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6.1、城区交通规划 20
6.2城市中心商务商业发展规划 21
6.3城市人口规划 23
二、咸宁市房地产市场分析 24
1、咸宁市区各主要区域概况 24
1.1咸安区 24
1.2温泉区 25
1.3咸宁经济开发区 25
2、咸宁市房地产发展现状 26
2.1咸宁商品房走势 26
2.2高层逐步成为市场主流 27
2.3户型面积供应情况 27
2.4消费群以本地人为主 28
3、咸宁房地产发展趋势 28
3.1咸宁未来市场供应情况 28
3.2咸宁市场消化力预判 29
3.3高层建设量继续放大,户型面积进一步紧缩 29
3.4城市房地产发展水平将不断提升 29
4、住宅市场研究 30
4.1主要楼盘基本信息 31
4.2典型楼盘研究项目分析 32
4.3住宅分析小结 43
5、商业市场研究 43
5.1温泉路商圈 44
5.2南大街商圈 44
5.3商业业态分布分析 45
5.4咸宁市主要在售商业项目介绍 46
5.5咸宁市建材家居市场分析 48
6、咸宁写字楼市场分析 49
7、咸宁酒店市场分析 50
8、市场分析结论 51
8.1住宅市场分析结论 51
8.2商业地产市场分析结论 52
8.3写字楼市场分析结论 52
8.4酒店市场分析结论 54
三、项目定位 55
1、项目概况 55
1.1项目基本情况 55
1.2项目周边交通情况 56
1.3项目用地条件 56
2、地块SWOT分析 57
2.1地块优势 57
2.2地块劣势 57
2.3地块机会 57
2.4地块威胁 58
3、项目产品定位 58
3.1综合楼商业定位 59
3.2综合楼写字楼定位 67
3.3综合楼酒店定位 69
3.4住宅定位 71
3.5物流中心定位 73
四、投资估算与财务分析 73
1、投资估算 74
1.1主要基础数据 74
1.2主要基础数据的确定 74
1.3各类物业销售收入估算 75
1.4销售收入估算表 76
1.5投资开发成本与费用估算 76
1.6各项成本明细 77
2、资金筹措方案 78
2.1项目资本金及其构成 78
2.2项目借款 78
2.3销售收入再投入 78
2.4投资使用计划 78
3、财务评价 78
3.1投资开发成本与费用估算 78
3.2利润与税金 78
3.3资金平衡能力分析 79
一、咸宁概况
1、咸宁城市映象
1.1历史文化底蕴深厚,民间艺术特色鲜明
咸宁有着深厚的历史文化底蕴,以铜鼓为代表的商周青铜文化,以赤壁之战为代表的三国文化,以北伐战争汀泗桥战役为代表的革命文化,以向阳湖文化名人村为代表的名人文化,以温泉、九宫山、陆水湖为代表的生态文化,在全省乃至全国都有着广泛影响;
民间文学艺术特色鲜明,民间歌舞、音乐、剪纸、布贴等远赴欧洲十几个国家演出和展览,呜嘟、高筒提琴是全国独有的民间乐器,提琴戏是全国独有的地方剧种,民间机智人物故事、民间叙事诗在全国民间文学殿堂占有重要的位置。
【咸宁温泉】
【九宫春晓】
【高筒提琴】
【呜嘟】
1.2自然生态环境优越,打造“绿色咸宁”
【楠竹】
咸宁,物华天宝。
全市森林覆盖率达53%,空气质量极好,全年有300天以上空气质量属于优良。
木材蓄积量约800万立方米,被植物学界誉为“中国亚热带自然生态平衡之典型”,是闻名全国的“桂花之乡”、“楠竹之乡”、“苎麻之乡”、“茶叶之乡”。
现有的桂花面积11635亩,居全国第一,年产量15.5万公斤,居全国第二。
2、咸宁自然概况
2.1地理位置
咸宁市位于湖北省东南部,地跨东经113º
32′~114º
58′,北纬29º
02′~30º
19′,138公里长江黄金水道依境东流,京广铁路、106、107、京珠高速公路贯通南北长江中游南岸,湘鄂赣三省交界处,是南下北上的主要通道,有“湖北南大门”之称。
咸宁市
咸宁东与黄石市的阳新县交界,南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤,西与湖南省的临湘市相连,北与荆州市的洪湖市隔江相望,与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻。
咸宁区位适中,交通便捷,距北京、上海、广州的空中里程均为1000公里,车程一个半小时即可抵达武汉天河机场,是湖北对外开放的南面窗口。
2.2自然气候
咸宁市属亚热带大陆性季风气候。
气候温和,降水充沛,日照充足,四季分明,无霜期长。
冬季盛行偏北风,偏冷干燥;
夏季盛行偏南风,高温多雨。
年平均气温16.8℃,极端最高气温41.4℃,极端最低气温为零下15.4℃。
年平均降水量1577.4毫米,年平均日照时间为1754.5小时,年平均无霜期为245-258天。
主要灾害性天气有倒春寒、大暴雨、水灾、洪涝及夏旱、伏旱。
2.3辖区及人口
咸宁市辖嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区四县一市一区,共设11个乡、51个镇、6个办事处,下辖1271个村民委员会、11585个村民小组。
【咸宁市行政区划图】
咸宁全市国土面积9861平方千米,主城区国土面积1502平方千米,全市城市建成区面积达到91平方公里,拥有城市人口96万人,城市化水平达到37%。
市区规划区面积为317.76平方公里,建成区面积为25平方公里。
2009年末全市总人口为290.63万人,城市人口58万人,其中咸宁市区城市人口28.23万人。
2.4自然资源
土地资源:
咸宁市土地总面积974983.94公顷,大体为“六山一水两分田,一分土地为家园”的土地使用格局。
其中:
耕地面积209369.44公顷,占21.47%;
林地417258.84公顷,占42.8%;
牧草地15.98公顷,占0.0016%;
居民点及独立工矿用地34195.67公顷,占12.77%;
未利用土地1515.55公顷,占15.54%。
全市人均耕地0.078公顷,低于全省平均水平,人地矛盾比较突出。
矿产资源:
以非金属矿产为主,金属矿产次之,能源、水气矿产少。
已发现矿产37种,其中查明资源储量的矿产18种,包括能源矿产2种、金属矿产8种、非金属矿产7种、矿泉水1种。
全市有11种矿产资源的储量列居全省前五位。
其中,居全省第一位的有镁、锑、独居石、钽、地热等5种矿产,居第二位的有金、铌、冶金用白云岩等3种,居第四位的有煤、钒、锰3种。
水资源:
咸宁市境内水面宽阔,河港沟渠纵横交错,塘堰河库星罗棋布,水利资源十分丰富。
长江依境东流,境内里程126公里。
全市有中小河流254条,其中,河长在50公里以上的7条,20—49.9公里的有37条,5—19.9公里的有210条。
其中,市内有大小湖泊11个,总湖容31.523亿立方米。
物产资源:
农作物:
稻谷、小麦、大麦、玉米、棉花、油茶、花生、荞麦、豆类、芝麻、苎麻、甘蔗、烤烟、蔬菜等。
动物资源:
分为两大类,一是家养畜禽,主要有猪、牛、羊、鸡、鸭、番鸭、鹅、蜜蜂等。
二是野生动物,有103种,其中国家、省级保护珍稀动物52种,主要有华南虎、云豹、巨蜥、穿山甲、赤狐、水鲵、白颈长尾雉、小灵猫、白鹭等。
植物资源:
全区森林植物资源共有189种600多属2100多种。
其中木本植物530多种。
其中包括用材林树种、珍稀树种、竹类、经济树种、知名中药材等。
水产资源:
全区有水生生物180种,其中水生动物152种,水生植物18科28种。
鱼类91种,隶属19科。
主要经济鱼类有青、草、鲢、鲫、鳊、鲶等20多种;
名贵鱼有春鱼、银鱼、鲴鱼、鳗丽、鳜鱼、团鲂等。
主要经济水生动物有蟹、虾、蚌等;
主要经济水生植物有莲、藕、菱、荸荠、蒲草等。
3、咸宁经济环境分析
咸宁属于湖北中等发展城市,在中部崛起的背景下,咸宁的经济发展也呈现快速良好的发展态势,武汉“8+1”城市圈规划为咸宁经济发展带来机遇,作为“后花园”的咸宁市确立了一系列城区规划方案与措施,期望在3~5年内成为湖北省新经济增长板块。
3.1整体经济运行情况
3.1.1国民生产总值稳步上升,商业具有可持续发展的经济基础
从2002年起咸宁市国民经济进入提速增长阶段,地区生产总值年均增长都超过10%,2009年全市生产总值(GDP)405.15亿元,提前一年完成了“十一五”计划目标,完成“十一五”计划的123%,比上年增长15.2%,增幅比全省高2个百分点。
2009年全市财政收入18.87亿元,增长27.9%。
3.1.2固定资产投资持续增长
2009年全市全社会固定资产投资完成301.58亿元,比上年净增100亿元,增长50.1%。
城镇以上固定资产投资额249.10亿元,增长51.4%;
农村固定资产投资额52.47亿元,增长44.5%。
全市城镇以上一、二、三产业固定资产投资全面增长。
其中,第一产业6.56亿元,增长86.1%;
第二产业95.99亿元,增长24.3%;
第三产业146.55亿元,增长75.0%。
2006年至2009年共完成固定资产投资额743.15亿元,完成“十一五”计划的143.3%。
2009年全市房地产开发投资39.55亿元,比上年增长56%。
当年商品房竣工面积121.86万平方米,增长95.5%;
商品房销售面积105万平方米,增长21.5%。
3.1.3财政收入情况
2009年咸宁全市地方财政总收入32.09亿元,比上年增长21.5%;
地方财政一般预算收入18.14亿元,完成“十一五”计划的139.5%,增长27.9%,增幅比全省高13.3个百分点。
全市税收收入10.85亿元,比上年增长33.9%,税收收入占财政一般预算收入比重达59.8%,比上年提高3.2个百分点。
其中,营业税增长30.8%,企业所得税增长48.4%,个人所得税增长20.4%,城市维护建设税增长21.1%,房产税增长28.6%,印花税增长21.3%。
3.2产业结构变化情况
全市着力实施“兴工强市”战略,抢抓国内经济结构调整和武汉城市圈“两型社会”建设机遇,加大招商引资力度,加快武汉城市圈建设,促进工业快速发展。
2009年经济结构也得到进一步优化。
一、二、三产业结构为21.5:
43.2:
35.3,第一产业下降了1.3个百分点,第二、三产业分别上升了0.4、0.9个百分点。
人均GDP达16101元,比上年增长15%。
3.2.1工业生产快速增长,主导作用明显
全市强力推进“工业兴市”战略,着力发展新型工业产业,加快工业结构优化升级,工业生产水平快速提高。
工业企业经济效益继续提高。
2009年全市规模以上工业实现增加值147.38亿元,完成“十一五”计划的164.7%,比上年增长27.3%。
其中,轻工业增加值54.23亿元,增长21.9%;
重工业增加值93.15亿元,增长30.6%。
规模企业个数增加。
全市规模企业达到726家,比上年底增加99家。
多数行业保持增长态势。
全市规模以上32个工业行业中,除文教体育用品制造业、皮革毛皮及其制品业等2个行业生产低于上年外,30个行业生产比上年均有不同程度的增长。
其中,20个行业增幅超过10%;
塑料制品业、化学原料及化学制品制造业、有色金属冶炼及压延加工业、通信设备及其他电子设备制造业、黑色金属矿采选业等5个行业增幅在50%以上。
工业效益整体向好。
全市工业经济效益综合指数222%,比上年提高19个百分点。
实现利税36.6亿元,增长19%;
产成品资金18.1亿元,增长15.3%;
应收账款23.4亿元,增长17.5%。
建筑业快速增长。
全年建筑企业增加值17.62亿元,比上年增长30.4%。
3.2.2农业经济稳步发展
2009年全市农业总产值(按现行价格计算,下同)达140.18亿元,比去年增长5.7%。
农牧渔业产值分别增长4.9%、5.3%、12.3%。
主要农产品产量稳定。
全年粮食总产量112.51万吨,增长9.5%;
油料产量8.26万吨,增产4.1%;
蔬菜产量199.22万吨,增长3.1%;
茶叶产量1.83吨,增长4.0%;
园林水果产量4.42万吨,增长1.0%;
生猪出栏188.64万头,增长6%;
家禽出笼3388.62万只,增长28.4%;
水产品产量19.01万吨,增长7.7%。
木材采伐量21.84万立方米,楠竹采伐量1625.4万根。
因市场价格回落,棉花产量2658吨,下降4.6%;
苎麻产量1.81万吨,下降20.8%。
3.2.3突破发展旅游业,确立第三产业主体地位
全市以创建优秀旅游城市活动为动力,使旅游景区服务水平大大提高。
2009年全市接待国内外游客达到716.77万人次,比上年增长27.8%;
实现旅游综合收入34.12亿元,增长66.8%,占全市GDP的8.4%;
旅游门票收入5212.83万元,增长59.9%。
截至年底,我市已有4A级景区5家,3A级景区5家。
以“温泉文化旅游”为主题,成功举办了中国•咸宁首届国际温泉文化旅游节,达到了“以节造势、以节聚客、以节促发展”的目的。
3.2.4消费市场趋于活跃
2009年全市实现社会消费品零售总额165.88万元,完成“十一五”计划的120.2%,比上年增长21.3%,增幅比全省高2.3个百分点。
其中,批发零售贸易业零售额139.1万元,增长19.6%;
餐饮业和住宿业零售额20.93亿元,增长36.4%;
其他行业零售额5.91亿元,增长21.3%。
全年城市市场社会消费品零售总额111.88亿元,增长23.7%;
农村市场社会消费品零售总额54亿元,增长16.4%。
3.3开发区发展情况
全市建成8个省级经济开发区和工业园,2009年新增了蒲纺工业园。
推进了武汉东湖高新技术开发区“中国光谷咸宁工业园”、武汉经济开发区“咸宁工业园”等产业转移示范园区建设,并以“园外园”为载体,建立了企业和项目在圈域内转移的利益协调机制。
2009年,开发区实际开发面积4455.67公顷,比上年扩大1628公顷。
进园规模以上工业企业626家,占全市规模以上工业的86.2%;
规模以上工业增加值90.83亿元,占全市规模以上工业增加值的61.6%,比上年增长32.7%;
创税收13.47亿元,比上年增长23.8%;
固定资产投资96.98亿元,占全市全社会固定资产投资的32.3%,比上年增长27.2%。
咸宁抢抓国内经济结构调整和武汉城市圈“两型社会”、长江经济带建设机遇,引进了武汉富士康、中芯国际等大型项目;
引进了武汉黄鹤楼酒业及天然香料研发、康誉食品、实华实业、今晨牙刷等食品饮料企业;
引进了爱帝服装、世诚职业服饰、乔万尼服饰、佐尔美时装、元田制衣等武汉服装企业;
引进了武商量贩、中百仓储、中商平价、银泰百货、中商百货、武汉恒信德龙4S店等知名商家。
咸安、嘉鱼、赤壁三县市区纳入了武汉新港建设规划。
可以预见,未来的三五年内,开发区将建成市区经济新的增长点,建成咸宁现代制造业的集中区、吸引外来投资的集聚区、体制机制改革的先导区、生态环境优美的新城区,成为拉动咸宁工业经济发展和促进结构优化升级的强大引擎,成为咸宁招商引资、项目建设和经济发展的大品牌。
3.4居民消费能力趋势
咸宁城镇居民人均可支配收入在2005年突破了8000元大关,近几年均以10%以上的速度大幅增长。
随着经济快速发展,城市居民可支配收入也维持了较快的增长速度,为房地产市场的快速发展提供了基础。
3.4.1人均收入情况
2009年,城区居民人均可支配收入11627元,增加1030元,增长9.7%。
其中,工薪收入7800元,增长7%;
经营性收入1997元,增长10.8%;
转移性收入186元,增长2.8%;
财产性收入2355元,增长23.1%。
3.4.2、在控制范围内,物价平稳上升
2009年居民消费结构性调整,居住条件改善。
全市全市城镇居民人均消费支出8430元,比上年增长7.9%。
其中,人均食品支出3634元,增长6.9%。
居民恩格尔系数为43.1%,比上年提高1.3个百分点。
人均住房使用面积42平方米,增加6.12平方米。
农村居民人均生活消费支出3459.82元,比上年增长3.5%。
其中,人均食品支出1589元,下降7.7%。
居民恩格尔系数为45.8%,比上年下降4个百分点。
农村人均住房使用面积41平方米,增加0.65平方米。
4、咸宁城市总体发展规划与构想
4.1城市区域定位
咸宁离武汉市仅近90公里的空间距离,1小时左右的时间距离,是武汉城市圈三级节点城市和最具发展潜力的中等生态城市。
咸宁自然环境优美,湖泊众多、淦河环绕,森林覆盖率高,主要物产、文化氛围与武汉市有较大差异,有作为优质后花园的资源秉赋,是武汉城市圈的生态大花园和休闲度假养生及生态旅游名城。
温泉位于城市中心,被国家国土资源部命名为“中国温泉之乡”。
是武汉市民良好的休闲、养生之地。
咸宁是鄂南门户和湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心,以发展高效清洁能源、轻工和生态旅游等生态型产业为主的鄂南综合性中心城市。
4.2咸宁市建设生态城市的目标
咸宁生态城市的总体发展定位:
全国生态人居名城(市),武汉城市圈重要的生态城市,生态精品示范城市,长江中游城市生态产业综合发展示范区,武汉市的“大花园”和生态旅游休闲胜地。
指导思想:
建设咸宁生态城市,维护城市合理的空间布局,确保城市生态环境质量,为城市的可持续发展创造空间与环境条件。
逐步实现绿化建设与城市产业结构调整、生态建设与城市发展的联动,发展绿色产业,实现生态、社会、经济的综合效益。
总体战略:
强力打造“生态城市”建设主骨架,实行“生态农业稳市,生态工业强市,生态旅游活市、生态家园富民”的“生态市”建设总体战略,主动挂靠,发展配角经济。
4.3咸宁市城市发展方向
咸宁城市总体布局形态由“哑铃”型城市转变为“组团式”城市,各组团之间用生态绿带相隔,用交通主干道相连,形成分散组团生态城市的基本框架。
(1)南北两区继续相向发展,充分实现对接,进一步强化紧凑度和集聚度。
(2)拓展新方向,主体向东北方向拓展,通过武广客运专线火车站的建设和银泉大道以东市工业区发展,进一步强化南北两区的集聚度,促进组团城市的形成。
咸宁“生态旅游名城”和“现代型商贸物流中心的综合型城市”的城市性质定位,准确抓住了咸宁所拥有的旅游资源和便捷的交通区位两大城市优势,随着城市产业分工的明确,咸宁做为区域生态型的商贸物流中心地位将越来越明显,国民经济增长水平有望进入增长的快车道,商贸流通业发展前景良好。
温泉、咸安南北两区相向发展的城市发展规划,将加快咸宁市区一体化的进程,随着南北两区集聚度的提高,区域商业互动性增强,将大大凸显咸宁中心城区的商业地位与竞争力,有效提升城市商业的辅射力,批发、零售型商业市场将更为活跃。
5、两型社会建设、8+1城市圈与咸宁区位优势
在中部崛起的背景下,咸宁的经济发展也呈现快速良好的发展态势,两型社会、武汉“8+1”城市圈规划为咸宁经济发展带来机遇,作为“后花园”的咸宁市确立了一系列城区规划方案与措施,期望在3~5年内成为湖北省新经济增长板块。
2007年12月7日,武汉城市圈和长株潭城市群同时获批国家“两型”综合配套改革试验区。
这是中央支持中部崛起战略的重大决策。
作为武汉城市圈的重要成员,咸宁北接武汉,南连长沙,尽得天时地利,面临着重大发展机遇。
《武汉城市圈城镇布局规划》将咸宁定位为工业贸易、旅游城市。
它在武汉城市圈中既是复合型产业与城镇发展的有机组成部分,又是唯一以生态城市建设为主导的生态花园。
【8+1城市圈】
“8+1”城市圈——2002年6月,省委、省政府审时度势,在省八次党代会上明确提出了一项重大战略部署:
建设武汉城市圈,即以武汉为核心,包括周边100公里以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江8市,形成湖北乃至长江中游最大、最密集的城市群,逐步将其发展成内陆地区最重要的经济增长极之一。
咸宁是武汉城市圈三级节点城市和最具发展潜力的生态城市。
咸宁处在武汉城市圈“南大门”的战略位置,是武汉城市圈南部综合性中心城市和湘鄂赣交界处区域性中心城市。
咸宁不仅是城市圈的“大花园”,也是城市圈的“生态前屏”。
2004年4月,为推动“武汉城市圈”战略的实施,我省启动7条从武汉出城的高速公路项目建设,即武麻、汉英、汉孝、和左、青郑、汉蔡和汉洪。
2006年5月,武汉关山至葛店的关葛一级公路开工,使武汉城市出口路增加到8条,使武汉与其城市圈内的8个城市形成“1小时经济圈”。
2008年咸宁率先在武汉城市圈“两型”社会建设重点改革领域取得突破,推进了产业发展、金融体制改革、空间发展、交通建设、社会事业发展、旅游事业发展等方面的“两型”社会综合配套改革工作。
目前已签约的有武汉东湖高新技术开发区“中国光谷咸宁工业园”、武汉经济开发区“咸宁工业园”。
“好吃佬”鸡汤、黄鹤楼酒业、武汉元田制衣、世诚服饰、爱帝服装、佐尔美服装等知名企业落户咸宁。
此外,咸宁与武汉城市圈其他8城市签订了旅游合作框架协议,推出了咸宁一日游、二日游、三日游精品线路,重点推介咸宁温泉养生之旅、九宫山避暑之旅。
5.1生态优势
咸宁最大的潜力和优势在于“生态”,有不可比拟性,旅游开发是其发展的重点项目。
咸宁在武汉城市圈中的位置是“既是复合型产业与城镇发展的有机组成部分,又是唯一以生态城市建设为主导的生态花园”。
旅游开发是咸宁发展的重点项目。
咸宁市是一座具有山水园林特色的中等城市,城市旅游资源丰富,境内拥有众多旅游亮点和精品线路。
自然旅游资源以山青、水秀、洞奇、泉温、桂香、竹翠为主要特色,有闻名遐迩的地热水资源温泉;
秀丽飘逸、景色迷人的省级风景名胜区星星竹海;
闻名全国、独树一帜的桂花之乡;
鬼斧神工、分布广泛的天然溶洞;
飞瀑流泉、移步易景的省级风景名胜区陆水湖。
人文旅游资源以革命历史纪念地、古文化遗址而著名,主要有具有考古价值的新石器时代古遗址、羊楼洞明清一条街;
雄风千古的三国古战场赤壁;
情怀悲壮、感天动地的闯王陵;
闻名中外的北伐战争遗址汀泗桥;
神秘宏伟的“131”地下工程以及中国向阳湖文化村等等。
目前,咸宁已基本形成了以温泉为中心,以赤壁、通山为重点,以温泉商务疗养旅游区、陆水湖度假休闲旅游区、赤壁文物古迹旅游区、九宫山避暑旅游区、嘉鱼现代农业旅游区和青山水库体育健身旅游区为框架的“一个中心,两个重点,六大旅游区”的旅游格局。
咸宁市区拥有华中第一泉的温泉,现有中心城区周边的星星竹海、太
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