管理实务综合练习真题精选.docx
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管理实务综合练习真题精选.docx
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管理实务综合练习真题精选
[多项选择题]
1、物业管理企业是()企业?
A.依法成立
B.具备专门资质
C.独立法人地位
D.根据政府规定
参考答案:
A,B,C
[单项选择题]
2、物业装饰装修管理流程一般包括的内容有:
①申报登记;②备齐资料;③办理开工手续;④签订装修管理协议;⑤施工;⑥验收。
上述流程的正确顺序是()。
A.①→②→④→③→⑤→⑥
B.①→④→②→③→⑤→⑥
C.②→①→④→③→⑤→⑥
D.②→④→①→③→⑤→⑥
参考答案:
C
[多项选择题]
3、企业申报资质时,需提供资料有:
()
A.企业执照与企业章程
B.验资证明
C.企业法定代表人的证明
D.企业办公点
参考答案:
A,B,C
[单项选择题]
4、物业服务企业对物业管理区划内门禁系统的检查维护属于(
A.特约服务
B.公共秩序
C.社会治安
D.增值服务
参考答案:
B
[多项选择题]
5、物业管理按照物业类型分为:
()
A.住宅类
B.写字楼
C.工业区
D.非住宅类
参考答案:
A,D
[单项选择题]
6、业主人住时,《住宅质量保证书》应当由(
A.建设单位
B.工程施工单位
C.物业服务企业
D.工程监理单位
参考答案:
A)提供。
[多项选择题]
7、有能力组织招标活动人可以分为:
()
A.自行组织实施
B.业主大会实施
C.业主委员会实施
D.委托招标代理机构实施
参考答案:
A,D
[多项选择题]
8、物业环境管理与业主的生活和工作密切相关,其基本内容有()
A.白蚁防治
B.建筑物外墙清洗
C.下水管道疏通
D.电梯机房清洁
E.垃圾收集与处理
参考答案:
A,B,C,D,E
[多项选择题]
9、前期物业管理提供服务是()
A.设施设备承接验收
B.业主入主
C.装修管理
D.工程质量保修处理
参考答案:
A,B,C,D[填空题]10某小区在前期物业管理活动中,建设单位与物业服务企业,就如下事项达成一致:
①建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续;②拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作;③地下停车场产权属建设单位,外包给专业公司管理;④因停车位不足,拟将部分消防通道划为临时停车位,同时要求做好警示标志。
【问题】:
对上述拟办或约定事项判断正误,并简要说明理由。
(20分)
参考答案:
暂无参考答案
[多项选择题]
11、物业承接验收具体方法有:
()
A.观感查验
B.使用查验
C.检测查验
D.试验查验
参考答案:
A,B,C,D
[单项选择题]
12、物业服务企业事业部制组织形式的缺点是()。
A.成本较高
B.要求领导者通晓各种专业知识
C.协调困难
D.容易形成多头领导
参考答案:
C
[多项选择题]
13、为了分清物业装饰装修有关责任,装饰装修管理协议等相关文件应由以下()方面签字。
A.装修人
B.施工单位
C.物业管理企业
D.相关行政职能部门
参考答案:
A,B,C
[单项选择题]
14、装饰装修一般流程中,登记以后的紧后工序是()。
A.签订管理服务协议
B.办理开工手续
C.验收
D.施工
参考答案:
A
[多项选择题]
15、房屋及设备设施修理类别有()
A.大修
B.中修
C.小修
D.零星修理
参考答案:
A,B,C
[单项选择题]
16、物业服务企业信用档案,是指利用计算机和网络信息手段,将物业服务企业及执业人员的基本情况,经营业绩,经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况按规定格式进行记录,并向社会公示,接受社会()。
A.制裁
B.管理
C.谴责
D.监督
参考答案:
D
[多项选择题]
17、白蚁防治主要有()
A.挖巢法
B.药杀法
C.诱杀法
D.生物防治法
参考答案:
A,B,C,D
[单项选择题]
18、公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于()d。
A.20
B.30
C.10
D.15
参考答案:
A[多项选择题]
19、动火安全管理主要归纳为以下()
A.领导批准要求
B.动火前要求
C.动火过程中的要求
D.动火后要求
参考答案:
A,B,C,D
[单项选择题]
20、下列关于前期物业服务合同的表述中,错误的是()。
A.前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议
B.前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据
C.前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业,也涉及业主
D.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当订立口头的前期物业服务合同
参考答案:
D
[多项选择题]
21、前期物业管理的风险主要有()风险?
A.合同期限
B.合同订立
C.合同执行
D.合同管理
参考答案:
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[填空题]22业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元,但至今未缴纳物业服务费。
负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费,未果。
物业服务费编制的依据是什么?
参考答案:
物业服务费编制的依据如下。
(1)收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。
(2)支出的编制依据包括:
1)管理计划及实施计划所需物业服务成本,管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等,在编制测算时,应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算;
2)物业正常维修和养护计划,可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。
[多项选择题]
23、物业管理企业信用档案建设原则是()
A.统一规划
B.分级建设
C.分步实施
D.信息共享
参考答案:
A,B,C,D
[填空题]24下面是ABC集团物业管理有限公司的一份会议纪要,阅读并回答下列问题。
ABC集团物业管理有限公司文件ABC物纪总字[2006]01号总经理办公会议纪要X会议主要内容:
本次会议,各分公司、管理处和职能部门汇报了春节以来的工作情况,公司领导对近期工作作出如下安排。
一、4月份将召开机电分公司运行、经营管理、合同续签、外地分公司管理和企业文化建设五个专题研讨会,切实加强和改进相关工作。
二、加强培训工作。
要明确培训目标,建立培训激励机制,坚持每周定期培训,形成学习提高技能的良好风气。
三、加强安全工作。
要加强责任心,提升安全意识,稳定安全管理品质,坚决实行岗前培训制,要注意防范台风、雷雨等自然灾害,确保一方平安。
四、办好食堂,切实关心员工生活。
五、各单位对两个专业公司要扶持、支持、关心、善意批评和协调合作,相关职能部门要义不容辞地做好协调工作,大家共同努力促进专业公司尽快正常运作。
六、加强社区文化建设。
要采取联谊、互动等有效方式,加强与业主的沟通。
由于工作人员不小心,在X处滴到了墨水,请按先后顺序列举出在该处的项目名称。
参考答案:
在会议纪要的X处,项目从上到下的顺序依次是:
会议时间、会议地点、参会人员、主持人、会议记录。
[多项选择题]
25、物业管理客户沟通的内容包括以下()方面沟通?
A.与建设单位
B.与政府行政业务部门
C.与市政公用事业单位
D.与业主大会(业主委员会),业主
参考答案:
A,B,C,D
[填空题]26某高层楼宇巡楼员张某在例行的巡检过程中,发现了15层有两户业主未经申报擅自违章更换了铝合金门窗。
于是巡楼员马上开出违章整改单,要求其进行整改。
装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括哪些内容?
参考答案:
装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括:
(1)因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿;
(2)装修人装饰装修活动侵占了公共空间,对公共部位和设施造成损害的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,应依法承担赔偿责任;
(3)装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款;
(4)装修人违反规定,将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款;
(5)装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料,造成空气污染超标的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任;
(6)未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的,由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚;
(7)装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的,由建设行政主管部门按照有关规定处罚;
(8)装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程,不按照规定采取必要的安全防护和消防措施,擅自动用明火作业和进行焊接作业的,或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的,由建设行政主管部门责令改正,并处罚款。
[多项选择题]
27、制度文书写作内容一般分()
A.标题
B.序言
C.正文
D.签署
参考答案:
A,C,D
[填空题]28某小区物业服务中心维修班小张接到报修电话,业主黄小姐说家中厨房小阳台地漏冒水。
小张马上带着设备在10分钟内赶到了业主家,此时黄小姐家的厨房小阳台已积了20多毫米深的污水,小张急忙用吸泵试图抽通地漏,但效果不佳,地面污水不见减少。
小张满脸歉意的对业主说:
"对不起,黄小姐,这个地漏堵得很死,吸泵无法通开,必须用机器才能打通,但按规定要收取30元费用。
"黄小姐马上不同意,"我家洗衣机这几天都没用过,不可能是我家地漏堵了,一定是主下水管的事,没有道理让我家付钱。
"小张耐心地向她解释相关规定,但是业主很不高兴,马上拨通了物业服务中心的电话,投诉维修工不想干活,胡乱收取费用。
小张并没有生气,而是采取了婉转沟通的策略,向业主详细分析:
"您家厨房洗菜盆下水管和阳台的地漏是连通的,共用一个出口,我们可以试验打通洗菜盆下水管,如果污水流走,说明是您家地漏堵了,您需要支付维修费用;如果水管疏通而污水还没流走,说明是主下水管的堵塞,我们不收取您一分钱。
"黄小姐同意了,小张用机器从洗菜盆下水口将疏通带打下去,很快阳台的积水从地漏流走了。
在事实面前业主才相信是自己家的地漏堵了,付清了维修费用,积水事件也得到了圆满解决。
结合案例分析,物业管理人在接到投诉过程时,应该怎样处理?
参考答案:
物业管理人在接到投诉过程时,应当首先使业主从戒备、焦虑的心理状态中解脱出来,采用良好的沟通方式化解业主的对立情绪。
要以真诚的态度、平和的心态认真耐心地给业主讲清规定和事实。
并且可以通过委婉的方式进行验证和证明。
在处理投诉的过程中,不要将注意力纠缠于谁对谁错,而是应当注重问题的有效处理和解决。
[单项选择题]
29、物业管理招标的方式包括()。
A.协议招标和邀请招标
B.公开招标和邀请招标
C.公开招标和非公开招标
D.协议招标和公开招标
参考答案:
B
[填空题]30某住宅小区,前期的物业服务由甲物业服务企业承担。
业主于2005年5月开始入住,2006年8月该小区召开首次业主大会,选举产生了业主委员会,并按照业主大会决议,选聘了乙物业服务企业。
业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同,合同与2006年10月1日生效。
业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2006年10月1日以前办理好物业交接验收手续。
2007年7月,住在顶层的3户业主发现房间在雨天渗水,于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。
乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致,应由甲物业服务企业负责,并且不再受理业主有关这个问题的投诉。
根据案例分析,上述3名业主提出的修复请求是否合理?
参考答案:
上述3户业主的请求是合理的,因为房屋并未超过保修期限。
但是要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的,因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。
[填空题]31某物业服务公司欲招聘3名不同岗位的员工,人事部主管小张制订了招聘计划,主要内容包括:
计划招聘人员总数和人员结构,招聘信息发布的时间、方式与范围等。
小张通过网站发布了招聘信息,随后陆续有应聘者来面试。
该物业服务公司人事部王经理根据应聘岗位的特征、参加招聘人员的能力与素质等确定不同的选拔方法。
通过层层选拔最终确定了3名不同岗位的新员工,开始了入职培训。
本案例中,物业服务公司制订的招聘计划的主要内容还应包括哪些?
参考答案:
本案例中,物业服务公司制订的招聘计划的主要内容还应包括:
各类人员的招聘条件;招聘的渠道;招聘方法。
[单项选择题]
32、招标属于()。
A.要约
B.邀请要约
C.反要约
D.承诺
参考答案:
B
[填空题]332009年8月,业主刘某入住某高档公寓某单元,至2009年10月未缴纳物业服务费。
负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费,但刘某坚决不交,其主要理由是:
该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电,虽然多次与物业服务企业交涉,但是至今没有解决。
物业服务企业的答复是:
这些都是开发商遗留下来的问题,让业主刘某直接找开发商联系解决。
物业服务企业这样回答对吗?
物业服务企业怎样避免开发商的工程遗留问题?
参考答案:
物业服务企业的回答不对。
物业服务企业应建立定期客户沟通制度,与建设单位的沟通主要集中在前期物业管理阶段,重点是物业资料的移交和工程遗留问题的处理。
[单项选择题]
34、物业管理企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为()。
A.前期管理
B.物业的承接查验
C.早期介入
D.工程项目的竣工验收
参考答案:
B
[填空题]35某小区新安装的电梯投入使用后,发生了电梯困人事件。
物业服务企业及时采取措施,使得问题得以解决,保障了业主的安全。
电梯的种类有哪些?
参考答案:
电梯按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯;按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和液压电梯;按控制方式分有单机控制电梯、集选控制电梯等。
[单项选择题]
36、在物业办理入住手续阶段,建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业,登记水、电、气表起始数、房屋验收情况,购房合同双方应在()上签字确认。
A.
《业主入住房屋验收表》
B.
《物业验收须知》
C.
《住宅质量保证书》
D.
《业主(住户)手册》
参考答案:
A
[单项选择题]
37、()是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。
A.房屋完好率
B.危房率
C.房屋基本完好率
D.设备设施完好率
参考答案:
A
[填空题]38某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制,项目总建筑面积为45万m2,可收费总面积40万m2,物业管理服务费为
1.9元/月·m2,营业税及附加为
5.5%。
物业管理企业在投标方案设计时,经初步测算,物业服务成本每年为600万元。
酬金制与包干制两种物业服务费测算方法的财务特征。
参考答案:
酬金制和包干制的财务特征:
1)会计主体在酬金制下,物业管理项目是独立的会计主体,各物业管理项目应独立建账、独立核算。
在包干制下,物业管理项目的会计主体是物业服务企业,物业管理项目可以独立核算,也可以纳入企业统一管理。
2)收入采取酬金制的物业管理项目,物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金;采取包干制的物业管理项目,物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。
3)成本费用①物业服务企业固定成本的比例较高。
②人工成本占总成本的比例较高。
③物业服务企业成本费用的可预测性较强。
[单项选择题]
39、日常绿化管理的方法包括:
建立健全绿化管理制度,明确日常绿化()。
A.基本内容和标准
B.检查内容与检查重点
C.基本要求和针对性要求
D.标准和要求
参考答案:
B[填空题]40方先生购买了某小区的一套住宅,购买时开发单位承诺物业管理费为
1.8元/月·m2,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。
但方先生称,入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了
2.4元/月·m2,遂找物业管理公司理论,但物业管理公司表示"开发单位说的不算数",收费是依据有关标准而定的。
协调不成功,方先生找到小区开发单位,但开发单位则称物业管理已移交,自己无权过问。
购房合同中开发单位是否可以承诺物业服务费标准?
为什么?
参考答案:
开发单位无权承诺物业管理费的收费标准。
从法律角度看,物业管理与房屋买卖是两种法律关系。
物业服务公司与开发商是两个独立的民事主体,相互之间不应为对方承担民事责任。
因此开发商不能在购房合同中单方面承诺今后的物业服务及其收费标准。
[单项选择题]
41、爆的特点是()。
A.脆嫩、软嫩、汁芡紧抱
B.酥脆或软嫩,味型多样
C.紧汁抱芡、汁或芡均少
D.色泽晶莹、外脆里嫩
参考答案:
A
[填空题]42楼上业主王某在房屋的储藏室内擅自安装了抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主李某储藏室内的储柜及物品受损。
物业服务部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。
王某能否在自己的房屋内随意添装卫生设备?
说明理由
(7)
(2)王某是否应承担李某的全部损失?
说明理由
参考答案:
王某不能擅自在自己的房屋内随意添装卫生设备。
理由:
为确保物业安全和全体业主的合法权益,住宅不得改变使用性质。
因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当在征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报房地产管理部门审批。
[单项选择题]
43、前期物业管理合同是()。
A.附生效条件的合同
B.附解除条件的合同
C.没有附条件的合同
D.附生效条件和解除条件的合同
参考答案:
B[填空题]44某小区的业主王某家中被盗,财产损失达十万多人民币。
王某认为其所交的物业管理费中已包含了公共安全管理服务内容,此次家中被盗,物业公司应承担赔偿责任。
你认为物业管理公司应如何加强公共安全防范服务,并规避可能面临的风险。
参考答案:
公共安全防范管理是物业管理最基本的内容,它的实施一要以国家相关法规为准绳,二要以物业服务合同的约定为根据,明确相关各方的责任和义务,不得超越职权范围,不得违规操作。
为了确保业主、住户的安全,规避不可预测风险,一方面物业服务公司应增加保安人员及保安巡逻次数,加大安全防范的力度,加强出入管理制度,对辖区出现可疑人员,要留心观察,必要时可礼貌查问。
有条件的项目,可以加大安防系统的投入使用力度。
另一方面,物业服务公司最好购买公众责任险,将其所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。
[填空题]45某小区为多、高层混合小区,在规划设计阶段,建设单位就与某物业管理公司签订了前期物业服务合同,如果你是该物业管理公司的高级管理者,在前期物业管理期间,会存在哪些工程质量保修责任?
参考答案:
在物业竣工验收后,工程进入质量保修期。
物业工程质量保修分为两部分:
一是物业服务企业承接管理的物业共有区域及共用设施设备部分;一是业主从建设单位购买的产权专有部分。
[单项选择题]
46、在酬金制下,会计主体是()。
A.物业管理企业财务部
B.物业管理项目财务部
C.物业管理企业
D.物业管理项目
参考答案:
D
[填空题]472011年9月,某业主入住某住宅小区顶楼后,一直拒缴物业服务费。
物业管理企业多次追缴其所欠物业服务费,但该业主坚决不缴,其理由是:
内墙涂料脱落、家中出现渗水现象,且多次与物业管理企业交涉,至今尚未给出解决之策。
关于业主的投诉理由,物业管理企业认为这是开发商遗留下来的问题,不关他们的事,让业主直接找开发商协商解决。
对于业主拒缴物业服务费的行为,物业管理企业应如果解决?
参考答案:
对于业主拒缴物业服务费问题的解决办法:
1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况。
2)派专人与其进行沟通和协商,进一步了解业主拒绝缴费的原因,通过解释取得客户对物业服务收费的理解和配合(2分)。
3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的约定,进行催交。
4)如果仍不能解决,物业管理企业可单方面停止服务,解除合同。
5)在正式向法院提出起诉前,可以向有管辖权的人民法院申请支付令。
6)欠费业主在收到支付令后,一定期限内不提出书面异议又不履行支付令的,物业服务企业可以向人民法院申请执行。
7)支付令自行失效后,物业管理企业可提起诉讼。
[单项选择题]
48、物业管理企业员工集中,且培训资源较紧缺,宜建立()级培训体系。
A.一
B.二
C.三
D.四
参考答案:
A
[填空题]49××物业管理公司接到了某大型住宅房地产开发公司的投标邀请函,被邀请的5家物业管理公司实力都很强、相近,竞争激烈。
××物业管理公司的总经理对这次投标工作非常重视,亲自动笔独立完成了物业管理投标书的编写工作,并带队参加了现场答辩。
结果该物业管理公司并未中标,原因之一是评委们认为该公司拟定的物业服务方案存在一些专业方面的缺陷。
上述20户业主提出的修复请求是否合理?
是否应由乙物业管理公司负责无偿修复?
参考答案:
本案例中业主入住才一年,根据《住宅使用说明书》中的规定,屋面防水工程的保修期限不应低于3年,该房屋未超过保修期限,所以上述20户业主要求修复的请求是合理的。
但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的,因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。
[单项选择题]
50、下列不属于物业企业与业主、物业使用人的沟通交流内容的是:
()。
A.法规监管、行政管理服务方面的沟通交流
B.物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复
C.物业管理相关法规的宣传与沟通
D.物业管理的投诉受理与处理反馈
参考答案:
A
[单项选择题]
51、物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和()。
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