物业服务投标书Word格式.docx
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4686平方米
84348.00
1012176.00
游船码头餐厅及其他
2674平方米
14707.00
176484.00
合计
44870平方米
773875.00
9286500.00
备注:
以收缴率100%计算
3.2“文化广场”管理处管理费支出预算表
序号
项目费用
每月支出
每年支出
1
人工费用(246466元/月)
管理人员
31900
382800
见附件1
机电人员
73660
883920
保安人员
100652
1207824
保洁人员
40254
483048
小计
246466
2957592
2
管理人员服装费(2000元/月)
管理人员服装费
2000
24000
3
行政办公费(22700元/月)
行政办公费
22700
272400
4
保安物耗(3000元/月)
保安物耗
3000
36000
5
保洁材料费(13964元/月)
保洁材料费
13964
167568
6
垃圾清运费用(8000元/月)
垃圾清运费用
8000
96000
外包
7
绿化养护费(4000元/月)
绿化养护费
4000
48000
8
设备设施维护费(59810元/月)
设备设施维护费
59810
717720
9
公共能耗费(312408元/月)
公共能耗费
312408
3748896
10
公众责任险(1500元/月)
公众责任险
1500
18000
11
固定资产折旧(4153元/月)
固定资产折旧
4153
49836
12
管理者酬金(54171元/月)
管理者酬金(7%)
54171
650052
13
法定税金(41015元/月)
法定税金(5.3%)
41015.00
492180.00
773187
9278244
3.3年度盈亏
年度收入9286500元-年度支出9278244元=8256元/年688元/月
*附件1“文化广场”管理处员人工费用明细表
岗位名称
人数
薪金
(元/人)
各项基金
月总支出
(元)
年总支出
管理处人工费用(31900元/月)
管理处
管理处经理
3600
11600
139200
经理助理
5000
2250
7250
87000
客户服务
2500
1125
财务
1800
5800
69600
—
机电人员费用(73660元/月)
机电
机电主管
6000
2700
8700
104400
维修工
16
2800
1260
64960
779520
17
保安人员费用(100652元/月)
保安
保安主管
保安领班
14500
174000
36
432
80352
964224
41
保洁人员费用(40254元/月)
保洁
保洁主管
1350
4350
52200
22
1300
38104
457248
23
86
“文化广场”管理处员工人工费明细测算说明:
⑴以上人员年度工资费用是以12个月为基数计算得出;
⑵月工资标准中已经包括该岗位的各类津贴;
⑶各项基金计提比例为45%,其中包含公司替员工交纳的“五金”部分、节日加班费等。
*附件2:
员工服装及洗烫费用明细表
部门
制服配备内容(人)
制服费用
洗烫费用
物业管理处
西装2套
衬衫2件
领带1根
10人×
1200元/套×
2套÷
2年÷
12月=1000元/月
30元/套×
2次月=600元
设备主管
监控员
设备部
棉质工作服2套
电工鞋1双
16人×
300元/套×
12月=400元/月
自行解决
26
1400元/月
600/月
注:
⑴制服每二年更换一次,每人每次发放2套计;
⑵制服的洗烫按每人每月二次计,(仅限行政管理人员及客户服务部、保安部员工)
*附件3“文化广场”管理处行政办公费用明细表
月度费用(元)
年度费用(元)
固定电话费
600
7200
办公用品
900
10800
复印机维修费
200
2400
法律事务及公共关系费用
资料印刷费
500
节日布置费
60000
交通运输费用
30000
对外联系
其他不可预见费用
10000
120000
*附件4、清洁耗材表
名称
单位
单价
数量
费用(元/月)
消毒型多功能清洁剂
箱
250.00
500.00
空气清香剂
瓶
30.00
300.00
不锈钢保养清洁剂
0.5
125.00
玻璃清洁剂
200.00
1.00
静电除尘剂
0.50
碱性清洁剂(脱油剂)
马桶清洁剂(除渍剂)
100.00
洗手液
26.00
30.
780.00
地板蜡
400.00
1.
去蜡水
消毒剂
12.
360.00
喷洁蜡
0.25
卷纸
卷
7320.00
共计20层,每层男女洗手间蹲位以6个计,每天2卷;
30.5天/月计
14
垃圾袋
只
0.45
3904
1756.00
20层,每层楼梯6个垃圾筒,加公共区域以8个计,每天1次,30.5天/月计
15
小垃圾袋
0.08
7320
585.00
20层,每层男女洗手间蹲位以6个计,每天更换2次;
30.5天/月计
百洁布
块
15.00
25.00
375.00
拖把头
个
2.50
62.50
18
抹布
150.00
总计
13963.50
*附件5设备设施维护费用
房屋设备运行费(7500元/月)
消防/给水管网
833
配套设施(含公共设施)
3333
40000
房屋建筑外立面维护
道路养护
7500
90000
公共设备设施检测费(5400元/月)
高配间电试
房屋避雷检测
1000
12000
高压设备电试费
5400
64800
电梯系统(16台)(10587元/月)
电梯年检及限速器检测费
987
11840
电梯设备维保费
9600
115200
10587
127040
弱电系统(7550元/月)
消防报警系统维保费
2333
28000
消防系统设备维修配件费
217
2600
保安监控系统维保费
7550
90600
空调系统(22273元/月)
中央空调机组维保费
13000
156000
空调箱维保费(40个)
风机盘管(641个)
4273
51280
22273
267280
外墙清洗(6500元/月)
外墙清洗
6500
78000
三、其他费用
1、物业前期介入及各阶段物业服务费模式
按照物业管理前期介入时间,按直接成本计算,物业公司不收取管理酬金
1.1前期物业管理早期介入期筹备人员费用表
人工费用(30450元/月)
项目经理
包含“五金“
结构工程师
9425
设备工程师
30450
税金5.3%(1614元/月)
税金
1614
32064
1.2物业服务介入后期管理(包括中标及招商阶段)物业服务费模式
1.2.1按照物业公司直接发生的人工费用,,物业管理企业只收取人工费用、不可预见费、管理佣金;
开发商支付其他运行费用。
1.2.2物业按空房管理费用收取,
2、前期物业空房管理费(中标及招商阶段公共能耗及设备运行费)
租赁率%
开发商予以物业补贴
金额/元/月
60%
461776
50%
384813
20
40%
323064
30
30%
230888
40
20%
161532
50
10%
76963
60
说明:
费用按照18元/㎡/月为计算基数。
面积按照42757㎡计算
3、开荒费用
开荒标准按照开发商要求执行,其中人工费用由物业承担。
发生开荒材料费用由开发商负责。
开荒费用参考价格2.50元/㎡,42176×
2.50=105440元
其中人工费用约84352元;
材料费用约21088元。
3、前期物业管理招商阶段费用
人工费用(179109元/月)
管理人员(3人)
机电人员(10人)
保安人员(33人)
保洁人员(15人)
小计(61人)
179109
2149308
行政办公费(13620元/月)
13620
163440
保安物耗(1800元/月)
21600
保洁材料费(2500元/月)
垃圾清运费用(4000元/月)
管理者酬金(32503元/月)
32503
390036
12995.00
155940.00
258180
3098160
1、开办费
开办费及固定资产费用由我物业公司承担。
金额
工程维修工具及设备
20,280.00
铝合金扶梯
1,200.00
数字万用表
350.00
1,050.00
兆欧表
钳形表
组合套筒工具
常用工具一批
手枪钻
1,500.00
应急照明灯
220.00
880.00
管道疏通机
1,000.00
2,000.00
含保洁/工程使用
其他工具
仓库货架
6,000.00
拖线盘
600.00
工具柜
4,000.00
保洁用品
14,050.00
刮窗器
2,400.00
尘推
3200.00
800.00
750.00
2,250.00
普通吸尘器
1800.00
5,400.00
保安用品
50,900.00
耳麦对讲机
33
49,500.00
19
警棍
充电电筒
办公设备
74,200.00
21
办公桌椅
员工更衣箱
900.00
11,700.00
塑封机
24
考勤钟
25
验钞机
微波炉
400
27
打印机
28
文件柜
14,400.00
29
电话机
31
前期印刷费
5,000.00
用户手册、宣传资料等
37
办公用房装修
30,000.00
159,430.00
2、固定资产清单
电锤
1500.00
3000.00
擦地机
6000.00
高速抛光机
8000.00
干湿二用吸水机
7000.00
电动升降机(10米)
80000.00
电脑
4000.00
20000.00
复印机
12000.00
保险柜
2500.00
简易自动扶梯清洁机
3,000.00
高压水枪
传真机
149,500.00
三年折旧
4152.77
四.“文化广场”管理处财务预算说明
1)根据业主方提供的物业委托内容,我们对整个项目商业占比较大比重的状况,本着节约与保障并重的原则作出物业费测算。
。
2)“文化广场”管理处商业、娱乐用房占比较大比重,客流量大、营业时间长,导至空调、照明设备运行费用明显增加,公用部位电梯和喷泉全天候不间断运行,将使公共能耗费用大大的增加,公共能耗费用是成本支出的重要部分,占较大比例。
3)物业收费严格按照国家物业管理条例和上海市物业管理条例执行,如有违反物业相关条例,按照物业行业相关规定处理。
4)1号楼地下车库费用未计入物业费用。
5)由于“文化广场”的招商定位未确定,本标书中人员配置及运行费用仅作参考,具体按照实际情况调整。
6)开办费与固定资产费用由我物业公司投入。
技术文件
第一章管理服务理念、目标
1.总体物业管理服务理念:
以人为本
针对绿地太仓新城的显赫、尊荣的设计理念和建筑特点,时刻维护和保障业主的利益,制作可行性的经营策划,努力营造繁荣、先进的商业气氛,提高商务区的商务价值,坚持服务以人为本,追求“更加优秀”之立意及物业特点,结合物业管理各个要素,我们确定“以人为本”管理服务理念,以“星级物管、科技物管、人文物管、品质物管”的四项特色服务。
虽然进驻“文化广场”客户行业范围也比较广泛,从业人员对物业管理的需求也会多种多样,服务需求的多样性和复杂性要远胜于单一商务办公类型的物业管理。
如何适应各类不同来宾的需求,提供尽可能多的服务,是本案物业管理工作的一个重要课题。
1.1价值观念:
以安全为重
“安全乃企业立身之本”,综合商务楼的运行管理,应当保障完善的安全保障体系和安全管理网络,任何管理工作上的疏漏都可能造成巨大的损失,要求“文化广场”的物业管理具有高度的计划性以及严格的安全管理工作。
1.2服务标准:
以效率为先
高效率的管理不仅仅体现于节约时间方面,更是体现于有效的组织结构、明确的管理制度、良好的团队精神、先进的预测技术和敏锐的反馈系统等,它是一种深层次的管理手段。
1.3发展观念:
以科技为动力
“文化广场”装备各种现代化的设施设备,先进的中央空调系统、保安监控系统、通信信息系统以及智能化控制系统等,物业管理本身不能投入,关键在于能否正确地掌握并使用管理搞好这些设施设备,这既是确保“文化广场”内用户正常工作的关键,也是物业管理工作的关键。
1.4项目总体定位
“文化广场”物业管理的总体定位:
◆客户的任何需求,将作为我们一切工作的出发点,并争取满足并超越的期望;
◆“文化广场”将作为上海未来物业管理的标志性项目,在各项资源的投入方面将不遗余力;
◆“文化广场”的物业管理将定位在星级宾馆的服务标准,日常的管理与服务将充分体现上海市一流服务水平,为企业形象的树立竭尽全力!
2.物业管理目标
◆二年内通过上海市“物业管理优秀大厦”管理目标;
◆入住客户顾客满意度指标(CST)达到95%以上;
◆力争安全责任事故及火灾发生率为0;
◆“文化广场”物业成为高桥区域时尚地标。
◆“文化广场”物业保值增值。
2.1管理目标确立的依据
◆行业性质:
以全心全意为入驻“文化广场”各单位服务,服务的内容要符合业者的需求,服务的方式要适应他们的心理,真正做到“零干扰”、“无抱怨”。
◆星级管理:
管理方式和服务水准“以星级宾馆”作为参照,把星级宾馆的服务标准、管理方式引进”文化广场”,管理上实行规范化、科学化,在服务上实行“客有所呼,我有所应,客有所需,我有所为”,达到科学管理和优质服务的高度统一,把服务不断推向“星级化”。
◆超前服务:
通过日常与业主和客户的沟通,理解他们的潜在需要,想客户之所想,积极拓展服务领域,实现超前服务。
以人性化、个性化、情感化、理性化服务,体现“亲人式”服务的效果。
◆领先水平:
通过我们的努力,打造“文化广场”物业管理的品牌,达到“上海物业管理优秀大厦”的水平。
第二章物业管理机构运作方式
一、管理处组织架构部门设置
管理处共分六个职能部门,各部门围绕着客户服务开展物业服务工作,以客户满意为物业管理的宗旨。
“文化广场”组织架构
“文化广场”管理处执行公司领导下的管理处经理责任制,这是一种直线制的领导形式。
由于管理处的编制精干、职责明确,所以日常工作由经理直接对各部门人员领导即指挥,便于经理全面掌握日常工作及人员状况,减小失控。
各项工作的安排及临时任务的下达,均由经理直接安排,各主管下属人员直接向其负责,各主管及各职位专业人员直接向管理处经理负责。
二、管理处运作方式及各部门职责
1.运作机制与保障
1.1.目标管理体系
在“文化广场”的物业管理上,建立目标管理体系,即由管理处全体员工参与目标的制订,在工作中实行自我控制,并努力完成工作目标。
◆制订出各部门直至每个员工的目标,形成以总目标指导分目标、分目标保证总目标的一个目标链。
◆强调自我控制,通过对动机的控制达到
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- 关 键 词:
- 物业 服务 投标