系?
第三,浮动抵押制度的立法目的及具体含义。
五、关于准物权的问题
第一,如何理解海域使用权,使用水域,探矿权采矿权等权利的限制,怎样理解以上权利设立担保的效力?
第二,海域使用权,已经登记的,在海域内建造的码头,如果未作抵押登记,那么能不能适用主物和从物的关系,来解释码头也已经抵押?
六、关于应收账款的质押问题
第一,学校学费收费权和公寓收费权,包括了公立学校私立学校的质押,公园景点收费权质押等等,如何理解上述质押担保的效力?
第二,理财产品等投资收益类产品现有的和未来的金钱债权能不能作为应收账款来质押?
第三,是不是所有特定的债权都可以作为应收账款来进行质押,除了公用事业的收费权,其他双方均未履行合同下的债权,是不是可以作为应收账款来质押。
比如买卖合同一方没有交付货物的话,是否可以将债权质押?
七、关于担保的独立性与重复性的问题
八、其他相关问题
第一,签署质押合同时,出质人签署质押书,授权质押人自行通过折价拍卖折卖变卖质物,是不是构成流质?
第二,物权法实施之后,目前相关配套法律法规的制定情况。
第三,主债权的展期是否需要办理变更抵押登记?
自由提问部分
去年物权法的通过是我们国家政治生活中的一件大事,它在担保物权方面第一次确认了有关抵押质押留置都是一种物权和这种物权的效力,同时完善了有关物权制度,物权法扩大了有关担保的一些形式,在物权法定的原则下给了担保物权人和担保人很多选择的自由,同时物权法在抵押权等物权的执行方面上进一步降低了成本、简化了程序。
由于时间关系今天无法深入探讨关于担保物权的问题,主要就以下几点向大家做个介绍。
一、关于所有权的问题
第一,保证金的所有人效力及设立保证金质押的条件
我们知道在银行业务中保证金运用的非常普遍。
大量贷款都要求提供保证金,这不仅仅有助于保障债务的履行,而且其也成为银行扩大存款的一种方式,但保证金在法律上的性质究竟是什么,怎么确定它的效力呢?
通常我们理解,保证是一种合同关系,其本身不是一种物权关系。
在民法上,通常把担保区分为人的担保和物的担保,人的担保就是保证,是一种合同关系;物的担保比如抵押质押,是一种物权关系。
保证本身虽然不是物权关系,但是当保证人不是纯粹通过订立保证合同,以保证人自己的全部财产来提供担保这样一种形式,而是保证人以特定的一笔钱或保证金放在银行来做担保,它确实和一般的保证是有区别的,它已经超出了一般保证的范畴,但它是不是就是一种物权呢?
是不是因为它不是以保证人自己的全部财产,而是以保证人提供的特定的钱来做担保,从这点上我们就说它是一种物权呢?
还不能简单的这么下结论。
大家知道,最高人民法院在2000年《关于担保法的司法解释》第85条,其中有一款规定:
债务人或第三人将金钱以特付保证金的形式将金钱特定化来做担保,可以把它作为质押来对待。
这是最高人民法院在2000年做出的司法解释,所以在物权法颁布之前,我们完全援引最高人民法院的司法解释,是可以将保证金的担保看作是一种质押关系的。
但问题出现在物权法对质押的概念有特殊的定义,这个特殊的定义就是表现在,物权法第223条第7项明确规定:
“法律行政法规规定可以出质的其他财产权利”都可以质押,大家把物权法第223条与物权法第180条第7款对比一下,就会发现法律对质押和抵押的规定有一个很大的差别。
物权法第一百八十条第七款规定:
“法律行政法规未禁止抵押的其他财产”。
这就是说法律法规对抵押和质押规定的最大的区别体现在:
对于抵押来说凡是法律法规没有禁止的都可以抵押,但是对质押来说不是这样,对质押来说是只有法律法规明确规定可以质押的才可以质押,它们正好是相反的。
换句话说就是对于抵押是开放式的,对于质押是限制式的,是限制性的列举,就是只有在法律法规明确规定的情形下,已经在法律上明确规定可以质押的财产才可以质押。
有这样的区别的原因是多方面的,但是其中有一个很重要的原因就是抵押通常都是需要登记的,有特定的公示方法,所以抵押通常可以更好的保护第三人,使第三人更方便的了解,是否设立了抵押;而质押有一些有公示方法,而有一些不一定有更好的公示方法,所以对于它的限制还是比较严格的。
那么现在我们就要问到这样一个问题,最高法院司法解释承认保证金可以质押,最高法的这个解释是否就是第223条规定的这个质押?
最高法院的解释是不是属于法律行政法规的规定?
这个问题就很麻烦了。
所以物权法出来以后,最高法院要根据物权法规定重新修改司法解释,那么到现在为止《担保法》司法解释一直没有修改完,他们究竟是怎么考虑的我还不太清楚,但是这里面肯定还是要做一些解释,还不能简单的认为最高人民法院的解释就是行政法规的规定。
怎么转到这里来,我觉得还是有点麻烦,而保证金在第223条所规定的各种质押的类型中,又没有提到,所以这个问题究竟应该怎么看,我个人看法是,毫无疑问保证金起到一般保证的效力,现在我们讨论的是他能否成为担保物权,银行对于保证金是否享有对抗任何第三人的权利,假如贷款人他拿了这个做担保以后,他又欠了别人很多钱,其他人又找到银行,要求把这个保证金拿走,银行能不能对抗?
我个人看法,必须要让他成为一种物权,成为物权,现在质押又不可能的情况下,那么我建议的话呢,可不可以通过一种公式的方法,使它成为权利抵押,就是因为刚才我们讲到抵押在法律上是没有限制的,只要不禁止的都可以。
而且抵押的客体不仅仅是物,更不能简单的理解为是不动产,抵押在我们物权法上既包括物又包括权利,实际上我们大量的抵押都是权利,比如我们看到的土地,土地在我们国家不是拿物在抵押,土地实际上是土地使用权在抵押,很多人对这个理解都发生了很大偏差,其实它就是权利抵押,都是拿土地使用权在抵押。
保证金也是一种权利,实际上的所有权还是在保证人那里,我们把它看成是所有人拿它的所有权,到银行去作抵押。
但是做抵押的话呢,我个人的建议,就是将来可能是需要有一个公示方法,最好采用登记的方式,如果银行能够在某一个地方建立一个统一的登记制度或方式,那么这个问题就解决了,它就可能成为一个抵押。
那么任何人就可以事先进行登记,第三人可以查阅到这个东西登记。
既然已经登记了,那就应该成为一种物权了。
但是这个问题我是建议应该人民银行统一研究,应该由人民银行建立一个统一的登记制度来解决这一类型的问题,靠各个商业银行自己去建立一个登记制度那是很困难的。
这是我想谈的第一个意见吧。
第二,存款的关系下,资金的所有权人的确定
这个问题在物权法上我们一般的理解,又可以说是各国的一个通例就是:
在物权法上采取的是货币的占有和所有统一的规则,这个规则也可以称为所有与占有一致的规则。
按照这个规则,一旦取得了货币的占有,在法律上就推定取得了货币的所有权。
一旦货币占有发生了移转,推定所有权发生了移转。
所以,比如说当你把一笔钱交给某某人,让他去帮忙买什么东西,那么这个钱一旦交付给对方,尽管只发生了占有移转,但法律上就推定对货币来说也发生了所有权移转。
如果到时候你要向他要求返还,或者你是借给他,到时候你要他返还这笔钱,你不能说要他返还当初你给他的那个某某号码的特定货币,只能要求他返还同等数额的这样一笔钱,所以就那个特定的钱来说它的所有权已经移转给了占有人了。
就银行存款来说,从物权法原理来讲也是这样,就是说当我们在银行存款,把这笔钱交付给银行的话,占有发生移转,那么按照占有和所有权一致的原则的话,所有权也应该移转,这个时候,对于存款人来说,双方实际上就要发生一个债的关系一个储蓄存款关系,对于存款人可以基于储蓄存款合同,要求银行在规定期限内对他还本付息,这个义务实际上就是一种债的义务了,但是在这个借款关系中,如果银行向他开具了一个存单,那么这个存单我们来说它是一个有价证券,它具有所有权性质,存单本身具有所有权性质,但如果没有开具一个存单的话,那我们就认为双方因为交付所有权发生移转,而双方形成一种债的关系,一个储蓄合同关系。
所有权实际上已经到了银行,对于存款那笔钱的支配能力已经移到银行了。
第三,理财产品中投资人把钱转到银行理财装置中以后,发生的是一个信托关系还是委托关系?
理财基金的所有人是投资人还是银行?
要明晰这个问题,先要对理财这个概念做一个具体分析。
因为理财活动会发生各种法律关系,我们要区别对待,还不能笼统的说都是发生信托或者发生委托。
第一,理财可能发生一种服务合同关系,因为大量的理财活动实际上是一种由银行向客户提供各种投资服务的关系,如果仅仅是一种投资咨询服务的话这个就是一般的咨询服务关系,不发生信托或委托的问题。
第二,可能就是一种借贷关系,我个人来说,对于一些理财活动,在理财中要保本付息,凡是明确规定保本付息的,像这种情况实质上,名为投资实质上就是一种借贷。
最高人民法院有关的一些司法解释和我们有关的司法实践中实际上也一直是这样看的。
凡是要求保本付息的,并不把它看作是一种投资,应该说本质上就是一种借贷关系。
第三,如果没有保本付息的这样一种约定,客户把一笔钱放到银行,完全委托银行来进行理财,在这种情况下究竟是发生委托还是信托,现在实际上是有两种不同的看法,委托和信托是不一样的。
委托实际上还是一种代理关系,这个钱如果是委托给银行来做理财,那么所有的风险还是有投资人来承担,银行只不过是要以投资人的名义从事各种理财活动,所有权都是投资人的,如果是在委托关系下,所有权都是在委托人那里,所有的风险也都是由委托人最终承担,不管投资成功还是失败,它其实是一个代理关系。
但如果是信托的话,就不一样了,当发生信托关系的情况下,这笔钱一旦投到银行,就将要成为信托财产,真正的处置权实际上是在受托人手里。
当然我们国家信托法对于信托财产,争议实在是太大了,本来信托财产脱离了投资人以后,到受托人手上,它就成为了信托资产,它不再是投资人的所有物,成为了一种信托财产,最后发生破产的话,它应该作为信托财产来逐步清偿。
但是我们的信托法规定这个财产一旦成为信托财产以后,投资人没有处置权,但是最后清偿还债的时候呢,投资人还可以拿走,也不能全部作为信托财产来清偿还债,实际上这里面是很矛盾的。
但是因为争议太大,所以现在解释呢,说信托财产究竟是一种什么财产呢?
是一个投资人也享有物权,受托人也享有物权的一个财产。
解释得很模糊,实际上至少可以这么讲,投资人的财产加入信托财产以后,投资人不再享有处置权。
应当由受托人完全的享有对财产的管理和处置权,这就跟委托完全不一样了,而且受托人也要承担一定的风险,不像委托一样,风险都在委托人那里。
究竟是委托还是信托,我觉得首先合同要约定,另外作为信托严格的来讲应该有一个登记。
当然我们的信托法上在这一点上写的不够明确,实际上应该是有一个登记。
所以现在,由于这两种法律关系在实践中没有做非常严格的区分,很多学者认为,在没有特别约定的情况下,应该把它看作是一个委托,因为信托要求的要件更严格。
另外是委托的话,对银行是不是合适,可以商量,但是个人以为委托对银行来说风险不是太大,真正的风险实际上是在投资人那里。
第四,投资人的钱如果是转到了基金公司在银行的账户里面,这个钱究竟是由投资人所有,还是基金公司所有,还是银行所有?
对于这个问题首先我们还是要区分两种法律关系。
其一就是投资人和基金公司之间的关系,投资人的钱存入基金公司,这个时候所有权是不是发生移转。
我觉得投资人把钱存入基金公司,和存款人把钱存到银行还是不一样的,区别就在于,投资人把钱存入基金公司是要发生信托关系,在产生一个法律上的信托关系,这个时候就要完全按照信托法的规定来处理了。
刚才我也谈到,根据我们的信托法,实际上现在解释的就是,投资人把钱投到基金公司以后,发生的实际上就是投资人和基金公司都对这笔钱享有物权,现在采取的是模糊的解释,也可以说是叫双重物权。
大家可以看一下《投资基金法》第6条明确规定首先确定基金财产独立于托管人的个人财产的,就是投资人把钱投到基金公司以后,这笔钱与你投资前的个人财产区分开来,不能说还对它享有完全的所有权,不是这样的,这个钱已经进入到基金财产了,它首先确认了这个原则,所以投资人按照第6条不能把基金财产归入其个人财产,再把它当作个人财产来看待,但是另一方面,它又规定,如果基金托管人被依法解散依法撤销或依法管理清算等等,也不能把基金财产完全作为基金公司的财产来清算,它又在一定程度上承认基金托管人对这个财产享有一定的权利,另外根据这个法律规定,基金托管人或说基金投资人,他对投入到基金公司的财产,仍然享有一定程度的支配的权利,所以信托很复杂,不能这样笼统的讲他的所有权完全消失了,现在的解释就是它具有双重物权存在,这个和一般的银行存款是不一样的。
第二种法律关系就是基金公司将钱存入银行,这个钱究竟属于谁?
那么我们认为这种情况就是按照一般的存款进行处理,就是按照货币所有和占有一致的原则进行处理,这样的话,就认为钱存入银行就应当由银行来支配了,所以这个呢我们就说要区分两种关系,信托里是根据信托法来考虑的,到了银行就应当适用银行的一般的存款关系的物权原理,所以这个部分可以这样考虑。
二、关于建筑物抵押的问题
第一,有关房屋一并抵押,如果只办理房屋抵押,是否可以认为土地已经抵押,而无须在办理抵押登记?
如果抵押了土地,抵押的效力能否及于新盖的房屋?
这个问题在物权法中实际上已经规定的非常明确,大家看一下物权法第182条,以建筑物抵押的,在建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押,反过来说如果以建设用地也就是以土地抵押的,土地上的建筑物一并抵押,如果没有按照规定一并抵押的话,那么为抵押的财产视为一并抵押,这就是说要实行房地合一,抵押也必须房地合一抵押,不能搞房地分别抵押。
土地抵押,而没有把建筑物一并抵押的,在法律上则视为该土地上的建筑物一并抵押,如果建筑物抵押,而没有办理土地的抵押,就视为建筑物所附属的土地一并抵押了。
当然这里讲的土地上的建筑物是指以建设用地使用权为基础建设的建筑物,土地指的是建筑物占用范围内的土地,建筑物未占用的其他土地不在抵押的范围之内,不能视为一并抵押。
假如有一大片土地,其中只有一栋房子,占地很小,那就不能认为因为这栋房子抵押,整个这一大片土地同时抵押,而只是就它占用的这一块儿地本身进行抵押,其他不在这个抵押的范围之内。
如果土地上新盖了房屋,在物权法第200条也有明确的规定:
建设用地使用权抵押之后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产,这个是很明确的。
土地已经抵押,抵押之后盖的房子,都不在这个抵押范围之内,不能作为抵押财产。
但是问题就在于土地抵押之后将来要实现抵押权,后盖的房子该怎么办,房子已经盖好,也不能再将它拆掉或分别拍卖计算,过去我们就大量出现这些问题,过去房地分别抵押,抵押之后执行起来就各算各的,房子计算一笔价值,土地再计算一笔价值,实际上这样是根本不可能做到的,土地怎么能脱离房子进行计算呢,特别是房子离开了土地怎样计算它的价值?
是不可能计算出来的。
所以考虑到这样的情况,物权法要求,尽管新增的房子不属于抵押财产,但是在抵押权实现时要一并拍卖。
一并拍卖优先受偿时,应当把该房子的价值除去,这部分价值不能优先受偿,所以抵押权对新增部分没有优先受偿的权利,其价值还是可以计算出来的。
第二,已经盖好的楼房不同的业主对其享有区分所有权,要做土地使用权的抵押,应如何处理?
个人看法是,在区分所有的情况下,建筑物的土地使用权实际上是属于共有部分的内容,应该由全体业主共有,所以就这个原理来讲,部分业主是不能单独对这个建设用地使用权进行抵押的。
这个主要是指商品房,不能说是买了商品房中的一个套间,这个套间在物权法上称为专有部分的所有权,由于买了专有部分的所有权,所以首先享有对专有部分的权利,基于这这个权利享有了对共有部分的共有权,这个共有权范围很宽泛,包括电梯,阳台,走廊还延伸到小区的绿地道路这些共有权,同时基于这个权利还享有对小区共有财产的管理权以及对共同生活的管理权,这些权利组合在一起形成的一种权利,我们把它叫做区分所有权。
在区分所有的情况下,土地是大家所共有的,而且这个土地比较特殊,土地不是以实际占有的特定实体来计算的,而是观念上的。
比如买一套房子,产权证上记载的多少亩地,都是观念上的,这部分财产是不能由某一部分业主拿来抵押的,否则就侵害了全体业主的权利,尤其是我们刚才谈到的物权法房地一并抵押的规则,不能仅仅拿某一块地来进行抵押,而必须将房子拿出来抵押,房地一并抵押,在对房子进行抵押时,法律上自然推定,房子所占有的观念上的土地也一并抵押,但是业主不能说把小区内一半的土地进行抵押,这肯定是不合法的,因为这是业主的共有财产,这个抵押肯定是无效的。
第三,已抵押的在建工程随着价值变更是否需要同时变更登记以使得担保债权金额扩大
在建工程在法律上是可以抵押的,由物权法第180条明确规定。
但是其要办理一个预告登记,这是因为在建工程在抵押时,工程还没有结束,在法律上讲,抵押客体还是不确定的,所以只能办了一个预告登记。
所以通常我们把在建工程抵押纳入到预告登记的范畴,但是在建工程能不能随着楼层的加高来办理变更登记,我个人看法,这是没有必要的。
我觉得只需要办理一个在建工程的抵押,而在工程完工之后,开发商再办理一个初始登记,要是拿整个房子进行抵押就是办理一般登记了。
楼层是否加高,表面上看增加了担保的价值,是不是就增加了担保债权的范围?
我觉得这个考虑的必要不是太大,因为在建工程本身的价值本来就不太容易确定,只有当楼真正完工时,才能确定它的价值。
在没有完工之前,它是加盖楼层,投入增加了,但是否就是指它的价值增加了,我觉得这是不太好确定的。
如果我们考虑增加一层就是增加了价值的话,最后很可能银行的风险会很大,因为它本身就是不确定的,所以我不大赞成这样的看法。
另外,大家注意物权法,不大赞成大家在抵押前将抵押物的价值认真的估价,就是说抵押时价值是可以评估的,然而是不是必须要做非常精确的计算,不可一概而论。
因为抵押不等于实现,抵押的设定和抵押的实现是两回事,能不能实现要不要实现本身还是一个疑问,抵押后还了款就不需要实现了,尤其是抵押设定和抵押实现的时间可能间隔很长,去年上半年的抵押,跟现在的差别大多了,去年一平米两万的房子,到今年都不一定能值一万。
我们当时的考虑就是认为在市场经济条件下,抵押物的价值本身就会随市场波动的,如果太迷信评估,或抵押时的价值可能会出很大的问题。
银行过去很多的呆烂账都与这个有关系。
就是评估时,把它价估太高,结果就出现了很多抵押实际上是空的,其实是一个泡沫。
找到的会计师评估师不一定诚实守信,毫无理由的高估的话,只会使银行承担很大的风险。
因此我个人看法,物权法不要求评估是有道理的,因此不但对于已经盖好的房子不用精确地评估,对于在建工程就更没有必要了,这是我的个人看法。
第四,就是根据现行的城市房屋拆迁管理条例以及国内各省市城市房屋拆迁管理办法,在保障公共利益的前提下,拆迁人可以向政府申请强制拆迁,这是否与物权法所有权受法律保护的立法宗旨不符?
从物权法的角度,我们是否可以将协议拆迁看作是一个普通的买卖协议,不涉及公共利益?
大家知道城市房屋拆迁条例是在2001年制定的,物权法是07年公布的,显然在物权法通过以后拆迁条例要根据物权法进行修改,但是很遗憾前几天我去法制办开会,法制办要我提下意见,我说别的没有,就是一点意见,物权法出台这么长时间拆迁条例还不修改,在一定程度上影响了物权法征收规定的实施。
而且在实践中,拆迁究竟是依据什么来拆迁现在都存在一个问题。
当然物权法已经实施,但是物权法只规定了原则,具体的程序又没做具体规定,该怎么办,这确实是一个大问题。
首先我想要强调的是,物权上规定的拆迁就是一种征收,征收本质上是政府行使征收权的行为,拆迁或征收的主体必须是政府,而且必须符合物权法有关征收的三个要件,公共利益,依照法律规定的权限和程序,依法作出补偿。
但是拆迁条例所说的拆迁还不是征收,它不是以政府为主体实施的行为,实际上是以开发商为主体实施的行为,拆迁条例讲的拆迁人与被拆迁人之间达成的协议,如果没有问题就可以直接履行,要是出现问题,政府就出来协调,这个显然跟物权法的规定不相符。
我们的建议是,只要是涉及到公共利益的拆迁必须纳入物权法的调整范围,那就是一个征收。
不能说为了公共利益还有一个非征收的形式,这是不可能存在的,所以只要涉及的公共利益的,必须由政府主导来实施这个拆迁行为,不能由开发商去主导,开发商怎么可能为了公共利益进行拆迁活动呢?
首先我们必须分清这个问题,这是一个征收行为。
其次就是所谓的协议拆迁,究竟还能不能存在?
我个人看法是,如果在拆迁决定做出之后,拆迁人由于被拆迁人就补偿问题达成协议,这是完全合法的,至于补偿多少,法律也没有那必要干预的。
而且应该尽量鼓励,拆迁人与被拆迁人达成协议,这样更有利于减少各种纠纷,但是就拆迁决定的做出,能不能由拆迁人和被拆迁人达成协议来解决?
我觉得这恐怕不行。
因为现在我们国家,完全离开规划,由拆迁人和被拆迁人私下达成协议,想拆就拆,而且不需要经过政府同意,也不需要进行规划就完成了,这是绝对不可能的。
关于这个问题,在我们讨论拆迁法修改时,有人问到,我个人看法是,没有见到过,就问建设部的一位同志,问你们有没有见到过,不需要规划,也不需要经过政府审批,私下达成协议就可以拆迁的情况,能不能存在,建设部的同志说他们也没有见到过这种情况,这种情况目前还没有发现。
这样做的结果,我个人觉得也有问题,因为他可能不符合程序规范法的要求。
即便是被拆迁人不想要的房子,现在按照我们的城市规划法还有我们的循环经济法等这些法律的规定,房子是不可以随便拆迁的,不能因为是个人所有的房子就想拆旧拆。
更何况拆了以后盖什么样的房子,是不能没有规划的。
所以我觉得这种做法可能不现实,但是就补偿而言,我个人觉得,是可以达成协议的。
三、关于担保物权竞合的问题
第一,已经登记的动产抵押权与动产质权产生竞合的时候,哪一项担保权利更优先?
比如,我的十台车,因为借款,质押给一家银行,然后为了在另一家银行
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