房地产开发项目规划设计Word格式.docx
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第6章房地产开发项目风险与不确定性分析
6.1、不确定性分析
6.1.1、盈亏平衡分析
1)、销借面积盈亏平衡点
=15534/0.3174(1-0.1105)
=55021m2
占计划总销售而积的84%o
2)、销售收入盈亏平衡点
本项目总成本为15534万元,销售总而积6568401'
综合营业税率11.05%,那么销售价格盈亏平衡点为:
总成本
8已卩=销售呈:
(1-税率)
=15534/65684(1-0.1105)=2659元/nf
盈亏平衡分析表明,当项目的销售总量达84%时,平均销售单价26597E/m2时就可保本,安全余度有16%o
6.1.2、敏感性分析
本项目对建设投资、销售收入进行敏感性分析,分别考察±
5%的单因素变动,详见表12-6《建设投资敏感性分析表》、12-7《销售收入敏感性分析表》。
1)、建设投资敏感性分析
12-6
建设投资敏感性分析表
表
单位:
万元
项目名称
基本方案
+5%
-5%
建设投资
15534
16177
14892
累计利润
2592
1949
3234
所得税
648
487
809
税后利润
1944
1462
2425
总投资利润率
(%)
17%
12%
22%
税后财务内部收
益率(%)
16.52%
12.00%
21.35%
2)、平均售价敏感性分析
销售收入敏感性分析表
表12-7
销售收入
20848
21891
19805
3501
1687
875
422
2626
1265
总投资利润率(%)
23%
11%
税后财务内部收益
率(%)
22.56%
10.64%
敏感性分析表明,当建设投资±
5%或当平均售价±
5%时,项目投资利润率在11-23%之间,财务内部收益率在10.64-22.56%之间,均高于基准收益率8%,说明本项目的抗风险能力较强。
6.2、风险分析
1、政策风险及防范
近期国家对房地产各项政策变动频繁,宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温,其中有的政策对房地产开发产业影响深远。
为防范此类政策性风险,木项目的开发需要进行全而而系统的筹划。
2、销售风险及防范
本项目地理位置优越,定位准确、设计合理,建筑风格传统与现代时尚相结合。
因该项目建设期与销售期均有一定时间段,建议该项目严格控制工程进度,严格控制施工质量,尤其对住宅项目而言,可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球,在其价格定位上,采用低开高走的策略,给前期购房者以信心,从而进一步刺激有购房动机的购买欲望,发挥竞争优势,促进销售回笼,降低项目的市场风险。
3、工期和工程质量风险及防范
由于木项目规模较大,工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响,为保证及时竣工,在工程管理方而,通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾,资金方而,公司自有资金及时足额投入,同时积极中请银行贷款进行保证。
工程质时方而,通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督,业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。
总之,该项目定位较准确,优势较明显,销售价格定价较适中,在片区内具有较强的竞争力,加之若严格控制房屋开发的成本,采用
有力的销售策略,缩短销售周期,能将项目风险控制到较低水平。
第6章房地产开发项目可行性研究
7.1房地产开发项目投资与收入估算
7.1.1投资估算
1•估算编制依据
1)《云南省建筑工程消耗量定额》(2003版);
2)《云南省建筑装饰装修工程消耗量定额》(2003版);
3)《云南省安装工程消耗量定额》(2003版);
4)《云南省建设工程措施项目计价办法》(2003版);
5)《云南省施工机械台班费用计价办法》(2003版);
6)《云南省建设工程造价计价规则》(2003版);
7)云建标[2005]660号文《云南省建设厅关于严格执行国家标准《建筑工程建筑而积计算规范》的通知》
8)云建标[2005J661号文《云南省建设厅关于将意外伤害保险、安全防护文明施工费列入建安工程造价的通知》。
9)[2005J295号文《云南省建设厅关于调整建安工程造价税金计算系数和工程定额测定费费率的通知》;
10)云建标[2009]635号文《云南省住房和城乡建设厅关于调整2003版建设工程造价计价依据人工综合工日单价的通知》;
2、其他费用取费依据
1)、土地使用权出让金为1653万元;
2)、契税按土地出让金的3%计取;
3)、城市基础设施配套费按城市规划标准计取;
4)、工程监理费依据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价格(2007)670号);
5)、设计费、勘察费参照国家计委工程设计、勘察收费;
6)、招标代理费依据国家发改委《招标代理服务收费管理暂行办法》;
7)、施工图审查费依据《云南省发展和改革委员会云南省财政厅关于收费许可证管理有关问题的通知》(云发改收费[2007J555号);
8)、基木预备费按建安工程费与工程建设其他费用之和的5%计算;
9)、银行贷款年利率为6.15%o
3、项目投资估算
本项目总投资估算为15534万元。
建安工程费9853万元,工程建设其他费4795万元,基本预备费732万元,建设期利息154万元。
详见表11・1《水岸花园项目投资估算表》。
水岸花园项目投资估算表
表11-1
序
工程或费
工程
综
金额
备
号
用名称
单
位
hl
合单价
(元)
(丿J兀)
i.i-
—»
建安匸程
费
9853
1
建筑工程
65687
140
9196
2
安装工程
100
657
二
工程建设
其他费
4795
土地使用
权出让金
1653
契税
50
按
出让
金的
3%计取
3
勘探费
20
4
测绘
13
5
初步方案
设计
15
6
图纸审查
7
环境评估
8
报批、报
建手续费
26
9
可行性报
告编制费
0.3
10
三通一平
30
197
11
另时设施
33
12
新材,散
装水泥,占道
10.
69
城市基础
设施配套费
99
14
小区配套
350
2299
绿化、道路、景观等
设计费
131
16
工程监理
79
17
建设单位
管理费
(
一)X
0.8%
18
招标代理
三
预备费
732
价差预备
基本预备
[(
一)+
(二)
]X
5%
四
建设期利
息
154
贷
款
1000万元,贷款期限三年,
年利
率按
6.15%
估算
合计
7・1・2销售收入估算
木项目的开发的商品房,除公用配套设施外,采取预售与现房销售相结合的销售方式,按面积向社会销售。
水岸花园项目总建筑面积65684M2,住宅54517M2、商业11167M2;
停车位500辆。
根据本项目所在地段良好的区位条件和交通条件、大而积的小区规模、优美的生态环境、人性化的生活功能设计、完整的社区配套、便捷的周边配套、浓厚的政府办公资源优势、开发商品牌优势,结合本地区目前住宅的销售价格在2300-3000元/nf之间,商业店面在4000-80007L/m2的实际情况,并结合考虑资金的时间价值。
木项目住宅平均售价按2800元血估算,底层商业平均售价按5000元血估算,停车位为小区公用.
项目完成三分之一结构工程后开始预售,项目房产在2015年前全部售出。
销售收入合计20848万元.
销售收入估算表
表10-1
<
1•-
销售种
销售面
'
卩均
收入比
限
类
积(m2)
销售单价
例(%)
(万元)
013
商业
0.5
25
1396
住宅
0.28
3816
小计
5212
014
底层商
业
11167.0
54517.0
015
2792
7632
10424
7・2、房地产开发项目财务评价
7.2.1、总成本费用估算
木项目的成木费用主要包括房地产开发成本费用、管理费用、销售费用、财务费用等。
1、管理费用(含管理人员的工资、福利费、业务招待费、及办
公费用等)按销售收入的1.5%估算;
2、销售费用(含销售人员的工资福利、广告、销售筹划等费用)
按销售收入的1%估算;
3、财务费用木项目贷款1000万元,年利率按6.15%估算,在项目建设期间的利息,按建设期利息计入项目总投资,项目完工后其发生的利息计入财务费用。
723、营业税金及附加费、经营利润估算
本项目的营业税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税等。
其中营业税按销售收入的5%计征;
城市维护建设税、教育费附加、地方教费附加分别按营业税额的5%、3%、2%计征;
印花税按销售收入的0.5%。
计征;
土地增值税按销售收入的5%估算。
详见12-2《销售利润估算表》。
销售利润估算表
单位:
表12-2
庁
项目
2012
2013
2014
2015
―・
营业税及附
加
287
573
1147
营业税5%
261
521
1043
城市维护建
设税5%
52
教育费附加
税3%
32
地方教育附
加税2%
印花税
0.5%o
土地增值税
五
总成本费用
2328
6717
3445
3564
16055
房地产开发
6544
3272
3390
销售费用1%
70
208
管理费用
1.5%
104
105
313
财务费用
经宫利润
-2328
-2056
1216
5761
七
-4384
-3169
八
所得税25%
九
5113
十
累计税后利
润
724、财务盈利能力分析
根据表《销售利润佑算慟、表11-1《投资估算表》计算可得如下财项目总投资
务评价指标:
总投资利润率=X100%
=2592/15534X100%
=17%
从以上经济指标看,木项目的盈利能力较好。
725、清偿能力分析
固定资产投资借款偿还计划详见表《项目资金来源及运用表》,《借款还木付息计算表》,从以下两个表计算可得,项目贷款总额为1000万元,项目的全部投资借款偿还期为2.81年。
项目累计盈余资金5445
万元,贷款清偿能力较强,还贷资金有保障。
项目资金来源及运用表
表12-3
位:
资金来源
2500
7212
25348
1.1
自筹资金
1000
3500
1.2
贷款
1.3
资金运用
7194
4491
5891
19903
2.1
建安工程
5912
3449
493
9854
2.2
土地使用费及
配套
1703
2.3
匸程建设其他
625
168
3092
2.4
基本预备费
328
256
146
730
2.5
建设期利息
62
31
2.6
营业税及附加
2.7
2.8
2.9
销售费用
2.10
2.11
2.12
2.13
偿还贷款本金
盈余资金
172
721
4533
5445
累计盈余资金
190
912
借款还木付息计算表
序号
目
时间
年初借款余
额
当年借款
本年应计利
本年还本付
1031
本年偿还本
金
本年付息
年未借款余
还贷资金来
源
6445
8.1
计入建设期
利息
&
回收的开发
成本
注:
(1)贷款利率按三年期商业住宅贷款利率6.15%
726、财务现金流量分析
木项目的全部投资财务现金流量详见表12-5《全部投资财务现金流量
表》。
全部投资财务现金流量表
表12-5
—-
现金流入
回收固定资产残
值
回收流动资金
现金流出
4891
18903
工程投资
6408
3705
2938
15379
营业税金及附加
税后净现金流量
-1982
5533
1945
税后累计净现金
-4310
-3588
流量
I(折现率)
8%
净现金流量现值
-1835
618
4393
六
累计净现金流量
现值
-2,328
-4163
-3545
848
财务内部收益率
16.52
%
动态投资回收期
2.81
根据现金流量表的计算可以得出税后累计净现金流量在第3年出现正值,整个计算期内税后累计净现金流量为1945万元。
由现金流量表计算的财务评价指标如下:
1、税后财务内部收益率:
16,52%,
2、当基准收益率取1=8%时,税后财务净现值848万元;
3、税后动态投资回收期(含建设期):
2.81年。
7.2.7、财务结论
木项目总投资利润率为17%,,具有较强的盈利能力。
税后财务内部收益率为16.52%,高于行业基准收益率8%,税后动态投资回收期为2.81年,累计盈余资金5445万元,贷款清偿能力较强。
不确定分析表明,木项目的抗风险能力较强,所以本项目在财务上是可行的。
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