深圳工业地产信息专卖店(网络项目可行性研究方案)Word下载.doc
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房地产网络营销的理想方式,最大特色即在于“足不出户,选天下房”。
不需要从一地赶到另一地选房看房,仅在家里利用互联网,就可了解房地产楼盘项目的规模和环境,进行各种房屋的查询和观看,一个构建完善的房地产网站,购房者所关心的一切重要信息如房屋的外观、房间的布局、周围的社区环境、公园、学校等只要用手指轻轻点击鼠标就一览无余、尽收眼底,在对各种房地产项目进行了全面而审慎的选择、比较后,购房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋,过去十分耗费时间、口舌和精力的选房过程,在网络营销的环境中,变得十分轻松有趣和迅速快捷。
理论上,通过网上支付,还可在网上签订购房合同。
不过在现实情况中,房地产作为大宗投资消费,消费者直接通过网络进行交易的情况非常少见,房地产网络营销目前最主要的目的,还是通过网络给浏览者创造一个虚拟体验的环境,让他充分感受地产项目的特性,吸引他进入现实售楼现场或者电话进一步沟通,为成交做好前期工作。
网络营销的特性:
网站是基础,推广是手段,赢利是目的!
1、概况:
九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城,长江黄金水道十大港口之一。
辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区,全境东西长270公里,南北宽140公里,总面积1.88万平方公里,人口450万,其中市区规划面积118平方公里,建成区面积48.4平方公里,市区人口51万人。
2、交通:
九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处,具有“九省通衢”的战略地位。
京九、武九(至武汉)、合九(至合肥)和即将动工兴建的铜九(至铜陵)、景九(至景德镇)等五条铁路干线在此交汇;
公路有105国道(北京-珠海)、316国道(福州-兰州)过境,昌九高速公路,九景高速公路等;
长江水运上通重庆,下达上海并延伸海外。
区位优势十分明显,是一个极具潜力的开放城市。
3、历史文化:
九江是一座历史悠久的文化名城。
自秦代立郡以来,至今已有2200多年的历史。
九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女,而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘,他们给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。
九江现有国家级风景名胜区1处,省级风景名胜区8处。
2001年被评为全国优秀旅游城市。
庐山为国家重点风景名胜区,“中国旅游胜地40佳”之一,1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”,列入《世界遗产名录》。
4、经济发展:
据统计九江市在“十五”期间国内生产总值年均递增13.6%,2005年达到428.92亿元,。
人均生产总值年均增长12.7%,2005年达到9230元。
财政总收入年均递增14.2%,2005年达到39.81亿元。
政府预计到2010年,实现GDP940亿元,人均生产总值达到2200美元。
全国百强市排名,九江位列75位
5、生活水平:
2005年城市居民可支配收入为8713元,同期增长11.4%,政府预测年均增长率保持在8%以上,预计到2010年城市居民可支配收入可达14000元。
收入快速稳步增长,处于小康阶段
九江城乡居民存款余额在2005年达到249.49亿元,比上年增长37.32元,增长率达17.59%。
从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。
2005年九江城镇居民家庭恩格尔系数为44.2%,农村为48.8%。
根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困,50-59%为温饱,40-50%为小康,30-40%为富裕,低于30%为最富裕的标准可以看出,九江目前人民生活水平刚好处于小康阶段。
在解决了温饱问题后,必然希望得到更好的生活质量,而居住是人们最先希望改善之一。
个私经济发展迅速
从上表可以看出,2005年,九江市民营经济上交税金15.32亿元,销售收入283.6亿元,增长41.6%,对财政的贡献率达到60.8%。
目前,九江的个体工商户已超过75000户,个私经济的迅猛发展将带动九江市一部分居民走上富裕的道路。
固定资产投资增长较快
九江市2005年完成固定资产投资(不含跨地区项目和农村固定资产投资)190.2亿元,比上年增长32.6%,增速比上年高出14.8个百分点。
固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善,对房地产的开发起到了一定的利好作用
九江经济形势的基本特征
◇民营经济得到发展,当地政府大力扶持
◇城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点
◇经济结构开始转变,对外贸易发展迅速
◇居民收入增加,生活水平不断提高,对生活质量有了进一步需求
九江城市发展总体规划
九江市政府对于九江的城市定位是:
“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游。
围绕着这一目标,九江着力于搞好城市经营,扩大投融资渠道,加大了城建投入。
一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成,为九江城市化进程快速发展奠定了基础。
九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖,建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。
由于九江中心城区东临鄱阳湖,南依庐山,北靠长江,区内水系交错众多,城市发展受限。
因此,在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展,在两湖(甘棠湖·
南门湖——八里湖)之间再造一个新九江的发展方向。
随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入,一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善。
城市规划发展对本项目影响
从对九江的整体规划分析,九江目前的城市发展方向是向西,在甘棠湖与八里湖之间,一大批新建项目拔地而起,大规模的楼盘不断涌现,本项目并不处于九江的开发重点区域。
但本项目所处的长虹大道,毗邻火车站和市政府,属于市政府的形象大道,财政对于街区基础建设的投入巨大,街区面貌不断改善,为本案带来了一定的利好因素。
同时与开发区内众多楼盘扎堆的情况不同,本案所在的浔阳区内竞争对手较少,这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。
由于房地产业的特殊性,因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用,对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。
目前国家对于某些地区房地产过热的情况在整体政策上处于调控状态,这在一定程度上制约了房地产交易和投资的热度。
在九江,房地产作为政府吸引外地资金投资,加快城市发展的一个重要产业,其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜,具体在近期的政策表现为:
1、建立和健全公积金管理,提高公积金的按揭额度
2、加快了城市的拆迁步伐
上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用,政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望,这为项目的成功来发提供了良好的外决条件。
宏观政策对九江市房地产市场的影响分析
1、对于起步较晚的九江市房地产来说,房价整体水平仍然较低。
市区商品房成交均价在05年仅1800元/㎡左右,这较市场发达城市仍有较大的差距,也给市场房价提供了较大的增长空间。
2、在房地产需求方面,目前九江市大部分购房者以自住为主,投机成分极少。
这也给了九江房地产市场提供了良性发展的市场空间。
3、宏观政策推出目的是在稳定房价,抑制房产投机及炒作行为,保证房地产市场的良性发展,因此,就目前九江的市场情况而言,国家宏观政策不会对九江房地产市场产生较大影响,整体市场将依城市及经济发展而发展。
⑴概况:
目前,九江房地产开发呈现出三足鼎立的发展态势,基本可分为老城区、长虹大道、九江开发区三大板块。
老城区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖一带和滨江沿长江一带,由于老城区土地稀缺,开发量较小,主要以高档景观高层为主;
长虹大道房地产投资目前主要沿长虹大道两侧呈带状分布,开发区房地产投资目前主要集中在九龙街一带,这二个地区开发量较大,以多层、小高层普通住宅为主。
⑵住宅价格:
物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映,同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。
从市场数据得出结论,现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。
主要分为三个层次:
l老城区沿湖沿江高档住宅。
这些高档住宅地处市中心繁华商贸所在,地段位置优越,生活配套成熟。
销售均价:
2500元/平方米以上;
l长虹大道两侧。
由于政府行政、企事业单位等都坐落其附近,且紧临火车站,使得这一带近年来成为开发热点,生活配套日趋成熟。
1700~2300元/平方米;
l九龙街开发区一带。
随着九江城市西拓,环绕八里湖建设新九江发展战略的确立,该区域将成为今后九江发展的主力区域。
但现在区域内配套设施尚不完善,人气有待结聚。
1800~2100元/平方米。
⑶住宅品质:
住房作为一项大的消费支出,人们投入的关注度往往有别于一般商品,更加注重居住产品品质,其内容包括:
社区规划、交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境等等。
而九江市目前的居民住宅大多无社区规划的人性化可寻,对居住环境的考究甚少,产品本身缺乏合理的功能,采光、通风等细微因素也不能有效实现。
1)市场运行状况:
供求平衡,成交面积和金额较上年大幅度减少
2005年,九江市区新批准商品房预售项目共36个,同比下降20%,批准预售面积55.88万平方米,同比上涨6.26%,其中住宅39.68万平方米。
同期九江市的商品房成交面积为39.24万平方米,其中住宅34.44万平方米,成交金额84216万元,成交面积和成交金额比2004年分别下降了51.58%和40.02%。
商品房成交面积比较表单位:
万平方米
2004年
2005年
2005年与2004年比较
商品房
81.04
39.24
-51.58%
其中:
住宅
68.9
34.44
-50.01%
商铺
8.43
3.51
-58.36%
商品房成交金额比较表单位:
万元
140403
84216
-40.02%
87384
64441
-26.26%
47720
17726
-62.86%
二手房交易活跃,增长迅速
2005年二手房成交3198套,成交面积30.73万元。
存量房成交面积首次超过商品房。
存量房(住宅)买卖比较表
套数(套)
1798
3198
78%
面积(万平方米)
20.04
30.73
53%
金额(万元)
21353
35980
68.5%
单价(元/平方米)
1066
1170
9.76%
住宅价格上涨迅速,商铺价格略有下调
2005年商品房价格较2004年上涨19.82%,其中住宅价格上涨较快,达到了44.03%。
而商铺价格略有下调较上年下铁10.69%
商品房成交单价比较表单位:
元
1791
2146
19.82%
1299
1871
44.03%
5658
5053
-10.69%
2)、土地市场分析
●土地供应不平衡
虽然2005年九江市土地供应量达到了创纪录的1808.82亩,比2004年的1743.4亩增加了3.75%,但长江大道与八里湖之间地块面积达1200亩,占了全年土地供应的66.34%。
大宗土地前期准备时间和开发周期都较长,因此短时间内,商品房市场供应量并不充裕。
从拍卖土地的分布来看,开发区共拍卖土地1504.79亩,占83.19%,老城区土地供应相对紧张。
●土地价格上涨,成本提高
2005年九江市土地综合价格每亩52.28万元,比2004年上涨了5.45%,剥去长江大道与八里湖之间地块,土地平均单价为72.54万元/亩,较04年剥去“柴桑春天”后的土地平均单价64.37万元/亩,上涨了12.69%
九江市2005年国有土地出让一览表
序号
受让单位
土地位置
土地
来源
供地方式
用途
土地面积(亩)
容积率
起始价
(万元/亩)
成交价
土地出让收入(万元)
签订出让
合同时间
1
九江市浔阳房地产
开发公司
十里大道323-321
企业
委托
挂牌
商住
3.41
3.0
68
120
409.2
2005.7.13
2
南湖路57号
居住
5.27
1.8
70
71
374.17
3
北司路68号
企业委托
6.6
1.5
53
55
363
4
江西京九装饰材料
大市场开发有限公司
三里街支巷
储备
市场
仓储
25.9
1.0
37.42
969.178
2005.7.12
5
王刚
人民路569号
2.08
2.0
43.73
90.9584
2005.7.11
6
九江市派拉蒙房地产开发有限公司
九瑞大道2号
8.0022
2.4
560.154
2005.7.26
7
九江柴桑房地产开发有限公司
九莲北路
332号
25
32
800
2005.9.28
8
江西省高氏置业有限公司
九瑞大道转盘南侧
95.31
44
4193.64
9
江西运通汽车贸易有限公司
九瑞大道汽车
城西侧A地块
用地
29.94
0.7
18.8
562.872
10
九江金泰房地产开发有限公司
九瑞大道汽车城西侧B地块
188
11
九江浔海实业有限公司
向湖一路
28号
52.32
48
2511.36
12
九江联泰实业有限公司
长江大道与八里湖之间
商业.文化.娱乐.居住
1200
42
50400
2005.10.14
13
九江市房地产测绘队
九江市房地产建筑公司
浔阳路95号
商业
0.3775
94.593
(总价)
2005.10.18
3、市场总结
l整体市场发展相对比较健康,价格上涨较快
l土地供应市场充足,未来开发量大
l楼盘品质提高,市场竞争开始激烈
l购房者期望值上升,更注重楼盘的性价比,品质好、价格优的楼盘成为追棒的对象。
l房型面积回归理性,120平方米以下经济套型比重增加
1、区域介绍
目前九江房地产开发,基本可分为老城区、长虹大道、九江开发区三大区域。
本案所处的区域为长虹大道,区域位置包括沿长虹大道两侧至开发区一代,区域内有市政府、火车站等众多企事业单位,由于长虹大道属于市政府形象大道,因此基础设施建设较好,市民的认可度较高。
2、区域房地产市场特点
本案所属的长虹大道板块,是最近几年的九江市房地产开发中的热点区域,但目前由于周边土地比较稀缺,市场供应开始紧张,目前新开发的项目除本案外,只有火车站边上一三幢多层项目和信华写字楼项目,综合起来有以下几个特点:
●新开发项目较少,住宅供应稀缺
●区域内项目整体档次、环境一般
●套型多在120平方米以上,设计一般
●与九江新开的几个大盘相比营销企业水平普遍较低
●项目规模普遍较小
●小高层面积普遍较大,去划速度相对多层较慢
●多层尾房价格多在2000元/平方米以下,新房小高层价格在2100-2500元/平方米之间
3、竞争对手分析
本项目区域内目前新开楼盘较少,周边楼盘多属于尾房销售,本案的潜在竞争对手主要是目前在开发区内的几个高品质大盘,以下是对本案竞争对手的详细分析:
主要潜在主力竞争对手:
案名:
新湖·
柴桑春天
开发商:
九江新湖远洲置业有限公司
基地规模:
953亩
建筑面积:
95万M2、一期13万M2
绿化率:
40%
规划设计:
加拿大泛太平洋
景观设计:
雅克筑景
物业管理:
上海新湖物业
户型面积:
80-140平方米,主力面积116平方米,复式面积130-200平方米
套型设计合理实用,主力以三房两厅为主
楼盘特点:
楼盘品质在九江首屈一指,倡导大盘时代的来临,套型以比较实用的中小套为主。
售楼处面积近1000平方米,营销投入巨大。
整个楼盘预计开发跨度将近6年左右,年均开发量在15万平方米左右。
价格:
预计一期价格将与周边市场价格持平
综合述求:
“CLD中央居住区”概念,主要诉求楼盘品质和规模
水木清华
九江兆龙置业有限公司
150亩
17万M2、一期1.8万M2
容积率:
美国累土
上海逸景
建筑商:
九江信华
84-144平方米,主力面积125平方米,复式面积140-220平方米
楼盘现状:
2005年十月份开盘,多层销售率80%以上,目前小高层选择较多。
二期将于近期开盘,多层预定情况良好,预计价格将有二三百元每平方米的上扬。
小高层2100元起步价,楼层差50元左右
多层1900元起步价
提出兆龙教育基金会,在宣传上主打教育和整体规划
其他在售热销楼盘:
项目名称:
城市领秀
地理位置:
九瑞大道2号,九瑞大道与龙开河路交界处
占地面积:
8亩
总建面积:
1.7万平方米
项目类型:
复式挑高5米小户型公寓
面积范围:
30-75平方米
预计均价:
3500元/平方米
天溢华庭
九瑞大道
18499平方米,共96套
销售状况:
2005年10月开盘,已销62套
16层二梯四户,商住楼
1980元起步价,楼层差30-50元
周边项目尾房
龙鑫花园
九江华龙房地产开发有限公司
总120000平方米,五期三幢多层18000平方米规划户数:
1028户
45%建筑形态:
欧式规划产品:
多层,7层+阁楼
发售日期:
分五期开发,第五期于2005年2月开盘
80-135平方米主力面积:
100平方米
价格范围:
1500-1900元/平方米均价:
1800元/平方米主力总价:
18万
住宅0.3元/平方米/月商铺0.6元/平方米/月
每层差价:
40-60元/平方米销售率:
99%
富华小区
九江富华房地产开发有限公司
分三期开发,前二期均已售完,三期规划8642平方米
35%建筑形态:
无明显建筑倾向规划产品:
2004年5月开盘
55-140平方米主力面积:
95平方米
1460-1800元/平方米均价:
1600元/平方米主力总价:
15万
销售率:
98%
东方俊园
九江新东方实业有限公司代理商:
武汉瑞地房地产策划代理
25694平方米规划户数:
156户建筑形态:
28层高层
2004年11月面积范围:
150-200平方米主力面积:
150平方米
1900-2800元/平方米均价:
2200元/平方米主力价格:
35万
得房率:
75%销售率:
70%左右
分析:
本案与龙鑫花园相邻,与本案仅长虹大道
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