农产品批发市场可行性研究报告.docx
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农产品批发市场可行性研究报告
***市***综合批发市场
可行性研究报告
**畜禽产销专业合作社
二〇一五年十一月
可行性研究报告目录
第一章总论
1.1项目提要
项目名称:
***市***综合批发市场项目
承建单位:
***市***畜禽产销专业合作社
***房地产开发公司
法定代表人:
张万祥苏忠合
项目建设地址:
******市***扶贫经济开发区一站
项目总投资:
30200.53万元
项目占地面积:
300亩
项目负责人:
****
编制日期:
2010年11月
1.2建设单位简介
1.2.1***市***畜禽专业合作社
***市***畜禽专业合作社现拥有1个生猪定点屠宰厂,1个清真家禽定点屠宰厂,1个饲料加工厂,1个饲料兽药供应站和63多个市场销售网点。
固定资产达2890万元。
目前共有社员151人,带动全市***区、***区、***县及周边一、二、三厂矿农场1200多户养殖户和176户下岗职工家庭从事生猪、家禽养殖。
年收购加工家禽100万只,生猪5.5万头。
肉食品销量分别占***区市场的80%和90%,社员户年平均纯收入达到5万元以上。
经过几年的经营和发展,基本形成了合作社+龙头企业+基地+农户的生产模式。
合作社已成为连接全市养殖农户与市场的桥梁和纽带,有力地促进了***市养殖业和绿色放心肉食品产业的发展。
1.2.2***房地产开发有限公司
***房地产开发有限公司于2008年3月在**省***市***县注册成立,注册资本5000万元。
该公司是以房地产开发为主营业务的有限公司。
目前公司拥有总资产近2亿元,公司下设行政部、财务部、营销策划部、工程预算管理部、招商公关事务部等五大房地产专业部门。
该公司拥有规划、园艺、工程设计、营销策划、工程管理等专业人才队伍,组成了全方位为工程服务的专业服务团队。
1.3主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标详见表:
1-1
表:
1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
建设规模
1.1
标准库房
m2
18000
包括建材、农资仓库及配送
1.2
气调库
m2
18000
包括蔬菜、林果产品仓储及配送
1.3
冷库
m2
7200
1.4
综合服务中心
m2
5000
包括办公农副产品检验检测、信息服务及结算
1.5
商务宾馆
m2
4000
1.6
餐饮及服务设施
m2
3000
1.7
果蔬分拣中心
m2
2000
果蔬分拣、分类、包装
1.8
蓄禽分割加工中心
m2
5000
牛、羊肉的分割加工
1.9
物流配送中心
m2
7200
2
营业收入
万元
6230.80
正常年
3
项目区占地
公顷
20.00
占地300亩
4
建设期
年
3.00
5
年用水量
m3
3960.00
不包括餐饮、住宿等用水量
6
年用电量
万kW.h
43.80
不包括餐饮、住宿等用电量
7
劳动定员
职工人数
人
66
其中:
工人
人
44
管理及服务人员
人
22
8
投资及资金筹措
投资总额
万元
30200.52
其中:
固定资产投资
万元
28200.52
建设期利息
万元
0.00
流动资金
万元
2000.00
投资方向调节税
万元
暂缓征收
9
总成本
万元
1611.67
年平均
10
销售收入、税金及利润
销售收入
万元
6230.80
正常年
销售税金及附加
万元
290.77
年平均
利润总额
万元
3289.89
年平均
所得税
万元
391.04
年平均
税后利润
万元
2898.86
年平均
盈余公积金
万元
289.89
年平均
11
盈利能力
全部投资财务内部收益率
%
13.49
税前
全部投资财务净现值
万元
10287.00
I=8%,税前
投资回收期
年
8.50
税前,包括建设期3年
投资利税率
%
11.86
投资利润率
%
10.89
借款偿还期
年
盈亏平衡点
%
32.12
第6年指标
12
财务状况分析
资产负债率
%
5.11
第6年指标
偿债备付率
%
233.14
自投产起6年平均
利息备付率
%
3515.66
自投产起6年平均
13
建筑指标
建筑密度
%
35.54
容积率
0.39
1.4主要结论
我国自改革开放以来,国民经济走上了持续稳定高速发展的道路,GDP年均增长8%以上。
经济的大幅增长,促进了大量物质产品的流动。
现在中国物质产品数量巨大、市场范围宽广,使物流的需求量猛增,对物流业的发展提出了迫切的要求。
本项目依托***市***畜禽产销专业合作社和***省***市***县房地产开发有限公司的资金、技术、市场和品牌优势以及******市、***区和***扶贫经济开发区各级政府的全力支持,充分利用和发挥***市区位和项目规模优势,依托***市快速发展的果蔬种植业和畜牧业基础,具有良好的建设条件和发展潜力。
本项目规划科学,布局合理,具备稳固的发展基础。
经济效益分析预测表明,各项技术指标均高于行业标准,经济效益和社会效益均表现良好。
本项目的实施,将取得企业增收,农民获利的“双赢”效果。
本项目的实施将加快***市物流业建设进程,通过培植和发展壮大物流龙头企业,产生良好的产业化辐射效应,将影响和带动***市果蔬种植业和养殖业向现代化方向发展,促使***市的传统商业经营模式向现代化模式战略转变,为服务“三农”做出积极的贡献。
本项目可以拉动项目覆盖区:
***区、***区、***县等地农民种植果蔬约10万亩,拉动农民养殖牛羊猪30万头(只),农民可以从种植果蔬和养殖牛羊猪中获得直接收益2.5亿元。
本项目的实施可以使***市农民人均年增收约829.46元(农村人口按30.14万估算)。
从建设条件看,本项目建设地点水电条件良好,地理位置优越,交通、道路、通讯畅通,项目业主具备良好的营销网络和管理经验,技术力量雄厚,协作条件确定,投资环境优越,使本项目具有较强的竞争力。
本项目可以直接提供1066个就业岗位(其中管理岗位66个,出租库房、餐饮、住宿、物流等1000个),其中可以安排农民工约1000人。
间接拉动就业5万人左右。
本项目对缓解***市就业压力将起到积极的作用。
本项目采取总体规划分布实施的建设原则,项目分三年逐步建设,总占地面积300亩。
本可研报告对全部工程进行经济效益分析。
本项目工程总投资30200.53万元,其中:
固定资产投资28200.53万元;流动资金投资2000.00万元。
本项目建设期3年,总建筑面积77500m2。
项目达产达效后,经营规模达到标准库房(建材、农资库房)18000m2;气调库18000m2;冷库7200m2;办公、餐饮、住宿面积12000m2;物流配送中心10300m2的经营规模。
正常年实现营业收入6230.80万元;年均实现利润总额3289.89万元;年均实现税后利润2898.86万元;年均上缴营业税及附加290.77万元,年均上缴所得税391.04万元。
投资利润率10.89%;投资利税率11.86%;税前投资回收期8.50年(包括工程建设期3年)。
有较好的经济效益和社会效益。
本项目利息备付率和偿债备付率均大于规定指标,项目盈亏平衡点为32.12%。
项目抗风险能力较强。
综上所述,本项目以现代化信息技术为支撑,通过先进的计算机网络系统连接企业集中采购配送平台,通过从产地直接大批量的集中采购,统一配送,实现了减少经营环节,降低了流通费用,加快了农产品周转速度,实现了规模经营效益。
本项目将以最优质的商品,最优惠的价格,最全面的服务占领农产品消费市场,大大提高市场的占有率和竞争力。
因此,本项目建设条件优越,技术可靠,具有良好的社会效益和经济效益,在技术上是成熟的,经济上是合理的,本项目是可行的。
第二章项目建设的必要性
2.1项目提出的背景
在世界经济一体化的大趋势中,物流即是财流。
现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。
它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等有机结合,形成完整的供应链,为用户提供多功能、一体化的综合性服务。
现代物流产业是基于社会化大生产和网络经济发展起来的一种高新技术产业,其发展水平已经成为衡量一个国家或地区综合经济实力的重要标志之一。
国家十一五规划纲要明确指出:
“大力发展现代物流业,推广现代物流管理技术,促进企业内部物流社会化,实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。
培育专业化物流企业,积极发展第三方物流。
建立物流标准化体系,加强物流新技术开发利用,推进物流信息化。
加强物流基础设施整合,建设大型物流枢纽,发展区域性物流中心。
”
我国自改革开放以来,国民经济就走上了持续稳定高速发展的道路,年均增长8%以上。
经济的高速增长,极大地促进了物质产品的流动。
现在中国物质产品数量巨大、市场范围宽广,使物流的需求量猛增,对物流业的发展提出了迫切的希望。
工农业产品高速发展阶段,如果物流业发展滞后,必然制约生产的发展。
所以,要继续发展生产,就必须要大力发展物流业。
随着经济全球化和信息技术的迅速发展,企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大,社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在发生深刻的变革。
与此相适应,被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。
2.2物流业发展现状
2.2.1国际物流业发展状况
现代物流已成为各国和各地区经济的重要组成部分,全球现代物流业发展具有三个显著特点。
发达国家物流发展各具特色,美国、日本、德国是全球现代物流业最为发达的国家,这三个国家的物流业发展各具千秋。
美国是世界上最早发展物流业的国家之一,物流产业总成本约占GDP的8%左右,是物流成本最低下的国家。
美国物流企业在世界10强中有4家,占据主导地位,包括两家最大的公司UPS和FedEx。
美国重视物流理论,侧重于消费者,具有超前性和创新性。
物流发展特点是企业物流信息化,物流运作全球化,第三方物流发展良好,第四方物流(4PL)服务已进入市场,并拥有大量物流人才和具有完善的人才教育培训体系。
近年来,日本政府为了大力扶持物流产业的发展所采取的一些宏观政策导向,促进了日本物流业的快速增长。
日本比较注重实际,物流发展重点放在物流成本控制和企业物流管理上,企业自营物流和第三方物流大致各占50%。
日本物流发展特点表现为确立海运立国战略、全面完善物流基础设施、提高生产物流管理水平和自动化水平、加强物流服务专业化及构筑绿色物流体系。
德国是欧洲物流业发展最好的国家,其物流产业规模占德国GDP的7%以上,并占据欧洲物流市场25%的份额,其中德国邮政集团已上升为欧洲最大的物流服务供应商。
与美国、日本相比,德国更重视物流的综合性、系统性,强调整体优化和企业物流整合,物流发展特点表现为在高度的规范化、有序化前提下的社会化、网络化、标准化、多功能化与绿色化。
2.2.2我国物流业的发展状况
我国的现代物流产业起步于上世纪90年代末期,目前物流业已迈过起步期,进入快速发展期。
政府推动、企业运作、行业自律开始进入协调发展。
入世后过渡期,中国政府改革的重点之一是把一部分应该交给行业协会的职能转交;物流企业将从不成熟逐步走向成熟,为客户个性化多功能增值服务将成为主流。
我国行业物流从直接面对消费者的销售物流起步,特别是高科技、换代快和快速消费的物品,如家电、电子、汽车、快速消费品的物流发展走在其他行业的前列。
随着经济发展、竞争加剧、国际化程度提高,关系国计民生和国家竞争力的重要物资的战略地位日益显现,基础行业的物流需求也提高到一个新的层次。
因此,出现了销售物流向生产物流、供应物流,下游商品向上游原材料物流延伸的趋势,钢铁、粮食、农资、医药、连锁零售等行业物流的发展,也可以看作是中国物流深入发展的重要标志。
2005年,全国社会物流总额约为48万亿元,同比增长25.4%,处于快速增长区间;物流业增加值为1.2万亿元,同比增长12.5%;物流费用占GDP的比率为18.5%。
我国现代物流整体规模扩大,发展速度加快,运行效率提高,对经济发展的支撑和促进作用更加明显。
目前是我国启动现代物流产业发展的最好时机,现代物流业将成为中国经济发展的重要产业和新的经济增长点。
理由有四点:
第一、买方市场打破了长期以来短缺经济下的市场供求格局,为现代物流业的发展提供了必要的经济环境;第二、企业改革的深化以及市场竞争的加剧,降低流通成本以取得第三利润源泉开始引起重视,为现代物流业特别是第三方物流企业的发展创造了微观基础;第三、现代信息技术、现代物流技术的发展为发展现代物流业奠定了技术基础。
第四、世界上供应链管理的成功经验,第三方物流企业发展的成功实例,给中国发展现代物流创造了条件,特别是电子商务的发展,电子商务物流已成了中国电子商务发展的主要瓶颈之一。
中国的巨大物流市场吸引了国内外卓有见识之士的高度重视。
随着我国生产力水平的提高,以整合交通运输、仓储、配送等环节而成一体,实现企业与社会成本最低、效益最大的物流业与互联网经济一起被人们当成"新经济"的重要内容,被广泛地称作第三利润源。
2006至2010年,中国南方国际现代物流中心的基本框架和主要功能将形成;物流成本占GDP的比重再下降3%;第三方物流占物流市场的比重达到23%。
到2010年,全球80%的海运出口市场,都将集中在中国大陆。
2.2.3西北地区物流产业发展状况
西部地区物流产业有两个重要的组成部分:
交通运输和货物仓储。
这两者都是西部地区的瓶颈产业。
由于西部省份大多深居内陆,交通运输业发展受到极大影响,在西部开发战略实施过程中,国家新开工建设的重点工程相当一部分用于改善西部的交通运输基础条件。
在货物仓储业方面,西部地区也受制于区位条件,在国际化的航空港、信息港、深水港和交通中心的建设方面步伐较慢。
现阶段,许多货物的进出口,仍需要经由东部沿海地区的港口,无疑增加了西部企业的运营成本,一些大中城市至今没有形成规模较大的货物集散市场。
此外西部地区的公路运输要落后于东部地区,特别是高速公路里程与东部地区差距明显,而且航空运输方面也有待提高。
这表明西部地区物流产业发展的滞后,不仅与该产业起步较晚有关,也与交通运输能力得不到合理利用有关。
西部开发战略实施以来,国家通过加大西部地区的建设投入、增加财政转移支付、实施优惠税收政策等措施,有力地促进了西部地区的发展。
但是,由于自然和历史因素的影响,西部地区作为西部开发的主体,依据区域优势进行自身产业发展的选择,进而逐步缩小与东部地区的差距,是一个无法回避的重大课题。
对于西部地区本身而言,资金短缺将是一个中长期的问题,而西部开发的重点产业应是第三产业,在发展第三产业的进程中,尤其要大力发展物流产业。
2.2.4***物流业发展现状
近年来,***现代物流业取得了长足的发展,但经济发展要求和总体发展水平与天津等地区相比仍有差距,突出问题表现为流通资源分散、企业规模偏小,没有形成辐射全国的龙头企业。
当前更为严重与紧迫的是,由于缺少物流业整合发展的总体战略,***物流企业各自为战,很可能形成***企业纷纷外嫁,流通资源四分五裂、受制于人的局面。
***物流资源向何处去,关系到***的城市定位和经济发展全局,必须引起高度关注。
在当前被广泛认为可以成为经济增长点的产业中,物流业是***潜力较大、条件较好、限制较小、拥有优势较多的产业。
从经济发展的客观需要,***应该而且也能够打造全国性流通中心,实现以现代流通立市的发展战略。
***地理上位于西部和东部的连接处,交通运输上是连接东西部地区的集散中心;信息流通上是融合东西部地区的交会点;政策上国家大力支持西部建设,并有大量人才涌入西部参与西部大开发建设。
***完全可以发挥上述综合优势,通过大力发展现代物流业,建设成西部重要的物流中心。
***能否建设全国现代物流中心,关键在于***能不能够建立起具有全国辐射力和影响力的现代物流业龙头企业。
***一直有着很大的消费市场,但长期以来,由于对现代流通业发展的重视不够,没有充分发挥***作为主要消费市场的优势培育出全国性的龙头物流企业,反而为其它地区物流企业的发展提供了市场空间,致使***形成大市场、小企业的现状,处于流通体系的末梢。
***应积极调整物流业指导思想,加强资源整合,完全有能力培育立足***、辐射全国的龙头物流企业,使***由全国物流业链条的末端发展成为中心环节。
处于龙头的现代物流企业不仅自身能够给***的CDP增长带来巨大贡献,增加就业机会,快速流转几百亿元资金,而且通过巨大的物流规模和强大的物流组织能力,将大幅降低社会流通成本,促进消费,带动生产,增强***可持续发展的能力,实现以物流增强经济实力的目标。
2.3在经济发展中的作用
物流简单地说就是货物或商品在空间和时间上的位移。
现代物流指的是将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运及包装等物流活动综合起来的一种新型集成式管理,其任务是尽可能降低物流成本,为顾客提供最好的服务。
在世界经济高速发展的今天,其发展水平已成为衡量一个国家或地区现代化程度和综合竞争力的重要标志之一。
主要体现在:
2.3.1是国民经济发展的重要基础
早在20世纪60年代,美国管理学家权威彼得.德鲁克就预言,物流业是降低资源消耗、提高劳动生产率之后的“第三利润源”,是“降低成本的最后边界”。
现代物流业几乎涵盖了三个产业的所有领域和部门,发展现代物流业不仅可以降低企业的物流成本,提高企事业的市场竞争力,而且必然减少企业流动资金的占用,加快资金周转速度;不仅能够带动固定资产投资,增加就业,而且还能加速产业结构的调整,强化中心城市的功能,并使电子商务真正成为现实。
随着我国改革的进一步深化、开放的进一步扩大,社会物流需求高速增长,国民经济对物流的依存进一步提升。
2004年,我国社会物流总额达38.4万亿元,同比增长29.9%,2004年GDP总量与物流总额相比的物流需求系数为2.8,这说明我国每单位GDP产出需要2.8个单位的物流总额来支持,而“九五”时期这一系数平均为1.7。
现代物流已成为推动我国流通速度加快、生产经营效率提高的重要因素。
同时也应看到,我国物流业目前仍处于初级阶段,经营方式仍停留在粗放式经营层面,我国物流成本的节约空间还很大,现代物流业的发展前景也相当广阔。
据统计,美国2002年物流总成本为9100亿美元,约占当年GDP比重的8.7%左右;欧盟、日本等发达国家物流成本也占本国GDP比重的10%左右;而我国2004年的社会物流总成本占GDP的比重为21.3%。
由于我国长期以来“重生产、轻物流”,加上历史形成的条块分割体制,使得我国企业的物流费用平均占商品价格的40%,而美国企业的物流费用平均占货价的10%-20%,最高为32%。
因此,面对我国目前经济中制造业与物流业发展的“一条腿长、一条腿短”的问题,必须认真研究解决,以增强我国的综合国力。
2.3.2是改善投资环境、扩大招商引资的重要条件
经过20多年的努力,我国外向型经济的发展取得了长足进步,2005年我国外贸进出口总值超过1.42万亿美元,吸引外商直接投资603.3亿美元。
从2004年12月11日起,我国履行入世承诺,在公路货运、仓储、海上班轮运输和船舶代理等方面进一步放宽外商准入条件,我国物资迎来了国际化竞争的新时代。
实践证明,一个国家或地区的外向型经济越发达,对国际物流的需求就越大,对生产经营和贸易供应链的管理水平要求也就越高。
由于国际物流的高效运转,在信息化时代,时间和空间的障碍对国际贸易的影响越来越弱。
同时,现代企业的“大规模定制”、“全球采购”、“零库存”、“即时生产”等经营方式对国际物流的管理、服务水平也提出了全新的要求。
因此,经济发达国家,特别是美国、日本、欧盟、新加坡等国的投资者在选择投资区域时,把综合物流发展状况作为一个十分重要的考察条件来判断项目投资的效益。
2.3.3是引导加工贸易转型升级的重要力量
现代物流网络及其信息化是促进加工贸易发展的动力,是促进加工贸易企业从停留在生产环节状态走向制造业价值高端的催化力量。
加工贸易的一个重要特点是,与最终产品相关的零部件需要大量采购,及时发送、准时交货。
而现代物流的主体是由诸多节点和线路组成的网络体系,网络成员之间形成稳定的、紧密的联系。
这种高效的物流网络支付不仅能使加工贸易制造业的产业链和供应链相互配套、加工制造和物流配送的发展相互协调,而且还可使加工制造业保持较强的市场动作能力和对市场的敏捷快速反应,为企业提高产品竞争力与市场占有率提供了强有力的保障。
我国由于拥有明显成本优势和巨大的市场空间,目前已为跨国公司进行制造业生产线转移的重要地区。
同时越来越多的全球物流供应商跟随在我国设厂的客户,将业务发展到我国沿海地区。
在此过程中,现代物流业与加工贸易相互结合,发挥了重要的辅助、配套作用,并且显现出巨大的发展潜力。
2.4项目建设的必要性
2.4.1提高物流资源利用率的需要
目前,我国物流资源利用率比较低,资源配置不合理,现有的物流运作供给能力要大于物流市场需求。
物流供给企业规模还不大,运输能力及仓储配送能力不能满足需求,而返程空驶率较高。
根据中国仓储协会中国物流市场调查分析报告,工商企业自理物流作业时,其汽车返程空驶率在30%以下的生产制造企业比例占42%,商贸流通企业比例占50%,大约有50%的生产制造企业,有48%的商业企业的返程汽车空驶率在30~50%。
现代化的立体仓储与现代配送中心等供给能力较低,普通仓储能力过剩,利用率不高。
因此从资源利用的角度来看,对我国西部物流资源进行开发整合,优化资源配置,减少重复建设,十分必要。
2.4.2满足客户对物流服务需求的需要
物流是一个极长的链条,除了快递等高端物流业务外,还包括仓储、货运、配送等各个环节,以及提供整个供应链管理、物流信息化服务等第三方、第四方物流。
而我们的物流企业大部分是业务单一、网络覆盖面少、综合服务水平低,能提供“一体化”、“一站式”服务的物流企业比较少,提高物流产业市场集中度是促进中国物流业发展的必然要求。
通过开发西部物流资源,扩大企业规模,增强综合物流能力,提高物流效率,降低企业成本,使其具有领先的技术、强大的物流作业能力。
2.4.3提高物流产业的集中度
目前,我国从事物流产业的企业数量在迅速增长,其中参与第三方物流服务的企业有3万多家。
是美国第三方物流企业数的20倍。
但是,中国第三方物流业所能创造的服务总量又远远小于美国所完成的第三方物流总量,产业集中度水平也远远低于物流产业仍不成熟的美国。
而国内3PL市场集中度过低,导致物流企业市场占有率低、服务功能单一。
根据中国物流市场调研报告,工业企业使用第三方物流服务时,只选择一家物流公司的比例占3%,而大多数都选择2家以上的物流公司,所占比例为97%,其中选择4~10家物流公司的占45%,说明大多数公司还不能满足企业要求。
因此,需要经过进一步提高产业集中度。
2.4.4转变物流产业增长方式的需要
我国在物流固定资产投资方面增长率比较高,但是在提升物流服务方面明显
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