上半年全国房地产市场研究报告部分2.docx
- 文档编号:9247225
- 上传时间:2023-05-17
- 格式:DOCX
- 页数:20
- 大小:37.38KB
上半年全国房地产市场研究报告部分2.docx
《上半年全国房地产市场研究报告部分2.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《上半年全国房地产市场研究报告部分2.docx(20页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
上半年全国房地产市场研究报告部分2
开发成本,也相应降低了房价。
从消费者的角度来看,开征物业税可以增加炒房者和投资客保有的房地产成本,能够起到鼓励合理的消费性购房、抑制投机性购房并进而降低房价的作用。
但值得注意的是,房价是否会因为物业税的征收而呈现理论上的下降还有待观察:
一是,由于房屋价值越高物业税也越高,消费者对未来房价上升的预期和物业税开征后使用费用提高的预期都会导致部分有购买实力的买家趁物业税实行之前购进大户型或者豪宅,需求的增加会导致房价上升。
二是,房地产市场是区域性市场,房价的涨跌取决于市场的供需关系。
就目前情况来看,我国住房需求十分旺盛,开发商让利空间不会太大,而变相通过增加小区附加值(如绿化、环境、智能化等)以及利用各种形式的促销来稳定房价,与增加的投入相比,开发商的整体成本仍远远小于开征物业税以前的开销,从而成为物业税最直接的受益者,消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。
五、从严清算土地增值税5月19日,国家税务总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,对2007年发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》作了进一步的强调和细化。
5月25日,国家税务总局又下发了《关于加强土地增值税征管工作的通知》(以下简称《通知》),《通知》要求各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神,高度重视土地增值税征管工作,进一步加强土地增值税清算,强化税收调节作用。
综合来看,《通知》主要有以下几方面的内容,如表2-4所示。
从《通知》的内容来看,“清算”制最大的意义在于将软性的“预征”通过一系列约束条件变为了刚性“清算”,不仅一定程度上堵死了各种“变通”的通道,而且意味着,在土地价格持续上涨的背景下,开发商如果不尽快出手,将背负较高的税负压力,利润以及价格在未来都将面临未知的变数。
但笔者认为,对于诟病已久的房价,该项调控政策不会有直接影响。
一是从土地增值税征收来看,该政策一旦实施必然产生两个直接后果:
一是房地30
产企业开发成本大幅增加,开发商势必选择将税收成本转嫁到终端购房者;二是企业资金链条紧张,部分小房地产企业或许因为无力承担资金收紧的压力而倒闭破产。
长城证券曾经发布过一份分析报告,以量化的方式计算了普通住宅开发商在各个毛利率额度下土地增值税对净利润的影响程度。
报告指出,“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后,对净利润的影响是17.4%,这意味着对于大部分开发商来说,他们将至少面临17.4%的利润损失。
”如果从严清算,开发别墅、高档住宅等毛利率越高的项目受到的影响越大,如果现金流不足,资金会更紧张。
二是从供求关系来看,前一个后果是否会以及在多大程度上引起房价上涨,需要看供求双方的刚性大小,对于房地产市场的调控,重要的举措是尽力平衡供求之间的力量。
在2009年房地产市场销售畅旺的影响下,虽然开发商纷纷加快了商品房施工进度并加大了新开工面积,但供应释放的迟滞性使商品房竣工面积增速仍处于较低水平。
统计数据显示,2010年1-5月全国商品房累计施工面积28.51亿平方米,累计竣工面积1.92亿平方米,竣工比例仅为6.73%;同期,全国商品房累计销售面积3.02亿平矫祝⒐っ婊鑫勖婊?
3.58%,新增供应乏力加之目前市场流动性仍较为充裕无疑将推动房价上涨。
而从购房需求方来看,我国房价的近两次普遍上涨都源于投资与投机性需求旺盛。
在投资投机性购房需求导致的涨价效应带动下以及在通胀预期导致的保值需求推动下,自住性购房需求也大量提前释放,这使供求结构严重失衡并支撑了房价快速上涨。
而第二个后果,小型房地产企业的倒闭同样会使得市场供给减少,进而加剧供求之间的不平衡。
因此,可以预想,土地增值税政策可能会为房价的继续上扬奠定政策基础,而这样的结果显然背离了民众的愿望与调控政策的初衷。
另外,在当前地方政府和开发企业都在观望试探中央调控房地产市场决心的微妙时刻,《通知》的出台无疑表明了中央政府的坚定态度;而土地增值税的从严清算也有望对房地产市场各个方面发挥调控作用;再加上房产税的酝酿,也意味着在未来的房地产调控中,税收可能将发挥重要作用。
但是,这一举措能否真正发挥调控杠杆的作用,还需要取决于各地方政府能否真正严格执行。
在调控态势较为严厉的时期,短期内部分热点区域可能加大执行力度。
但是考虑到地方政府的意愿,以及严格按照累31
进税率办法实施的操作难度,这些政策能否完全落实且持续时间有多长尚需观察。
表2-4《关于加强土地增值税征管工作的通知》的主要内容政策条款条款的主要内容合理制定预征率,加强除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区土地增值税预征工作省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地范ㄊ实钡脑ふ髀省?
深入贯彻《土地增值税有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核清算管理规程》,提高对象,以点带面推动本地区清算工作。
各地要在6月底前将本地区的清清算工作水平算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局,税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
规范核定征收,堵塞税核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人收征管漏洞不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。
建立考核问责机制,把土地增值税清算工作列入年度考核内容,对清算加强督导检查,建立问工作开展情况和清算质量提出具体要求。
国家税务总局将继续组织督导责机制检查组,对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。
32
第四节房地产政策调控效果评价一、上半年宏观调控政策效果
(一)房地产新政对购房需求影响显著房地产新政提出了实施差别化的信贷政策,并提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资性行为,封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间,实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。
虽然今年1-4月房地产成交增速较大,但在房地产新政影响下,5、6两个月主要城市市场成交显著下降,导致上半年主要城市成交面积相比09年同期水平普遍下跌。
重点城市中,仅武汉和青岛成交面积同比09年上半年有所上升;杭州、上海、深圳、南京、苏州、厦门、福州等地上半年成交量相比09年同期,下跌幅度均超过50%。
表2-52010上半年主要城市交易情况一览2010年上半年城市套数面积(万m?
?
)同比09年北京(不含政策性住房)40312483.29-43.73%上海59840620.28-49.75%天津42283434.22-22.74%重庆103857984.41-12.50%深圳14452126.53-67.10%杭州11234132.11-63.23%南京19709216.53-50.94%武汉68437704.1210.27%成都435.26-27.67%苏州18686191.33-52.64%青岛37991367.909.60%厦门10295119.53-51.55%福州9536105.59-63.72%33
(二)综合效应有力遏制了房价继续上涨本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成综合政策效应,有力遏制了房价的继续上涨。
从市场数据看,部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制。
1-6月,全国商品房销售均价涨幅较2009年下降18.7个百分点,其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降,全国70个大中城市房屋销售价格指数同时也显示6月份价格指数环比下降了0.1%。
从各区域销售均价来看,上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快,从二手房的交易情况来看,二手房的价格调整速度快于新房,前期房价暴涨区域二手房价格已经出现下降,北京的望京、通州、亦庄等区域的二手房均价降幅在2000元左右。
元/平方米530030%480025%430020%380015%330010%28005%23000%1800-5%200020012002200320042005200620072008200910:
1-410:
1-510:
1-6商品房均价商品住宅均价商品房均价增长率商品住宅均价增长率图2-11999-2010年全国商品房和住宅均价及其环比增速(三)土地市场价格较09年下半年出现下滑,推动房价继续上涨动力不足本次房地产调控提出2010年将供应住宅用地计划是18.5万公顷,是2009年2.4倍,是过去五年平均水平的3.1倍,其中商品房用地和保障性住房用地均大幅超过往年。
另一方面,此次调控提出完善土地招拍挂制度,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。
目前北京、上海等城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块,地价水平明显低于先前通过拍卖出让的地块。
34
在土地价格受到平抑,土地市场逐渐恢复理性的背景下,土地成本在房地产开发企业的项目成本的比重将大幅下降,土地价格因素推动房价继续上行的动力不足。
160%120%80%40%0%1月2月3月4月5月6月北京杭州重庆南京大连图2-22010上半年重点城市住宅用地溢价率二、对房地产行业的中长期影响房产新政出台后,房地产市场变化与政策预期方向基本一致,调控政策现成效,其具体体现在房价地价预期、房地产市场供求关系、房地产市场结构和业态增长、房地产企业盈利模式等四个方面的转变。
(一)调控政策促使市场对房价地价预期的转变以4月15日新国十条为代表的房地产调控措施级别高、力度大、措施严,有力的促使了市场对房价地价预期的转变。
调控房价的政策出台后,社会各方面对房价的未来预期已经出现了显著变化,这是一项重要的积极的调控成果。
据中国指数研究院的一项消费者调查表明,36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心,同时59%购房者持有房价下行预期,其中19.8%的购房者认为房价将会出现大幅下跌,房地产调控措施的效果十分明显。
35
9.3%14.6%9.1%非常大比较大36.1%比较小30.9%非常小没信心图2-3购房者对政策的信息
(二)调控政策促使房地产市场供求关系的转变与此前紧缩性调控政策不同,此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时,继续支持房地产开发企业增加供应。
政府通过大幅提高商品住宅用地供给,增加了商品房的有效供给,根据国土部计划,2010年仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷,政府增加市场供应的意图十分明显。
在保证商品房供应的同时,本次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度,政策提出确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,并以签订目标责任书的方式落实工作责任,以确保增加供应。
由于商品房成交面积的持续下降和批准上市面积的增加,和2009年相比,2010年1至6月份重点城市销供比皆出现了较为明显的下降,其中,武汉销供比由2009年的2.1下降至0.9,杭州销供比由2009年的1.4下降至0.7,北京和上海销供比也下降了0.3,市场供求关系的转变逐步形成。
36
21.61.2北京上海深圳武汉重庆杭州成都苏州0.80.42007年2008年2009年2010年上半年0图2-32007年至今主要城市商品住宅销售比及其同比增速(以面积计算)(三)调控政策促使房地产市场结构和业态增长趋势的转变本次调控区分了房价上涨过快城市和一般城市,在规定了基本的调控措施的基础上,授权地方政府根据当地情况采取不同程度的调控措施,避免了房地产调控“一刀切”。
在一线城市房地产市场增长乏力的背景下,二三线城市的房地产市场却持续发力,2009年至今国家批复的重点区域规划绝大部分位于二三线城市,国家意欲加快二三线城市发展步伐的目的十分明确,近年来房地产开发企业新增的土地储备绝大多数也都在二三线城市,可见二三线城市未来将在全国房地产市场结构中占据主导地位。
另一方面,从房地产业态增长趋势来看,房地产调控措施将给商业地产带来新的机遇。
总体而言,本轮房地产调控政策将推动全国房地产市场结构由一线城市主导逐渐转为二三线城市主导,并促进商业地产的繁荣发展。
37
90%60%30%0%1月2月3月4月5月6月-30%-60%-90%一线城市二线城市图2-42010年上半年一二线城市商品房成交量同比增长率(四)调控政策促使房地产企业盈利模式的转变过去十余年,国内房地产企业的盈利模式基本可以概括为“低价获得土地,高杠杆率融资开发”,该盈利模式的关键在于银行融资可以弥补房企自有资金的不足,同时低价土地可通过分期开发等方式来分享未来地价房价的升值;但本次房地产调控措施在很大程度上压缩了房企利用低价地和高杠杆率的盈利空间,主要依靠现有盈利模式将难以持续。
另一方面,由于调控措施的影响,在一定时期内商品房销售不可避免出现下滑,不少房地产企业必然会面临生存困境,只有具备了品牌和项目优势的房地产企业才能在当前形势下继续发展壮大,因此房地产业现有格局将出现调整,差异化竞争、品牌、实力、管理优势的竞争将再次重现。
总体而言,本次房地产调控将促使房地产企业盈利模式的转变,并改变房地产业现有格局,加大房地产企业在各个方面的竞争。
38
第五节小结今年上半年出台的各项房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成多重政策叠加效应,有力遏制了房价的继续上涨。
从供应来看,房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量;从需求来看,新政严格控制了投资性需求。
购买第二套住房首付不得低于五成,利率提高到基准利率1.1倍的政策,与09年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和7-8折的贷款利率优惠相比,贷款购房成本将提高50%以上;在全国范围内,提出了"认房又认贷"的新二套房认定标准,一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款,将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。
与此前紧缩性调控政策不同——此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时,继续支持房地产开发企业增加供应。
一方面新政并没有提高开发企业30%的资本金比例,保护了房地产开发企业的积极性,另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给,增加了商品房的有效供给,根据国土部计划,2010年仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷,政府增加市场供应的意图十分明显。
本轮房地产调控中政府着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序,尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱,但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求,使商品房回归居住属性。
究其根本,政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题,更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力,以及资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。
本轮房地产调控短期内难以完全退出,政府将继续扭转商品房的投资功能,使其回归居住属性。
新政将属于中长期政策,但不会改变行业向上的大趋势。
目前“新国十条”的调控效果已初步显现,主要城市成交量显著下降,居民多采取观望态度,因此三季度主要城市房地产市场的供需双方仍将维持僵持态势。
中央政府短期内继续出台更严厉措施的可能性较小。
新政虽将成为中长期政策,但其目的是稳定房价,而不是打压整个房地产业或整体经济。
因此,并不会改变房地产行业向上的整体趋势。
39
住房结构逐步调整,中小套型,政策性住房等将占市场主流。
本轮房地产新政将调整房地产市场的住房结构,通过加大保障性住房建设力度等方式来保证中小套型住房的供应增加,今后一段时间内,政策性住房、中小套型商品房将成为住房供应的主流。
北京的住房市场将会出现“油水分离”,上层是真正意义上的商品房,下层是真正意义上的保障房。
“油水分离”的结果是“冰火两重天”,商品房价格还会提升,保障性住房价格会降(品质也在降),结合的结果,平均价格会降一些。
招拍挂制度面临结构性完善,开发企业拿地机遇显现。
此次“新国十条”中提出完善土地招拍挂制度,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。
目前北京等城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块,地价水平远低于先前通过拍卖出让的地块。
预计未来一段时间部分房价、地价较高的城市将更多采用招标方式出让地块,给房地产企业带来难得的拿地机遇。
房地产企业面临一轮“洗牌”。
因为房地产开发行业是资金密集行业。
从整个房地产开发市场上看,房地产开发贷款项目在减少,产业在集中。
随着土地供应方式的转变,小开发商、项目公司基本上已退出房地产开发市场,中等开发商还在围绕剩余的几个协议出让项目做最后的挣扎,上市房企、国企等行业寡头终将垄断房地产开发市场。
下半年会继续出台新政策,进一步遏制投资、投机需求。
此轮行业调控重点打压的是投资、投机信心,是遏制房价上涨的幅度,而不是房价本身,主要是通过增加交易成本,缓解市场供需不平衡状况,如果没有后继跟进或具体细则政策,调控效果很容易被消化。
例如如果房价仍居高位,那么不排除后续出台房地产消费税、房地产个人收益税、物业税等税种。
但是这些税种,可以考虑采用一定手段来对自住性购房进行减免。
比如,在买房环节,通过提供在购房城市的工资证明、缴纳的个人所得税证明等,来表明本人及家庭买房能力以及自住的目的性,从而减免消费税;在卖房环节,也要提供类似证明,否则就要缴纳高额的房地产收益税等政策,来抑制投资、投机购房,使住房真正回归到居住功能。
40
第三章上半年房地产市场总体情况今年以来,尤其是4月份开始,我国政府接连下发了“新国四条”、“新国十条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨。
尤其是被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易⒎吭垂┯Φ榷?
方面作了严格规定,被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。
在此背景下,2季度全国房地产开发投资、企业资金来源、全国商品房销售面积、销售额等各项运行指标均出现了不同程度的回落态势,这说明一系列宏观调控政策效应正在显现。
一、房地产景气指数变动情况国家统计局发布的数据显示:
2010年6月份,全国房地产开发景气指数为105.06,比5月份回落0.01点,比去年同期提高8.51点。
从分类指数来看,房地产开发投资分类指数为105.54,比5月份回落0.02点,比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63,比5月份回落3.06点,比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22,比5月份提高3.08点,比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65,比5月份提高1.17点,比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39,比5月份回落1.97点,比去年同期提高15.50点。
41
图3-12007年6月-2010年6月国房景气指数及主要分类指数走势截止2010年6月,国房景气指数从年初开始已连续滞涨近半年,从各子项指数来看,资金来源景气指数从5月份开始已快速回落,销售价格和施工面积景气指数也在先月开始明显回调。
由于房地产开发投资和土地开发面积仍保持较好的增长,截止目前房地产行业整体仍保持在一种景气平稳中。
但值得注意的是,4月份全国房地产开发景气指数比3月份回落0.23点,5月份比4月份回落0.59点,6月份比5月份回落0.01点,虽然105.07仍处于100点以上的景气区间内,但在当前房地产宏观调控背景下,连续3个月回落依旧释懦銮苛业氖谐〉髡?
号。
二、房地产开发投资情况国家统计局发布的数据显示:
2010年1-6月全国完成房地产开发投资19747.1亿元,同比增长38.1%,增幅同比提高29.8个百分点,比1-5月回落0.1个百分点,但与同期固定资产投资25.5%的增幅相比高12.6个百分点。
在市场普遍预期房地产投资将下滑的情况下,房地产投资增速连续3个月保持了快速上涨态势,其中的原因在于,一是去年同期房地产开发投资基数相对较低;二是各地保障性住房建设速度加快。
在一系列宏观调控政策影响下,房地产投资增速不降42
反升的局面在未来几个月难以持续。
图3-22008年6月-2010年6月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势从供应结构来看,2010年1-6月,在房地产开发投资中,商品住宅完成投资13692.3亿元,同比增长34.4%,增幅同比提高27.1个百分点,比今年1-5月回落1.3个百分点,占房地产开发投资的比重为69.3%;办公楼投资845.9亿元,同比增长为59.7%,增幅同比提高39.3个百分点,比今年1-5月提高6.7个百分点,所占比重为4.3%;商业营业用房投资2271.2亿元,同比增长34.5%,增幅同比提高7.1个百分点,比今年1-5月回落0.5个百分点,所占比重为11.5%;其他投资2937.7亿元,同比增长55.58%,去年同期为下降2.3个百分点,与今年1-5月相比提高5.7个百分点,所占比重为14.9%。
从保障性住房的供给情况来看,2010年1-6月,90平方米以下住房完成投资4237.7亿元,同比增长29.2%,增幅同比回落1.5个百分点,比今年1-5月回落3.8个百分点,占住宅投资的比重为30.9%;经济适用房完成投资433.2亿元,同比下降1.7%,去年同期为增长15.2个百分点,占住宅投资的比重仅为3.2%。
现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。
43
图3-32009年5月-2010年6月累计不同用途房地产开发投资构成情况图3-42008年6月-2010年6月累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况从区域分布上来看,2010年1-6月东部地区完成房地产开发投资11860.5亿元,44
同比增长40.3%,增幅同比提高34.4个百分点,比今年1-5月提高5.2个百分点;中部地区完成投资3988.6亿元,同比增长33.2%,增幅同比提高9.1个百分点,比今年1-5月提高0.9个百分点;西部地区完成投资3898.1亿元,同比增长37.0%,增幅同比提高27.1个百分点,比今年1-5月提高1.3个百分点。
东部地区房地产开发投资增速分别比中部地区和西部地区高7.1和3.3个百分点。
图3-52009年5月-2010年6月累计不同地区房地产投资额完成情况45
图3-62008年6月-2010年6月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势三、房地产开发企业资金来源情况在房地产信贷控制及市场销售萎缩等综合因素的影响下,今年以来全国房地产开发企业资金来源显现出回落态势。
国家统计局发布的数据显示:
2010年1-6月全国房地产开发企业到位资金33719.0亿元,同比增长45.6%,增幅同比提高22.0个百分点,比今年1-5月回落11.6个百分点。
其中,国内贷款6572.5亿元,同比增长34.5%,增幅同比提高1.8个百分点,比今年1-5月回落9.1个百分点;利用外资249.9亿元,同比增长2.8%,去年同期和今年1-5月分别为负增长29.7和24.8个百分点;企业自筹资金12409.6亿元,同比增长50.9%,增幅同比提高40.5个百分点,比今年1-5月回落3.4个百分点;其他资金14486.9亿元,同比增长47.9%,增幅同比提高13.2个百分点,比今年1-5月回落21.9个百分点。
在其他资金中,定金及预收款8064.2亿元,同比增长40.1%,增幅同比提高12.4个百分点,比今年1-5月回落21个百分点;个人按揭贷款45
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 上半年 全国 房地产市场 研究 报告 部分
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)