XXX土地节约与集约利用研究.docx
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XXX土地节约与集约利用研究
XXX土地利用总体规划修编前期研究报告
XXX土地节约与集约利用研究
(征求意见稿)
XXX土地利用总体规划修编工作领导小组办公室
二○○六年四月
目录
一、XXX建设用地利用现状分析3
1.1XXX土地利用现状3
1.2XXX建设用地利用现状分析4
二、XXX建设用地集约利用现状评价5
2.1土地节约与集约利用评价内涵5
2.2XXX建设用地节约集约利用评价6
(一)、建设用地集约利用评价指标构建7
(二)、XXX建设用地集约利用评价结果及分析13
(三)、XXX建设用地集约利用水平的区域比较15
(四)、简短结论17
2.3XXX农村居民点用地节约集约利用评价17
(一)、评价指标选取与评价方法17
(二)、XXX农村居民点用地集约利用评价分析18
(三)、XXX农村居民点用地集约利用水平的区域比较19
(四)、简短结论23
2.4XXX开发区土地节约集约利用评价23
(一)、开发区用地集约利用评价指标构建24
(二)、XXX开发区用地集约利用评价结果及分析28
(三)、XXX开发区用地集约利用水平的区域比较32
(四)、简短结论35
三、XXX建设用地集约利用潜力分析36
3.1XXX城镇建设用地集约利用潜力分析36
(一)、城镇建设用地集约利用理论潜力分析36
(二)、城镇建设用地集约利用现实潜力分析39
(三)、分析结论40
3.2XXX农村居民点用地集约利用潜力分析41
(一)、农村居民点集约利用理论潜力分析41
(二)、农村居民点集约利用现实潜力分析44
(三)、分析结论45
3.3XXX开发区用地集约利用潜力分析46
(一)、开发区范围界定及土地集约利用潜力的目标值46
(二)、开发区土地集约利用潜力测算与分析47
(三)、分析结论49
四、XXX土地节约与集约利用管理机制与对策50
4.1注重规划的引导控制作用,坚持土地节约集约利用50
4.2充分发挥土地市场调节作用,鼓励土地节约集约利用51
4.3强化各产业的用地标准,促使其节约集约利用土地52
4.4积极开展土地整理工作,加快土地节约集约利用54
一、XXX建设用地利用现状分析
1.1XXX土地利用现状
截止2004年XXX全市辖区总面积为1114232.68公顷。
各类土地面积中农用地面积830858.47公顷,占土地总面积的74.57%,其中耕地598394.71公顷,占土地总面积的53.70%;园地74379.65公顷,占土地总面积的6.68%;林地42056.47公顷,占土地总面积的3.77%;牧草地65.21公顷,其他农用地115962.44公顷,占土地总面积的10.41%。
建设用地208405.96公顷,占土地总面积的18.70%,其中居民点及工矿用地167934.28公顷、占土地总面积的15.71%;交通用地14855.39公顷,占土地总面积的1.33%;水利设施用地25616.29.00公顷,占土地总面积的2.30%;未利用地74968.25公顷,占土地总面积的6.73%,其中未利用土地20478公顷,其他未利用地54490.25公顷,全市各类土地面积具体情况如表1所示:
表1XXX2004年土地利用现状表
单位:
公顷、%
一级类
面积
占总面积比重
二级类
面积
占总面积比重
农用地
830858.47
74.57
耕地
598394.71
53.70
园地
74379.65
6.68
林地
42056.47
3.77
牧草地
65.21
0.01
其他农用地
115962.4
10.41
建设用地
208405.96
18.70
居民点工矿用地
167934.28
15.07
交通用地
14855.39
1.33
水利设施用地
25616.29
2.30
未利用地
74968.25
6.73
未利用地
20478
1.84
其他未利用地
54490.25
4.89
合计
1114232.68
合计
1114232.68
1.2XXX建设用地利用现状分析
2004年,XXX建设用地总面积208405.96hm2,人均建设用地面积为227.55hm2,城市用地面积为8611.38hm2,占建设用地面积的4.13%;建制镇用地面积为10330.51hm2,占建设用地面积的4.96%;农村居民点用地面积为120622.09hm2,占建设用地总面积的57.88%;独立工矿用地面积为25092.95hm2,占建设用地总面积的12.04%,铁路、公路、水利设施用地分别占建设用地面积的0.94%、5.93%、12.29%。
从时间上来看,XXX建设用地面积自从1996年以来总体上来说是呈现递增趋势的,2004年达到208405.96hm2,比1996年的152984.86hm2增加了15807.90hm2,比1996年增加了8.21%(见图1)。
图1XXX1996-2004建设用地面积变化
从图上可以看出,XXX建设用地面积自1996年到2000年增加速度比较平缓,而且幅度也不大,但从2000年开始一直到2002年其面积大幅度增加,03-04年间略有下降,这在一定程度上和国家的宏观政策调空有关。
二、XXX建设用地集约利用现状评价
2.1土地节约与集约利用评价内涵
节约和集约用地,是相对于浪费和粗放用地而言的。
笼统地说,就是如何更好有效地利用土地,以最小的土地成本,满足社会发展与环境建设的需要。
主要包括三层意思:
一是节约用地,就是各项建设都要节省用地,千方百计不占或少占耕地。
二是集约用地,每宗建设用地必须提高投入产出的强度,提高土地利用的集约化程度。
三是通过整合置换和储备,合理安排土地投放的数量和节奏,改善建设用地结构、布局、挖掘用地潜力,提高土地配置和利用效率。
节约用地主要是从保护土地资源的角度来说的是指只通过一些政策、措施或技术手段,减少社会经济发展对具有自然价值的土地造成不可逆的消耗。
集约用地主要针对人类主动的社会经济活动而言的,是指通过增加生产要素的投入、提高土地利用率、或优化土地利用结构等措施,从而使土地利用效率达到一个合理水平。
集约用地,强调用地方式;节约用地,强调用地效果,一般而言,集约用地必然导致节约用地;集约用地是节约用地的主要手段,但不是唯一手段,节约用地还有其他更为广阔的措施选择。
2.2XXX建设用地节约集约利用评价
在现阶段经济发展水平条件下,土地资源节约集约利用要求在区域资源禀赋与现有技术水平下,充分利用土地资源的同时,尽量减少土地消耗,从而实现土地资源与资本、劳动力的最优配置。
对于城镇建设用地而言,城镇土地使用者对土地利用的能力、人口压力、经济发展要求、资本和劳动的可利用量、政府干预等条件对城镇土地节约集约利用水平有重要影响。
因此,应在把握XXX建设用地自然、社会、经济等情况的基础上,根据城设用地现状与政府管理的需要,明确主要评价目标与内容,构建科学合理的评价指标体系。
本研究以XXX区及各个县市的建设用地为评价单元,通过建立建设用地集约利用评价指标体系,对建设用地的利用情况进行评价和考核,以客观反映和科学评价XXX建设用地集约利用的现状水平;同时,通过对江苏省各地市之间的建设用地集约利用程度的比较分析,揭示XXX建设用地集约利用中存在的问题与不足,为新一轮土地规划修编以及国土部门管理城镇建设用地工作以及制定土地节约集约规章等提供参考依据。
(一)、建设用地集约利用评价指标构建
1、指标构建原则
土地集约利用评价指标体系是一个有机的动态复合的复杂系统。
这个系统基本涵盖了土地利用纵横方面的内容,比较全面地反映了土地利用的潜力和可持续发展的能力,比较客观地体现了土地集约利用的内在功能。
为使土地集约利用评价的结果更加准确、科学,土地集约利用评价指标的选取要根据一定的原则来进行,主要有如下几个原则:
(1)全面性和多样性。
土地集约利用是一个综合的概念,涉及到城市经济、管理、基础设施、环境保护等各个方面,要求内容全面,起点高,以便进行系统研究和论证。
(2)前瞻性和引导性。
指标值应尽可能反映城镇用地发展趋势,对促进区域产业结构升级,技术层次提高以及土地集约利用有一定的引导作用。
(3)先进性与可行性。
指标项的确定,既要从现实情况出发,考虑数据资料的可获得性;又要看到发展的趋势,考虑选项的先进性。
指标值的确定既要参照国际、国内先进城市的数据,又要考虑城市的可能性、可行性,要与建设用地集约利用现状相衔接。
(4)针对性和具体性。
指标的选取要从土地的利用现状、特征及存在问题入手,应能够充分体现建设用地利用的特点。
2、建设用地集约利用评价指标体系
根据对土地集约利用评价的内涵、目的的理解,依据以上的指标设定原则,基于从尽量简单的指标评价和对比中发现问题,因此侧重从土地投入、产出方面反映区域土地利用经济效率问题,并且从土地利用状况和利用结构方面评价区域土地利用的社会效率。
几经筛选和调整,最终确定了XXX建设用地集约利用评价指标的因素因子。
具体评价指标如下表:
表2XXX建设用地集约利用评价指标体系
指标类型
评价因素
评价因子
指标测算
正相关指标
土地投入
单位建设用地人口数量(人/公顷)
辖区内当年年末人口总数/建设用地总面积
单位建设用地当年固定资产存量(万元/公顷)
当年固定资产存量/建设用地总面积
土地产出
单位建设用地GDP产值(万元/公顷)
当年GDP总值/建设用地总面积
单位建设用地二、三产业增加值(万元/公顷)
当年二、三产业增加值/建设用地总面积
负相关指标
土地利用状况
土地闲置率(‰)
土地闲置面积/建设用地总面积
双向相关指标
土地利用结构
铁路、公路用地比率(%)
辖区内铁路、公路用地总面积/建设用地总面积
指标简要说明如下:
1)土地投入因素,包括单位建设用地人口数量、单位建设用地当年固定资产存量2项因子。
这里所指的固定资产存量是针对第二、第三产业而言,不包括第一产业,下同。
①建设用地人口数量(人/公顷):
评价区域建设用地集约利用的综合水平和现有基础。
采用所评价年度单位建设用地人口数量进行评价,即市、县辖区内当年人口数量除以当年辖区内建设用地总面积。
②单位建设用地当年固定资产存量(万元/公顷):
评价建设用地的累计投资强度。
采用区域单位建设用地面积上全社会二、三产业固定资产存量进行评价。
之所以采用单位建设用地当年固定资产存量作为评价因子,而非单位建设用地当年固定资产投资额作为评价因子,是因为,土地利用是具有时间属性的持续性行为,而非一次性短期投资行为,用固定资产存量进行投资强度测算,更能准确反映土地投入和利用情况。
2)土地产出因素,选取单位建设用地二、三产业增加值和单位建设用地GDP产值进行反映。
评价区域建设用地的综合产出情况。
单位建设用地二、三产业增加值(万元/公顷):
采用区域单位建设用地面积上当年第二、第三产业增加值进行评价,反映该评价单元土地经济产出情况。
3)土地利用状况因素,选取土地闲置率反映该项因素。
土地闲置率(‰):
评价区域建设用地的闲置情况。
采用2004年末开展的全国区域存量建设用地情况专项调查数据资料中,XXX截止到2004年末闲置建设用地面积占其建设用地面积的比例进行评价。
闲置土地的界定按照1999年国土资源部第5号令《闲置土地处理办法》第二条的规定。
对于满2年未动工开发建设的闲置土地,国家应予以收回,因此闲置土地必然是发生在其批准年度的后二年,某年的闲置土地也必然是前二年度批准的建设用地,土地闲置率应该定义为某年度土地闲置面积与评价年份前二年度批准新增(转)建设用地总面积的比例。
然而,由于此次调查之前,我国尚未开展闲置土地数量调查工作,作为历史遗留问题,2004年末统计的闲置建设用地数量中,不仅具有闲置的时间界定在满1年而不足2年未动工开发建设的土地,而且也有闲置二年以上却暂时未被收回的土地,因此,本研究将土地闲置率定义为截止到2004年末闲置建设用地面积占其建设用地面积的比例。
4)土地利用结构因素,仅选取铁路、公路用地比率(‰)反映该因素。
铁路、公路用地比率(%):
采用辖区内铁路、公路用地总面积占该区域建设用地总面积的比率进行评价,反映辖区土地的利用结构。
3、建设用地集约利用评价指标权重及标准值
在采用统一的评价指标的前提下,针对不同区域的评价指标,采用层次分析法(AHP)及特尔菲法确定不同层次不同评价指标区域下的各因素因子的权重值。
具体权重值见下表。
表3XXX建设用地集约利用评价指标权重值
评价因素
评价因子
权重值
因子权重值
因素权重值
土地投入
单位建设用地固定资产投资强度
0.1828
0.3471
单位建设用地人口数量
0.1597
土地产出
单位建设用地GDP产值
0.1765
0.3472
单位建设用地二、三产业增加值
0.1716
土地利用状况
土地闲置率
0.1519
0.1983
土地利用结构
铁路、公路用地比率
0.1475
0.1074
由上表可见,影响建设用地集约利用水平最大的因素是土地投入产出水平,其影响程度是显著的,为后续集约程度比较研究提供了思路。
各指标标准值所对应的是建设用地达到集约利用满意要求时的指标水平,其对应的指标分值为100分。
在各类指标中,根据正负不同的指标类型,其确定标准值的方法也相应不同:
对于正相关指标类型,采用合理最高值上调一定比例作为指标的标准值;对于负相关指标类型:
属于此类指标的因素因子中的土地闲置率,按照建设用地集约利用的要求,应该努力杜绝土地闲置现象的发生,因此对于土地闲置率的标准值应该设置为0.0‰,将土地闲置率大于25‰的区域设为最低等级;对于双向相关指标类型:
应根据实地情况进行相应调整,视情况不同,采取合理平均值为标准值。
表4XXX建设用地集约利用评价指标标准值
因素
因子
标准值
土地投入
单位建设用地固定资产投资强度
21.3656
单位建设用地人口数量
43.9935
土地产出
单位建设用地GDP产值
52.5801
单位建设用地二、三产业增加值
45.2050
土地利用状况
土地闲置率
1.3325
土地利用结构
铁路、公路用地比率
6.8538
4、评价过程及模型
①单项评价指标分值的计算
由于各评价指标计量单位不同,原始数据无法建立统一的综合评价模型,进行综合指数计算,故需对评价指标数据进行标准化处理。
以各指标标准值作为标准,指标实际值与之对比,计算出指数,从而实现无量纲化。
不同的指标类型其方法也不同:
a.正相关指标类型。
指标标准化采用最大值标准化的方法,比较公式为:
式中,
为某市、县(市)第i个指标的分值;
为某市、县(市)第i个指标的实际值;
为某市、县(市)第i个指标的标准值。
对于大于指标标准值的因素因子,指标分值均取100分。
b.负相关指标类型。
指标标准化采用最小值标准化的方法,比较公式为:
也可根据实际情况选定标准值,指标值小于标准值的该项分值记为100。
对于标准值为0的负相关指标类型,其指标标准化采用以下公式:
式中:
为指标设置的最高限制值,其余符号含义同上。
最高限制值,即因素因子可能达到的最大指标值。
土地闲置率因子属于负相关指标类型,由于其标准值为0,因此设置了最高值的限制,即土地闲置率达到25‰即为0分。
c.双向相关指标类型。
指标标准化采用差值标准化的方法,计算公式为:
式中符号解释如上。
对于计算结果为负数的因素因子,指标分值取0。
②评价模型
土地集约利用评价的模型如下:
Fi=∑Ui×Wi
其中,Fi———土地集约利用程度综合指数;
Ui———某一评价项目数值;
Wi———该评价项目权重。
式中,Ui=∑Vi×Wi
Ui———某一评价项目数值;
Vi———某一评价指标值;
Wi———该评价指标权重。
(二)、XXX建设用地集约利用评价结果及分析
1、数据来源
本研究所用数据均来源于《XXX统计年鉴2005》以及XXX国土资源局提供的资料,整理计算而来,文中没有特殊标注的数据均出自以上资料。
2、评价结果
根据建设用地集约利用评价指标的构建以及权重和标准值的确定,针对XXX区及所各市县的具体情况,得出以下评价结果:
表5XXX建设用地集约利用水平评价结果
指标
市区
丰县
沛县
铜山县
雎宁县
邳州市
新沂市
土地投入分值
9.84
7.61
9.84
8.65
7.15
7.89
7.18
土地产出分值
10.70
4.65
9.25
8.48
3.70
5.00
5.03
土地利用状况分值
4.87
5.53
5.53
5.48
5.53
5.50
5.76
土地利用结构分值
1.18
0.85
0.87
1.04
1.00
1.36
1.24
总分值
26.59
18.23
25.49
23.36
17.38
19.76
20.20
3、评价结果分析
从上表中可以看出,XXX区及各个县市建设用地集约利用水平具有明显的差距,徐州的市区、沛县、铜山的建设用地集约利用水平较高。
其中,XXX区最高,这说明作为市域经济、政治和文化中心的市区用地相对比较集约,可以起到中心城区的引领作用。
但同时也可以看出,同属XXX下辖的6个县市,建设用地集约利用水平也存在差距。
从单项分值来看,各个区县市每一评价因素的分值也差距显著,这也充分说明,尽管处于同一个行政市域,但是各个区县市建设用地利用状况也千差万别,各地区应该根据各自的特点和优势取长补短。
市区在土地投入、土地产出方面均居第一位,说明市区能够集聚相当数量的资金和劳动力,建设用地集约利用水平达到较高的程度,而在土地利用状况方面低于其他一些县区,说明市区的土地利用效益与其他县区相比还存在着一定的差距,同时市区的土地闲置率也较大,说明,XXX区建设用地集约水平仍有一定的提升空间。
(三)、XXX建设用地集约利用水平的区域比较
1、XXX建设用地集约利用水平的时序分析
从XXX各区县建设用地集约利用水平的动态变化来看,各区县2004年较2000年均有不同程度的变化。
人均建设用地有增有减,但是同期建设用地投入强度与产出水平的增长均有所增加。
相比而言,各县市的增加幅度较大,均高于市区的产值。
可见,近年XXX土地利用方式逐渐趋于集约化。
表62000年与2004年XXX建设用地集约利用评价指标值比较
年份
评价指标
单位建设用地年末固定资产存量(万元/hm2)
单位建设用地GDP产值(万元/hm2)
人均建设用地数量(m2/人)
市区
2000
65.91
120.80
148.49
2004
81.48
193.08
163.58
丰县
2000
5.06
15.93
226.46
2004
12.92
25.69
227.33
沛县
2000
7.09
27.58
190.05
2004
21.59
48.14
185.08
铜山县
2000
6.22
24.98
287.39
2004
13.48
32.71
308.88
雎宁县
2000
3.97
13.17
217.07
2004
11.19
20.69
204.33
邳州市
2000
7.76
25.61
162.31
2004
14.14
27.16
229.38
新沂市
2000
3.90
14.20
345.89
2004
15.49
21.64
309.19
2、XXX建设用地集约利用水平的省内比较
比较才能找到差距,XXX地处苏北地区,其建设用地集约水平在苏北地区处于怎样位置,比较苏北地区差距如何,本研究通过对建设用地集约利用水平影响显著的几项指标的比较,将苏北、江苏全省建设用地的平均水平与XXX区和其县市水平进行比对,以期发现问题,寻找提高XXX建设用地集约利用空间。
表7XXX建设用地集约水平与苏北、江苏地区平均水平比较
地区名称
单位建设用地固定资产投资强度(万元/hm2)
单位建设用地二、三产业增加值(万元/hm2)
单位建设用地GDP产值(万元/hm2)
市区
81.48
189.95
193.08
丰县
12.92
17.09
25.69
沛县
21.59
36.72
48.14
铜山县
13.48
26.66
32.71
雎宁县
11.19
13.44
20.69
邳州市
14.14
18.81
27.16
新沂市
15.49
15.37
21.64
徐州全市
21.37
45.21
52.58
苏北平均
11.69
31.17
39.04
江苏全省
27.75
78.50
85.78
从上表可以看出,XXX区建设用地各项指标的平均值均高于苏北地区,徐州的市区和沛县各项指标的平均值也都高于苏北地区,单位建设用地固定资产投资强度基本都在苏北地区的水平之上;在与全省的平均水平相比较时,只有市区的各项指标高于省平均值。
从土地经济投入和产出方面来看,XXX的用地集约程度较高。
可见,经济发展水平极大的影响着土地集约利用水平,徐州各县区在促进经济增长方式转变的同时,应加强城镇建设用地利用效率,特别强调加大投入产出力度,其城镇建设用地集约利用水平有较大的提高空间。
(四)、简短结论
通过对XXX建设用地集约利用水平的现状评价及与其他地区的比较分析,可以得出以下几个结论:
1、XXX建设用地的集约利用水平从总体上来说,处于一个较好的水平,但各个区县的集约利用水平具有较大的差异,作为经济、政治、文化中心的市区具有最高的集约利用水平。
2、从单项分值来看,各个区县市每一评价因素的分值也差距显著,这也充分说明,尽管处于同一个行政市域,但是各个区县市建设用地利用状况也千差万别,各地区应该根据各自的特点和优势取长补短。
3、从XXX建设用地集约利用水平的变化趋势及在江苏省的位置来看,XXX在苏北地区算是集约利用水平比较高的,但在全省范围来看,它与其他地区还有一定的差距,这说明XXX建设用地集约利用水平还有进一步提高的空间。
2.3XXX农村居民点用地节约集约利用评价
(一)、评价指标选取与评价方法
根据农村居民点用地集约利用评价的要求以及资料的可获性,本研究选取农村人均居民点用地作为评价指标。
人口数据来自《XXX统计年鉴》(2001、2005)。
为了统一统计口径,本研究选取《关于统计上划分城乡的规定(试行)》(1999)中对乡村人口的概念界定及相关统计数据。
另外,农村居民点用地数据为地籍资料。
评价方法上,首先采用时序对比方法,分析不同评价单元土地集约利用水平的动态变化,然后对XXX农村居民点用地集约利用水平进行相关分析。
(二)、XXX农村居民点用地集约利用评价分析
徐州全市2004年比2000年农村人均居民点用地面积数量增加了1149.04hm2,这是因为农村基础设施落后,空闲地较大.但是各个区县的减幅度仍有比较明显的差距。
作为政治、经济、文化中心的XXX区,农村人均建设用地面积变化很大,年均减幅达到9.39m2/人,4年间农
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