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优质项目国民经济评价
11项目国民经济评价
本项目开发涉及大量国有土地资源,对琶洲乃至广州市经济社会发展具备长期、重大影响,因而,项目开发有必要从国民经济角度考核项目经济效果。
由于土地开发几乎涉及国民经济各个领域以及社会经济各个方面,要完整、客观、精确预计项目开发对有关行业、有关区域影响(如对周边其她土地价值影响、对有关产业增进作用以及乘数效果等)确有相称难度。
因而,咱们重要在项目财务评价基本上进行国民经济评价。
11.1参数选用
11.1.1影子价格选用
本项目为都市土地开发项目,这里只拟定土地影子价格。
本项目所征用土地征用前状态比较复杂,其中有某些城乡化土地、大某些为农用土地(涉及农田、水塘、林地以及某些闲置农地),国民经济评价中须考虑土地征用前最佳用途(机会成本),从而就需要分别计算各类土地最佳机会成本,然后再进行加权平均。
显然,这样分析工作量非常巨大。
琶洲地处广州东进、南拓轴重要节点,当前广州市周边都市化进程非常迅猛,预测广州国际会展中心虽然不选址琶洲,琶洲也会较快地实现都市化。
国内土地价格基本现状是:
大都市地价高于普通都市,都市地价高于农村。
因而,按照城乡化土地来计算琶洲土地影子价格,更符合稳妥、审慎原则。
近年来,国内土地管理宏观调控力度不断加大,关于法律法规相继出台,城乡土地市场不断规范化,已经基本实现市场化,土地价格基本取决于市场供求关系,因而,选用土地市场价格为其影子价格。
11.1.2社会折现率选用
依照国家关于规定,选用社会折现率Ic=10%。
11.2直接效益和直接费用估算
11.2.1直接效益估算
本项目直接效益是土地出让收入,基于广州土地供应市场化限度已经非常高,琶洲土地绝大多数将采用招标、拍卖方式进行出让,招标、拍卖价格已经比较真实地反映了土地实际价格,故评价中直接采用财务分析中数字,不做调节。
11.2.2直接费用估算
1.投资估算调节
本项目财务评价中投资费用为431951.58万元,由于项目投资费用中所涉及因素绝大多数都属于市场定价范畴,故国民经济评价中直接采用,不做调节。
2.剔除转移支付
在国民经济评价中,国内银行借贷利息、项目上缴国家税金、以及上级管理费和地方政府关于规费等,既不增长国民经济资源消耗,也没有为国民经济作出新贡献,在计算国民经济费用效益时应予以剔除。
本项目中应予剔除金额有,银行贷款利息10186.47万元,土地征迁税11308.91万元,共计21495.38万元。
3.项目直接投资费用
运用项目财务投资总费用,扣除项目其她投资费用和转移支付费用,本项目直接投资费用为410456.2万元。
11.3间接效益和间接费用
11.3.1间接效益
土地是人类活动直接载体,土地开发与社会经济生活方方面面均有不可分割联系,因而,土地开发间接效益可以体当前许多方面,为了避免将间接效益计算扩大化,咱们仅从如下几种方面估算项目间接效益。
1.对琶洲地区都市化进程影响
本项目开发使大量农业用地转变为都市建设用地,使本地某些农业人口变为非农业人口,大大提高区域都市比率。
据调查和关于资料显示,当前琶洲岛区域内大某些为农村人口,重要分布在琶洲村、黄埔村、石基村,区域内都市化率为40.82%。
详见下表:
琶洲区域人口记录状况表
表11—1单位:
人
琶洲村
黄埔村
石基村
合计
农业人口
2732
3360
1100
7192
非农业人口
775
3786
400
4961
常住人口
3507
7146
1500
12153
区域既有都市化率
40.82%
注:
上表数据来源于对琶洲本地户籍管理机构调查整顿。
本项目土地开发将琶洲村农业土地所有征用,黄埔村和石基村农业土地暂时未被征用,这里可以视为琶洲村农业人口所有都市化,本项目开发导致区域都市率增长到63.30%。
详见下表:
项目开发后琶洲区域人口状况登记表
表11—2单位:
人
琶洲村
黄埔村
石基村
合计
农业人口
0
3360
1100
4460
非农业人口
3507
3786
400
7693
常住人口
3507
7146
1500
12153
区域既有都市化率
63.30%
注:
上表数据依照项目土地征迁状况预测。
通过对比表10—1和表10—2数据,本项目开发提高区域都市化率22.48%。
具备关专家测算,正常都市化率对经济增长净贡献约为1.9%,加速都市化对经济增长净贡献为3.6%,这里视本项目开发使琶洲区域加速都市化。
据调查琶洲岛(三个自然行政村)国民生产总值为25000万元(不含广州珠江啤酒厂产值)。
运用以上数据计算,本项目开发导致区域迅速都市化后,区域经济增长量。
25000×22.48%×3.6%=202.32万元
通过以上分析,本项目开发使本地迅速都市化,产生经济效益增量为202.32万元。
2.土地开发乘数效应
土地开发属于乘数效果非常明显项目,随着着土地开发,普通都会诱发大规模投资活动。
投资乘数是指以投资作为自发性需求诱因,以一定边际消费倾向为基本条件,以总国民收入为成果因果对比:
△Y=K*△IK=1/(1-MPC)
式中:
△Y为国民收入增量K为投资乘数
△I为投资增量MPC边际消费倾向
当投资总量变化时,必然引起国民经济运营变化,它影响不但带有方向性,并且具备倍增性。
世界发达国家MPC普通在0.6-0.9之间,国内上海市曾组织专家就“世博会对上海GDP贡献”进行了分析和研究,测算出上海MPC为0.68,广州市是国内经济发达地区,其经济发展水平与上海差距甚微,取其MPC=0.6应当比较符合广州实际状况。
则:
K=1/(1-0.6)=2.5
本项目开发完毕,假设本项目乘数效应在开始发生。
各年投资乘数效应见附表11—1。
3.提高周边土地价值
本次项目开发地区属于琶洲岛未开发土地一小某些,面积为315.66万平方米,占琶洲全岛面积30%。
随本项目开发,琶洲岛土地开发环境日益成熟,市政公建配套等设施完善,将提高周边土地实际价值,增长周边土地出让收入。
由此,琶洲国际会展中心建设和本项目开发,对琶洲岛以至周边地区土地价值有较大提高作用,会展中心已经建成2年多,对周边土地价值提高作用已经释放出来,因而这里只计算项目开发只对琶洲岛土地价值提高作用。
为精确量化本项目开发对周边土地价值提高效果,研究与琶洲土地开发相似地区土地价格增长趋势。
为了排除国际会展中心对琶洲土地升值影响(重要影响),咱们选用与琶洲具备较强可比性金沙洲为研究对象,金沙洲土地开发1992年开始正式开发,到1995年开始正式出让土地,到区域开发基本已经成熟。
金沙洲开发与琶洲土地开采用了同样开发管理模式和开发方略。
据调查1998年前金沙洲居住用地出让价格为321元/平方米(楼面地价),商业用地出让金为442。
金沙洲居住用地出让价格为520元/平方米,商业用地出让价格为650元/平方米。
土地价格会随时间延续而自然上涨,据关于资料显示广州市土地价格平均每年自然增长3.5%,此外,由于土地交易方式转变(合同转让转变为拍卖、招标、挂牌)对土地交易价格也有较大提高作用,通过度析近几年广州土地出让价格变化趋势,交易方式转变对市场土地价格提高在15%左右。
这里扣除土地价格自然增长率和交易方式转变土地价格增长率后,土地价格增长可以视为由于项目开发因素导致土地价格增长。
1998年金沙洲土地出让平均价格为381元/平方米,土地出让均价为585元/平方米。
区域土地开发后土地价格增长率计算如下:
585-381×(100%+3.5%)
=11%
本项目开发后将影响整个琶洲,岛内规划总面积为1047万平方米,林地面积156万平方米,水域面积65万平方米,本次项目开发土地为315.66万平方米(含市政道路、公建配套等面积),20%都市规划化绿地102.07万平方米,25%市政公建配套用地102.07万平方米。
扣除已开发土地、林地、水域、绿化、市政公建面积,琶洲尚有306.2万平方米存量土地。
琶洲岛在没有出让土地,而前出让土地大多采用合同出让方式,其地价不具备参照性。
因而,琶洲土地出让价格选用本报告预测价格,按每平方米2530元/平方米(楼面地价)。
由于琶洲到定位为“生态性都市中心区”,假设琶洲未开发土地平均容积率为1.8。
项目开发对周边土地增值效益计算如下:
2530×11%×306.2×1.8=153387.83万元
通过度析和计算,本项目开发后总计为周边土地带来153387.83万元增值收益。
本项目到所有开发完毕,周边土地增值效益假设从项目开完毕后才所有释放出来。
4.增长就业效益
本项目研究范畴内,大量地块属于商业、商务办公、酒店等建设用地。
项目开发期间需要大量建设用工,开发完毕后,更可觉得本地提供大量长期稳定工作岗位。
由于当前国内尚无该方面计算体系,也很难比照类似项目量化成果,故本项目只作定性分析。
11.3.2间接费用
1.都市管理费用
项目开发成功,增进了本地社会经济迅速发展,能在较短时间内迅速变化琶洲岛落后状态,使之成为广州市新都市中心区。
同步,琶洲需要成立公安、医疗防疫、环保、工商、税务等相应都市管理机构,建设共设施、交通设施、环卫设、绿化设施等相应都市管理设施。
为此,政府每年将需要支出都市管理费用。
关于记录资料显示,北京东城区每平方公里每年都市管理费达2300万元,参照以上数据并考虑琶洲将建设成为具备国际水平会展中心实际状况,琶洲区域内都市管理费用为每平方公里5000万元/年。
本项目开发总面积为3.1566平方公里,每年都市管理费用为15783万元,由于琶洲高档次都市发展定位,区域流动人口将积聚增长,因而区域都市管理费用应每年相应递增5%。
2.环保费用
本项目开发加速本地都市化进程,使区域内人口集聚增长,将导致区域内产生大量污水和生活垃圾。
为保护区域环境,需要建设相应污水解决厂和垃圾解决站,政府将支出相应环保费用。
A.污水解决费用:
区域污水量按用水量85%计算,按《都市供水工程规划规范》和规划用地性质采用不同用水指标。
见下表:
表11—3单位:
L/人或平米.日
序
号
用水项目
用水量
排污量
数量
即时变化系数
排污量
1
都市居民用水
350
297.5
23656
1.8
12619.05
2
宾馆服务用地用水
15
12.75
102836
1.8
2360.09
3
商业.金融设施用地用水
10
8.5
120344
1.8
1841.26
4
行政办公用地用水
10
8.5
424298
1.8
6491.76
5
教诲、医疗用地用水
15
12.75
69396
1.8
1592.64
6
体育文化用地用水
10
8.5
12174
1.8
186.26
7
25091.06
依照6月广东省环保局发布信息,污水解决厂日解决1万吨(立方)污水单位投资额为1400万元——1600万元,鉴于广州实际状况和琶洲为生态型都市中心区,所有污水应达到三级解决原则,考虑国内当前污水解决大多为一二级解决,这里选用万吨单位投资额为3000万元。
另据调查,广州污水解决厂运营成本为0.8元/吨。
本项目开发后产生污水解决费用如下:
污水解决厂投资费用:
本项目实际产生污水25091.06立方,为保证区域污水充分解决能力,实际应按日解决3万立方原则建设。
3万立方×3000万元=9000万元
污水解决厂年运营费用:
25091.06×0.8×30×12=722.62万元
B.垃圾解决费用:
据调查广州市区人均每天垃圾生产量为1.3公斤,并且国内都市垃圾正以每年9%速度递增。
另据调查,广州已经建成垃圾解决站,日解决1吨解决能力单位投资为5—6万元,解决1吨垃圾运营成本为150元/吨。
项目开发产生垃圾解决费用如下:
垃圾解决站投资费用:
假设垃圾解决站垃圾解决能力为使用设计能力,本项目覆盖人口总量为23656人,日解决1吨解决能力单位投资选用6万元,考虑琶洲地区为生态型都市中心区,垃圾生产递增速度应低于全国平均水平这里选用4%。
23656×1.3×(100%+4%)
=420.48万元
垃圾解决年运营费用:
×30×12=1992781.44元
由于人均垃圾生产量每年增长4%,因此垃圾解决运营费用同样每年也递增4%。
3.生态环境损失预计
琶洲当前为广州市内难得生态岛,人口稀少,空气清新,水质良好,岛内几乎无任何污染。
琶洲岛优质生态环境不但故意于岛内居民生活,并且对改进广州市环境也起到相称调节作用。
尽管琶洲岛控制性规划中充分考虑了如上因素,尽量地减少容积率,并将琶洲岛定位为生态型都市中心区,但随着国际会展中心所有迁址琶洲,以及岛上人口增长,大量建筑物在岛上建成,琶洲自然生态环境变化将不可避免。
生态环境损失定量预计,在过去30近年里世界各国都进行了相应研究,至今没有一种国际统一计算模式,因而,生态环境损失预计当前仍难以进行定量预计。
20世纪90年代初德国科学家Leipert
运用“抵抗性支付”原理计算出社会进程为生活、工作和环境带来损害和败坏支出,
(1)工业界和政府环保(占GDP)1.33%;
(2)环境损失费用0.8%;(3)交通事故1.10%;(4)高速公路带来代价2.2%;(5)都市发展带来更高住房费用0.75%;(6)个人安全费用1.26%;(7)健康防止费用2.6%。
成果研究表白都市经济发展过程中“抵抗性支付”超过了GDP10%,阐明GDP数字高估了最后产出总价值。
琶洲土地开发同样会造区域各种经济损失费用增长,依照“抵抗支付性”理论,应当在土地开发国民经济收益中剔除相应生态环境导致费用支出,结合广州、琶洲实际状况和以上研究成果,生态环境损失费用应占项目开发直接经济收益8%,这里生态损失费用暂时以项目直接经济收益8%来计算。
11.4效益费用估算一览表
表11—5单位:
万元
序号
项目
前
后
合计
1
效
益
直接
出让收入
41058.00
477010.99
518068.99
2
间接
都市化
202.32
202.32
3
乘数效果
1025595.25
1025595.25
4
土地价值提高
153387.83
153387.83
5
增长就业效应
6
合计
41058.00
1656196.39
1697254.39
7
费用
转移支付
4092.42
17402.74
21495.16
8
开发费用
190746.83
219709.59
410456.42
9
间接
都市管理
481997.10
481997.10
10
污水解决
2.16
2.16
11
垃圾解决
5531.10
5531.10
12
生态损失
88597.46
88597.46
13
合计
194839.25
835026.82
1030084.39
注:
上表数据详见附表11—1。
11.5国民经济费用效益流量分析
项目费用效益流量表摘要:
表11—6
序号
项目
数据
1
社会折现率
10%
2
经济内部收益率
34.17%
3
经济净现值
327041.28万元
注:
上表数据详见附表11—2。
由上表可知,本项目在社会折现率为10%时候,经济内部收益率为34.17%,经济净现值为327041.28万元,阐明本项目开发具备较大社会经济效益。
11.6国民经济评价结论
项目开发具备良好社会经济效益。
项目开发能极大推动区域都市化进程,引导都市投资增长区域经济活力,提高周边土地开发运用价值创造更多社会财富,增长市民就业机会等,项目开发实现广泛社会效益。
项目国民经济评价表白,在社会折现率为10%状况下,项目经济内部收益率为34.17%远远高于折现率,阐明项目国民经济净贡献已经达到并超过了规定。
项目经济净现值为327041.28万元,不不大于零,表白开发本项目国家可以得到符合社会折现率规定社会盈余。
国民经济评价数据表白,本项目开发可行。
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