投标书.docx
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投标书
第一部分商务部分
二、授权委托书
本授权委托书声明:
我(姓名)系(投标单位)的法定代表人,现授权(单位名称)(姓名)为我的委托人,以本公司的名义参加金桂佳园前期物业管理的投标。
授权委托人所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物,我均予以承认。
授权委托人无转委托权,特此委托。
授权委托人:
性别:
年龄:
单位(盖章):
部门:
职务:
投标单位(盖法人章)
法人代表人:
日期:
二0一二年月日
三、投标函
致:
江苏致诚房地产开发有限公司
根据已收到的《金桂佳园前期物业管理招标文件》,我公司经考察项目现场和研究招标文件后,承诺该小区的物业管理费按《投标企业概况及投标报价表》中的费用收取,按照投标文件的要求负责小区的物业管理工作,我们承诺:
在合同条款约定的范围内不向贵公司增加任何费用,不提高小区物业管理费的标准。
1、我们遵守招标文件的一切要求。
2、如果贵公司接受我们的投标,我们保证在接到中标通知书后介入金桂佳园项目的前期物业管理准备工作。
小区竣工前两个月,保证有关物业管理人员进场接收、验交、管理。
3、我们同意从规定的开标之日起三十天为投标有效期,严格遵守本投标书的各项承诺。
在此期限届满之前,本投标文件始终对我方具有约束力,并随时接收询标。
4、在合同协议书正式签署生效之前,本投标书文件连同贵公司的中标通知书将构成我们双方之间共同遵守的文件,对双方具有约束力。
5、我们理解,贵公司不一定接收最低标价的投标或贵公司接到的其他任何投标。
同时也理解,贵公司不负担我们的任何投标费用。
6、如果我们在本投标文件有效期内撤回投标文件,或在接到中标通知书后的30天内未能或拒绝签订合同协议书,贵公司有权另选中标单位。
7、我单位承诺本招标文件限定的投标时间不影响我们的正常投标。
投标人:
(签章)
投标人地址:
法定代表人或授权代理人:
邮政编码:
电话:
日期:
年月日
三企业营业执照
四物业服务企业资质证书
第二部分技术部分
1、对项目的、管理服务定位,管理服务目标及整体设想
1.1对项目的分析认识
金桂佳园项目位于江苏省盱城天泉路南侧、金桂大道东侧,基地总用地面积50016平方米,为商住综合开发项目,设计范围包括多层住宅、高层住宅、商业等。
规划以人为中心,着意刻画优质生态环境,为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的栖息之地,在尊重原有环境的前提下,努力创造出自然的、生态的、美观的理想生活环境。
项目区位优势己经显现。
我们通过对本项目的调研与分析,确定了金桂佳园物业管理服务的整体设想、管理定位、管理目标和服务承诺。
创造新的生活品质
......金桂佳园物业管理服务的整体设想
我们的服务理念是:
服务无止境、沟通无极限
整体的物业管理思路是:
......以服务为根本,以管理为主线,以秩序维护为重点;
......实施“高档住宅小区的物业管理模式”,提供专业化管理,精品化服务;
......营造“安全、和谐、舒适、环保的”的社区文化氛围;
......树立金桂佳园在盱眙县高档小区住宅物业管理的标杆形象。
我司的核心价值理念是“业主并不总是对的,但永远是第一位”,意在通过公司全体员工的共同努力,为业主创造新的生活品质,同时也实现员工与企业的共同成长,为员工创造新生活品质。
针对金桂佳园的主题特点,结合我司的核心理念,我们将通过金桂佳园物业管理服务实践,倡导“服务无止境,沟通无极限”的服务理念,实现并满足物业的保值、增值,满足业主、物业甲方的需求。
江苏致诚房地产开发有限公司作为金桂佳园的开发商对此次招投标项目进行市场运作。
管理服务定位:
根据金桂佳园的建筑、功能、性质、经营等特点的分析,我们将其总的物业管理定位为:
实施“高档住宅小区的管理模式”,提供专业化管理、精品化服务。
金桂佳园前期物业的物业管理在于强调管理服务的专业化、精品化,强调跟踪服务、适时服务和配合经营服务。
我们总结了我司多年来在大型住宅小区的管理方面的经验,将高档住宅、小区物业管理的理念引入金桂佳园前期物业服务中,在管理上,我们把整个金桂佳园物业看成是以高档住宅、商业为一体的,我司为其提供专业化管理、精品化服务,配合甲方、客户经营,主要从以下几个方面实施:
(一)提供专业化、精品化的物业管理服务
1、导入IS09001质量管理体系和IS014001环境管理体系对管理服务质量进行总体控制,根据适用、适应、完善、提高的原则在我司原有质量体系基础上持续提高和改进。
将主要操作过程规范化、程序化、文件化,并以公司文件的形式发布执行,以质量记录的形式保证作业具有可追溯性、验证性。
2、创造秩序维护文明、秩序井然的环境。
建立一支政治可靠、作风过硬、技能全面的秩序护卫队伍,建立一套以人防、技防、物防、联防相结合的现代化秩序维护防范管理系统,确保金桂佳园业主财产秩序维护、秩序维护管理、交通车辆管理、消防管理、监控管理、门禁管理、紧急事件预警管理等为切入点,通过设立厅门岗、巡逻岗、车场岗、监控值班岗和应急分队,严格履行岗位职责,切实遵守工作规程,结合现代化秩序维护监控防范技术,对金桂佳园实行秩序维护护卫管理,确保在托管合同期内的良好秩序和日常经营过程中的秩序维护文明秩序。
3、确保物业的保值、增值,对各种设备、设施、建筑物本体提供及时有效的维修养护。
良好的设备管理是维持金桂佳园正常经营的基本保证,也是物业管理的基本要求。
配电系统、电梯系统、排水系统、供水系统、公共照明系统、消防系统、智能化系统、避雷系统则是其重中之重。
为此,对金桂佳园设备管理的总要求是:
以业主为关注焦点,严格贯彻IS09001质量管理体系,进行“主动式、预防式、规范化”管理。
所谓主动式管理,就是建立一系列巡视检查制度,主动发现设施设备缺陷及时修复,预防式管理就是把对设施设备的保养放到突出位置,制定一系列保养规程和保养计划并严格执行,确保大楼所配置的设施设备故障率低、工作寿命长;规范化管理就是制定系统的设备管理制度,使员工的素养达到行业的一流水平。
严格按照《盱眙县普通住宅物业管理公共服务项目指导价标准》实施物业管理服务。
4、提供整洁、美观的卫生环境,导入IS014OO1环境管理体系对环境进行综合管理控制。
做好卫生“拓荒”工作,对环境质量与清洁工作奠定良好基础;制订清洁保洁的相关管理制度;科学合理地进行清洁设施、设备和清洁人员的配置;分别制订不同区域、不同材质的清洁流程、工作标准。
(二)跟踪服务
在物业管理服务的过程中注重跟踪服务,包括注重在早期施工进程的跟踪服务和设备安装、调试的跟踪提出合理化建议;在重点部位和重点时段的跟踪保洁服务;重点部位和重要时段的秩序维护保卫跟踪服务;对业主意见进行跟踪,改进工作满足业主需求;对日常管理服务中出现的问题进行跟踪,持续改进工作等。
(三)适时服务
由于各类楼宇的实用功能和营运时间不同,每个项目在各季节的客流状况不同,各项目在每天不同时段的客流状况不同,一些群体导致某个项目在一个时间段内客流量剧增。
针对这种客流不同的情况,需要根据对各项目的调查状况,制订适时服务方案,提供适时服务来满足客户的需求。
(四)营造“安全、和谐、舒适、环保”的文化氛围
围绕开发商提出的“产品创新、景观精美、配套完备、服务细微”的设计原则,打造盱眙县特有的高尚生活社区服务理念,通过对全员进行各个业态项目规则、内涵的培训,在全体员工中营造一种“安全、和谐、舒适、环保”的社区文化氛围,通过他们将这种氛围传递给所有客户,并配合甲方开展各种文化活动,加强金桂佳园文化的宣传。
服务承诺目标
我公司承诺金桂佳园物业管理服务总体目标为:
确保物业保值、增值,业主(用户)对物业管理的整体满意度在95%以上,物业管理服务质量标准和管理服务实际提供质量水平不低于建设部《全国物业管理示范小区标准及评分细则》的国家示范级标准要求,在合同期托管一年达到盱眙县物业管理市优小区验收标准。
1.2对项目物业硬件定位、市场定位等进行分析和认识,确定金桂佳园物业硬件管理定位、物业服务定位、社区文化定位。
一、金桂佳园的特点和管理模式分析
(一)金桂佳园功能特点分析
从金桂佳园的功能上来看小区业主居住时间的差异性、出入流量的高低峰等特点。
(二)活动特点分析
金桂佳园作为高档住宅小区,其活动具有以下特点:
1、从金桂佳园入住我们可以看到,有些是早出晚归;有的商铺则是早进晚归;各业主的时间不一样,这对物业管理的秩序维护管理、设备及能耗管理、清洁管理等提出了不同的要求,需要我们根据这些特点采取针对性的措施。
2、购买金桂佳园房屋的业主目的是为了享受生活高品质,而做为该项目的开发商其最大目的则是为了两个效益的创建。
因此,作为本项目的物业管理企业,如何做好物管服务,在对待高档住宅小区方面,如何做好公共水电费的分摊必须予以高度重视。
二、服务对象需求分析
金桂佳园对物业服务需求分析
金桂佳园,对物业管理服务的主要需求是:
确保物业的保值、增值,秩序维护保障有力,有应付紧急突发事件的能力,能满足接待、访问的需求,做好物业管理的公共服务工作,确立金桂佳园之首席的标杆形象。
专业化的物业管理服务保证物业本体、设备设施的完好,能满足日常业主、使用人、顾客、访客的需求,环境的整浩有序,并能使金桂佳园体现出较好的社会效益和经济效益。
打造高品质,人性化的物业服务。
基于这些特点,物业管理上有以下重点及难点:
1、消防秩序维护管理
消防秩序维护是公共建筑物业管理的重中之重,这是不言而喻的事情。
小区内部装修过程对楼体防火涂层的保护,火灾报警系统和消防水系统.(包括灭火器具)的完好率,疏散指示和秩序维护标识系统的完善,消防通道(包括楼内通道和外围通道)的畅通,甚至对吸烟的管理等等,都是我们极为关注的事情。
2、公共秩序管理
为了保证金桂佳园的经营秩序,我们将高度重视公共秩序的管理,倡导良好的文明氛围,使业主放心和满意。
3、能源管理
由于金桂佳园对公共照明要求差异较大,如何做好公用水电、公共能耗管理是物业管理的难点之一。
这就是要求物业管理部门不仅要有较强的节能意识,还要有让业主明白消费和帐目透明公开的民主管理措施,同时还要有创建节约型社会的政治责任心和高度责任感。
根据金桂佳园的主题,结合我司“业主并不总是对的,但永远是第一位的”核心价值理念,我们提出了“服务无止境、沟通无极限”的服务理念,并将此理念融入我们在金桂佳园的各项日常管理服务中。
同时再结合在金桂佳园的经营中提出的“追求生活的高品质,享受精神和物质的无穷乐趣”的理念,我们从物业管理方面将努力与甲方共同营造“文明时尚、追求效益、注重质量、和谐双赢”的和谐氛围。
我们将通过定期组织各业主举办丰富多彩的活动,达到营造文化氛围,并促进各商家间的沟通与理解。
同时我们的每一个员工都将身体力行,通过用文化包装每位员工给员工培训知识等一系列措施。
让顾客从每一个员工身上能感受到一种文化时尚。
另外我们还将通过一系列的知识宣传顾客营造文明时尚的文化氛围。
物业硬件管理定位、服务定位、文化定位
一、物业硬件管理定位
(一)对标的物硬件的认识
物业硬件管理包括:
物业本体、设备、设施等。
金桂佳园的基本情况是:
总建筑面积约85027.2㎡,其中多层住宅面积为62287.1㎡,小高层住宅面积为13462.2㎡,商业用房9277.9㎡,地下人防1926㎡。
机动车位339个,绿地率为30%。
小区的内外用材均以高档标准建造。
在设计上金桂佳园注重与盱眙县城区氛围相协调,造型现代简洁具有文化内涵,充满时代气息。
开发商为金桂佳园配置的设备系统主要包括:
供水系统、排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统、公共照明系统、监控系统等。
(二)硬件管理定位
金桂佳园设施设备与安防设施齐全实行多重保障,整个建筑物按照实用、先进的原则配备有平面车库、消防、给排水、监控,并且有高供低计的供电设施,确保了物业的秩序维护和正常运行。
良好的设备、设施管理是实现物业保值、增值的前提,是维持金桂佳园正常运行的基本保证,也是物业管理的基本要求。
通过金桂佳园的硬件设施的了解,我们对金桂佳园的硬件物业管理定位为:
为业主(用户)提供专业化、无缺陷的物业硬件管理,保证物业硬件的正常运转和保值、增值。
1.首先配置一支专业门类齐全、素质良好、技术过硬、经验丰富的技术队伍,对各种设备、设施、建筑物本体提供及时、有效、专业的维修养护。
我司一直以来坚持走专业化的路子,培养出了一支具有良好素质、专业经验丰富的物业管理专业化队伍。
我司在物业硬件的专业化管理得到了业主方的高度认可。
我司一直以来注重对物业管理专业人才的培养,注重对物业硬件管理的经验进行总结和积累,同时注重对物业管理技术、新知识的学习具有较好的专业人才储备,能满足各类先进设备设施维修、保养的需要。
2.我司的工程技术部由众多资深物业管理技术专家组成,可以为金桂佳园的物业管理技术保障工作提供强大的后台支撑。
3.我司制定了详细的物业管理精品标准,把物业硬件精品管理在金桂佳园的硬件管理中进行实施,真正做到管理到位、管理无缺陷,同进在设备管理中推行“5S”管理。
4.专业化管理还体现在专业化程度高的维修保养项目,可以请专业公司进行维修保养,由管理处进行监督,保证设备设施得到专业化的维护,如电梯的维修保养、外墙清洗等项目。
5.完善的维保体系的建立并持续改进,严格贯彻IS09001质量管理体系和lS014001环境管理体系,进行主动式、预防式、规范化管理。
制定分层次质量管理目标严格执行,运用过程控制方法及纠正预防措施,使设备管理质量满足项目的总体要求。
6.专业化的硬件管理要贯穿于物业管理的整个过程中,包括:
在施工阶段对施工进程进行跟踪,从物业管理的角度提出专业化建议;在验收接管阶段用专业的眼光严格把关;在装修期间针对硬件的特点制定科学的装修管理流程,避免在装修过程中对硬件的损坏,特别是避免对本体结构的损坏,以免造成秩序维护隐患。
二、金桂佳园的物业服务定位
针对金桂佳园的四新(新空间主义、新名门主义、新快乐主义、新完美主义)等特点分析,同时对业主方的需求分析,我们确定的物业服务定位为:
提供跟踪服务、适时服务、配合经营服务满足各方的需求。
在物业管理服务的过程中注重跟踪服务,包括注重在空调改造施工进程的跟踪服务和一表一户空调流量表安装调试的跟踪提出合理化建议;在重点部位和重要时段的跟踪保洁服务;重点部位和重要地段的秩序维护保卫跟踪;对客户意见进行跟踪改进工作满足客户需求:
对日常管理服务中出现的问题进行跟踪持续改进工作等。
适时服务是根据文化人流与时间、日常与经营等特点,制订专门的弹性服务方案来满足客户需求。
配合经营服务是针对标的物经营性的特点,物业管理服务应该积极配合甲方的经营活动,既要从管理的角度出发,配合对各甲方在公共部位的商业广告和促销行为进行规范,又要在规范统一的前提下积极配合各个甲方的促销行为,并积极就各甲方的各业态项目情况在公众中进行正面宣传,在各个岗位上能向市民提供咨询服务。
三、文化定位
文化定位:
营造“文明时尚、追求效益、注重质量、和谐双赢”的艺术。
我司的核心价值理念是“创造新的生活品质”,在这里体现为:
通过我们的管理和服务满足业主,我们提出了“服务无止境,沟通无极限”的理念,并将此理念融入我们在金桂佳园的各项日常管理服物中。
同时再结合在金桂佳园的各项日常管理服务中。
通过我们的努力与甲方共同营造“文明时尚、追求效益、注重质量、和谐双嬴”的现代高档住宅,结合复式花园住宅的管理模式,倡导在休闲文化的参与中体验一种时尚的感觉,感受文化休闲活动所带来的乐趣,追求生活的文化,实现开发商、业主、使用人、甲方、消费者各和谐双赢的局面。
整体设想、管理效果及实现的时间表
综上所述,我们的服务理念是:
服务无止境、沟通无极限
整体的物业管理思路是:
......以服务为根本,以管理为主线,以秩序维护为重点;
......实施“高档住宅小区的管理模式”,提供专业化管理,精品化服务;
......营造“安全、和谐、舒适、环保的”的社区文化氛围;
......树立金桂佳园在盱眙县高档小区住宅物业管理的标杆形象。
我们将按以下时间表,实现对金桂佳园物业管理的服务承诺。
具体实现的时间表如下:
序号
项目
内容
效果
时间
日常运作阶段
一
日常物业
管理服务
1、清洁管理
2、绿化管理
3、秩序维护秩序管理
4、物业本体管理
5、车辆管理
满足各方服务对象的需求。
合同期内
二
管理体系的完善
1、建立并完善ISO9001质量管理体系
2、建立并完善ISO14001环境管理体系
形成完善的管理体系
交钥匙前两个月
三
“合同期内”的参观接待服务
1、计划“合同期内”的工作方案
2、实施方案
协助顺利完成合同期内的来访、参观接待工作
合同期内
四
艺术文化营造
1、进一步完善艺术文化的营造方案
2、协助举办各种文化活动
3、员工营造一种“文明时尚、追求效益、注重质量、和谐双赢”的文化理念
营造出一种符合经营理念的文化氛围
合同期内
五
配合经营活动
1、配合对各甲方在公共区域的商业广告设置和商业促销活动进行规范。
2、实行弹性化服务,满足各个甲方经营的需要
满足甲方在经营过程中对物业管理服务的需求
合同期内
六
创优活动
在合同期托管一年内达到盱眙县物业管理市优小区验收标准
合同期内
2、测算出人员按交付时间、交付面积配备数量,成本
一、前期管理费用测算报价
“金桂佳园”由江苏致诚房地产开发有限公司建设,位于盱城天泉路南侧、金桂大道东侧,周边交通便利,生活设施配套齐全,是理想的安居寓所。
“金桂佳园”商住小区项目规划总用地面积50016平方米,总建筑面积85027.2平方米,容积率1.7,建筑密度30%,绿地率30%,机动车停车位339个,物业用房296平方米,住宅建筑面积75749.3平方米,商业9277.9平方米,总户数718户。
测算方案说明
费用预算编制依据:
国家、江苏省及淮安市物业管理有关法律法规;
同类相似物业水平;
业主消费水平;
盱眙县现有物价水平;
本项目物业管理服务内容与标准;
按照100%的收费率进行测算:
本项目招标文件。
物业管理费收费形式采用包干制方式.
1.收费标准
①多层:
0.30元/m2·月
②小高层:
0.55元/m2·月
③商业:
0.60 元/m2·月
2.物业建筑面积
序号
名称
一期(㎡)
1
多层
39000
3.组织机构
总公司
金桂佳园项目管理处
工程部
绿化保洁部
秩序维护部
客服中心
4.人员配备
本项目人员配备如下:
序号
名称
数量(人)
备注
1
经理
1
负责全面
2
秩序管理员
4
3
绿化保洁员
3
4
合计
8
二、物业服务费用收支测算
(一)、总收入测算明细表:
单位:
元
序号
项目
月收入(一期)
年收入
1
多层物业管理费
39000*0.30=11700.00
140400.00
(二)、总支出测算细表
单位:
元
序号
内容
总费用
1
人员工资及福利费
135800.00
2
企业利润(1-2项合计8%)
10864.00
3
税收(1-3项合计8%)
11733.00
4
总计
158397.00
上表各测算详见下述1—5项
1.人员工资及福利
(1)人员编制与工资标准
项目经理1人×1600元×12月=18000.00元
保安人员5人×1100元×12月=52800.00元
绿化保洁人员3人×980元×l2月=34200.00元
小计:
105000.00元
(2)员工的保险及福利(根据盱眙县劳动局较低保障系数):
3850.00元/人×8人=30800.00元
小计:
135800.00元
(三)、收支汇总
收支费用汇总表单位:
元
序号
名称
全额
备注
1
总收入
140400.00
2
总支出
158397.00
3
总收入-总支出
-17997.00
基本平衡
3、物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理的内容和标准
物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护
一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况需要维修,属于小修范围的,及时组织修复,属于开发商保修范围的,按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议,并协助开发商维修,编织合理的维修养护计划,建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全;
合理使用,不任意拆动原房屋结构,不任意改变原建筑的用途
各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚
及时保养维修,保持房屋及公共设备设施的完好
因房制宜,有计划地安排保养维修任务
完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度
完善的管理、检查、考核制度
房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态
建立和贯彻各项规章制度及各项标准
搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度
二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定
【房屋、建筑设施】
建物维修工
a.按《房屋设施维修养护规程》与《房屋设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;
b.每月一次按《房屋设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;
c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;
d.房屋设施修缮工作记录于《房屋设备、设施维修记录表》内;
e.房屋设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。
设备主管
a.负责房屋设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;
b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施房屋设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;
d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;
e.每季度组织建物维修工检查房屋设施的使用状况,记录《房屋设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》经经理审核后上报公司主管部门;
【供配电设备】
电工
a.每日一次按照《房屋设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;
b.配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。
双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;
c.按《房屋设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋设备、设施维修记录表》内;
e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。
设备主管
a.负责设备的技术资料、档案的收集、
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