盛源城市风景商业街全案专项策划.docx
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盛源城市风景商业街全案专项策划
一、推广时间安排
阶段
时间
筹办期
宣传启动期
内部认购期
开盘期
中尾盘期
二、工作分工
(一)基本工作部份:
工作项目
负责人
工作进展
必要竣工时间
招商谈判
注册或引入超市经营公司
注册或引入资产经营管理公司
办理预售允许证
办理银行按揭
征询有关税费(配套费)
(二)营销方略部份:
工作项目
负责人
工作进展
竣工时间
宣传推广方案
媒体筹划
公关活动方案
内部认购及开盘方案
价格方案
投资回报方案
投资者收益保障方案
商铺分割方案
新闻炒作方案
(三)广告推广部份:
工作项目
负责人
工作进展
必要竣工时间
项目基本VI辨认系统
销售礼物
项目围墙设计
售楼部设计
售楼处批示
售楼处户外看板设计
户外灯杆灯箱设计
户外灯杆旗设计
公交车候车亭广告设计
公交车体广告设计
通路包装
张贴MD单
五折页
DM单
报纸广告
夹报广告
电视广告
(四)销售资料部份:
工作项目
负责人
工作进展
必要竣工时间
商场原则平面图
销售预算单
定购合同
销售正式合同及有关合同
答客问
售楼部基本管理表格
销售部管理方案
注:
由于项目诸多因素尚未拟定,以上四表中详细时间待定。
三、项目SWOT简析
1、片区概略
(位置、交通、配套设施、文化……)
2、片区特性
(口岸、消费力、设施、档次、增长点、潜力……)
3、项目概况
(开发商、技术参数、物业性质……)
4、项目特点
(规模、品质、位置、品牌、外环境、配套设施、客源半径、泊车位、安全性、层变、行业限制、知名度、客户范畴、价格……)
建立于以上内容S(优势)、W(劣势)、O(机会)、T(风险)四项分析(略),待详细市调完毕后再做补充。
四、项目规划建议
1、整体风格采用后当代设计风格,简约、潮流
明亮、动感、炫酷……
2、采用大开间,易于任意分割组合。
3、道路中间可采用喷泉,道路上设立减速带。
4、商街建筑之间架设拱型天桥,形成回廊式布局。
5、临街铺面采用内廊式建筑构造。
6、应采用底框构造,店面空间上可考虑局部隔层。
五、产品定位
1、产品业态定位
(1)特色业态:
体验式风景商街
(2)主题业态:
集餐饮、娱乐、购物、文化、休闲于一体
a、餐饮类(火锅、中餐、海鲜大排档、西式快餐……)
b、服装及饰品(运动休闲、专卖店、自助类饰品、箱包……)
c、娱乐休闲(各类吧、浴足、按摩、影视城、量贩式KTV、OK厅、健身、桑拿……)
d、其她(文轩中心、文体中心、健身中心、鲜花店、点心店、音像店、洗衣店、眼镜店、银行、邮政……)
注:
详细楼层业态分布待进行市场考研后在定。
2、形象定位
达州首席街区摩BLOCKMALL
3、产品理念定位
新商业形态·新财富主张
注:
如下理念仅针对“管理型投资商场”,视招商状况而动!
a、核心投资理念——你不找钱,让钱找你;你休息,让钱工作;你不耕耘,只需播种
b、核心开发理念——从投资者需求出发,紧跟国际商业地产开发脉络,向商场股东(投资者)提供终身“0利润”消费品供应、革命性“0风险”纯投资产品和100%投资回报保障。
c、核心经营理念——遵循“永远为客户省钱,永远为客户提供最优商品”营运理念,以“高质量、低价位、高销售"运作模式和全球化发展战略,实现商场持续经营和稳定收益。
d、核心营销理念——视投资者为项目股东,打破“售完即走”老式商业地产营销模式,以物业持续升值为恒久目的,向股东(投资者)提供终身国际顶尖“售后服务”保障——全程商场经营管理服务。
e、核心商业价值——为达州人奉献“物质消费+精神消费+时间消费”,开创“达州人家门口财富”。
f、核心投资价值——8%稳定收益+股东购物终身折扣收益+物业增值收益
六、目的顾客锁定
工人、教师、公务员、农民、知识分子、离退休人士、下岗工人都是咱们客户。
主张:
人人平等,财富共享。
标语:
全民投资·全民掘金·全民创富
声势:
全民创富热浪席卷达州
七、推广思路
1、以新商业形态——达州首席街区摩BLOCKMALL诞生为基本,重点突出项目投资价值和新财富理念,凸显投资产品属性和业态。
“投资宝典”、“财富秘笈”、“保障体系”、“完美法则”、“制胜攻略”是广告核心体现内容。
2、用形象代言人拍摄一组独具创意且风格统一图片资料,以高起点、国际化、专业化形象浮现,广告体现力求专业、精细、冲击力强、商业氛围浓。
3、立体轰炸、全程营销,即整合报纸、电视、户外广告、软性文字广告、公关活动、促销活动、直效行销、新闻炒作、人际口碑传播等各种传播手段,形成立体推广态势,在较短时期内,进行集中立体轰炸,刺激市场兴奋点,汇集人气,从而抢占市场,形成火爆热销场面。
建议多采用夹报广告,在成都印刷。
4、普通商业项目推广费用应不低于总销售额5%。
5、项目推广周期根据销售周期而定,大体分为:
蓄势阶段,开盘及热销阶段,持续期及收盘阶段。
八、销售方略
1、将老式销售人员和置业顾问向投资理财顾问转化。
2、投资顾问销售推广手法:
针对不同客户家庭状况、收益状况、风险承担能力和投资喜好,制定一揽子投资筹划和投资组合。
3、销售价格可根据成本+税收+合理利润,还可以根据经营成本房屋应摊比例所折算租价,按照8—租赁回收期倒摊,并结合市场行情调节制定。
4、让价与价格攀升相结合,减少投资门槛,差别定价,吸引各类投资人士。
5、集团购买与散户相结合,通过关系渠道争取温州购房团,以获取炒作由头。
6、商铺销售上采用“诱敌进一步,曲线救国”方略,先卖一某些一楼,然后停止,立即卖二楼、三楼,最后又结合一楼销售,详细细节和销售部探讨共同定夺。
7、SP促销活动和PR公关活动相结合。
九、SP促销方略
1、排号期间光临销售中心客户均赠送带有年历和项目形象海报一份。
2、XX超市超值购物折扣卡限量赠送。
(视招商状况而定)
3、亮相3重礼·重重送惊喜——
(1)限量赠送超值购物折扣卡(分金、银、铜三卡),前100名预定客户赠金卡;第101——150名客户赠银卡;150名后来客户赠铜卡
(2)前50名预定客户额外优惠3%;第51——150名客户,额外优惠2%;150名后来客户额外优惠1%
(3)一次性付款优惠5%;分期及按揭优惠2%
4、3大“财富锦囊妙计”——养老保障筹划+富爸爸筹划+望子成龙筹划(细节略)
十、PR公关方略
系列公关活动之1:
主题:
盛源·都市风景商业街开工典礼
活动内容:
剪彩、鸣炮、开工
媒介支持:
《华西都市报报》新闻报道、《四川在线房产频道》网站连载、《达州日报》、《达州广播电视报》整版广告、达州电视台新闻报道、现场布幅广告
活动时间:
盛源·都市风景商业街开工当天(时间尽量提前)
活动地点:
盛源·都市风景商业街工地现场
系列公关活动之2:
主题:
超市商家进驻盛源·都市风景商业街签约活动
活动内容:
签约、发言
媒介支持:
《华西都市报报》新闻报道、《四川在线房产频道》网站连载、《达州日报》、《达州广播电视报》整版广告、达州电视台新闻报道、现场布幅广告
活动时间:
开盘前一周左右
活动地点:
达州最佳宾馆或达州市政府
系列公关活动之3:
主题:
“超市购物金卡大型派送及礼物赠送活动”
活动内容:
以大规模派送超市购物金卡为主题,邀请知名文艺演员现场作秀,邀请政要、超市经营商领导剪彩,同步邀请新闻记者、排号客户、部份经营者等人士参加。
赠送购物金卡对象:
凡预定客户及开工盘期签约客户。
购物金卡权益:
比普通会员卡购物多优惠2%(此可与超市经营商研究拟定)
赠送礼物及对象:
礼物可为:
盛源·都市风景商业街台历、礼物笔等
活动时间:
开盘当天
活动地点:
现场售楼部及市政广场
系列公关活动之4:
主题:
超市商家经营阐明会及“管理型、纯投资商场”投资模式论坛
活动内容:
聘请知名专家学者、政要、超市经营商解说“管理型、纯投资商场”优势及发展前景,同步邀请新闻记者、达州各区市县企事业单位中高层领导、部份投资者、经营者参加。
活动时间:
开盘后两周左右
媒介支持:
活动先后在达州电视台、达州日报及报纸广告上予以宣传。
系列公关活动之5:
主题:
盛源·都市风景商业街投资阐明会及“超市专场招聘会”
活动内容:
邀请公司领导对盛源·都市风景商业街投资有关问题进行阐明,增长投资者信心,同步邀请超市经营商对商场开业经营及有关状况予以阐明,并进行超市专场招聘会
活动时间:
开盘后一种月左右
媒介支持:
活动先后在达州电视台、《达州日报》及报纸广告上予以宣传。
……
THEEND!
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