1、通惠家园C区项目市场定位及营销策划报告概要,2023年5月,第 2 页,2 思源顾问,概 要,2023年5月,第 3 页,3 思源顾问,目 录,一、宏观市场及政策因素分析二、区域住宅物业市场研究三、区域商住物业市场研究四、项目现状分析及初步市场定位五、项目目标客户及营销形象定位六、项目整改方案七、本案营销策略八、销售周期,2023年5月,第 4 页,4 思源顾问,一、宏观市场及政策因素分析,2023年5月,第 5 页,5 思源顾问,二、区域住宅物业市场研究,区域住宅物业市场研究,在售规模,未来供应,户型分析,价格分析,客户分析,结论,2023年5月,第 6 页,6 思源顾问,区域住宅市场研究结
2、论,结论,产品：1、中档住宅是本区域主流产品，住宅品质逐渐提高；2、二居、三居是区域市场主流户型，且销售情况良好。,价格：1、低于6000-7000元/平米的住宅项目是市场的主流产品，销售情况良好。2、高档项目的售价在8000-9000元/平 米。,客群：1、以自住的白领阶层和投资型客户为主要购买客群；2、区域主要购买客群的承受能力在7000元/平米以下。,竞争：1、目前在售项目的总体供应量大，达565万平米；2、未来区域供应量非常大，将不断推出新项目，市场竞争非常激烈。,2023年5月,第 7 页,7 思源顾问,三、区域商住物业市场研究,区域住宅市场研究范围：东四环以外朝阳路和京通路沿线样本
3、：住邦2000、远洋天地、财经中心、国际创展中心,项目概况,户型面积,销售情况,成交均价,产品销售分析,客群分析,区域商住物业市场研究,结论,2023年5月,第 8 页,8 思源顾问,区域商住物业市场研究结论,结论,产品：1、面积在150平米/套以上的产品是市场最需要的产品,价格：1、均价在85009200元/平米之间的产品是现有市场中能为客户所接受的价格、商住物业价格明显高于同区域住宅,客群：1、从数据分析可以知道，目前市场中以北京市和外地的小公司为主力客群。,竞争：1、目前本区域市场中除了财经中心、国际创展中心的存量外，还有后现代城等项目的一些做商住的住宅，其它大型的商住项目供应不多。,2
4、023年5月,第 9 页,9 思源顾问,四、项目现状分析及初步市场定位,本案产品现状分析结论,2023年5月,第 10 页,10 思源顾问,区域分析,产品分析,项目的SWOT分析,SWOT分析,2023年5月,第 11 页,11 思源顾问,强化项目优势S弱化项目劣势W抓住市场机会O规避市场威胁T,优化市场定位的目的,明确的市场定位,2023年5月,第 12 页,12 思源顾问,市场定位分析过程,本案优化市场定位的方向,中档住宅,商住物业,定位分析,价格预期：5775元/m,住宅定位SWOT分析,市场机会分析,定位可行性分析,价格预期：6800元/m,商住定位SWOT分析,2023年5月,第 1
5、3 页,13 思源顾问,住宅定位SWOT分析,商住定位SWOT分析,市场定位比较,结论：本案市场定位为小型企业商住物业具有较大市场价值,2023年5月,第 14 页,14 思源顾问,五、项目目标客户及营销形象定位,东部私人小型广告、设计等公司,外地制造、贸易等企业办事处,CBD产业下游企业,本案客群可能的来源,经过 前文缜密的分析，为了开发商利润的保证，确定本项目的市场定位为商住物业。,2023年5月,第 15 页,15 思源顾问,本案目标客群描述与总结,2023年5月,第 16 页,16 思源顾问,营销形象定位,市场分析,产品分析,营销形象,2023年5月,第 17 页,17 思源顾问,营销
6、形象定位,适合发展中的小型企业办公的成长基地性价比较高的后CBD中低端商务花园,满足目标客户追求归属和认同的心态,直接面向项目的细分客群，避开周边商务项目的直接竞争,突出项目可利用的优势条件,2023年5月,第 18 页,18 思源顾问,六、项目整改方案整改原因,产品市场定位：商住物业,目标客群：小型成长企业,营销形象：中低档次商住物业,产品商住SWOT分析：存在众多缺陷，竞争力较低,我们提出整改建议，以使产品更符合商住物业要求，挖掘项目的潜在价值，提高竞争力,2023年5月,第 19 页,19 思源顾问,整改方案,整改方案,平层改跃层,平层组合,其它整改措施,结论：平层改为跃层，市场风险较大
7、，此方案建议暂不采用,结论：该方案较为适用于本项目,外立面大堂园林办公硬件条件大门交通,2023年5月,第 20 页,20 思源顾问,七、本案营销策略,借势策略差异化策略形象包装策略传播策略,2023年5月,第 21 页,21 思源顾问,借势策略,充分利用现有的CBD商务大环境、交通（地铁轻轨）等区域性优势，借助媒体、销售工具、活动、现场包装等方式来进行充分的推广。,2023年5月,第 22 页,22 思源顾问,差异化策略,产品差异化,营销差异化,价格差异化,区别于周边区域的中高档商务产品，针对小型发展中企业和自由职业者设计灵活多变的面积空间组合。,区别于周边项目过于平淡的营销基调，在准确定位
8、的基础上，通过明亮的色彩传播形象、新颖的公关活动等营造项目的和谐性、独有性及价值附加性。,在确保产品质量的情况下，尽可能的控制成本，以达到压低价格的目的，从而达到塑造区域内极具竞争优势的项目的目的。,2023年5月,第 23 页,23 思源顾问,形象包装策略,产品包装现场包装,产品包装,户型设计,卖场,销售工具,样板间,现场包装,专业的销售人员,大堂设计,商务配套,导示系统,外立面,园林环境,2023年5月,第 24 页,24 思源顾问,传播策略,全方位推广渠道组合,2023年5月,第 25 页,25 思源顾问,树立本案的USP,属性定位：高性价比的商务核心区 低端产品形象定位：后CBD商务花园，发展中的小型企业的成长基地,2023年5月,第 26 页,26 思源顾问,八、销售周期,根据市场情况及产品的总值考虑，本案的销售周期约为17个月,2023年5月,第 27 页,27 思源顾问,附：目前存在问题,C区资料尚不齐全由于受整体环境交通和前期项目档次较低的影响，与C区相邻的项目B区做成较高收益率的高档次社区很困难，存在较大风险,谢 谢！,
