重庆九龙坡区房地产进展分析报告.docx
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重庆九龙坡区房地产进展分析报告
重庆九龙坡区房地产进展分析报告
一、重庆市房地产市场的整体概况
1、重庆商品住宅的市场空间及其进展趋势
2001年下半年,重庆房地产开始进入快速进展的轨道,商品房的成交量逐年上升,并达到一个较高的水平。
其中,商品住宅成交量从2000年的不足500万平方米进展到2003年的万平方米,年平均增加%。
由于国家宏观调控,2004年住宅成交量的增加速度放缓,比2003年略有上升,达到万平方米。
表1
2000-2004重庆市商品房销售面积(单位:
万平方米)
年份
商品房销售面积
其中:
住宅销售面积
2000
2001
2002
2003
2004
数据来源:
重庆统计年鉴
图2
依照调查,主城区消费者的购房目的比较简单,绝大部份是为了改善现有居住条件,第二是知足大体居住要求和投资及为子女购房;而周边地域消费者那么大体上是为了改善自身居住环境,第二为子女购房业占有相当比重,而用于投资的较少。
这说明目前重庆的住宅市场是以实际居住需求为主的市场。
随着重庆经济的持续快速进展,居民收入逐年快速增加,这为重庆居民改善居住条件提供强有力的经济支撑,一样为重庆住宅市场空间的增大提供前提条件。
随着重庆经济外向性的不断增强和区域经济地位的不断凸现,重庆能够吸引愈来愈多的外来人口,重庆的住宅市场将为知足他们的居住需求而相应增加。
数据来源:
重庆统计年鉴
2、商品住宅供给特点及其进展态势
(1)供求大体平稳
2004年住宅开发施工面积万平方米,同比增加%,其中新动工面积万千方米,同比增加%;衡宇完工面积万平方米,同比下降%。
与此对应,2004年重庆市商品住宅的成交面积万平方米,同比增加%。
这说明2004年重庆市商品住宅供给与市场需求大体适应。
2004年商品住宅空置量的转变情形一样反映了重庆商品住宅的供求大体平稳。
2004年1-2月份,重庆市商品住宅空置量(空置一年以上)为万平方米,其后那么一直呈下降的趋势,到12月份空置量降到了万平米。
(数据来源:
2004年各期重庆市统计月报)
(2)市场供给方众多
重庆的房地产市场早已是群雄逐鹿,大大小小的开发商多达1700多家,有实力的开发商不乏其数。
其中,以华宇、龙湖、金科、协信等为代表、数量很多的重庆本土企业实行多项目同时操作,在多个区域进行开发运作。
而据不完全统计,重庆目前已聚集了50多家外地开发商,除早年来渝的华新国际、广厦、和记黄埔之外,融侨、香江国际、鲁能集团、融创、保利集团、浙江华立、天江、西安同景集团等品牌房商强势进入,中房集团、香港裕聚集团、瑞安集团、福建武夷、润江房产、金融街、北京天鸿、上海绿地等的重庆项目也将慢慢走上前台。
众多开发商一起支撑着重庆的房地产市场,2004年主城九区施工项目的数量达到1544。
(3)新盘以“少量多开”的方式进入市场
重庆房地产市场的有效需求空间相对较小,但市场的供给方却如此众多,这不免让每一个开发商分到的“蛋糕”过小。
这迫使许多开发商不能不将他们手中的楼盘分更多次推向市场,而每次进入市场的量都比较有限。
品牌房企华宇、龙湖、金科、协信、银星等的几个楼盘皆是采纳如此的方式来推动销售。
目前,重庆楼盘每期的开盘量平均约为3-4万方。
从以上分析可见,重庆商品住宅的市场空间相对较小,供给商却如此众多,他们只能谨慎供给。
但是很多供给商通过量区域多盘同时操作的策略来提高自己的市场占有率,维持企业的快速进展。
重庆住宅市场的“蛋糕”难以在短时间内实现巨量增大,因此这种状况将持续不短的一段时刻。
3、地产市场状况
尽管目前重庆房产市场的容量还比较有限,但土地具有的期权性质,决定其是各开发商实施战略的第一粒棋子。
有实力的开发商抓紧机会,争抢有利地盘,大量储蓄了“粮食”。
依照重庆的各年“统计年鉴”和各期“统计月报”提供的数据分析能够取得,从2000年开始,历年的土地购买面积均大于土地开发面积,反映了土地的大量囤积和闲置。
闲置数量在4年内持续扩张,从最初的234.5万平方米增加到2003年末的795万平方米,增加了两倍多。
截至2004年12月底,重庆市囤积或闲置的土地总量达到了1034.08万平方米。
以2004年重庆市完成土地开发面积万平方米为基数,囤积或闲置的土地足够开发一年多。
由此可见,重庆的开发商确实通过大盘等方式大量囤积土地。
另一方面,目前主城成熟区域能够用于房地产开发的商住用地量却已超级有限。
而重庆的房地产市场对本土和全国性各开发商却有壮大的吸引力,这使得重庆的地产市场是供少求多,价钱不可能不涨。
这种趋势在“”以后表现得专门明显:
2004年9月份到2005年1月份,全市成交地块的平均地价已经达到了万/亩,平均楼面地价达到元/平米。
而重庆市土地交易中心7月5日发布的最新数据显示,重庆市2004年上半年商住、旅行用地的平均每亩地价万元。
短短几个月,重庆地价增加了万/亩,增幅%。
政府手中的这些“粮票”所剩不多,弥足宝贵,给市场的后进入者一个不低的门坎。
在2004年11月17日重庆市土地交易中心举行的土地推介会上,重庆市国土房管局王局长讲到:
2004年重庆市的土地供给量较大,是因为重庆的房价上涨较快,而通过各类方法进行调控,房价已经较平稳;在如此的情形下,中央相关部门又出台各文件,要求严格土地治理,2005年重庆市的土地供给必将减少。
由此可见,在尔后几年,重庆房地产开发商的竞争力专门大程度上将取决于其手中储蓄和新取得的土地。
二、重庆房地产的区域进展及趋势
城市的进展受到其自然地理条件的限制,重庆城市的进展夹在东部的铜锣山与西部的中梁山之间。
2004年之前,重庆房地产进展“向南”的口号震耳欲聋,但房地产开发的位置多是在南山下的南坪。
短短几年,南坪商住用地用尽。
巴南由于交通不够发达和长久以来留在人们心中“大农村”的印象,主城的住宅开发难以往更南的方向进展。
渝中区一直以来占据着核心地位,但那狭小的土地供给房产也是超级有限的。
随着北部的崛起,重庆住宅房地产开发随着“重庆向北”的口号大踏步向“三北”(渝北、北部新区、江北)迈进。
众多有实力的开发商在该区域集结,成熟的开发用地被迅速瓜分完毕,而房产的竞争也变得异样猛烈。
于是,开发商开始寻觅新的进展方向。
2004年下半年,“主城西进”的口号开始出此刻一些楼盘的户外广告上。
重庆主城西部包括沙坪坝、九龙坡和大渡口三个区,估量2005年的热点在九龙坡和沙坪坝以西的大学城两个片区。
沙坪坝区中梁山以东的城区已大体无地可供,随着今年9月份2万多大学生的入驻,该区中梁山以西的大学城将迅速成为房地产开发的热点。
大渡口区与重庆主城核心区的距离偏远,成为房地产开发烧点尚需时日。
九龙坡处于整个大重庆的西部,而且是位于整个大西城的东部,承载了主城西进的第一站。
开发商紧锣密鼓地在该区域寻觅适合的项目,区政府举行地产峰会、立志引导房地产成为该区的支柱产业。
政府和开发商都在行动,九龙坡“西城东进”的步伐在其区政府的引导下慢慢加大。
三、九龙坡区房地产业的进展状况
1、房地产开发和销售情形
2002年九龙坡区房地产的完工面积为万平方米,销售面积达到万平方米,销售率达到%。
2003年该区房地产完工面积为万平方米,销售面积达到万平方米,销售率达到%。
2004年该区房地产完工面积为万平方米,销售面积达到万平方米,销售率达到%。
(资料来源:
200二、2003重庆统计年鉴,《重庆市统计月报》)
从以上可见,九龙坡区房地产最近几年来的开发规模维持在一个较稳固的水平,而且呈现供需两旺的进展态势。
与主城其他各区相较,2004年九龙坡区的房地产销售面积仅次于渝北、南岸和江北区,占到整个主城市场的13%,由此可见其在重庆主城房地产市场的分量。
资料来源:
《重庆市统计月报》
在价钱方面,2004年九龙坡区的房地产销售均价达到2230元/平米,商品住宅的销售均价那么达到2201元/平米,较2003年增加%,略高于主城九区的成交均价2192元/平方米,仅次于渝中区、南岸区和渝北区。
由此可见,九龙坡房地产的交易量和价钱都排在主城第四的位置,九龙坡的房地产市场在重庆主城的房地产市场中占据超级重要的位置。
2、开发企业情形
截止2004年,九龙坡区房地产开发企业共118家,从业人员6000人,其中一级企业1家,二级企业18家,三级企业56家,四级企业3家,暂定资质企业40家。
2003年珠江实业等6家企业取得第三届“重庆市房地产50强”称号。
目前在该区域进行房地产开发的大型企业有华宇、龙湖、金科、广厦、珠江、隆鑫、晋愉、斌鑫等。
九龙坡区大开发商正在开发的主要楼盘情况
企业名称
项目名称
项目位置
物业类别
建筑面积(万平米)
售价(元/平米)
华宇
华宇名都城
石桥铺渝州路
商住
32
3900
龙湖
西城天街
杨家坪步行街
大型购物中心
商务写字楼
22
不祥
金科
绿韵康城
九龙园区火炬大道
商住
35
3200
广厦
广厦城
九龙坡杨九路
高尚住宅
80
3600
珠江
珠江华轩
石桥铺渝州路
高尚住宅
25
3700
隆鑫
骏逸新视界
石坪桥正街
高尚住宅
34
3200
晋愉
上江城
杨家坪直港大道
高尚住宅
16
3700
斌鑫
世纪城
杨家坪商圈正中心
大型购物中心、商务写字楼,住宅
10
住宅4300
综上分析,九龙坡区的房地产市场供需两旺,销售量和销售均价都排到主城九区的第四位,而包括华宇、龙湖、金科、广厦等在内的本土和外来开发商早已抢摊进入该区,并引领该区域的房地产市场。
四、九龙坡区房地产业的机缘与挑战
1、九龙坡区的房地产区域价值
通过度析九龙坡的房地产购买力和需求,和该区域对商住的吸引力来判定其房地产区域价值。
(1)经济实力和潜力支撑壮大的购买力
2003年九龙坡区全区GDP第一次跃居全市第一,2004年达185亿元,增加14%,继续位居全市榜首。
2004年该区全社会固定资产投资111亿元,社会消费品零售总额亿元,规模以上工业企业完成产值亿元,城市人都可支配收入是9285元(全市为9221元),农村人均纯收入3760元。
由此可见该区域的经济和社会的良好进展状况。
资料来源:
2004年重庆市统计年鉴
九龙坡区第九次党代会明确提出2003-2007年大力实施高新技术、城市化、都市农业“三大战略”,建设以高新技术产业为先导的新型工业进展区、以效劳业为主的现代商务进展区、以休闲参观为方向的都市农业进展区这“三大经济进展区”。
以石桥铺、九龙园区等为典范的国家级高新技术产业开发区正在蓬勃进展,以袁家岗为中心的全国体育产业实验区正步入实施,以白市驿、含谷、金凤、走马、石板五镇为中心的重庆“都市后花园”为国内外投资者提供了理想的创业和进展天地。
九龙园区A、B区建设已初具规模,即将完成的C区计划,以台湾、德国工业园等专业园区为核心,重点进展先进制造业和都市新型工业产业园。
众多世界500强企业、中国500强企业、和具有代表性的重庆大型民营企业纷纷落户该区域。
西彭特色工业园区依托区域内目前国内生产规模最大、技术装备最先进、品种规格最齐全的西南铝业集团,以铝材深精度加工项目为重点,规模进展机械、冶金、化工、生物、环保、电子、信息等新兴产业。
由此可见九龙坡区的经济进展水平和庞大的进展潜力,从而能够推断:
随着时刻的向前推动,九龙坡区的经济进展将达到一个更高的水平,能够让市民的收入相应大幅度增加,有力支撑该区域的房地产购买力。
(2)旧城改造和改善居住条件一起促增需求
九龙坡是重庆的老工业大区,人口和厂房错落散布。
随着重庆主城和九龙坡区“退二进三”的实施,九龙坡区的旧城改造加速,旧的厂房和居住区都需要从头改造。
在2005年3月30日举行的九龙地产峰会上推介的杨谢石黄地域可供开发的44个地块均属旧城改造项目,多数涉及到“退二进三”。
由此可见拆迁拉动的房地产需求量。
随着经济的蓬勃进展,市民的收入水平随之快速增加,市民的居住条件慢慢进入升级换代的时期。
截止2004年12月,九龙坡区的常住人口有万,是主城九区中最多的,而万的城镇人口在主城九区中排名第三。
具有如此大的人口基数,居住条件升级对住房的需要量推动也就专门大。
(3)成效显著的基础设施建设大大提升区域吸引力
Ø交通网络发达
公路网四通八达,交通十分便利。
有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸;成渝、上界、渝长及环城高速公路横贯境内;从解放碑到大渡口区的高架轻轨横穿区内,而且在区内有四个站点。
新建了大件路、杨家坪环道、华福等城市道路,形成了以高速公路和高品级公路为骨架的“一井、一环、八通”的公路路网结构。
Ø生活、效劳配套设施齐全
金融方面,国内要紧银行、证券、保险公司均在区内设立了经营机构,具有良好的金融保险效劳环境。
商贸流通方面,国内外知名商家如沃尔玛、家乐福、国美电器、苏宁电器、重庆百货、福安百货、新世纪百货、立丹百货等已入驻该区,有上规模、上档次的星级酒店多家,直港大道、九龙生态美食城成为全市餐饮娱乐新两点。
休闲娱乐方面,区内有重庆动物园、华岩(佛教)风光名胜区,重庆奥林匹克体育中心、金凤国际体育休闲中心(高尔夫球场)和现有的天赐温泉、海兰云天等休闲娱乐设施。
教育方面,有重庆工学院、四川美术学院、重庆科技学院等高校及全国、重庆市重点中小学校数十所,有座落在高新区九龙园区内的重庆国际外国语学校。
医疗方面,区内医院、卫生防疫、妇幼保健等机构健全,医疗设施齐全。
Ø山水园林城区创建成效显著
通过几年的尽力,重庆市动物园、都市后花园、尖刀山丛林公园、白塔坪丛林公园、华岩风光旅行区、红狮公园、城市立交及人行道景观绿化、街头绿化等园林绿化建设成效显著,仅2004年全区新增公园绿地面积44.9万平方米。
到2005年末,全区城市绿地率、城市绿化覆盖率、人均公共绿地将别离增加32%,37%,6.5平方米。
目前该区正在踊跃实施“蓝天行动”,大力推动“五管齐下”净空工程,空气质量已有明显改善,但尚需尽力;实施“碧水行动”,稳步推动桃花溪流域综合整治二期工程,其他河流已列入议事日程。
为迎接亚太市长峰会,启动了灯饰、雕塑、建筑立面整治、拆违、广告店招整治、绿化美化等六大工程。
城市治理是山水园林城区创建的重要内容,已被列入2005年城市化战略实施要点。
通过几年的建设进展,九龙坡区基础设施的数量和质量都有了显著的提升,生活变得加倍便利,环境加倍优美,大大提升了该区域对房地产需求的吸引力。
综上分析,九龙坡区的购买力较大且富有潜力,而大量的旧城改造和改善生活条件推动着房地产需求,成效显著的基础设施建设改善了居住环境从而提升了该区域对房地产需求的吸引力,因此能够判定九龙坡区具有专门大的房地产开发价值。
2、九龙坡区房地产开发的机缘
(1)九龙坡区迎来房地产进展的好机会
通过以上的分析可见:
重庆商品住宅的市场空间相对较小,供给商却如此众多,竞争超级猛烈。
在主城成熟区域商住房地产开发用地不多的情形下,有实力和有远见的开发商早已大量囤积和储蓄土地,这使得在尔后几年重庆房地产开发商的竞争力专门大程度上将取决于其手中储蓄和新取得的土地。
而九龙坡区的房地产开发价值慢慢显现,很多大型开发商已抢摊该区域,有些乃至运作了一个以上的项目,重庆房地产市场迎来“主城西进”。
2005年3月30日,九龙坡的区政府适时举行了九龙地产峰会推介其房地产市场的潜在价值,并将房地产业作为其经济的要紧产业来抓,把房地产业放在一个前所未有的高度。
这给重庆房地产“主城西进”提供了最壮大的支持,九龙坡迎来房地产业进展的大好机会。
(2)中梁山以东的二郎和“杨谢石黄”片区是目前房地产开发的机缘
中梁山将九龙坡区一分为二,目前中梁山以西和二郎科技园以南的区域开发机会都还不够成熟,二郎和“杨谢石黄”(杨家坪、谢家湾、石坪桥、黄桷坪地域)是目前开发的热点。
高新区二郎地域已是一片开发烧土,这得益于品牌房地产开发企业的率先抢入。
金科·绿韵康城、国窖明城、恒鑫名城等重量级企业的亮相,让冷清的二郎片区惊艳一片,也让“城乡结合部”牢牢地衔在了一路。
杨家坪商圈是重庆五大商圈之一,是城市的副中心,是九龙坡区最核心的区域。
它现代而时尚的步行街,和悄声驶过步行街的轻轨,足以吸引大多数人的视线。
一条城市轻轨能够带动起沿线区域快速进展,尤其是房地产开发的迅速火热,在国内外早已成为不争的事实,在重庆一样如此。
轻轨载着庞大的转变和庞大的商机,已开进市民的视线。
依照九龙坡区商贸流通进展计划,到2020年,九龙坡将构建成为“主城西部商贸中心”。
而号称重庆“最奢华阵容”的杨家坪商业步行街的计划也让所有人惊叹不已:
基础设施投资高达亿元,面积也将在原有基础上增近3倍,增至60余万平方米,形成以转盘为中心,方圆达2平方千米的商圈。
以金融商贸、商务办公、餐饮效劳、休闲娱乐为主的杨家坪商圈,必将对九龙坡区房地产业产生庞大的辐射作用。
盾安九龙都、上海中心、斌鑫·世纪城、佳宇商务大厦等纷纷涌进步行街,而九龙山上的广厦城、直港大道上的珠江花园和上江城也一并沾了轻轨的光,仅从房价就能够看出,杨家坪开始向江北、南岸等传统居家首选地发出强有力挑战,这片土地已经开始发烧了。
而谢家湾、石坪桥、黄桷坪地域正是在该商圈的辐射范围内,这些片区蕴藏的房地产商机也将取得进一步的释放。
(3)九龙坡区推出万亩房地产开发用地
这次九龙地产峰会推出了近万亩的土地,其中城投公司的储蓄土地为9500亩,渝隆集团为6000亩,地产集团为5000亩,占到该区储蓄土地的%。
这次推出的土地位于目前热点区域——二郎和“杨谢石黄”片区的有杨家坪周边44个可供开发地块约6000亩,九龙坡区土地整治中心黄家码头储蓄土地164亩,和水碾招商地块86亩,合计6250亩,这是目前九龙坡区房地产开发的机缘所在。
而其他土地的开发机会有待进一步考察,专门应该关注紧邻重庆大学城、位于该区西北方向的区域。
九龙坡区储备及招商土地情况表
序号
项目名称
规模(亩)
1
城投公司含谷储备土地
5200
2
城投公司劲风储备土地
800
3
城投公司华岩储备土地
3500
4
渝隆集团巴福储备土地
2000
5
渝隆集团西彭储备土地
4000
6
市地产集团华岩储备土地
5000
7
区土地整治中心黄家码头储备土地
164
8
杨家坪周边44个可供开发地块
6000
9
九龙坡区水碾招商地块
86
10
九龙坡区拓展区招商地块
385
11
华岩风景区招商地块
323
合计
27458
3、九龙坡区房地产开发的挑战
目前,九龙坡区房地产开发的机缘与挑战共存,要紧的挑战在于拆迁的难度。
二郎和“杨谢石黄”地域内工业厂房和居民住宅星罗棋布,大体没有能够用于房地产开发而无拆迁的项目。
这次九龙地产峰会推介的杨谢石黄地域可供开发的44宗地块均属旧城改造项目,多数涉及“退二进三”,谈判难度较大,改造本钱相对较高。
尽管如此,该区旧城改造持续向前推动的可能性仍是较大,区政府对旧城改造做了相应的政策预备和房源预备。
该区实施政府统一组织拆迁,采纳建设安置房和货币来安置被拆迁户。
九龙坡区2003年完成拆迁30多万平方米,2004年完成20多万平方米。
关于这次峰会推出的44宗地块,该区预备了10多万平方米的拆迁安置还房。
综上所述,目前九龙坡区房地产开发的机会超级成熟,尤其是二郎和“杨谢石黄”片区蕴藏的商机无穷,但是存在拆迁困难的风险需要进入者去面对。
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