土地增值税清算考试(文件部分)Word文档下载推荐.doc
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8、河南省土地增值税政策规定:
房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,在预征收土地增值税时,采用随房确定的原则:
即销售房屋为普通标准住宅的,地下室、车库按照普通标准住宅确定;
销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。
待清算时,应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。
(√)
9、对冠名“河南XX税务师事务所”的,在河南省境内可跨地区办理土地增值税清算鉴证业务。
(√)
10、土地增值税纳税人选择定期申报方式的,应向纳税所在地的地方税务机关备案。
定期申报方式确定后,一年之内不得变更。
(√)
三、单项选择题
1.下列各项中,不属于我国土地增值税纳税义务人的是()。
A.销售自建商品房的房地产开发公司B.出租闲置房产的事业单位
C.转让土地使用权的外商投资企业D.转让普通住房的李某
【答案】B【解析】选项B:
房地产的出租,出租人虽取得了收入,但没有发生房产产权、土地使用权的转让,不属于土地增值税的征税范围。
因此,出租闲置房产的事业单位不属于我国土地增值税的纳税义务人。
2.下列各项中,应当征收土地增值税的是()。
A.房地产的评估增值B.个人之间互换自有居住用房,经当地机关核实
C.兼并企业从被兼并企业取得的房地产
D.一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后转让的
【答案】D【解析】选项A:
房地产的评估增值,房地产虽然有增值,但其既没有发生房地产权属的转移,房地产的产权人也未取得收入,所以不属于土地增值税的征税范围,不征收土地增值税;
选项B:
个人之间互换自有居住用房,经当地税务机关核实,可免征土地增值税;
选项C:
在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。
3.下列各项中,属于土地增值税征税范围的是()。
A.继承人依法继承的房地产B.尚在抵押期间的房地产
C.出让国有土地使用权D.转让投资、联营的房地产
房地产的继承,虽然发生了房地产权属变更,但被继承人并没有因为权属变更而取得任何收入,因此不属于土地增值税的征税范围;
尚在抵押期间的房地产,未发生权属的改变,不属于土地增值税的征税范围;
国有土地使用权出让,是“国家”以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向“国家”支付土地使用权出让金的行为,它不属于土地增值税的征税范围。
4.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,下列税费中,允许作为“与转让房地产项目有关的税金”项目扣除的是()。
A.教育费附加B.房产税C.城镇土地使用税D.印花税
【答案】A【解析】首先,房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税已经列入管理费用中,不能再单独扣除,所以不能选择D选项;
其次,计算土地增值税可扣除的与转让房地产项目有关的税金不包括房产税和城镇土地使用税,所以不能选择BC选项。
5.根据土地增值税的有关规定,以下不属于房地产开发成本扣除项目的是()。
A.取得土地使用权所支付的地价款B.支付的耕地占用税
C.发生的“三通一平”支出D.公共配套设施费
【答案】A【解析】选项A:
取得土地使用权所支付的地价款,属于取得土地使用权所支付的金额,不属于房地产开发成本。
6.某市房地产开发企业开发一栋写字楼并全部出售,取得销售收入100000万元。
开发此栋写字楼支付地价款和相关的过户手续费2000万元,发生土地拆迁补偿费300万元、“三通一平”费400万元、建筑安装工程费500万元,与该写字楼相关的销售费用800万元,管理费用1200万元,财务费用500万元。
则该房地产开发企业在计算土地增值税时,允许扣除的房地产开发成本为()万元。
A.700B.1200C.2700D.3200
【答案】B允许扣除的房地产开发成本=300+400+500=1200(万元)。
7.某市房地产开发企业销售其新建的写字楼一幢,签订销售合同,取得销售收入8000万元。
开发该写字楼有关支出为:
为取得土地使用权所支付的地价款及相关税费为1200万元;
房地产开发成本1800万元,其中含利息支出300万元;
计入财务费用中的利息支出为100万元,其中超过国家规定上浮幅度的利息金额为20万元,利息支出均能够按转让房地产项目分摊,并均能提供金融机构的贷款证明;
该省政府规定,能提供贷款证明并能按转让房地产项目计算分摊利息支出的,其他房地产开发费用计算扣除比例为4%。
则该房地产开发企业在计算土地增值税时,允许扣除的房地产开发费用为()万元。
A.200B.488C.500D.508
【答案】B【解析】土地增值税清算时,已计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。
本题中超过国家规定上浮幅度的20万元利息支出不得扣除。
允许扣除的房地产开发费用=(300+100-20)+(1200+1800-300)×
4%=488(万元)。
8.某市房地产开发公司2011年销售其新开发的办公楼一幢,签订销售合同,取得销售收入10000万元,已知为开发该办公楼取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本合计为4800万元,该公司不能按房地产项目计算分摊银行借款利息。
已知当地省政府规定,纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为8%。
该公司销售办公楼应缴纳的土地增值税为()万元。
A.990.3B.991.8C.1419.7D.1417.45
【答案】B【解析】
(1)应扣除的取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本合计为4800万元;
(2)应扣除的房地产开发费用=4800×
8%=384(万元);
(3)应扣除的与转让房地产有关的税金=10000×
5%×
(1+7%+3%)=550(万元),房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税列入管理费用(属于房地产开发费用的项目),因此不单独作为税金扣除;
(4)其他扣除项目金额=4800×
20%=960(万元);
(5)扣除项目金额合计=4800+384+550+960=6694(万元);
(6)增值额=10000-6694=3306(万元);
(7)增值率=3306÷
6694×
100%=49.39%,适用30%税率;
(8)该公司应缴纳的土地增值税=3306×
30%=991.8(万元)。
9.某房地产开发企业销售一栋新建的写字楼,签订销售合同,取得销售收入9900万元,与该写字楼相关的土地使用权支付金额为1000万元,发生开发成本2600万元;
销售费用600万元,管理费用400万元,利息支出300万元(含超过贷款期限的利息30万元,加罚的利息10万元),利息支出能够合理分摊并能提供金融机构贷款证明;
该省政府规定,其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。
则房地产开发企业在计算该写字楼应纳土地增值税时,允许扣除的房地产开发费用金额为()万元。
A.1260B.180C.440D.480
【答案】C【解析】对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除,允许扣除的房地产开发费用=(300-30-10)+(1000+2600)×
5%=440(万元)。
10.位于市区的某工业企业转让一幢10年前购置的厂房,签订转让合同,取得收入300万元;
该厂房购置原价为180万元,另支付相关税费5万元,已提折旧90万元。
经房地产评估机构评估,该厂房的重置成本价为320万元,成新度折扣率为七成。
则该企业转让厂房应缴纳土地增值税()万元。
A.0B.22.8C.20.78D.20.82
【答案】C【解析】
(1)评估价格=320×
70%=224(万元);
(2)允许扣除的税金=(300-180)×
(1+7%+3%)+300×
0.5‰=6.6+0.15=6.75(万元);
(3)扣除项目金额合计=224+6.75=230.75(万元);
(4)增值额=300-230.75=69.25(万元):
(5)增值率=69.25÷
230.75×
100%=30.01%,适用税率30%;
(6)应纳土地增值税=69.25×
30%=20.78(万元)。
11.某生产企业2011年转让一幢委托建筑公司新建的办公楼,签订产权转移书据,取得转让收入8000万元,取得与该办公楼相关的土地使用权所支付的金额为1200万元,开发成本为2500万元,企业未按转让房地产项目计算分摊利息支出,转让过程中缴纳相关税金共444万元(其中含印花税4万元)。
当地省政府规定,计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为8%。
该企业转让办公楼应缴纳土地增值税()万元。
A.869B.870.8C.1202D.1203.8
(1)扣除项目金额合计=1200+2500+(1200+2500)×
8%+444=4440(万元);
(2)增值额=8000-4440=3560(万元);
(3)增值额与扣除项目金额之比=3560÷
4440×
100%=80.18%,适用税率40%、速算扣除系数5%;
(4)应纳土地增值税=3560×
40%-4440×
5%=1424-222=1202(万元)。
12.位于市区的某工业企业转让5年前购入的一块未开发的土地使用权,签订土地使用权转让合同,取得收入300万元。
该土地使用权购置原价为220万元。
该企业应缴纳土地增值税()万元。
(不考虑契税)
A.22.64B.24C.19.05D.19.01
【答案】A【解析】
(1)转让土地使用权扣除项目金额=220+300×
0.5‰+(300-220)×
(1+7%+3%)=224.55(万元);
(2)土地增值额=300-224.55=75.45(万元);
(3)增值率=75.45÷
224.55×
100%=33.60%,适用税率30%;
(4)应纳土地增值税=75.45×
30%=22.64(万元)
13.某县国有工业企业利用厂区空地委托建筑公司建造一栋办公楼,取得该项土地使用权时支付土地出让金4200万元,缴纳相关费用130万元;
该办公楼开发成本4600万元;
该办公楼分摊的利息支出为300万元(能合理分摊并提供金融机构证明);
办公楼竣工验收,将总建筑面积的1/2销售,签订销售合同,取得销售收入6500万元;
将另外1/2的建筑面积出租,当年取得租金收入50万元。
当地省人民政府规定,其他房地产开发费用扣除比例为4%。
该企业上述业务应缴纳土地增值税()万元。
A.403.70B.360.65C.405.65D.406.62
(1)可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=(4200+130)×
1/2=2165(万元);
(2)可以扣除的房地产开发成本=4600×
1/2=2300(万元);
(3)可以扣除的房地产开发费用=300×
50%+(2165+2300)×
4%=328.6(万元);
(4)可以扣除的与转让房地产有关的税金=6500×
(1+5%+3%)+6500×
0.5‰=351+3.25=354.25(万元);
(5)可以扣除的项目金额合计=2165+2300+328.6+354.25=5147.85(万元);
(6)土地增值额=6500-5147.85=1352.15(万元);
(7)增值率=1352.15÷
5147.85×
100%=26.27%,适用税率30%;
(8)该企业应纳土地增值税=1352.15×
30%=405.65(万元)。
14.位于县城的某生产企业2011年12月1日转让一幢其2002年购置的厂房,签订转让合同,于当日开具销售发票,取得转让收入100万元。
企业不能取得该房屋的评估价格,但能够提供购房发票(已经当地税务部门确认),发票上记载的购置原价为40万元,开票日期为2002年12月1日,购置厂房时缴纳契税1.2万元,取得了完税凭证。
A.10.91B.11.88C.12.48D.11.47
【答案】B【解析】纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除;
对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
转让厂房的扣除项目金额=(40+40×
9)+(100-40)×
(1+5%+3%)+1.2+100×
0.5‰=62.49(万元);
增值额=100-62.49=37.51(万元);
增值率=37.51÷
62.49×
100%=60.03%,适用税率40%、速算扣除系数为5%;
应纳土地增值税=37.51×
40%-62.49×
5%=11.88(万元)。
15.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让服务作为租房房源、且增值额未超过扣除项目金额()的,免征土地增值税。
A.10%B.20%C.30%D.50%
【答案】B【解析】对企事业单位、社会团体以及其他组织转让服务作为租房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
16.根据土地增值税的有关规定,纳税人办理土地增值税纳税申报的期限是()。
A.自办理产权转移手续之日起7日内
B.自转让房地产合同签订之日起7日内
C.自办理产权转移手续之日起10日内
D.自转让房地产合同签订之日起10日内
【答案】B【解析】土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
17.土地增值税的纳税人应向()主管税务机关办理纳税申报。
A.销售方所在地B.购买方所在地C.房地产所在地D.合同签订地
【答案】C【解析】土地增值税的纳税人应向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
18、下列可以不征或免征土地增值税的有(A)。
A.某工业企业将办公楼转让给所投资的商业企业
B.个人之间交换的商铺
C.企业与个人之间交换的房地产
D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的
【正确答案】A【答案解析】对于以房地产进行投资、联营的,如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,暂免征收土地增值税,因此选项A,某工业企业将办公楼转让给所投资的商业企业可以免征土地增值税;
个人之间互换自有居住用的房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税,但个人之间互换经营用房,没有免税的规定;
企业与个人之间的房产互换,没有免征或不征土地增值税的规定;
以房地产抵债而发生房地产产权转让的,属于土地增值税的应税范围。
【该题针对“土地增值税征税范围”知识点进行考核】
19.企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元;
房地产开发成本6000万元;
向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明),其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;
该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%;
该企业允许扣除的房地产开发费用为()万元。
A.400 B.350 C.650 D.750
【正确答案】C 【答案解析】该企业允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×
5%=650(万元)。
【该题针对“土地增值税扣除项目”知识点进行考核】
20.纳税人必须在规定的期限内申报缴纳土地增值税。
按照现行规定,下列证件和资料属于纳税人申报纳税时必须向主管税务机关提供的是()。
A.工商营业执照原件 B.土地使用权证书
C.公司法人的户口簿 D.税务登记证原件
【正确答案】B 答案解析】纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内,按照税法规定,向主管税务机关办理纳税申报,并同时提供下列证件和资料:
(1)房屋产权证、土地使用权证书;
(2)土地转让、房产买卖合同;
(3)房地产评估报告;
(4)与转让房地产有关的税金的完税凭证;
(5)其他与转让房地产有关的资料。
【该题针对“土地增值税的申报和缴纳”知识点进行考核】
21.土地闲置费在计算土地增值税时,应当如何处理:
(C)
A准予扣除,但不能作为加计20%扣除的基数
B准予扣除,且能够作为加计20%扣除的基数
C不准予扣除
D按照实际情况,由税务机关审核是否准予扣除
22.下列项目中,那一项不属于可以核定征收土地增值税的条件:
(D)
A擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
B虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的
C申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的
D开发普通标准住宅的
23.如需对符合条件的房地产开发企业实施土地增值税核定征收,核定征收率不得低于:
A1%B1.5%C5%D8%
24.计算土地增值税时,下列项目中不允许扣除的是:
(A)
A超过贷款期限的利息B取得土地使用权所支付的契税
C耕地占用税D拆迁补偿费
25.关于城市拆迁安置的土地增值税处理,以下说法正确的是:
(c)
A采取就地安置的,由于安置房屋没有相应的收入,所以在计算土地增值税时,根据支付的相关安置支出确认成本,不确认收入。
B采取异地安置的,凡异地安置的房屋属于自行开发建造的,应当视同销售,并将拆迁安置支出计入安置房屋的拆迁补偿费。
C采取异地安置的,凡异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
D采取货币安置的,在向被拆迁户支付安置费时,必需取得发票。
26、下列各项中,应征收土地增值税的是()
A.赠与社会公益事业的房地产
B.个人出售自有住房
C.抵押期满权属转让给债权人的房地产
D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产
【答案及解析】C,ABD属于土地增值税免税范围。
参见财税[1995]48号、财税[2008]137号
27、房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许扣除的与转让房地产有关的税金是()
A\营业税、印花税B、房产税、城市维护建设税
C、营业税、城市维护建设税D、印花税、城市维护建设税
【答案及解析】C,允许扣除的税金是房屋土地流转环节发生的税金,房产税是保有环节缴纳的税金,另外“房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除。
”不在与转让房地产有关的税金中扣除。
(财税[1995]48号)
28、下列各项中,应征收土地增值税的是()
A\企业出售办公用房B房地产开发公司为客户代建房产
C\双方合作建房后按比例分配自用房产D\企业长期出租办公用房
【答案及解析】A,B、D没发生产权转移,C属于免税范围见财税[1995]48号
29、在何种情况下,房地产开发费用按10%计算扣除()
A\凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的
B凡能按按照转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的
C不论利息能否分摊或是否有金融机构的证明,开发费用一律按10%扣除
D利息支出以外的其他房地产开发费用划分不清的
【答案及解析】A,参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
30、选择土地增值税适用税率的依据是()
A转让房地产的收入额与扣除项目金额之比
B增值额与转让房地产的收入额之比
C增值额与扣除项目金额之比
D扣除项目金额与增值额之比
【答案及解析】C,参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
31、对于不超过商业银行同类同期贷款利率据实列支的利息支出以外的其他房地产开发费用,按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和,在()以内计算扣除
A、3%B\5%C\10%D\20%
【答案及解析】B,参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
32、下列哪种情况属于预征土地增值税的范围()
A转让土地使用权的B转让二手房的
C\纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入的
D\以长期租赁形式出租房产的
【答案及解析】C,见财税[1995]48号
33、计征土地增值税时,允许扣除旧房及建筑物的()
A房产当前市场价值B房产余值
C房产评估价格D房产账面净值
【答案及解析】C,见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
34、土地增值税是在房地产的()环节征收的
A出租B转让C使用D建设
【答案及解析】B,见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
35、纳税人转让房地产所取得的收入减除()后的余额,为增值额。
A实际支出B扣除项目金额C与转让房地产有关的税金
D房地产开发成本
36、土地增值额未超过扣
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