物权法案例分析Word文档格式.docx
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该房子出卖给丁,办理完过户登记手续,丙知道后,认为该房早归自己所有,甲无权将该房卖给丁,丁也不能取得该房所有权,遂于甲、丁等发生争执,此外,丁以自己已取得房子所有权为由,要求终止甲曾与乙签订的租赁合同,遭到乙的反对,问:
1、丙可否取得房屋所有权,理由2、丙可否以自己与甲的买卖合同成立在先对抗乙3、若丁取得房屋所有权,则其是否有权终止甲与乙签订的租赁合同。
1、丙无法取得所有权,法律明文规定,不动产所有权变更登记后生效,丁已经取得所有权
2、不可以,丙只能追究甲的违约责任,要求其赔偿损失
3、不可以,买卖不破租赁甲购买某开发商的房屋,双方签订了房屋预售合同,约定一年后交房,甲缴纳两万元定金。
后来房价上涨较快,开发商又将此房以高价卖给了乙,并办理了过户手续。
问:
谁能取得房屋所有权?
乙能取得所有
权,根据物权由于债权及物权的公示原则,既然乙办理了过户登记,就取得了房屋所有权,甲基于合同享有债权请求权,可请求开发商承担违约责任李某在公园内捡到一个皮包,包内除失主的证件外,还有价值15万元的现金、存折、
首饰等,几天后李某在报纸上看到失主王某的“寻物启事花1.5万元寻找,请
依据物权法有关规定回答下列问题:
(1)当李某找到失主王某时,王某不肯支付15万元酬金,请问王某的行为是
否合法?
为什么?
(2)李某在还包时要求李某支付3万元酬金,协商未果,李某威胁不给线不还包,请问李某的行为是否合法?
在这种情况下王某是否需向李某支付报酬?
1、不合法,悬赏已经构成要约,归还行为构成承诺,因此王某应支付酬金;
2、不合法,如果不归还,应构成刑事犯罪(侵占罪或敲诈勒索)。
这种情况下,王某不应支付报酬,未尽归还拾得物的相关义务的拾得人不享有取得报酬的权利。
拾得人侵占遗失物,违反应尽的义务如通知、报告、保管、交付义务,或有其他违法行为的,丧失费用补偿请求权、报酬请求权案例:
甲公司购买一辆轿车作为办公用车,给经理张某使用,并将轿车登记在张
某名下。
后来,张某擅自将车卖与王某。
甲公司知道后,要求王某返还轿车。
1.甲公司的主张能否得到法院支持?
(请详细讲明原因)
2.甲公司应如何维护自己的权益?
(请详细讲明原因)1、甲公司的主张不
能得到法院支持。
根据物权法规定,王某的行为符合善意取得制度,在本案中,汽车属于动产,以交付为所有权转移要件,双方达成买卖合意后,把汽车交付王某就完成了所有权的变动,而且,不以是否支付对价为要件。
且车登记在张某名下,王某在购买车辆时,完全有理由相信张某是车的合法所有者,尽到了善意的注意义务,因为王某已经是该车的合法所有者,该公司主张不能得到法院支持。
2、甲公司可以要求张某返还车款,同时要求他赔偿损失。
理由:
虽车登记在张某名下,但甲公司可通过举证车款是其公司支付,只是登记在张某名下。
那么张某将车擅自卖出给公司造成了损失,属于侵权之债,特别注意,在起诉时,不要起诉物权行为,只起诉债权行为。
因为物权已转移给王某,再起诉物权已无意义,无法胜诉。
要谈第一个问题,得从物权法的基本理论谈起,原来我国关于物权转移的规定比较模糊,对物权行为和债权行为的区分不严格,很多地方是物权和债权不分的。
新物权法将物权行为和债权行为作了严格的区分。
如机动车的物权问题,现在登记只是公示效力,也就是说告诉外界你所拥有这辆车,而所有权的变动,在物权法上没有变化,还是交付为所有权转移的要件。
其实你对24条做解读也
能这个结论,24条说“未登记不的对抗善意第三人”也就是说登记不是物权的变动要件,而是对抗要件。
第24条的规定是为了防止这种情况的发生,A购买车并登记在自己名下,A将车卖给B,且B也支付了车款,但未办理过户手续,这时A又将车卖给C并同时办理了变更登记,这时C作为善意第三人就可以向B要求返还车辆,这里的C是善意的,因为车登记在A的名下他有理由相信A是车的合法所有者。
这时B虽然有所有权但不得对抗C这个善意第三人,也就是24条所说的未经登记不得对抗善意第三人的具体含义。
B只能要求A赔偿其损失,这是侵权之债,是债权行为,而不是物权行为。
这是为了保证交易的安全。
对比我举的例子,和你的案件,你不难发现,公司购买的车辆登记在个人名下,那买方就有理由相信车是个人的,所以买主就是善意第三人。
公司就不能以自己对车辆的所有权对抗他。
从法律上可以这样说,其实只要你紧紧的把握主“保护交易安全”这一点,你就掌握了24条的精髓和立法者的意图,当然这种保护并不是无限制和无条件的。
比如第三人要想善意取得就必须自己承担举证责任,要举证自己善意,举证自己已经支付了对价,举证已经占有该物等,如果他不能主张上面的一项或几项法官就会判他败诉从而承担败诉的不利后果,这就是个法律实物问题了。
我听过最高人民法院民事审判一厅的一个审判员关于24条的一个讲解,
他们在司法实践中对24条是这样把握的。
例如:
A购买了一辆车,登记在B的名下,B占有并不返还,这时A向法院起诉要求B返还,只要A有足够的证据证明车是其出钱购买,只是暂时登记在B的名下,法院是会支持A的主张的。
但B要是把车卖于C并办理了登记且交付,这时法院一定会保护C的合法权益,因
为他是善意第三人。
所以从他的讲解也可以看出他们也是从保护交易这一点上来运用24条的。
甲企业在公司章程中明确约定,其法定代表人王某对外签定合同的最高限额为150万。
2007年4月1日,王某在一次商品交易会上,为了抓住稍纵即逝的商机,代表A企业与B企业签定了一份250万元的买卖合同,B企业并不知道王某违反了A企业的内部规定.按照买卖合同的约定,由A企业在2007年6月5日前向B企业提供货物,B企业收到货物后的10天内支付货款250万元。
2007年6月1日,A企业按照合同约定完成全部货物的生产,6月2日A
企业有确切证据得知B企业经营状况严重恶化,可能无力支付250万元的货款。
6月5日,B企业要求A企业提交货物,遭到A企业的拒绝,A企业要求B企业提供担保。
B企业以自己的机器设备作为抵押,担保的价值为100万元,同时B
企业请求C企业为保证人,C企业担保的价值为150万元。
6月20日,AB签定了抵押合同,双方在抵押合同中约定,如B企业不能支付到期货款,该机器
设备的所有权直接归A企业所有,同时,A、B企业并未就该抵押合同办理登记。
A企业与C企业签定了保证合同,双方在保证合同中约定,C企业的保证方式为
连带保证,但双方未约定保证期间和保证担保的范围。
7月1日,A企业按照合同约定向B企业提交了全部货物。
B企业接到货物后,对标的物的数量和质量未提出异议,但由于经营状况不佳,7月10日(支
付货款的最后期限)无力支付货款。
7月12日,A企业向B企业要求行使抵押
权,发现该机器已经由于保管不当而灭失,B企业由此获得补偿金80万元,在
A企业的要求下,B企业将80万元的补偿金金额支付给A企业。
同时,A企业要求C企业承担保证责任,支付其担保的150万元,C企业表示拒绝。
要求:
根据上述事实及有关法律规定,回答下列问题:
(1)A、B两个企业签定的买卖合同是否有效?
(2)A企业在2003年6月5日是否可以中止履行合同?
(3)机器设备未办理登记手续,是否会影响该抵押合同的效力?
(4)如B企业不能支付到期货款,该机器设备的所有权能否直接归A企业所有?
(5)A企业应按何种顺序行使担保权利的顺序?
(6)A企业是否有权要求B企业支付其80万元的补偿金?
1有效A企业与王某只是内部规定,对外部行为不影响,王某是法定代表人。
2可以。
预期违约。
3不影响。
抵押合同登记对抗第三人。
4不能。
A只能拍卖机器,从拍卖款中取得100万。
5在B不能支付货款时,因为B和C承担的是连带保证责任,A可以先将B的机器拍卖再向C支付,也可以直接要求C支付,再将B的机器拍卖。
6可以。
抵押物上代位权。
黄某将一副价值6万元的名画送到某装裱店装裱,由于黄某未按期付给装裱店费用,装裱店通知黄某在30日内支付装裱费用,但
黄某仍未按期支付,装裱店将该画变卖,扣除了黄某支付的费用后,将其差额退还给黄某。
1.装裱店变卖名画的行为是否合法?
按物权法的规定,装裱店对名画有什么权
利?
依据是什么?
2.请解释一下这一权利的具体内容。
装裱店变卖名画的行为不合法。
按物权法的规定,装裱店对名画有留置的权利。
但该变卖行为应当由执行,装
裱店没有直接变卖的权利。
依据是〈〈物权法》:
第二百三十条债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务
人的动产,并有权就该动产优先受偿。
第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权;
留置权人不行使的,债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部
分归债务人所有,不足部分由债务人清偿。
(民宅商用,既要符合法律、法规和管理规约,还要征得有利害关系业主同意)
看到新出台的〈〈物权法》,关先生长出了一口气,对关先生来说,终于有“法”为他撑腰了。
他打算近日就去找楼下的吕先生协商,坚决维护自己的“睡觉权益。
关先生与吕先生属于上下楼邻居,2006年,吕先生有了做买卖的打算。
在未与
关先生协商的情况下,吕先生将自己的民用住宅改为海鲜酒楼。
自从酒楼营业开始,关先生就很少能睡得安稳。
吃饭喝酒的嘈杂声时常把关先生从睡梦中吵醒。
久而久之,关先生受不了了,他找到了吕先生,希望与吕先生能异地营业。
但吕先生态度很强硬,“我自己的居室,想干啥就干啥!
”对此,郑先生毫无办法,他也在琢磨,吕先生用自家住宅开酒楼,自己到底能不能干涉?
2007年,吕先生终于找到了答案。
新出台的〈〈物权法》规定,业主不得违反法
律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性
用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
对于这样的法规出现,福建三通律师事务所律师许水清表示赞同,他表示,〈〈物
权法》规定了业主大会、业主委员会等制度,承认管理规约对所有业主具有约束力。
业主的合法权利由此可获得更有力的维护。
同时,业主也不得滥用权利,不能任意将住宅改变为经营性用房,否则可能会违背土地用途管制原则、土地利用的规划设计,并会侵害其他业主的权益。
本条一方面尊重业主改变住宅用途的权利,另一方面又维护了其他业主的利益,规定如果业主将住宅改变为经营性用房,不得违反法律、法规和管理规约的相关规定,同时要经过利害关系
业主同意。
他认为,〈〈物权法》在审议过程中把“相邻业主”改为“有利害关系的业主”,是一个合法、合情、合理的进步,不仅概念明确,操作性也更强。
从现实角度出发,在住宅楼内从事商业活动,尤其是开办公司等行为会造成住宅配套资源的紧缺,如车位紧张、电梯拥堵等,还有可能影响到小区的安全和管理,从而给许多居民带来诸多生活不便。
因此,对于谁来主张小区内是否可以开展某一商用项目时,有权表态的,绝不仅仅是“相邻业主”,这样的面显得太窄了,不符合实际,改成“有利害关系的业主”显然很人性化。
许水清同时表示,该条款修改后,还应该读出题中应有的另一层意思,即“有利害关系"
如何认定?
这绝不可能是一个主观的认识,否则,势必影响到表决的公正性。
因此,应该认识到,从法律层面看,想要主张权利的业主,必须拿出有效证据,证明自己与该商用项目之间确实存在实际、客观、确定的利益关系。
对于如何认定“有利害关系”,中国人民大学法学院副教授王宗玉也有相同的疑问,他指出,〈〈物权法》的规定留下了一个“口子”,没有就“利害关系”作出明确界定。
因此,如果业主依据〈〈物权法》“民宅商用”,在具体活动中会遭遇很多尴尬。
例如,究竟什么是利害关系业主?
如何征求全体业主同意?
什么类型的商业用途可以进入民宅?
业主权利受到侵害如何维护?
王宗玉认
为,上述问题有赖于今后出台〈〈物权法》实施细则中得到解决。
另外,在实施细则出台之前,相关执法部门在对单位进行审批时,也要考虑到具体的情况,是否会危害其他业主的权利。
小区停车费究竟该归谁?
物业公司、个别业主还是全体业主?
案例一:
福州市天元山庄小区现有车位只售不租,每个停车位售价约10万
元。
部分业主嫌价高不愿购买,把车停在小区内公共道路上,而物业公司认为业主不买车位就不能将车停在小区内。
双方因此产生争议并不断升级。
2007年
5月28日傍晚,物业人员甚至把拒买车位的三十多位有车业主堵在家门口三个多小时。
案例二:
2007年9月份以来,福州“金钻世家”小区业主也因小区公共停
车位收费从每月60元提高到260元而与物业公司发生多次冲突。
案例三:
2008年1月,福州世纪城小区业委会与物业公司商定:
委托物业公司受全体业主的代表一一业委会的委托管理小区公共停车位;
小区公共停车位每月能收取1300多元停车费;
除支取小部分收入作为物业公司的管理费用,其余部分收入作为小区维修基金;
该项收入情况每年定时向全体业主公布,业主代表可予以监督。
另据了解,2001年福州市物价局曾专门就小区停车管理费收费标准问题发文,文件规定:
地面车场汽车临时停放每辆次3元,过夜停放每辆次5元,按
月停放每月每辆60元。
公共停车位的收入主要用来补贴小区物业管理其他开支。
上述三个案例反映了各方对小区公共停车位收费的不同认识。
大多数业主认为,
根据〈〈物权法》的规定小区内的公共停车位,属于业主共有。
“停车管理费”内含地租,物业只能提取管理费用,其余归全体业主。
而那些有车的业主却认
为,自己做为共有人把车停在小区内根本不应被收费。
目前通行的做法是,物
业公司以管理费名义收取小区停车费,且成本支出都在物业公司一方。
点评:
〈〈物权法》第七十四条第三款、第八十二条分别规定:
“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”、“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。
”
依据上述法律规定,小区内公共停车费实际上包括了停车位所占用土地的使用费和车辆保管费两部分。
土地使用费部分应该支付给停车费所占用土地的所有者一一小区全体业主;
而保管费用部分应该支付给车辆保管人。
小区内扣除必要管理费后的公共停车费余款属于全体业主共有,物业公司不得据为己有。
有车的业主同样必须交停车费,同时,其有权与小区其他业主共同分享小区停车利益。
福州世纪城对小区公共停车位收费的处理方式,体现了物权法尊重和保护产权人利益的精神,既体现了业主的所有人地位,又体现出业主对物业公司的尊重,值得在物业管理实践中加以推广。
8层合法建筑阻人采光侵犯采光权败诉且赔钱
1996年,吴某购买了一套将近64.73平方米的商品房用于自住。
1999年春,长沙某物业发展公司(下称发展公司)经批准在该商品房相邻处建成一栋8层
高的楼,两楼间距仅1.9米左右,双方相邻墙均开设窗户。
自从该8层楼建成
后,吴某住房里能见度极低,即使大白天也要开灯。
为此,吴某与发展公司发生争议。
经多次协调,2000年9月25日,双方达成协议,发展公司同意吴某提出的在栋距之间搭建阳台的要求。
但该协议因未经有关部门批准而无法履行。
吴某随即以侵犯采光权为由,向长沙市开福区人民法院提起诉讼,要求发展公司赔偿损失。
发展公司辩称,其8层建筑系经有关部门合法批准,手续齐全,故不应承担民事责任。
经鉴定,该8层楼确实给吴某住房的自然采光造成影响,导致该房“如果不用人工灯源,不能正常生活”。
据此,一审法院认为,发展公司的8层楼与吴某住房间距仅为1.9米,未考虑吴某通风、采光的需要,给吴某的生活造成不便,侵犯了吴某的合法权益,因此发展公司应补偿吴某损失。
由于我国现行法律未明确规定补偿标准,法院认为应以房屋建筑面积为标准,每平方米补偿110元,因此判决发展公司支付
给吴某补偿费7120.3元。
一审判决后,吴某认为7000元不足以弥补他的损失,向长沙市中级人民法院提起上诉。
二审法院经审理后维持了一审判决。
住宅或其他建筑物的日照和通风是舒适健康的生活所必需的生活利益。
相邻建筑物的所有人或使用人所享有的通过门窗保证其室内光照以及室内空气与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利,法律上称为相邻通风采光权。
〈〈物权法》在第八十九条规定:
“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”,从而在立法上确立了相邻通风采光权。
近年来,随着城市建设速度加快,住宅建设用地供应趋紧,加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞,导致基于“采光权”引发的纠纷日
益增多。
本案即属侵犯采光权的行为,发展公司在吴某住房相邻处修建的8层
楼致使吴某房内即使大白天也得依靠人工光源才能保证正常采光,严重影响了吴某的生活质量。
当采光权受到侵犯时,〈〈物权法》第三十二条规定受害人可选择和解、调
解、仲裁或诉讼方式解决。
受害人依据〈〈物权法》第三十七条的规定,“可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任”。
所以,本案中吴某要求发展公司赔偿损失的诉请得到了法院支持。
但现行法律并没有明确规定采光权受侵害时的补偿标准,我们期待着法律尽早就该方面做出规定。
第二部分案例
(1)甲、乙、丙共有一套房屋,甲享有40%的份额,乙享有35%的份额,丙享有25%的份额。
三方约定,该房由丁承租,承租期限为五年。
根据相关法律,请回答下列问题:
1、设甲主张出卖该房屋,丙赞同,但乙不同意。
则下列说法不正确的是:
()
A因为甲未征得全体共有人的同意,所以不能出卖该房屋
B过半数按份共有人同意,则甲有权处分该房屋
C甲、丙所占份额在半数以上,可以变卖该房屋
D甲、丙所占份额在2/3以上,所以可以出卖该房屋
答案:
ABCD
2、设甲经乙、丙同意后欲转让自己的份额,乙不主张购买,丙、丁均主张购买,且所出条件相同。
则下列说法正确的是?
()
A应该由丙购得
B应该由丁购得
C无法判断该房屋应该由谁优先购得
D乙、丙、丁均享有优先购买权
AD
(2)某甲自有房屋一间,后出租给乙并与乙签订一份为期5年的房屋租赁合
同。
随后丙提出要购买该房屋,甲即将该情况告诉了乙,乙未作表示。
于是甲
与丙协商以6万元价格将该房卖给了丙,双方签订了房屋买卖合同,丙支付全部货款。
但在双方准备办理房屋过户登记手续的前一日,甲遇丁,丁愿以8万
元购买该房。
甲遂又与丁签订了房屋买卖合同,且立刻办理了过户登记,不久,丁向银行贷款,以该房设立抵押。
现就本案例回答下列问题:
3、就房屋买卖关系而言,下列表述中正确的是:
A因甲已将该房屋出租给乙,若甲出售该房,应事先征得乙同意
B因甲、丁已办理房产登记,故丙无权主张对该房屋的所有权
C因甲、丙之间尚未办理房产变更登记,故甲、丙之间的合同不生效
D甲虽与丙签订了合同但在未办理变更登记情况下有权将该房屋再出售给丁答
案:
BD
4、就房屋抵押关系而言,下列表述中不正确的是:
A丁与银行签订抵押合同时,如未约定该房屋占用范围内的土地使用权一并抵
押,则土地使用权未抵押
B丁与银行协商可以以该房屋设定质押担保
C若丁转让该房屋,则须通知银行,否则转让行为无效
D丁与银行约定若丁到期不能清偿债务,则房屋所有权移给银行
答案ABCD
5、就本案而言,下列表述中不正确的是:
A丁对该房屋的所有权应予以保护
B丙有权有求甲承担赔偿其损失的责任
C乙无权继续租赁该房
D若甲在与丁签订合同前就与丙就该套房屋办理了预告登记,则甲出售房屋给丁
的行为无效
C
(3)某甲有山羊一只,因看管不善走失,某乙发现后将山羊牵至公安机关招领。
招领期满后,公安部门依法对该山羊进行拍卖,某丙购得。
后该山羊被小偷偷去,丁从小偷处购得此山羊后不久又遗失,被人发现送公安机关。
公安机关招领失物时,某甲、某乙、某丙、某丁均到到公安机关认领该山羊,三人发生争议,诉请法院。
谁有权取得该山羊?
某丙有权取得该山羊。
某甲、某丁无权取得。
理由如下:
(1)该山羊虽然
是某甲的,但经招领而未去认领,且依法被拍卖,其所有权被强制消灭;
(2)某
丙从拍卖场所购得此山羊,是合法取得,拥有所有权,且其所有权不因山羊被盗而消灭;
(3)某丁虽为取得该山羊所有权支付了对价,但由于是从小偷处购买的,无论是善意还是恶意,均不能取得所有权。
(4)甲、乙、丙三人合伙开设一家饭店。
依合同的约定,甲以自己现有的1
辆旧汽车出资,乙以其私有房屋和全部自有的设备出资,丙则投资3万元,3
人按均等份额对全部合伙财产共有。
一年后,3人由于利润分配发生矛盾,导致散伙。
在剩余财产
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