济南千佛山某项目初步可行性研究报告1724545325.docx
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济南千佛山某项目初步可行性研究报告1724545325.docx
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济南千佛山某项目初步可行性研究报告1724545325
一、项目简介
本项目地块位于济南千佛山东麓,东依燕子山,南临大佛头(山名),北距贯穿东、西新城和主城区的主轴线经十路600米,西靠燕子山西路。
本项目总占地94.03亩,由两自然地块组成,中间间隔近6亩无主地块(现为省武警二支队占用)。
东为山东恒舜房地产公司自有地32.28亩,西为省武警二支队用地61.75亩,整个地势依山而下,东高西低,落差较大。
两自然地块中,山东恒舜房产自有地规划设计原由济南市高新区规划局批准,现因管辖权转移至济南市规划局,因而需要重新规划审批;省武警二支队用地由恒舜房产从中协调努力,武警主管部门已批准军转民转让,但其时效性需要进一步追踪确认。
我公司拟以转让购买方式从恒舜公司处获得此两地块的独立经营开发权,进行中高档住宅开发。
二、区域分析
(一)、区位
西进、东拓、中疏、南控、北跨是济南新确立的城市发展战略,具体划分为:
中心的泉城特色风貌带、西部新城、东部的新城和产业带。
西部由于长期以来基础较差其发展需较长时期;北部由于黄河阻隔其发展空间尚需拭目以待;南部作为山林生态风景区是最佳居住地,但已控制开发;东部是济南的经济文化教育重地,东部新城已具相当规模。
本项目所处位置既是泉城特色风貌带起源地的千佛山景区,又是东部新城区的起始边缘,它三面环山、环境幽静,交通水电教育等配套齐全,该区域已成为济南高档住宅区的象征。
本项目地块区位价值极高,周边楼盘价格均在4000元以上,具备做高档楼盘的环境和市场基础。
(二)、区域楼市
纵观济南楼市,东、南向为旺市之地。
本项目所在区域即具南部楼盘的山色之美,又有东部楼市的旺气,故而高档盘云聚:
中创开元山庄、中润裕华园、中润富华园、开元圣华山庄、中联花园、永大清华园等十几个楼盘各显神通,演绎山景豪宅的独有风范。
业界冠之以东南“开元板块”。
1、区域楼盘分布特点
本区域占地相对狭小:
燕子山至环山路之间的南北狭长地带,以中创开元山庄为核心十几个楼盘摩肩擦锺组成紧密的带状开元板块。
这种楼盘密度在泉城楼市中不多见,一方面反映出原规划管辖单位控规不力,另一方面可以看出本区域可观的利润指数及由此带来的激烈竞争,开发商各显神通你争我抢见缝插针,力图分得一份羹。
2、区域楼市特点
本区域一直是市场热点之一,从中创开元山庄扯起泉城楼市高档板块大旗开始,不断的推陈出新,区域楼市魅力不言而喻,居高不下的楼价就足以说明,在此不作过多陈述。
主要以审视的目光看本区域不尽人意之处,以求寻找市场空位,使本项目成为楼市竞争后半程冠军。
A、楼盘规模大小不一、相对偏小。
占地面积
建筑面积
建筑形态
明月花庭
3333平方米(5亩)
8542平方米
1栋小高层
中益燕开花园
2栋多层
永大清华园
72000平方米(108亩)
平方米
18栋小高层为主
冠宇环翠山庄
4栋多层
开元圣华山庄
一期3栋多层
中联花园
低层多层
中创开元山庄
末期两栋高层
表中可以看出,楼盘占地从5亩到108亩,比较散碎,割据现象严重。
与本项目规模可类比的是:
中联花园、永大清华园、中创开元山庄、开元圣华山庄等几个中型盘。
B、盘密度大、容积率高。
寸土寸金、寸土必争,终于把最有规划开发价值的搞成了最支离破碎的蚕食之地;高土地成本、高收益期望值造成本区高楼林立、拥挤杂乱,与山景豪宅的风范颇有不符。
C、品质参差不齐。
小盘毋庸多言,就是像中创开元山庄、中联花园等由于开发较早,规划设计也比较初级。
新上市销售中的永大清华园相对来讲有了比较大的提升:
中心花园、落地观景窗、系统等,但是其小高层、高层设计同样让亲临现场者以拥、堵感,也削弱了山景住宅原有的自然景观魅力和视觉舒适度。
D、建筑形态单一。
就整个板块来讲,以小高层、高层为主,体量偏大;从各盘看,基本上是选择一种单一的建筑形态,或者小高层、高层或者多层,低层建筑凤毛麟角。
其弊端就在于产品单一造成客户选择余地小,忽视了高端客户群的差异性需求,无形中众多开发商一起钻进了同一个目标细分市场,销售速率就可想而知。
E、户型大、总价高。
本区域楼盘多以大户型为主,多在150平方米以上,中小户型成为购房者追捧的对象。
本区域较高的售价使房屋总价基本锁定在80万以上,直接屏蔽了相当一部分追求生活质量的中等收入者、年轻白领和城市准新贵,目标客户定位狭窄的弊端暴露无遗。
F、楼盘自身性价比不高,依赖山景独臂撑天。
这种忽视自身环境、配套建设单纯依靠外景观的低水准操作,在整个楼市方兴未艾、板块开发初期还是可以的。
随着楼市的空前发展和楼盘品质的不断提升以及消费理性的增加,忽视楼盘本身的性价比就会越来越背离市场主题和消费需求。
外景观与内景观的协调、区位优势和功能配套的相辅相成一直是本区域开发价值进一步提升的瓶颈,这也是区位优势充分发挥、新盘价值再度提升的关键点。
G、空置率较高。
前期开发的中润裕华园、中润富华园基本售磬;早期开发的中创开元山庄早期销售比较成功,由于后期与业主纠纷,影响开发商声誉,加上深层次的先天规划不足,致使两栋高层至今销售受阻,且随着时间推移,户型设计明显老化,销售难度加大;中联花园、永大清华园等销售速度也不快。
究其原因,一是客观方面:
高端客户群需求的释放需要时间、潜在客户群的成长需要一个过程,决定了高端产品销售的速率比较低,一定的空置是正常的合理的;二是主观原因:
原规划主管部门控规失败、楼盘规划水平相对低下、产品定位偏差,这种供求错位造成了结构上的过剩。
综上所述,本区域作为楼市高档板块所在地,有着其他板块所不具备的优越之处:
无与伦比的山林生态景观、清新洁净的空气环境、相对完善的城市配套、方便快捷的交通条件等等不一而足,虽然因着种种原因本区域开发一直存在这样那样的缺憾,但毋庸置疑的是,从中创开元山庄开始,开元板块一直是众所瞩目之地,开元板块的价格一直处在泉城楼市的顶端,均在每平方米4000元以上,最高均价(开元圣华山庄的4层带电梯、挑高式豪宅)在每平方米6300元,且销售正常,这种价格在其他任何区域都是不可想象的(比大多数CBD新建商务大厦均价要高的多,很值得仔细研究)。
本区域的升值和价格操作空间也就不言而喻。
3、区域楼市供求特点
本区域由于土地量偏小,住宅供给总量在正常意义上并未超出市场接受能力,之所以出现销售不温不火的原因很多,主要是以下几个供求矛盾作祟。
A、小高层、高层住宅相对过剩。
B、多层住宅体量小不成规模、整体品位低。
C、低层豪宅相对于高端消费需求总量暴露出量小、单一的弱点
D、中小户型严重不足。
可以想象,一个以多层住宅为主体、倾心打造低层豪宅、注重环境设计品位塑造、涵盖多个细分市场的新盘将成为市场新宠。
三、项目地块SWOT简析
(一)、地块周围景观
1、前方(南):
中联花园→开元圣华山庄→永大清华园→山体。
2、右方(西):
开元富华园→中创开元山庄等。
3、后方(北):
多层宿舍楼→经十路。
4、左方(东):
山体。
(二)、项目地块优劣分析
1、劣势
A、区域楼盘林立,或已清盘或已销售,已经吸纳了大批高端客户的消费能力,需要以特色品质和手法吸引潜在目标一次、二次、三次消费,对楼盘全程策划提出了更高要求。
B、本项目土地成本相对较高,取得理想的投资利润率就要寻找市场空白点,以更高品质创造理想的市场销售价位和销售速度,并保持高性价比。
2、优势
A、区位优越、配套齐全、交通便利,已经形成高尚住宅区氛围。
B、本区成片地块几近于无,土地稀缺性显而易见,其地块规模使缔造经典住宅中的绝版成为可能。
C、本地块相对独立,地势较高,与其他楼盘摩肩擦锺不同,有较大的空间演绎高尚山景住宅风采。
D、本地块沿山而下,较方正规则,便于规划“楼在景中、景在楼间”的美好生活蓝图。
3、问题点
A、恒舜公司自有地处在较高等高线上,实际可开发面积尚待确定。
B、武警二支队用地军转民可行程度以及花落谁家还难断言。
C、6亩无主地块中间阻断的负面影响极大,应当不惜代价解决。
D、本区域规划权从高新区转为市规划局,规划前景尚不明朗。
4、机会点
A、区域楼盘高楼林立缺乏内环境设计,与高尚住宅品位不尽相符。
一个低容积率、高景观绿化、具备特色会所的楼盘更能后来居上、破土而出成为皇冠上的耀眼明珠。
B、本区域目标消费群价格敏感度相对较低,通过提升楼盘品质可以获得更高利润率。
四、项目开发建议
至此,一个高档板块经典楼盘就呼之欲出:
无与伦比的外部山景景观、精心缔造的幽雅内环境、合理配套的功能会所、层次丰富的观景豪宅……
可供选择的有两种开发建设方案。
一种是以小高层为主,最终效果应当和永大清华园类似,但是以跟进者的市场地位在同一个细分市场争夺有限的客户资源,定位、销售均没有多少明显优势可言,开发周期拉长,利润实现缓慢且市场变数多多。
本案倾向以低层、多层为主的高尚住宅区建设。
除上文层分细缕所涉及的种种原因外,从项目投入产出看,原因有四。
一是投资成本比较,小高层住宅总成本约为6亿元,多层总成本在4.6亿元,较小高层总成本低1.4亿元,资金占用降低,投资风险大大减小,也有利于我公司其他项目的运作需要。
二是建设周期的比较,小高层方案11万多平方米建筑面积与多层方案7.5万平方米建筑面积相比,势必拉长了建设时间,使本项目在更长的时间内处在施工的环境中,对于整个项目内环境的提前营造和体验都是更大的障碍,销售也就更容易受其擎肘,而多层低层建设相对简单迅即,环境营造景观设置可以提前、或者同步,受住宅建设影响小。
三是销售周期的比较,小高层方案可售面积近11万平方米(约800户),多层方案可售面积近7万平方米(约500户),仅此来看小高层方案也应比多层方案多用近60%的销售时间,如果考虑小高层在本区域的饱和程度和在售面积,小高层的销售至少要用多层销售两倍的时间,而多层住宅较快的去化速度不仅可以减轻销售压力、加快利润实现速度,还可以更好的树立靓盘热销形象和公司品牌,同时使多层的动态投资成本有可能只有小高层方案的60%(本案静态为77%)。
四是利润率比较,多层11%、小高层17%的利润率之间看似有一定的差距,实际运作起来综合投资、建设、销售各方面情况看,多层的利润更容易实现,如果以动态投资去看,多层方案利润率应当与小高层方案利润率不相上下。
鉴于此,就多层低层方案大致设想简述如下。
(一)、建筑形态及布局
沿东部山体两層三层别墅区联排別墅沿东部山体两层三层别墅、联排别墅→四层空中别墅(前后花园、
屋顶露台)→六层新贵豪宅→小高层观景住宅(西北向2—4栋)。
注重景观均好性,重视高端客户的差异性需求。
(二)、注重内环境营造,使内外景观相辉映相融合,并适当引入水概念。
(三)、强化功能会所,增设功能配套场地及设施,如网球场等。
(四)、提升物管水平,提供保姆式的星级管理服务。
(五)、适当增加中小户型,户型面积最低值在90平方米以上。
(六)、项目定位:
高尚经典,全力打造开元板块绝版物业,展现顶尖板块的真正顶尖豪宅风范。
(七)、产品定位:
新古典主义观景豪宅。
(需另立案研析,在此仅提供部分初步设想)
1、色彩:
坡屋顶以蓝色为主色调(尤以低层别墅区)。
蓝色明快洁净,远望似泓泓湖水,与蓝天相映与林海相融,意境自然不同;立面色彩除了低层别墅其他建筑也应以冷色表现出明快简洁的风格,建议最好不采取大量的三段式。
同时注意低层、多层、小高层之间的启成转和。
2、立面:
简洁不失于简单。
独立别墅、联排别墅要注重走廊飞檐等的塑造以求华贵典雅;空中别墅(4层)要注意局部的处理,像门、窗、阳台等要细致,整体感觉明朗;多层住宅、小高层外型明快流畅为宜。
3、户型:
以三房两厅为主,并设置10%左右的三房一厅、两房两厅、一厅的中小户型(指多层、小高层)。
户型面积在90—400平方米之间,(多层、小高层)主力户型在130平方米,各户型比例不可过于分散。
户型结构上注意景观的视觉入户(尤以阳台、主卧、客厅)。
五、项目投资分析
慎重期间,本分析仍按两种方案进行。
基础数据
类别
数量
类别
数量
备注
总面积
62718平方米
土地总价
20000万元
(上限假定)
实际用地1
21531平方米
(32.28亩)
建安成本
小高层1300元/平方米
本项变化范围在±100元之间对利润的影响在700-1000万之间
实际用地2
41187平方米
(61.75亩)
低层多层950元/平方米
(一)、方案一(小高层为主)
1、价值分析
A、项目地块价值分析
本项目
中创开元山庄
永大清华园
开元圣
华山庄
中联
花园
备注
地段资源整合
0
-
-
-
-
0表示本项目水平
+表示比本项目优越
-表示比本项目差
地理位置
0
0
-
-
-
自然环境
0
-
0
-
-
人文环境
0
0
0
0
0
交通条件
0
0
-
-
-
地块规模
0
-
0
-
-
市政配套
0
0
0
0
0
不可控制污染、干扰因素
0
-
-
-
-
+表示小
-表示严重
2、项目已实现价值
别墅
元/平方米
空中别墅
6200
多层洋房
4400
小高层
5300
就地块价值而言,本项目地块价值要高出其他在建在售项目:
多层应当大约4800元/平方米;低层应当在6600元/平方米;小高层大约5500元/平方米。
B、项目可提升价值分析
价值提升
和
实现因素
价值提升
价值实现程度
本项目
中创开元山庄
永大清华园
开元圣
华山庄
中联
花园
经济政策因素
5%
1.1
1
1
1
1
市场定位和产品
40%
1.2
0.9
1
1.1
0.8
小区配套和物业管理
20%
1.1
0.8
1
1
1
形象包装和营销策划
20%
1
1
1
0.9
0.9
产品实现和工程质量
5%
1
1
1
1
1
发展商品牌和实力
10%
1
1
1
0.8
1
总计
100%
110%
92%
100%
100%
90%
备注
高层
小高层
别墅
多层
上述诸要素实现,本项目可提升价值:
别墅6800元/平方米;多层
4900元/平方米;小高层5600元/平方米。
综合各元素、条件,慎重期间,本方案确定均价如下:
低层多层平均售价:
5000元/平方米
小高层均价:
5500元/平方米
车库售价:
12万元/个
2、投资分析[详见附件*文融山庄项目投资分析
(一)]
A、总成本
项目
数量
成本项目
合计(万元)
容积率
1.8
土地费用
20000
总建筑面积
112892平方米
前期工程费
478
总可售面积
106892平方米
建安工程费
17017
公建面积
6000平方米
基础设施费
1631
道路面积
12544平方米
公共配套费用
2300
公共绿地
18815平方米
管理费用
1036
底层多层面积
50833平方米
销售费用
2752
小高层面积
56059平方米
开发期税费
3742
其它费用
316
不可预见费
1191
财务费用
5090
营业税
3784
总计
59337万元
B、总收入:
类别
面积
单位(元/平方米)
总价(万元)
低层多层
50833平方米
5000
25417
小高层
56059平方米
5500
30832
车库
600个
12万元/个
7200
阳台阁楼
10689平方米
5000
5345
总计
68794万元
C、利润及利润率
总投资:
总成本59337万元—营业税3784万元=55553万元
利润:
总收入68794万元—总成本59337万元=9457万元
投资利润率:
利润9457万元/总投资55553万元=17%
(二)、方案二(多层为主)
1、价值分析
A、项目地块价值分析
本项目
中创开元山庄
永大清华园
开元圣
华山庄
中联
花园
备注
地段资源整合
0
-
-
-
-
0表示本项目水平
+表示比本项目优越
-表示比本项目差
地理位置
0
0
-
-
-
自然环境
0
-
0
-
-
人文环境
0
0
0
0
0
交通条件
0
0
-
-
-
地块规模
0
-
0
-
-
市政配套
0
0
0
0
0
不可控制污染、干扰因素
0
-
-
-
-
+表示小
-表示严重
2、项目已实现价值
别墅
元/平方米
空中别墅
6200
多层洋房
4400
小高层
5300
就地块价值而言,本项目地块价值要高出其他在建在售项目:
多层应当大约4800元/平方米;低层应当在6600元/平方米;小高层大约5500元/平方米。
B、项目可提升价值分析
价值提升
和
实现因素
价值提升
价值实现程度
本项目
中创开元山庄
永大清华园
开元圣
华山庄
中联
花园
经济政策因素
5%
1.1
1
1
1
1
市场定位和产品
40%
1.3
0.9
1
1.1
0.8
小区配套和物业管理
20%
1.2
0.8
1
1
1
形象包装和营销策划
20%
1.1
1
1
0.9
0.9
产品实现和工程质量
5%
1
1
1
1
1
发展商品牌和实力
10%
1
1
1
0.8
1
总计
100%
118%
92%
100%
100%
90%
备注
高层
小高层
别墅
多层
上述诸要素实现,本项目可提升价值:
低层7300元/平方米;多层
5700元/平方米;小高层6200元/平方米。
综合各元素、条件,慎重期间,本方案确定均价如下:
低层均价:
6800元/平方米
多层均价:
5600元/平方米
小高层均价:
5800元/平方米
车库售价:
12万元/个
2、投资分析[详见附件**文融山庄项目投资分析
(二)]
A、总成本:
项目
数量
成本项目
合计(万元)
容积率
1.2
土地费用
20000
总建面积
75262平方米
前期工程费
265
可售面积
69262平方米
建安工程费
10250
公建面积
6000平方米
基础设施费
1618
道路面积
12544平方米
公共配套费用
2800
绿地面积
25087平方米
管理费用
873
低层
22502平方米
销售费用
1766
多层
35000平方米
开发期税费
2266
小高层
11760平方米
其它费用
191
不可预见费
615
财务费用
2496
营业税
2776
总计
45916万元
B、总收入:
类别
面积
单位(元/平方米)
总价(万元)
低层
22502平方米
6800
15301
多层
35000平方米
5600
19600
小高层
11760平方米
5800
6821
车库
400个
12万元/个
4800
阳台阁楼
6926平方米
5700
3948
总计
50470万元
C、利润及利润率
总投资:
总成本45916万元—营业税2776万元=43140万元
利润:
总收入50470万元—总成本45916万元=4554万元
投资利润率:
利润4554万元/总投资43140万元=11%
附件*[文融山庄]项目投资分析
(一)
一、分析依据
类别
数量
单位
类别
数量
总面积
62718
平方米
建筑密度
绿化带
平方米
容积率
规划路
平方米
绿地率
实际用地1
21531
平方米
实际用地2
41187
平方米
二、用地平衡及经济技术指标
项目
数量
单位
所占比重
备注
总用地
62718
平方米
商业基地面积
平方米
道路面积
12544
平方米
20%
公共绿地
18815
平方米
30%
建筑密度
容积率
1.8
住宅
面积
106892
平方米
平方米
平方米
低层多层
小高层
50833平方米
56059平方米
公建面积
6000
平方米
商铺面积
平方米
总建筑面积
112892
平方米
总可售面积
106892
平方米
三、土地取得费用
类别
数量(亩)
单价(万元)
合计(万元)
备注
94.3
212
总计
20000万元
四、建安费用
项目
建筑面积
单价
合计
(万元)
备注
低层
多层住宅
50833平方米
950元/平方米
4829
小高层住宅
56059平方米
1300元/平方米
7288
高层住宅
商铺
公建
6000平方米
1300元/平方米
780
地下车库兼人防
21000平方米
(35平方/个)
1300元/平方米
2730
户数的
80%计
阳台阁楼
10689平方米
1300元/平方米
1390
总计(万元)
17017万元
五、前期工程费
项目
单价
数量
合计(万元)
备注
办理红线及放线费
326元/点
60
2
可行性研究费
10
勘探费
建安1%
170
建筑设计费
30元/平方米
296
其它费用
总计
478万元
六、基础设施建设费
项目
单价
数量
合计(万元)
备注
供电工程费
40元/平方米
62718
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- 济南 佛山 项目 初步 可行性研究 报告 1724545325