销售说辞和问答.docx
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销售说辞和问答
附件
(一):
销售基本流程
销售基本说辞
一、序幕:
客户到售楼处咨询
置业顾问迎上去:
先生(小姐)你好,欢迎光临童博园欧港商业街,请问是第一次来我们这里看房吗?
客户答否,让原来接待过的置业顾问再次接待。
客户答是,进入正常接待程序。
我是这里的业务员×××,这是我的名片,让我为您介绍一下我们童博园欧港商业街基本情况(给客户拿楼书和单页把客户带到模型前讲解)。
二、介绍:
1、(从沙盘):
童博园欧港商业街位于金山新城区同凯路40弄RBD最核心位置,紧邻金山客运总站。
本项目建筑面积为4万平方米,由两幢商业房和一幢SOHO公寓组成。
其中1#商业房总套数为111套,建筑面积为11142.52㎡;2#商业房总套数为109套,建筑面积为11294.39㎡;SOHO公寓总套数为331套,建筑面积为17745.87㎡。
我们目前在预售的是本项目1#商业房。
本项目是金山新城区规模较大的集餐饮、购物、休闲、娱乐等功能于一体的综合性商业地产项目。
本案南端毗邻金山客运总站(涵直达上海南站的城际快铁、金山公交总站、长途客运站),金山城际快铁即轨道交通22号线已于2009年已全面动工建设,预计2011年底全线通车。
金山城际快铁将成为可媲美地铁的首条高配置市郊旅客快速通道,全程58公里,将按城际快铁模式运营,列车开行分为金山至上海南站一站直达、站站停两种运营方式,其中一站直达旅行时间仅需30分钟,站站停旅行时间约为45分钟;这样大大缩短了金山到上海市中心的距离。
此外本案南端国家4A级景区的“金山城市沙滩”步行约15分钟,“金山城市沙滩”在夏季上百万人次的涌入将为周边带来旺盛的人气和持续的商机。
2、(从交通):
金山区政府为了本项目特设金山7路公交车终点站到本案位置,再加上即将坐落完成的金山客运总站,到时交通会非常便利。
周边即通往市区公交:
沪金线、莲金专线、沪卫线、莲石专线上石线、石梅线。
3、(从剖视图):
略。
4、(从招商方面):
。
本项目不但有餐饮、休闲、购物、娱乐等不同元素来丰富产品形态,满足消费者和投资者的需求,还有不同于市场上其他的消费场所,我们主要打造的是一个具有个性化视野的体验式休闲消费场所,能满足金山及周边地区时尚精英家庭目的性消费的要求。
从而有效截流金山时尚类精英家庭外出消费的份额,分步骤逐步扩大商业覆盖半径,在2年左右的正常养铺期后形成时尚类精英家庭目的性消费地。
商业与环境全新的结合关系,把人们从传统的消费理念中引导出来,诠释了一种全新的生活。
同时丰富了人们对新型消费的需要,提供了一个更适宜购物、娱乐的标准与模式。
精致的生活商业街区体现出新型商业模式,不仅向城市空间开放,具备一定的规模,更能聚集一定数量的人口,又有亲切和谐的邻里关系;同时具备商业特征的商业街区,配套设施应有尽有,最大限度地使消费娱乐功能便捷化。
●1、2#商业房一层为特色和人气餐饮;
●二、三层为运动休闲;
●四层为互动娱乐(含两块露天超大3DIMAX裸视屏幕);
●3#SOHO精装修公寓集办公、度假自住于一体。
同时我们坚持“五个”统一原则:
统一经营、统一招商、统一推广、统一服务监督、统一物业管理的经营理念和原则。
5、(从销售方面):
目前在销售的是本案1#商业房:
一层商铺主力建筑面积为55平方米左右。
二、三、四层商铺主力建筑面积为125平方米左右。
在售商铺,前7年开发商提供统一经营管理,前两年开发商提供统一市场培育金,每年为8%。
前两年16%培育金在购房时从总价中一次性抵扣,两年以后每年由经营管理公司按市场租金价格出租,并只向业主收取该房屋租金收益总额中抽取一个月租金作为托管服务费。
三、带看:
引领客户到街区看铺(销讲人员继续,一批客户由其他销售人员带看房)。
附件
(二):
答客问
1、项目的位置在哪里?
答:
本案地处金山新城RBD核心区域,同凯路40弄。
毗邻金山交通枢纽总站(预计2011年底建成通车,涵直达上海南站的城际快铁即轨道22号线、金山公交总站、长途客运站);项目地理位置非常优越。
2、从市区如何到达本案?
答:
G15→金山新城出口→同凯路→本案;
3、周边有哪些主要公路,通往哪里?
答:
金山大道、杭州湾大道、亭卫南路、沪杭公路、浦卫公路。
通往金山区政府、山阳镇、石化街道等街镇以及可连接各高速通往上海市区。
4、小区周边有哪些公交线,可到什么地方,班次情况如何?
答:
金山7路:
亭卫南路(童博园)―卫零路,
早班车:
6:
44晚班车:
8:
20平时20分钟一班,早晚高峰时段10分钟一班。
5、本案周边有无学校?
答:
新金山国际双语幼儿园、康城幼儿园、海棠艺术幼儿园、海棠小学、金山区第二实验小学、蒙山中学、上海师范大学第二附属中学、华东师范大学第三附属中学等。
6、本案周边有什么医院?
答:
金山医院、石化社区卫生服务中心。
7、本案周边有无大型购场所?
答:
金山百联、金山乐购、瑞鑫百货、石化百货、农工商大卖场易初莲花、国美电器、永乐家电。
8、本案周边有什么银行
答:
中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、上海农商银行、上海银行、广发银行等。
9、本案的具体位置在哪里?
答:
上海市金山区龙金山新城同凯路40弄。
10、规划建筑面积是多少?
答:
建筑面积:
约4.5万平方米。
11、规划多少幢?
答:
2幢商业房和1幢SOHO公寓。
12、本案容积率为多少?
答:
容积率为1.2。
13、本案绿化率为多少?
答:
绿化率为9.8%。
14、本案的交房的形式是怎样的?
答:
1#、2#商业房毛坯,SOHO公寓为进装修。
15、本案何时交屋?
答:
本案预计2012年7月30日交房。
16、物业费如何计算?
答:
1#、2#商业房和SOHO公寓均为3.8元/㎡/月。
17、商圈内道路是用何材质铺的?
答:
道路为花岗岩铺面。
17、本案物业有哪家公司受理?
答:
上海亿丰中合经营管理有限公司经营管理。
18、本案采用怎样的建筑结构?
答:
钢筋混凝土框架结构。
19、本案屋顶采用怎样的方法建造?
答:
卷材防水层,架空隔热板。
20、本案基础打不打桩,打何种桩?
答:
打桩,是管桩。
21、每层高度高是多少?
答:
1#、2#商业房一层高5.4米,二至四层3.9米;SOHO公寓一层高4.5米,二层高4.8米,3至12层高为3.3米,地下车库高4.1米。
22、车库位置在那里?
有几个车位?
答:
机动车停车数:
238辆(其中地下停车:
69辆地面停车:
169辆)非机动车停车数:
若干。
23、本案内墙怎样?
答:
使用水泥沙浆面层。
24、本案外墙怎样?
答:
玻璃幕墙和仿花岗岩涂料。
25、室内地坪怎样?
答:
毛地坪。
26、本案的水、电表配置情况怎样?
是否两表出户?
答:
水、电表配置齐全均出户。
27、本案交房时,水、电是否已接通?
答:
是。
28、本案的配电容量是多少?
答:
按设计图纸做。
29、本案是否配备中央空调?
答:
1#、2#商业房没有中央空调,SOHO配备中央空调。
30、本案是否预留了空调插座?
答:
是。
31、本案电视、电话系统怎样?
答:
电视、电话、网络按每户一个终端计算。
32、每户有几个有线电视端口?
答:
SOHO每户有一个有线电视端口。
33、有线电视的收费标准?
答:
按市物价局有关文件,由相关部门收取。
34、网络系统的收费标准?
答:
参见各电信部门收费标准。
35、电梯是什么品牌,载重量是多少?
答:
电梯品牌为申龙电梯。
36、本案智能系统包括哪些?
答:
背景音乐、监控系统、车辆管理系统一应俱全。
37、本案门面有多宽?
答:
为4米。
38、进深为多少米?
答:
13米。
39、本案的单价范围?
答:
在预售1#商业房:
一层均价29000元/㎡,二层均价15000元/㎡,三层均价14000元/㎡,四层均价13500元/㎡。
40、本案销售是否一房一价,有张贴公示吗?
答:
本案销售完全按照国家法律法规和上海市地方法规严格执行“一房一价”,并把销控价格表张贴在售楼处显要位置。
41、建设用地规划许可证?
建筑工程规划许可证?
商品房预售许可证?
土地使用权证?
建筑工程施工许可证?
营业执照?
资质证书?
答:
各种证件及执照、证书齐全备查。
42、本案的使用年限?
起始年限?
答:
使用年限为40年。
起始年限为2003年11月17日。
43、购买商住房是否有折扣?
多少扣率?
答:
有。
开盘当日成功预订的可享受98折优惠,一次性付款的可享受96折优惠;开盘以后无折扣优惠,一次性付款的享受98折优惠。
44、是否收小订?
收多少?
退吗?
答:
不收。
45、大定收多少?
退房有违约金吗?
违约金多少?
答:
大定5万,如退房定金不退。
46、大定后多少天内签出售合同?
答:
7天内。
47、本人签定出售合同时需要出示哪些证件?
答:
所有购房人身份证(未满16周岁提供户口本)、认购书、私章。
48、一次性付款的程序?
分期付款分几次付清?
最长时间可多久?
答:
一次性付款签约时全款付清。
分期付款方式除首付款的以外的余款在签订合同一个月内一次性付清。
49、如何包租?
答:
从交房起委托经营7年,前两年固定回报,每年回报率为8%,签订合同时前两年回报一次性从总房价中抵扣,第三至第七年根据市场行情定回报。
50、本案是否可以用商业贷款或公积金贷款买房?
答:
本案是商住用房只能用商业贷款。
51、贷款额度是多少?
答:
最高可贷成交价的5成。
52、贷款的利率是多少?
(暂定)
答:
1-3年(含)的年利率是6.65
3-5年(含)的年利率是6.90
5年以上年利率是7.05
53、贷款年限是多少?
答:
1-10年
54、贷款的年龄有何限制?
答:
男性不超过65岁,女性不超过55岁。
55、贷款银行为哪家?
答:
上海农商银行,广发银行
56、贷款需提供哪些材料?
答:
主贷人及参贷人户口本(包括主页)、身份证、小孩提供出生证明;收入证明(如已婚开二份);结婚证或未婚证明;财力证明(房产证复印件、行使证复印件、活期卡(任何银行)最近6个流水(柜台打印)、基金、证券、营业执照复印件(最近6个月企业对账单)等;首付款发票及首付时POS机小条(如用支票首付的话,票根复印);预售合同或出售合同;私章(如已婚双方私章必带,已婚双方必须到场签字)。
57、贷款所需哪些费用?
答:
公证费:
200元/套,保险费:
贷款额的5‰
58、购买商铺有哪些税费?
答:
契税:
总房价×3%
印花税:
总房价×0.5‰+5元
手续费:
总房价×0.8‰
图纸费:
30/套
工本费:
550/套
59、办理入户手续需要哪些费用?
答:
维修基金:
无电梯房25.9元基数×建筑面积
有电梯房38.85元基数×建筑面积
物业管理费:
3.8元/㎡/月
有线电视初装费:
330元/户
代办费:
200元/套
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