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衢州市房地产形势分析
2011年一季度衢州市区房地产市场形势分析报告
衢州市房地产管理处
今年楼市调控来的很快很给力,但一季度市区房地产市场的反应却依旧是“量跌价涨”的局面。
据统计数据显示,一季度市区一二手房成交量萎缩,同环比均出现下降,而成交均价则呈上升趋势,同环比均上涨明显。
此外,一季度市区土地市场交易平稳、理性,成交以商住用地为主,同时市区房地产开发投资额季度同比仍大幅增长。
总的来说,一季度市区房地产市场运行情况平稳健康。
一、一季度市区房地产市场运行情况
(一)房地产开发情况
1、房地产开发投资额大幅增长。
虽然去年的楼市调控使房地产市场几度陷入胶着和观望,但今年一季度市区房地产开发投资额的同比依旧大幅增长。
据统计资料显示,今年一季度市区累计完成房地产开发投资额8.85亿元,同比增长55.81%。
其中住宅投资7.56亿元,同比增长59.83%;商业营业用房投资0.28亿元,同比减少17.65%。
2、房屋新开工面积和竣工面积减少,同比均下降。
据统计资料显示,一季度市区房屋新开工面积为23.84万平方米,同比减少51.97%;其中新开工住宅面积15.82万平方米,同比减少59.20%。
而一季度市区房屋竣工面积为4.73万平方米,同比减少65.35%,其中住宅竣工面积3.94万平方米。
(二)商品房市场情况
1、商品房成交量一季度同环比下降,三月份同环比也下降。
由于受到调控政策、春节长假等因素影响,一季度市区商品房成交量萎缩,同环比均出现下降,其中成交量环比下降超过30%。
据衢州商品房销售网统计数据显示,今年1-3月份市区共成交备案商品房1601件(市本级1144件、柯城区282件、衢江区175件),同比2010年一季度下降10.51%,环比2010年四季度下降31.99%;成交备案面积为16.77万平方米(市本级11.68万平方米、柯城区3.28万平方米、衢江区1.81万平方米),同比2010年一季度减少17.10%,环比2010年四季度减少32.68%。
其中商品住宅成交备案1381套,备案面积为14.86万平方米;商业用房成交备案220间,备案面积为1.91万平方米。
三月份,市区共成交备案商品房411件(市本级290件、柯城区90件、衢江区31件),同比下降10.26%,环比下降14.73%;成交备案面积为4.53万平方米(市本级3.24万平方米、柯城区0.99万平方米、衢江区0.30万平方米),同比减少14.04%,环比减少16.42%。
其中商品住宅成交备案359套,备案面积为3.81万平方米;商业用房成交备案52间,备案面积为0.72万平方米。
2011年1季度市本级商品住宅销售套数排行榜
排名
楼盘名称
套数
面积(㎡)
均价(元/㎡)
1
瑞宏-阳光水岸
159
19705
8936
2
中都-和家园
83
6751
8970
3
金都-春江月
81
9879
9416
4
绍兴中房-天和家园
81
6413
6007
5
新宏-香榭丽舍
69
6920
8335
6
新湖-新湖景城
51
7243
7493
7
上海农工商-幸福家园
排屋
13
3936
9146
普通住宅
35
2721
7121
8
华都-维多利亚
45
5473
9619
9
广源-世纪雅筑
44
4285
5922
10
晨源-衢苑风荷
40
4105
6513
今年一季度市区商品房成交量出现下降在预料之中,原因主要有三:
一是商品房供应量有所下降。
开年就启动的第三轮楼市调控,释放出今年中央调控的决心和调控常态化信号,促使市区开发商再次绷紧了神经,推盘小心谨慎,步步为营。
据统计,一季度市区有8家开发商推盘销售商品房814套(1家为地下车库),其中1月份364套,2月份零推盘,3月份下旬450套,与2010年4季度相比,推盘销售商品房套数下降了50.58%;二是购买力下降,市场热度下降。
继续执行的差别化住房信贷和银行存款准备金及存贷款利率的不断提高,不仅让住房投机投资行为明显减少,也使刚需和改善型购房受到牵连,购买力有所下降,同时今年市区保障性住房的大力建设,让众多无房户心态稳定,不急于入市;三是受春节长假等传统因素影响。
一般来说,每年1-2月份是楼市交易的淡季,成交量会出现不同程度的下降。
2、商品房成交均价一季度同环比上涨;三月份同比上涨,环比下跌。
据衢州商品房销售网统计数据显示,一季度市区商品房成交备案均价为6720元/平方米(市本级7842元/平方米、柯城区4355元/平方米、衢江区3776元/平方米),同比2010年一季度上涨39.48%,环比2010年四季度上涨11.17%。
其中商品住宅备案均价为6739元/平方米,同比2010年一季度上涨42.44%,环比2010年四季度上涨10.55%;商业用房备案均价为6571元/平方米,同比2010年一季度上涨23.91%,环比2010年四季度上涨15.22%。
三月份,市区商品房成交备案均价为6768元/平方米(市本级7840元/平方米、柯城区4000元/平方米、衢江区4413元/平方米),同比上涨34.39%,环比下跌4.41%。
其中商品住宅备案均价为6926元/平方米,同比上涨47.71%,环比上涨0.14%;商业用房备案均价为5940元/平方米,同比下跌29.04%,环比下跌33.65%。
2011年1季度市本级商品住宅销售均价排行榜
排名
楼盘名称
套数
面积(㎡)
均价(元/㎡)
1
华都-维多利亚
45
5473
9619
2
祥华-中央郡
15
1347
9586
3
万华-金河湾
31
4385
9529
4
金都-春江月
81
9879
9416
5
中都-和家园
83
6751
8970
6
瑞宏-阳光水岸
159
19705
8936
7
新宏-香榭丽舍
69
6920
8335
8
润城-自由港
31
1121
8321
9
上海农工商-幸福家园
排屋
13
3936
9146
普通住宅
35
2721
7121
10
新湖-新湖景城
51
7243
7493
调控之下,市区一季度商品房成交备案均价继续上涨,主要因素有三点:
一是土地价格。
据统计,去年市区房地产用地平均地价已达到351.38万元/亩,住宅楼面地价最高达到5261元/平方米(荷花中路西侧2号地块),与2009年相比,地价上升幅度达55.52%。
高涨的地价必然会带来房价的上涨,并且对房价的影响是延续性的;二是需求影响。
今年1-2月份官方公布的CPI数据是4.9,已超预期,而4月初央行准备年内第2次加息,专家分析这预示3月份CPI可能破5。
在物价飞涨和银行负利率面前,即便有调控,房地产仍然会被动成为民众投资保值的热门选择,同时随着市区城市化进程的加快,未来的住房需求只增不减。
因此只要有需求,房价主动下降是不可能的;三是通胀压力。
从去年下半年开始通胀压力已经明朗化,各类工业品包括建材价格都不断上涨,造成商品房建造成本的大幅增加,自然要推动房价上涨。
(三)、二手房市场情况
1、二手房成交量一季度同环比下降;三月份同比下降,环比上升。
据统计,今年一季度市区共成交二手房1543件(市本级1144件、柯城区99件、衢江区300件),同比2010年一季度下降10.03%,环比2010年四季度下降28.56%;成交面积为15.18万平方米(市本级9.59万平方米、柯城区1.26万平方米、衢江区4.33万平方米),同比2010年一季度减少10.12%,环比2010年四季度减少29.33%。
其中二手住宅成交1314件,同比下降13.47%,环比下降29.47%;成交面积12.51万平方米,同比减少11.34%,环比减少28.84%。
而一季度市区二手房成交申报均价为3506元/平方米,同比2010年一季度上涨26.75%,环比2010年四季度上涨5%。
三月份,市区二手房成交634件(市本级443件、柯城区49件、衢江区142件),同比下降34.57%,环比上升114.92%;成交面积为5.80万平方米(市本级3.39万平方米、柯城区0.67万平方米、衢江区1.74万平方米),同比减少35.77%,环比增加113.24%。
其中二手住宅成交565件,同比下降35.72%,环比上升126.91%;成交面积5.34万平方米,同比减少31.89%,环比增加143.84%。
而三月份市区二手房成交申报均价为4082元/平方米,同比上涨50.18%,环比上涨35.84%。
今年一季度市区二手房成交量同环比均下降的原因主要有二:
一是受年初调控的影响,特别是其中差别化住房信贷和未满五年住房交易营业税全额征收的规定,大大增加了买卖双方的成本,同时一季度内银行存款准备金和存贷款利率双双上调,又再次让贷款难度加大、成本增加,市场再次陷入观望;二是受传统淡季的影响。
一般来说,每年1-2月份是楼市交易的传统淡季。
(四)土地供应情况
据衢州市国土资源局官网数据显示,一季度的2月底和3月底市区分别进行了两次房地产开发用地的公开拍卖,全部成交。
其中老城区4块、西区2块、巨化片区1块,用途以商业和商住为主,出让总面积101202平方米,出让总价8.546亿元。
二、目前存在的主要问题
(一)市区一季度商品房成交均价上涨势头不减,今年市区房价调控难度加大。
据统计数据显示,一季度市区商品房成交均价为6720元/平方米,同比上涨39.48%,环比上涨11.17%。
从单月看,1月份商品房成交均价达到6400元/平方米,环比上涨10.19%;2月份商品房成交均价破7000元/平方米,环比上涨10.63%,创下自去年调控以来的单月最高成交价,其中市本级商品房成交均价达到了8325元/平方米,同比上涨56.93%,环比上涨11.69%;3月份商品房成交均价虽然环比有所下跌,但还是维持在6768元/平方米的高位,比1月份上涨5.75%。
一季度内市区商品房成交均价连续2个月两位数环比上涨,说明房价快速上涨动力没有减弱,如不及时加以控制,实现今年市区房价调控的目标将会变得十分困难。
(二)市区商品住房房价收入比加大,居民住房支付能力在下降。
据统计局数据显示,2010年我市城市居民人均可支配收入为21811元,比2009年增长11.6%,市区人均住房面积为39平方米,而去年市区商品住房均价为5631元/平方米。
以三口之家为例,2010年市区居民购买一套39*3=117平方米的商品住房要价66万元,按家庭年收入2.18*3=6.54万元计算,2010年市区商品住房房价收入比为66÷6.54=10,这已超过了该概念国际通行说法的6倍区间,而今年一季度市区商品住房均价达到了6739元/平方米,很明显市区房价收入比还在加大。
此外,今年市政府决心将房价的涨幅控制在城市居民人均年收入增幅之内,但即便是年内房价涨幅控制在个位而收入增幅在两位数,市区居民住房支付能力还是会下降,因为两者涨幅的基数相差实在太大。
(三)市区房地产经纪行业缺少有效的监管细则。
据统计,截止2011年3月底,市区正式注册的房地产经纪人员为43名,而在房地产主管部门登记备案(有效)的房地产经纪机构仅有17家,这个数字与目前市区庞大房地产经纪机构数量相比,可谓冰山一角。
实际上,市区房地产经纪行业早在2001年就已起步,但地市一级的行业管理办法目前还是空白,这使得市区房地产经纪行业监管一直比较困难,多数房地产经纪机构或从业人员都存在不同程度的违规行为,而且回避监管的现象时有发生,这对市区房地产市场的健康发展不利。
据报,去年部分一线城市房价在调控后仍然居高不下,有一部分原因是当地的房地产经纪机构在推波助澜,许多房地产经纪机构违规操作,虚报房价或自行炒房等,严重扰乱了当地正常的房地产交易秩序。
为此,今年由住建部、发改委、人社部三部委联合制定的《房地产经纪管理办法》将于4月1日正式实施,意在整顿全国房地产经纪行业秩序,规范房地产经纪行为。
虽然《办法》涵盖内容全面,但由于全国各地的实际情况差异较大,要让《办法》真正发挥威力,还需要地方一级的监管细则跟进才行。
三、对二季度市区房地产市场的预测
去年的楼市调控基本贯穿全年,对稳定2010年下半年的房价起到了预期的作用。
但从另一方面看,去年的调控对房地产市场中各方的心理影响似乎比房价的影响更大。
今年初,“国八条”政策及时布控,但一季度前两个月市区商品房均价环比仍以10%上涨,这表明市区房价快速上涨的动力依然存在,调控房价的形势不容乐观。
今年三月底,我市《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》正式出台,这是贯彻落实国务院、省政府的楼市调控政策的实质体现,也为今年我市的房地产市场调控打下了坚实的基础。
假设二季度没有更严厉的调控政策出台,市区也没有新“地王”出现,那么可以预计市区二季度房地产一二手市场的成交量会有所回升,而房价实质性下跌的可能性很小,但上涨的空间也基本有限,季度环比涨幅或在个位数。
四、对促进市区房地产市场健康发展的几点建议
1、进一步贯彻落实国家和省房地产市场调控政策,切实将房价控制在合理水平。
建议市区各相关政府部门要充分认识房地产市场调控的重要性和必要性,切实承担住房保障和稳定房价的职责,认真落实房地产市场调控的各项政策措施。
继续增加土地有效供给,进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度,严格执行差别化住房信贷和税收政策,进一步有效遏制投机投资性购房,加强监管,促进市区房地产市场的平稳健康发展。
2、加强住房保障工作组织领导,成立住房保障中心。
保障性住房建设和供应是调控政策的重要措施,建议市区落实专门机构,组织实施保障性住房的建设和分配,确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务。
3、大力发展公共租赁住房。
建议市区抓紧制定出台公共租赁住房政策,通过政府建设和吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营,扩大公共租赁住房供应规模;运用土地供应、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施,合理确定租金水平;多渠道筹集公共租赁住房建设资金。
4、严格住房用地供应管理。
建议今年市区商品住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应量,优先保证保障性住房建设用地。
进一步完善土地出让方式,在坚持和完善土地招拍挂出让制度的同时,积极探索“限房价、竞地价”方式供应中低价位的普通商品住房用地。
同时建议加快市区普通商品住房建设,强化开竣工履约约定,加快项目开发,对超过2年没有取得施工许可开工建设的,必须及时收回土地使用权,并依法予以处罚。
5、加快市区统一的房地产信息平台和信用制度建设。
建议市区进一步完善房地产市场信息披露制度,加快市区个人住房信息系统建设,今年实现柯城区、衢江区住房信息系统与市本级联网,为落实房地产市场调控政策提供基础数据。
6、坚持和强化舆论引导。
建议市区各新闻单位要大力宣传本地区住房保障和房地产市场调控工作取得的进展和成效,深入解读政策措施,引导居民理性消费,为促进市区房地产市场的平稳健康发展和加快推进市区住房保障体系建设提供有力的舆论支持。
二○一一年四月十二日
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