北京通惠家园C区项目市场定位及营销策划报告.ppt
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北京通惠家园C区项目市场定位及营销策划报告.ppt
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通惠家园C区项目市场定位及营销策划报告概要,2023年5月,第2页,2思源顾问,概要,2023年5月,第3页,3思源顾问,目录,一、宏观市场及政策因素分析二、区域住宅物业市场研究三、区域商住物业市场研究四、项目现状分析及初步市场定位五、项目目标客户及营销形象定位六、项目整改方案七、本案营销策略八、销售周期,2023年5月,第4页,4思源顾问,一、宏观市场及政策因素分析,2023年5月,第5页,5思源顾问,二、区域住宅物业市场研究,区域住宅物业市场研究,在售规模,未来供应,户型分析,价格分析,客户分析,结论,2023年5月,第6页,6思源顾问,区域住宅市场研究结论,结论,产品:
1、中档住宅是本区域主流产品,住宅品质逐渐提高;2、二居、三居是区域市场主流户型,且销售情况良好。
价格:
1、低于6000-7000元/平米的住宅项目是市场的主流产品,销售情况良好。
2、高档项目的售价在8000-9000元/平米。
客群:
1、以自住的白领阶层和投资型客户为主要购买客群;2、区域主要购买客群的承受能力在7000元/平米以下。
竞争:
1、目前在售项目的总体供应量大,达565万平米;2、未来区域供应量非常大,将不断推出新项目,市场竞争非常激烈。
2023年5月,第7页,7思源顾问,三、区域商住物业市场研究,区域住宅市场研究范围:
东四环以外朝阳路和京通路沿线样本:
住邦2000、远洋天地、财经中心、国际创展中心,项目概况,户型面积,销售情况,成交均价,产品销售分析,客群分析,区域商住物业市场研究,结论,2023年5月,第8页,8思源顾问,区域商住物业市场研究结论,结论,产品:
1、面积在150平米/套以上的产品是市场最需要的产品,价格:
1、均价在85009200元/平米之间的产品是现有市场中能为客户所接受的价格、商住物业价格明显高于同区域住宅,客群:
1、从数据分析可以知道,目前市场中以北京市和外地的小公司为主力客群。
竞争:
1、目前本区域市场中除了财经中心、国际创展中心的存量外,还有后现代城等项目的一些做商住的住宅,其它大型的商住项目供应不多。
2023年5月,第9页,9思源顾问,四、项目现状分析及初步市场定位,本案产品现状分析结论,2023年5月,第10页,10思源顾问,区域分析,产品分析,项目的SWOT分析,SWOT分析,2023年5月,第11页,11思源顾问,强化项目优势S弱化项目劣势W抓住市场机会O规避市场威胁T,优化市场定位的目的,明确的市场定位,2023年5月,第12页,12思源顾问,市场定位分析过程,本案优化市场定位的方向,中档住宅,商住物业,定位分析,价格预期:
5775元/m,住宅定位SWOT分析,市场机会分析,定位可行性分析,价格预期:
6800元/m,商住定位SWOT分析,2023年5月,第13页,13思源顾问,住宅定位SWOT分析,商住定位SWOT分析,市场定位比较,结论:
本案市场定位为小型企业商住物业具有较大市场价值,2023年5月,第14页,14思源顾问,五、项目目标客户及营销形象定位,东部私人小型广告、设计等公司,外地制造、贸易等企业办事处,CBD产业下游企业,本案客群可能的来源,经过前文缜密的分析,为了开发商利润的保证,确定本项目的市场定位为商住物业。
2023年5月,第15页,15思源顾问,本案目标客群描述与总结,2023年5月,第16页,16思源顾问,营销形象定位,市场分析,产品分析,营销形象,2023年5月,第17页,17思源顾问,营销形象定位,适合发展中的小型企业办公的成长基地性价比较高的后CBD中低端商务花园,满足目标客户追求归属和认同的心态,直接面向项目的细分客群,避开周边商务项目的直接竞争,突出项目可利用的优势条件,2023年5月,第18页,18思源顾问,六、项目整改方案整改原因,产品市场定位:
商住物业,目标客群:
小型成长企业,营销形象:
中低档次商住物业,产品商住SWOT分析:
存在众多缺陷,竞争力较低,我们提出整改建议,以使产品更符合商住物业要求,挖掘项目的潜在价值,提高竞争力,2023年5月,第19页,19思源顾问,整改方案,整改方案,平层改跃层,平层组合,其它整改措施,结论:
平层改为跃层,市场风险较大,此方案建议暂不采用,结论:
该方案较为适用于本项目,外立面大堂园林办公硬件条件大门交通,2023年5月,第20页,20思源顾问,七、本案营销策略,借势策略差异化策略形象包装策略传播策略,2023年5月,第21页,21思源顾问,借势策略,充分利用现有的CBD商务大环境、交通(地铁轻轨)等区域性优势,借助媒体、销售工具、活动、现场包装等方式来进行充分的推广。
2023年5月,第22页,22思源顾问,差异化策略,产品差异化,营销差异化,价格差异化,区别于周边区域的中高档商务产品,针对小型发展中企业和自由职业者设计灵活多变的面积空间组合。
区别于周边项目过于平淡的营销基调,在准确定位的基础上,通过明亮的色彩传播形象、新颖的公关活动等营造项目的和谐性、独有性及价值附加性。
在确保产品质量的情况下,尽可能的控制成本,以达到压低价格的目的,从而达到塑造区域内极具竞争优势的项目的目的。
2023年5月,第23页,23思源顾问,形象包装策略,产品包装现场包装,产品包装,户型设计,卖场,销售工具,样板间,现场包装,专业的销售人员,大堂设计,商务配套,导示系统,外立面,园林环境,2023年5月,第24页,24思源顾问,传播策略,全方位推广渠道组合,2023年5月,第25页,25思源顾问,树立本案的USP,属性定位:
高性价比的商务核心区低端产品形象定位:
后CBD商务花园,发展中的小型企业的成长基地,2023年5月,第26页,26思源顾问,八、销售周期,根据市场情况及产品的总值考虑,本案的销售周期约为17个月,2023年5月,第27页,27思源顾问,附:
目前存在问题,C区资料尚不齐全由于受整体环境交通和前期项目档次较低的影响,与C区相邻的项目B区做成较高收益率的高档次社区很困难,存在较大风险,谢谢!
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