上海小户型产品研究.docx
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上海小户型产品研究.docx
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上海小户型产品研究
上海小户型产品研究
1.上海小户型市场概述2
1.1研究背景及目的2
1.2上海小户型市场现状2
1.2.1近几年市场发展概况2
1.2.22007年市场新动向3
1.2.3市场预测4
2.上海小户型产品分析5
2.1产品类型5
2.1.1小户型老公房5
2.1.2小户型新建商品住宅6
2.2存在问题8
3.小户型产品创新探讨8
3.1发达国家(地区)经验借鉴8
3.1.1.香港小户型——公屋8
3.1.2、新加坡小户型——组屋9
3.1.3、日本小户型——集合住宅9
3.2上海小户型产品创新探讨10
3.2.1外形立面创新10
3.2.2空间构成创新11
3.2.3技术材料创新11
3.2.4室内装修创新12
4.小结13
前言
上海,自开埠以来,无论是人口总量还是人口密度,都居全国首位,居住问题有史以来都是民生最为关注的。
在福利分房年代,上海开发了不少小户型用以解决大量住房困难户,人民生活有了一定的改善。
然而,在上海经济高速发展、人才引进加速、房改政策实施等众多综合因素作用下,全国许多先富起来的人加入了上海购房的大潮中,他们追求大面积的奢华,加之外海资金的不断涌入,大户型开发成本较低等后续因素的刺激,全市大户型开发越演越烈,导致新建商品住宅中小户型比重直线下降,甚至很难看到小户型踪影。
2006年7月,建设部发布了“9070”政策:
“自2006年6月1日起,各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到70%以上”,至此,小户型又重新回到人们的视野,小户型的研发也逐渐被重视。
对比中国香港、新加坡、日本等与上海有着同样地域与文化背景的高人口密度城市,或许,发展小户型才是解决住房问题的根本。
1.上海小户型市场概述
1.1研究背景及目的
2006年7月,建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见,其中最为引人关注的是“自2006年6月1日起,各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到70%以上”。
此文一出,一石激起千层浪,地方政府、开发商、代理商、消费者对此政策各说纷纭,由此不少项目不得不推翻设计重新来过,这也导致市场一度出现供应短缺。
经过一年半的实施,截至2007年12月份,上海房地产市场中的小户型供应依然不足,需求始终保持旺盛,正是在这样的背景下,我们有必要对2007年上海小户型市场做一个回顾,挖掘上海小户型设计中的优与缺,并希望能借鉴发达地区和国家的小户型设计来为上海小户型设计指点迷津。
1.2上海小户型市场现状
1.2.1近几年市场发展概况
2005年之前(含2005年),上海房地产市场处于高速发展阶段,尤其是投资投机需求旺盛,并且由于价格尚在可接受能力范围内,因此,大户型成为追捧的对象。
据不完全统计,2005全年,上海90平方米以下的普通商品住宅仅成交不到50万平方米,占全市普通公寓成交量的2.39%,市场占有率非常之少。
进入2006年,宏观调控开始发挥作用,无论是由于价高不得不接受小户型还是政策导向而购买小户型,总之,2006年市场中90平方米以下的普通商品住宅成交量大幅增加,总量近200万平方米,占全市普通公寓成交量的13.27%,其中外环外90平方米以下成交量超过全市90平方米以下成交量的一半,成交量最少的为内环内区域。
进入2007年,90平方米以下的成交量进一步增加,总量接近250万平方米,占全市普通公寓成交量的13.93%,与06年占比基本持平,其中外环外占比继续扩大,达到66%,而内中环间成交量出现下滑。
从这三年的成交量及成交分布情况可以看出:
Ø90平方米以下的小户型正在被市场接受
Ø90平方米以下成交量占比距离90/70政策还有相当大的差距
Ø外环外小户型成交比例不断扩大,市场份额逐渐增多
图一:
2005年-2007年90平方米以下各环线成交量情况:
资料来源:
上海中原研究咨询部
1.2.22007年市场新动向
2007年上海房地产市场中90平方米以下的楼盘供求量有了大跨度的发展,据不完全统计,全年有12个区33个楼盘有小户型集中供应(具体楼盘见附表),总供应量达170万平方米,而成交量接近250万平方米,供求比达到1:
1.47,市场呈现供不应求。
从各环线的供求数据可以看出:
Ø各环线均呈现供不应求状态,外环外的供不应求情况最为严重
Ø2007年全市供求差近万套房源
Ø内环内供求较为平衡,小户型市场将趋稳
图二:
2007年90平方米以下各环线供求情况:
资料来源:
上海中原研究咨询部
从小户型面积段与各区成交分布情况看,80-89平方米的面积段占比较大,达到全市小户型成交的51%,而50平方米以下的仅松江有明显成交,可见即使是小户型,市场也整体偏向接受面积较大类型。
对于不同区域,成交面积段存在一定差异,其中南汇、嘉定两区70-79平方米成交占比最多,徐汇区60-69平方米成交占比最多,通过对各面积段比较可以发现:
Ø60平方米以下的小户型不会占有较大市场份额
Ø70平方米以上多分布在外环外的各郊区,70平方米以下多分布在外环内的中心和次中心区域
Ø小户型成交主要集中在宝山、南汇、闵行和松江四区,市场占有率分别为16%、15%、15%和13%,总量近60%,小户型成交区域较为集中
图三:
90平方米以下各面积段成交区域分布:
资料来源:
上海中原研究咨询部
1.2.3市场预测
2007年上海住宅用地(含纯住宅与综合用地中的住宅部分)共推出560万平方米左右,总建筑面积约为810万平方米,如果严格执行了“70/90”政策,这就意味着至少将有567万平方米左右的小户型将在未来两年内陆续上市(未包含2007年之前出让土地未开发量),市场供求比将会有所缓建,但这些90平方米以下的小户型主要将集中在外环外,尤其是嘉定、宝山、南汇、崇明、青浦、奉贤这五区较为集中,占小户型总供应的三分之二,而内环内一幅地块都没有推出,因此未来内环内市场中小户型数量将会非常稀少。
图四:
2007年上海市公开出让住宅土地情况:
资料来源:
上海市房屋土地资源管理局
小结:
假设未来两年90平方米年均需求量按照20%的速度增长,则2008、2009两年市场需求将分别达到300万平方米和350万平方米左右,而市场总供应仅567万平方米左右,因此总体来看,市场仍将保持供不应求状态,供求比将维持在1:
1.3上下。
2.上海小户型产品分析
上海小户型市场在这两年有了突飞猛进的发展,不但新房市场小户型比例大增,二手市场中不少老公房的小户型也受到追捧,这两类小户型市场定位不同,产品特点不同,因此有必要对这两类小户型现状进行归纳总结
2.1产品类型
2.1.1小户型老公房
上海小户型老公房,发展时间较早,在早期的老公房中不难发现有很多50平方米左右的一房和60平方米左右的两房,如下图。
但由于历史原因,基本上老公房在小区绿化环境、户型设计、朝向等方面都存在或多或少的问题,并且随着时间的流逝,不少老公房出现了一些质量问题。
图五:
建筑面积53.7平方米图六:
建筑面积66.7平方米
资料来源:
上海中原研究咨询部 资料来源:
上海中原研究咨询部
表一:
单位:
平方米
总建筑面积
客厅
餐厅厨房
卫生间
主卧
次卧
其他
图五
53.7
16.2
11.8
5.7
15.7
/
4.3
图六
67.8
14.2
12.8
6.8
15.1
10.9
8
图五在户型设计上,其优点是做到了动静分明,不足之处在于卫生间的门直接朝向餐厅,这也是在老公房中普遍存在的问题,并且缺少必要的储藏空间。
图六在户型设计上,其优点是动静分明、具有储藏间,不足之处在于过道占用面积过大,达到总面积的8%左右。
虽然老公房存在一些问题,但由于总价不高、公摊较少、配套齐全、交通便利,因此吸引了不少踏入工作不久的年轻人和一些中老年人。
2.1.2小户型新建商品住宅
2007年上海小户型楼盘如雨后春笋般地涌入市场,不少小户型打着各种创新的旗号,吸引了不少有一定资金实力的购房者。
纵观目前上海新建小户型市场,其产品大致可分为三大类:
①精装修小户型,如电影华苑和万科花园小城;②复式小户型,如金地格林郡和上海青年城;③普通小户型,如海尚明城和阳光威尼斯。
①精装修小户型
图七:
电影华苑建筑面积66平方米图八:
万科花园小城建筑面积86-89平方米
②复式小户型
图九:
金地格林郡建筑面积89平方米图十:
上海青年城建筑面积45平方米
③普通小户型
图十一:
海尚明城建筑面积60平方米图十二:
阳光威尼斯建筑面积79平方米
2.2存在问题
从以上三组六个代表户型看,上海新建商品住宅中的小户型发展还是较为迅速的,产品设计上在注重创新的同时兼顾实用和美观,房型方正、动静分明、干湿分离、南北通风,但在室内功能划分上,缺乏一房多用,变化性不够;大多数缺乏储藏空间,并且由于单价的上涨使得总价并未有明显下降,因此购房者仍有许多顾虑。
可见,如何做到在缩小面积的同时稳定价格才是开发商应真正需要考虑的问题。
3.小户型产品创新探讨
3.1发达国家(地区)经验借鉴
发达国家(地区)的小户型市场已经发展到了较为成熟阶段,尤其是与中国大陆有着相似文化背景与地域特征的中国香港、新加坡、日本,其人口密度之高众所皆知,但这些地区或国家在住宅市场方面的发展甚为完善,为居民提供了一个能够安居的场所,小而精致、小而实用是他们户型设计的最大特点,我们将在此文中作简要介绍。
3.1.1.香港小户型——公屋
公屋是以“模块”作为组织住宅空间的基本单位,其拥有四种基本模块,包括一个“核模块”和三个附加模块,通过这些模块的不同组合,可以形成系列化、多样化的套型。
核模块是一个一居室套型,其中包括厨房、卫生间、阳台,以及一个可以多种分隔、做多种用途的开敞空间(可以作为卧室、起居室、餐厅等)。
三个附加模块是中间卧室模块、尽端卧室模块和45度模块。
这四种模块可以组合成6种从一居室到三居室的单元套型。
香港小户型最大一个特点是根据需要自由分割,如果在家就餐不多,可以对餐厅面积进行压缩,部分房间以家具、屏风作为割断分出层次。
香港小户型是属于“麻雀虽小、五脏俱全”类型。
图十三:
核模块一居室建筑面积22平方米图十四:
模块组合建筑面积42平方米
中间卧室模块
尽端卧室模块
3.1.2、新加坡小户型——组屋
组屋是新加坡主要的住宅类型,居住组屋的住户约占全部的80%。
新加坡组屋采用多层与高层相结全的设计格局,大多数为13~14层,停电梯层利用走廊联系至各单元楼梯再步行一二层进入到各层住户。
组屋底层均不作住宅使用,空着作为居民活动场所,有的用作服务设施。
底层架空不但降低了楼房的直接占地面积,把房屋的大部分占地面积还原为公共使用面积,使小区更加浑然一体,而且便于公众开展各种活动;同时,增进了通风、采光、环境保护和治安管理,营造出安居与持续发展的良好条件。
面上好像是提升了房屋的成本,深一步看,则是更好地利用了土地,保护了自然环境,增进了住宅区的整体性和完美性。
新加坡在小户型的设计上,往往一套房间除了厨房和卫生间外,都是敞开式没有割断的,这给房型设计带来了较大的灵活性。
同时,由于房间对通风要求较高,当地的阳台往往非常大,对厅的要求反而不高,阳台与厅相连,使房间较大幅度延伸出去,且侧面通风,楼下邻居家的采光也不会受影响。
这种敞开式的中小户型在当地相当受欢迎。
新加坡小户型更加注重敞开式。
3.1.3、日本小户型——集合住宅
日本的集合住宅一直坚持小面积的方针,把“食寝分离”、“干湿分离”和“公私分离”的理念容入了标准设计中。
以家庭人口为标准,用“家庭人数减去夫妇对数”来计算卧室数量,使集合住宅进入了保证居住实态和注重实效的阶段。
为争取较高的容积率,节约土地,日本住宅的套型平面大多采用大进深、小面宽的设计,较大三居室的面宽为8米左右,而进深则在11~13米之间,一居室二居室的总面宽一般就在4.5~6.6米之间。
日本的集合住宅套型结构大体是通道位于中间,卧室靠近住宅入口玄关附近,并不强求南向;住宅中部一般为卫浴空间和厨房,厨房不要求必须对外开窗;起居室则位于最南端,一般与餐厅厨房共同构成公共空间;和室(榻榻米)作为日本特有的第二起居空间,一般与起居室相邻设置,用推拉门加以分隔,完全可以打开摘走,其空间和起居室连通,有效扩大了空间。
一些房间可间接采光而不必直接临窗,从而节省了面宽。
图十五:
日本集合住宅建筑面积60平方米
总的来说,日本住宅重视空间的流动和视野的贯通,户内面积虽小,但门窗洞口及动线的巧妙设计,使得室内空间显得丰富,做到了小中见大;再加上卫生间的合理分布、储藏空间的有效设置,使住宅空间的利用率高,舒适性强。
小结:
通过对以上三个地区和国家的小户型简要介绍,我们发现,国外(地区)小户型主要有三个特点:
一是可自由分隔,二是充分利用空间,三是按需分配面积,这样,既能做到有效控制面积,又能达到不缩减居住功能的目的。
3.2上海小户型产品创新探讨
户型设计是一个系统工程,仅从建筑角度出发,就包含外立面、空间结构、技术材料、室内装修等,本研究希望能够通过对这些方面的创新为小户型市场做出一些方向性的指引,供读者参考。
3.2.1外形立面创新
小户型社区,意味着同等体量的楼盘,小户型社区居住的人数要大于非小户型社区的,从而导致人均绿化、人均公共设施、人均商业面积的减小,因此提高土地利用率是小户型社区必须做到的,不妨可以参考新加坡底层架空形式,扩大绿化、公共设施的面积。
另外,根据目前小户型主要针对年轻置业者的特点,立面设计可以追求时尚和新颖,甚至可以设置一些带弧形、带边角外立面,通过室内装修来获得室内使用面积的方正。
总之,外形立面的设计和开发要从小区规划整体出发,配合小户型社区人口密度大特点来设计。
3.2.2空间构成创新
小户型的设计与开发一定要遵循以人为本的理念,在充分利用空间的同时要更加注重使用功能的开发与创新,目前有一些房型值得读者学习和借鉴:
Ø亲情2+1型
上个世纪80年代出生的人刚好要迎来结婚高峰期,这些人大多是独生子女,他们有了小孩后,需要有父母亲来照顾,父母亲也慢慢步入老年,同样需要子女的照顾,但由于生活和工作习惯不同,住在一起无论是两居还是三居在生活上相互都会有所干扰,于是就有了这种能让几代人既能不相互干扰,又可以互相照顾的住宅模式。
Ø情景洋房型
随着人们对生活质量与生活品味的不断提高,越来越多的人注重回归自然的生活方式,入户花园的设计为业主提供了独立的自然风光,成为享受生活的一种方式。
Ø复式公寓型
作为小户型创新产品的一种——复式小户型,其新颖的生活方式吸引了不少年轻置业者,楼上楼下设计使得功能房间互不干扰,居家办公两相宜。
3.2.3技术材料创新
当前,建筑科技以及建筑材料已经有了飞跃式的创新发展。
不管是板式还是点式建筑,在设计经济房型中,总会免不了造成一些房型的朝向较差。
而新建筑技术以及新的建筑材料运用,能够最大程度地减少朝向对居住的影响。
Ø外墙保温技术
在建筑外层包裹保温层,冬季能有效降低室内热能的损失,夏季能够抵挡室外热量的进入,从而产生“冬暖夏凉”的效果。
有效的改善建筑物的室内热环境。
Ø换气新风系统
在传统户式中央空调系统上,外加分户独立可调控新风系统,使得新功能充分替代传统的回风运作,摆脱传统内循环微量新风的空调系统,确定居住者在不宜开窗的自然通风时依然存在新鲜空气。
Ø地暖供热系统
以低温热水为媒介,通过埋设在地板内的管道,以整个地面作为散热面进行热传送,使辐射出的热量均匀布满整个房间,是一种对房间微气候进行调解的节能采暖系统。
随着小户型研究的不断深入,相信会有越来越多的新技术运用到住宅开发中来,届时原本需要通过自然条件实现的(如采光等)生活可以通过新技术来满足,这样对于小户型的设计和开发将更加有利。
3.2.4室内装修创新
户型面积降低所带来的是室内使用空间会减少,我们建议在装修过程中充分利用室内空间,通过折叠门或推拉门设计、统一装修等方式提升住宅的居住舒适度。
另外,在色彩上,应尽量采用浅色系,以达到“小空间大利用”的效果,让人感觉不到压抑和约束感;其次,部分户型客厅、卧室、厨房面积较小,在装修时运用玻璃反射扩大空间感受,运用色彩对比增加空间的层次感;在家具选择上,多使用吊柜,充分利用纵向空间,小户型的家具尽量选取圆角,材料用质感轻柔、舒适的为主,圆角家具方便人行走,不会产生触碰,等于节省了空间,质地轻柔的布料、木头,都让人产生亲近感,增加居室温馨感的同时,也方便使用。
4.小结
如果说上海第一代小户型的开发终结于老公房年代,那么第二代小户型的开发将起始于现在。
创新、以人为本将是第二代小户型开发应遵循的原则。
在借鉴中国香港、新加坡、日本等发达地区和国家成熟小户型设计与开发后,我们发现,小户型要成为市场主流,不是政府一道指令,不是购房者一厢情愿,也不是开发商努力设计能单独达到的,这需要全社会的努力:
政府要做的不是强行规定面积,而是由政策引导市场转型;购房者需要优化生活方式,转变置业观念;开发商对小户型的设计要更多的从功能实用角度出发,真正好的户型能很好的解决人们生活中的问题。
只有三者合一,才能建立一个和谐稳定、安居乐业的社会。
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